Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Kündigungssperrfrist; Veräußerung; Wohnungseigentum

Der Lauf der Kündigungssperrfrist nach Verkauf der in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung beginnt, wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums durch Einigung und Eintragung nach den §§ 873, 925 BGB wirksam geworden ist.

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung, deren Räumung und Herausgabe die Kl. begehrt. Über diese Wohnung war ursprünglich zwischen den Eheleuten E. und der Bekl. unter dem 6.7.1990 ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen worden. Der Beginn des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnisses war auf den 1.8.1990 vereinbart (§ 2 Nr. 1 a des Mietvertrages).

Bei der Wohnung handelt es sich um einen Miteigentumsanteil von 125/1.000stel an dem Grundstück, welcher kraft Teilungserklärung gemäß § 8 WEG v. 14.1.1993, 28.1.1993 sowie 22.2.1993 entstanden war.

In Ansehung dieses Miteigentumsanteils war die Kl. aufgrund Auflassung v. 11.11.1993 am 7.4.1994 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden; der diesbezügliche notarielle Kaufvertragsabschluß war am 19.3.1993 erfolgt.

Mit Schreiben des Stuttgarter Haus- und Grundbesitzervereins e. V. v. 27.5.1998 wurde das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis seitens der Kl. gegenüber der Bekl., vertreten durch den Mieterverein Stuttgart und Umgebung e. V., wegen Eigenbedarfs zum 30.11.1998 gekündigt. Es wurde u. a. ausgeführt, daß die Kl., welche derzeit eine Mietwohnung bewohne, die von der Bekl. bewohnte Wohnung erworben habe, um sie in ihrem Ruhestand, in welchem sie sich seit dem 1.1.1996 befinde, eigenen Wohnzwecken zuzuführen.

Die Kl. ist der Auffassung, daß die Kündigung v. 27.5.1998 rechtswirksam erklärt worden sei, da sie nach Ablauf der fünfjährigen Kündigungssperrfrist gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB erfolgt sei.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 556 Abs. 1 BGB. Denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde aufgrund des Kündigungsschreibens v. 27.5.1998 nicht gemäß § 564 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam zum 30.11.1998 beendet. Es kann hier dahingestellt bleiben, ob die durch § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB erforderten Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung im vorliegenden Fall gegeben sind. Denn die Kündigungserklärung wurde vor Ablauf der am 7.4.1999 auslaufenden fünfjährigen Wartefrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB abgegeben.

Gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB kann sich der Erwerber von Wohnungseigentum auf berechtigte Interessen im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB (Eigenbedarf) nicht vor Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung an ihn berufen, wenn an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Diese Frist verlängert sich gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB auf fünf Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Diese Gebiete werden gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 BGB durch Rechtsverordnung der Landesregierungen für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren bestimmt. Von dieser Ermächtigung hat das Land Baden-Württemberg in Gestalt der Verordnung v. 17.12.1990 (GBI. 1991, S. 2) im Hinblick auf die Landeshauptstadt Stuttgart Gebrauch gemacht.

Nach der Übergangsregelung des Artikels 2 des Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen v. 20.7.1990 (BGBl. 1990 I, S. 1456) ist § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB in der durch Artikel 1 dieses Gesetzes geänderten Fassung (s. o.) nicht anzuwenden, wenn der auf die Veräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossen worden ist. Gemäß Art. 4 des vorerwähnten Gesetzes ist die Regelung in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 BGB am 21.7.1990 (am Tage nach der Verkündung) in Kraft getreten; im übrigen ist die Gesetzesnovelle am 1.8.1990 in Kraft getreten.

D. h. im Hinblick auf den zeitlichen Anwendungsbereich der Gesetzesnovelle kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem der Veräußerungsvertrag formgerecht (notariell) beurkundet worden ist, nicht hingegen auf die Vollendung des Rechtserwerbs (vgl. nur Sternel, Rn. A 138; Sonnenschein in: Staudinger, BGB, 13. Aufl., § 564 b Rn. 112). Nachdem im vorliegenden Fall der entsprechende notarielle Kaufvertragsabschluß am 19.3.1993 erfolgte, ist der zeitliche Anwendungsbereich der oben erwähnten Vorschriften gegeben.

Im vorliegenden Fall sind auch die Voraussetzungen gegeben, unter denen die fünfjährige Wartefrist für die Kündigung wegen Eigenbedarfs eingreift. So wurde nach der Überlassung der Wohnung an die Bekl. - hier: Beginn der Mietvertragslaufzeit: 1.8.1990 - Wohnungseigentum kraft Teilungserklärung v. 14.1.1993, 28.1.1993 sowie 22.2.1993 begründet. Das Wohnungseigentum wurde danach an die Kl. gemäß §§ 873, 925 BGB veräußert, welche aufgrund Auflassung v. 11.11.1993 am 7.4.1994 als Ersterwerberin in das Grundbuch eingetragen wurde.

Die fünfjährige Wartefrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB beginnt, sobald der dingliche Erwerbsvorgang des Ersterwerbers der Eigentumswohnung abgeschlossen ist, d. h. wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums durch Einigung und Eintragung nach den §§ 873, 925 BGB wirksam geworden ist (Sternel, Rn. A 132; Sonnenschein, a. a. O., Rn. 108 m. w. N.).

Auch aus den von der Klägerseite für ihre abweichende Auffassung zitierten Fundstellen (Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV, Rn. 76 b; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564 b BGB Rn. 87 i. V. m. Rn. 85) ergibt sich hinsichtlich des sachlichen Anwendungsbereiches - welcher vom zeitlichen Anwendungsbereich zu differenzieren ist - nichts anderes.

Die fünfjährige Wartefrist begann demnach am 7.4.1994 - Datum der Eintragung der Kl. in das Grundbuch - und endete mit dem Ablauf desjenigen Tages des letzten Monats der Frist, welcher durch seine Zahl dem vorerwähnten Tag entspricht. (§§ 188 Abs. 2 1. Alt., Abs. 1 BGB i. V. m. 187 Abs. 1 BGB) - mithin mit Ablauf des 7.4.1999.

Der Ablauf der Wartefrist ist materielle Voraussetzung für die Kündigung, weswegen im vorliegenden Fall die vorfristige Kündigung unwirksam (§ 134 BGB) war (vgl. nur OLG Hamm NJW 1981, 584 [= WM 1981, 35]; Sternel, Rn. A 132; Sonnenschein, a. a. O., Rn. 107 m. w. N.; Barthelmess, a. a. O., Rn. 86).

Damit kann dahingestellt bleiben, ob im vorliegenden Fall auch die tatsächlichen Voraussetzungen dafür erfüllt sind, daß die zehnjährige Kündigungssperrfrist des seit 1.5.1993 aufgrund Artikel 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland v. 22.4.1993 geltenden Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (BGBl. 1993 I, S. 466, 487) i. V. m. der Verordnung der Landesregierung Baden-Württemberg v. 25.10.1993 (GBI. 1993, 630) - insbesondere von ihrem zeitlichen Anwendungsbereich her - eingreift.