Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; ungewisser Eigenbedarf; Vertragsverletzung; Schadensersatzanspruch

1. Schadensersatzanspruch wegen ungerechtfertigter Eigenbedarfskündigung.

2. Eine Eigenbedarfskündigung stellt eine positive Vertragsverletzung dar, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung der Eintritt des Eigenbedarfsinteresses noch völlig ungewiß ist.

Der Bekl. hat gegenüber den Kl. eine positive Vertragsverletzung begangen, indem er den Mietvertrag mit den Kl. über die von diesen ehemals innegehaltene Wohnung im Vorderhaus erste Treppe des Hauses wegen Eigenbedarfs kündigte und dabei die Kündigung auf In-teressen stützte, deren Eintritt zum Zeitpunkt der Kündigung noch völlig ungewiß war. Der Vermieter ist aber verpflichtet, vor Kündigungsausspruch seine Planung soweit vorzubereiten, daß eine hinreichend sichere Prognose über deren Durchführung gemacht werden kann (Schmidt-Fut terer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B Rn. 609).

Daß der Bekl. dieser Nebenpflicht aus dem Mietvertrag nicht entsprochen hat, ergibt sich bereits aus seinem eigenen Vorbringen. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob durch die erstinstanzliche Beweisaufnahme die Behauptung des Bekl. bewiesen ist, sein Sohn habe vor dem Ausspruch der Kündigung erklärt, er werde mit der Familie in das Haus ziehen und beim gemeinsamen Ausbau des Dachgeschosses helfen; dies gilt gleichermaßen für die Behauptung, erst nach der Räumung der Wohnung durch die Kl., nämlich Ende Juli 1988, habe sein Sohn eine Mithilfe abgelehnt und auch nicht mehr mitziehen wollen. Verbleibende Zweifel an der Richtigkeit dieser Behauptungen müßten zu Lasten des Bekl. gehen, da er die Dar-legungs- und Beweislast für den nicht verwirklichten Kündigungsgrund trägt (vgl. LG Berlin, GE 1989, 97; Sternel, MDR 1976, 256, 269; Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., Anm. 139 zu § 564 b; Münchener Kom-mentar-Voelskow, BGB, Kommentar, 2. Aufl., Anm. 77 zu § 564 b; für er-höhte Anforderungen an die Darlegungslast des kündigenden Vermieters: Schmidt Futterer/Blank a.a.O. Rn. 615). Die Umkehr der Beweislast zu La-sten des Vermieters bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen aufgrund einer nicht berechtigten Kündigung ist deshalb gerechtfertigt, weil die spätere, vom Kündigungsgrund abweichende Nutzung der Wohnung die objektive Unrichtigkeit des angegebenen Kündigungsgrundes indiziert (vgl. Sternel a.a.O S. 270).

Aus demselben Grund trägt der Bekl. auch die Darlegungs- und Beweislast dafür, vor dem Kündigungsausspruch seine Planung soweit vorbereitet zu haben, daß er eine hinreichend sichere Prognose über deren Durchführung machen konnte. Aus dem eigenen Vorbringen des Bekl. ergibt sich je-doch, daß er eine bloß vage Vorstellung über den künftigen Ausbau des Dachgeschosses und dessen Bezug zusammen mit der darunterliegenden, von den Kl. geräumten Wohnung durch seine Familie hatte.

Dies ergibt sich zum einen daraus, daß der Bekl. nichts dazu vorträgt, was er hinsichtlich des geplanten Ausbaus des Dachgeschosses bereits vor Ausspruch der Kündigung unternommen hatte. Er hätte insoweit zumindest vorab die grundsätzliche Ausbaumöglichkeit durch Überprüfung der baulichen Gegebenheiten, der öffentlich-rechtlichen Genehmigungsfähigkeit sowie der Finanzierbarkeit klären müssen. Denn anderenfalls hätte er eine Kündigung "ins Blaue hinein" ausgesprochen, ohne damit rechnen zu können, daß sein Plan auch in die Tat umgesetzt werden kann.

Insbesondere konnte der Bekl. aber deshalb zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung keine hinreichend sichere Prognose über die Ver-wirklichung des geltend gemachten Eigenbedarfs treffen, weil er die Nut-zung der von den Kl. ehemals innegehaltenen Wohnung durch seine Fa-milie nach seinem eigenen Vorbringen davon abhängig machte, daß sein ältester Sohn mit in die Wohnung einziehen und ihm bei dem Ausbau des Dachgeschosses helfen werde. Er hat damit die Verwirklichung des geltend gemachten Eigenbedarfs von dem Willen seines zum Zeitpunkt der Kündigung 18- oder 19jährigen Sohnes abhängig gemacht, und damit be-reits auf Interessen gestützt, die noch völlig ungewiß waren. Denn bei ei-nem Heranwachsenden in diesem Alter muß mit einer Änderung der ein-mal geäußerten Wünsche und Vorstellungen gerechnet werden, insbesondere soweit diese das weitere Zusammenwohnen mit den Eltern und jüngeren Geschwistern betreffen. Dies mag zwar im Einzelfall dann anders sein, wenn der heranwachsende Sohn dem Vater eine feste Zusage gibt. Der Bekl. trägt aber auch nicht vor, daß ihm sein Sohn versprochen hatte, mitzuziehen und bei dem Ausbau des Dachgeschosses zu helfen. Der Bekl. hat vielmehr bei seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 15. Dezember 1989 erklärt, nachdem er das Haus ge-erbt hätte, habe er mit seinem Sohn gesprochen, der mit in das Haus habe einziehen und bei dem Ausbau des Dachbodens habe helfen wollen. Dies sei für ihn - den Bekl. - der Grund gewesen, das Mietverhältnis zu kündigen. Der als Zeuge vernommene Sohn hat bekundet, sein Vater und er hätten schon früher, das heißt noch vor dem Erwerb des Grundstücks im Erbwe-ge, davon gesprochen, daß sie den Dachboden des Hauses später gemeinsam ausbauen könnten und dann in die ...Straße ziehen würden. Sowohl nach der Erklärung des Kl. als auch nach den Bekundungen seines Sohnes handelte es sich demnach bei den Gesprächen über den gemeinsamen Ausbau des Dachgeschosses noch um keinen festen Entschluß, sondern lediglich um die Erörterung zukünftiger Möglichkeiten. Die Kl. sind mit der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen wegen der ungerechtfertigten Kündigung nicht ausgeschlossen durch die Vereinbarung mit dem Bekl. vom 30. Juni 1988, in der die Parteien bestätigen, daß keine weiteren Forderungen "aus dem Mietverhältnis der Wohnung in ... heute und später gefordert werden". Die auch für den Bekl. erkennbare Geschäftsgrundlage dieser Vereinbarung war, daß die ausgesprochene Kündigung gerechtfertigt war.

Diese Geschäftsgrundlage ist aber durch die Weitervermietung der Wohnung durch den Bekl. im September 1988 entfallen.

Der Bekl. hat auch schuldhaft gehandelt. Umstände, die seine Vorgehensweise nicht fahrlässig erscheinen ließen (§ 276 Abs. 1 BGB), sind nicht ersichtlich. Der Bekl. trägt aber die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß er die Vertragsverletzung nicht schuldhaft begangen hat (§ 282 BGB).