Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Anbietpflicht; Alternativwohnung

Eine Eigenbedarfskündigung ist widersprüchlich und deshalb unbeachtlich, wenn der Vermieter eine vorher freigewordene vergleichbare Wohnung anderweitig vermietet hat.

Der Bekl. ist nicht gemäß § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mieträume an die Kl. herauszugeben. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet. Die mit Schreiben vom 30. August 1991 durch die Kl. ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses in Form des Eigenbedarfs (§ 564 b Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB) liegt nicht vor.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Kl. die Mieträume für ihre Tochter und deren Familien benötigt. Denn sollte dies der Fall sein, so muß sie sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) darauf verweisen las-sen, daß sie diesen Eigenbedarf bereits in der früheren Wohnung der Mie-ter T. ohne wesentliche Abstriche hätte befriedigen können. Es ist widersprüchlich und nicht nachvollziehbar, daß sie im Sommer 1990 die freige-wordene Wohnung der Mieter T. anderweitig vermietete, aber nunmehr die Mieträume des Bekl. herausverlangt. Denn auch unter Berücksichtigung ihres Berufungsvorbringens liegt ein nennenswerter qualitativer Unterschied zwischen den nunmehr behaupteten und den seinerzeit gegenüber den Mietern T. geltend gemachten Bedarfsgründen nicht vor.

Der von der Kl. behauptete Eigenbedarf war - sollte er überhaupt bestehen - bereits in gleicher Weise im Sommer 1990 gegeben. Denn die Kl. hat das Mietverhältnis gegenüber den Eheleuten T. inhaltlich genau mit den Grün-den gekündigt, die sie nunmehr auch gegenüber dem Bekl. geltend macht. Außerdem haben die erstinstanzlich vernommenen Zeugen G. im wesentlichen übereinstimmend bekundet, etwa seit dieser Zeit ihren Umzug nach Berlin zu planen.

Die Wohnung des Bekl. und die der früheren Mieter T. sind für die behaup teten Zwecke der Kl. im wesentlichen gleich geeignet. Denn unstreitig sind Fläche und Schnitt der Wohnungen nahezu identisch.

Soweit die Kl. mit der Berufungsbegründung die Unterschiede in der Lärm-belästigung hervorhebt, ist ihr Vortrag bereits deshalb widersprüchlich und nicht nachvollziehbar, weil sie noch in ihrem Schriftsatz vom 22. Januar 1992 betont hat, bei der Auswahl sei für sie entscheidend gewesen, daß die Wohnung des Bekl. die größte im Haus sei. Sollten aber dennoch die Lärm- und Geruchsimmissionen wegen der gesundheitlichen Konstitution des Schwiegersohns ausschlaggebend gewesen sein, so ist nicht verständlich, warum die Kl. nicht von vornherein auf die Wohnung des Bekl. zurückgegriffen hat. Denn diese war nach ihren eigenen Schilderungen auf jeden Fall vom Verkehrslärm abgeschirmt, während sich auf der Sstraße unstreitig bereits eine Busendhaltestelle befand. (...)

Der behauptete Eigenbedarf der Kl. war auch nicht im Sommer 1990 vor übergehend entfallen. Denn die von ihr angeführten Gründe für den an-geblichen Entschluß ihrer Angehörigen, den Umzug nach Berlin zu verschieben, sind nicht nachvollziehbar. Es ist kaum vorstellbar, daß die Um-zugspläne der gesamten Familie auf einigen "verhauenen" Klassenarbeiten aufgebaut gewesen sein sollen, zumal nur die Befürchtung, nicht aber die sichere Erkenntnis bestand, daß die Tochter F. am Klassenziel schei-tern würde. Noch weniger verständlich ist, daß die Wohnung T. trotz des angeblichen Aufschubs des Umzugs um lediglich ein Jahr unbefristet wei-tervermietet wurde. Denn diese Situation wäre ein typischer Anwendungsfall für einen Zeitmietvertrag gewesen.

Eigentlich ist die Sache klar: Bei der Eigenbedarfskündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB wird nur der einigermaßen nachvollziehbare Wunsch des Vermieters auf Selbstnutzung zugrunde gelegt; die Interessen des Mieters können nur im Rahmen der Sozialklausel nach § 556 a BGB oder bei einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO berücksichtigt werden. Andererseits ist mancher Vermieter geneigt, einen unbequemen Mieter über eine Eigenbedarfskündigung loszuwerden, denn es reicht ja auch der Bedarf eines Familienangehörigen. Daß der ausgezogene Mieter bei einem nur vorgetäuschten Eigenbedarf einen Schadensersatzanspruch hat, ist meist nur graue Theorie. So versuchen denn die Gerichte, dem Mieter schon im Vorfeld zu helfen, etwa indem sie den Eigenbedarfswunsch des Vermieters nicht für glaubhaft halten.

In seiner Entscheidung vom 27. November 1992 wies das Landgericht Berlin - durchaus auf der Linie der herrschenden Rechtsprechung - die Räumungsklage deshalb ab, weil der Vermieter eine andere vergleichbare Wohnung im Hause, die freigeworden war, anderweitig vermietet hatte. Entsprechendes gilt nach Treu und Glauben übrigens auch umgekehrt: Wird nach einer an sich wirksamen Eigenbedarfskündigung eine vergleichbare Wohnung frei, darf der Vermieter sie nicht neu vermieten, sondern muß sie selbst beziehen. Die von den Obergerichten geforderte Respektierung des Eigennutzungswunsches des Vermieters wird dadurch freilich erheblich eingeschränkt, denn der Vermieter, der erst nach Freiwerden und Wiedervermietung einer anderen Wohnung sich entschließt, in dem Haus zu wohnen, kann diesen Entschluß jedenfalls dann nicht in die Tat umsetzen, wenn die äußeren Umstände unverändert geblieben sind.

Noch ein weiteres kommt hinzu: Denkt man diese Rechtsprechung zu Ende, ist der Vermieter auf Dauer mit der Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen, wenn sich an den objektiven Umständen nichts ändert.