Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Wohnbedarf; Tochter; Kündigungsbeschränkung; Wohnungsumwandlung; Sperrfrist; Umwandlung; Ersatzwohnraum

1. Zum Tatbestandsmerkmal des berechtigten Interesses an der Be-endigung des Mietverhältnisses gemäß § 564 Abs. 2 Ziff. 2 BGB.

2. Keine Anwendung der Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 Satz 2 BGB, wenn Wohnungseigentum vor Abschluß des Mietvertrages mit dem von der Kündigung betroffenen Mieter begründet worden ist.

3. Die Schwierigkeit, Ersatzwohnraum zu finden, ist (derzeit) nur bei der Bemessung der Räumungsfrist zu berücksichtigen.

Der Kl. nimmt den Bekl. auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Anspruch. Der Kl. hat wegen Eigenbedarf für seine Tochter gekündigt, die nach ihrer Berufsausbildung eine Wohnung im elterlichen Haus beziehen will. Die Klage war in beiden Instanzen erfolgreich.

Die Wirksamkeit der Kündigung wird weder durch die Sperrfrist des § 564 Absatz 2 Ziffer 2 Satz 2 BGB noch wegen einer beson deren Härte für den Bekl. ausgeschlossen. Die vorgenannte Sperrfrist für die Geltendmachung von Eigenbedarf findet hier keine Anwendung, da das Wohnungseigentum an dieser Wohnung bereits mit der Eintragung des ersten Wohnungseigentümers H. am 16. März 1982 begründet worden ist und der Mietvertrag mit dem Bekl. von den Rechtsvorgängern des Kl. unter dem 6. Juli 1985 abgeschlossen worden ist. Damit ist nicht - wie die Sperrfristklausel vorsieht - das Wohnungseigentum an der streitbefangenen Wohnung nach Abschluß des hier im Streit befindlichen Mietvertrages begründet worden, sondern weit davor. Entgegen der Rechtsansicht des Bekl. muß es für die Anwendung der Sperrfrist auch unbeachtlich bleiben, ob dem jeweiligen Mieter beim Ab-schluß seines Mietvertrages bekannt ist, daß an der Wohnung bereits Wohnungseigentum begründet worden ist. Die Kenntnis von diesem Tat-bestandsmerkmal gehört nicht zu den Voraussetzungen für die Anwendung dieser Gesetzesstelle, die allein auf die objektive Rechtslage abstellt. Es kann auch nicht in das Belieben des jeweiligen Mieters gestellt werden, ob er durch entsprechende Erkundigungen, ggf. durch Einsichtnahme in das Grundbuch, die Anwendbarkeit der Sperrfristklausel ermöglicht oder nicht.

Als Einschränkung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsrechts hätte eine solche Berücksichtigung des Wissensstandes einer Par-tei klar gesetzlich normiert werden müssen. Eine analoge Anwendung ver-bietet sich aus dem Ausnahmecharakter der Vorschrift.

Ein Ausschluß der Wirksamkeit der Kündigung ergibt sich auch weder aus den vom Bekl. bei seinem Einzug für die Herrichtung der Wohnung aufge-wendeten Mittel noch aus der Schwierigkeit, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Hierfür kann zunächst gemäß § 543 Absatz 1 ZPO auf die Ausführungen des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen werden. Die Schwierigkeit, Ersatzwohnraum zu finden ist auch dem Berufungsgericht bekannt. Wenn sie auch weitgehend zu bejahen ist, kann angesichts der in Berlin ständig stattfindenden Wohnungswechsel jedoch bisher keine Unmöglichkeit der Erlangung von Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen angenommen werden. Diese Schwierigkeit war daher nur bei der Bemessung der Räumungsfrist zu berücksichtigen.

Der Wunsch der Tochter des Kl., in die Wohnung, bestehend aus drei Zim-mern und Kammer mit Nebengelaß einzuziehen, kann auch nicht als rechtsmißbräuchlich wegen der Größe der Wohnung angesehen werden. Die vorgenannte Wohnungsgröße ist nicht so außergewöhnlich, daß darin die Geltendmachung eines schlechthin ungerechtfertigten Wohnbedarfs gesehen werden kann. Daher kann dahinstehen, ob der ebenfalls allein in dieser Wohnung wohnende Bekl. diesen Einwand überhaupt berechtigt er heben kann. Außerdem war eine Auswahl für den Kl. nicht möglich, da er nur Eigentümer der vom Bekl. bewohnten Wohnung ist. Daß die Tochter derzeit in ei-nem eigenen Zimmer im Hause der Eltern ausreichend aber unselbständig untergebracht ist und ein weiteres Zimmer dort mitbenutzen kann, kann ihrem Wunsch nicht entgegengehalten werden.