Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Wohnbedarf; Personenmehrheit; Wohnverhältnisse; Kündigungsbegründung

1. Wird eine Eigenbedarfskündigung auf den Wohnbedarf einer Mehrheit von Personen gestützt, ist bereits regelmäßig in der Kündigung der Bedarf aller dieser Personen einschließlich der bisherigen Wohnverhältnisse darzustellen.

2. Wenn diese Wohnverhältnisse unzutreffend dargestellt sind, kann eine Kündigung schon deswegen unwirksam sein.

Die klagenden Vermieter kündigten der beklagten Mieterin wegen Eigenbedarfes. Die Kündigung wurde darauf gestützt, daß die bisher von ihrem Sohn allein bewohnte Wohnung nicht ausreiche, um darin mit seiner - außer ihm aus seiner Ehefrau und seinem Kind bestehenden - Familie wohnen zu können, und anderer Wohnraum nicht zur Verfügung stünde. Das Amtsgericht verurteilte die Bekl. antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe. Ihre Berufung hatte Erfolg.

Die Kl. können von der Bekl. nicht gemäß §§ 556, 985 BGB die Wohnung herausverlangen, weil die Kündigung vom 2. Januar 1993 das Mietverhältnis nicht beendet hat. Ein Kündigungsgrund ist in dem Kündigungsschreiben nicht hinreichend dargestellt. Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer (z. B. LG Berlin, GE 93, 1165) ist bei einer Kündigung wegen Wohnbedarfs bereits in der Kündigung der Wohnbedarf aller Personen konkret darzustellen. Daran ändert auch die Rechtsprechung des BayObLG (WuM 85, 50 f.) nichts, daß der Kündigungsgrund nur von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden müsse, obwohl sich das OLG Karlsruhe (WuM 89, 124 f.) dieser Auffassung angeschlossen und entschieden hat, daß die Frage, wie weit Kündigungsgründe in einem Kündigungsschreiben konkretisiert werden müssen, einer weitergehenden generalisierenden Aussage nicht zugänglich sei. Denn diese Rechtsprechung der Fachgerichte ist durch die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes wesentlich eingeschränkt worden. Danach "soll die Begründung der Kündigung dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen, damit er in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu tun" (BVerfG, GE 92, 427, 429). Unausweichliche Folge dieses Postulates ist, daß der Mieter bereits aus den Kündigungsgründen heraus ersehen können muß, ob die vom Vermieter geltend gemachten Interessen berechtigt und vernünftig nachvollziehbar sind. Es reicht deswegen nicht aus, daß der Vermieter darlegt, daß ein Wohnbedarf entstanden sei, sondern es muß regelmäßig auch dargelegt werden, daß und warum dieser Bedarf in der bisherigen Wohnung nicht gedeckt werden kann bzw. werden soll. D. h., das "Benötigen" i. S. v. § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB muß bereits in der Kündigung mit Tatsachen ausgefüllt werden. Denn wenn der Bedarf darauf gestützt wird, daß die bisherigen Wohnverhältnisse unzureichend seien, gehört es zum Informationsbedürfnis des Mieters, daß die bisherigen Wohnverhältnisse in der Kündigung auch offengelegt werden (vgl. BVerfG, NJW 94, 310, 312). Der Darstellung der bisherigen Wohnverhältnissse bedarf es nur dann nicht, wenn der Bedarf auf Gründe gestützt wird, die von den bisherigen Wohnverhältnissen unabhängig sind. Diesen Anforderungen genügt die Kündigung nur hinsichtlich des Sohnes der Kl. Es ist nachvollziehbar dargelegt, daß er in seiner bisherigen Wohnung nicht mit seiner Familie leben kann. Die Kündigung ist aber nicht auf den Bedarf nur des Sohnes, sondern ausdrücklich auf den Bedarf der Familie des Sohnes gestützt worden. Wenn aber die Kündigung auf den Bedarf einer Mehrheit von Personen gestützt wird, muß auch in der Kündigung der Bedarf bezüglich aller Personen dargelegt werden. Zu den bisherigen Wohnverhältnissen der Schwiegertochter und des Enkelkindes der Kl. sind in dem Kündigungsschreiben jedoch keine Ausführungen enthalten. Daß diese von der Kammer an die Darlegung des Bedarfes gestellten Anforderungen den Vermieter nicht unzumutbar belasten und sich insbesondere im Rahmen der diesbezüglichen obergerichtlichen Rechtsprechung halten, wird an dem vorliegenden Streit exemplarisch deutlich. Erst im Zuge des Rechtsstreites haben die Kl. eingeräumt, daß ihre Schwiegertochter in einer Zwei-Zimmer Wohnung wohne, die sie zu ihrer freien Verfügung habe, nachdem in der Klageschrift noch behauptet worden war, die Schwiegertochter lebe mit dem Enkelkind bei ihren Eltern. Selbstverständlich steht es den Kl. frei, zu

reit exemplarisch deutlich. Erst im Zuge des Rechtsstreites haben die Kl. eingeräumt, daß ihre Schwiegertochter in einer Zwei-Zimmer Wohnung wohne, die sie zu ihrer freien Verfügung habe, nachdem in der Klageschrift noch behauptet worden war, die Schwiegertochter lebe mit dem Enkelkind bei ihren Eltern. Selbstverständlich steht es den Kl. frei, zu der Einschätzung zu gelangen, daß diese Zwei Zimmer-Wohnung den Wohnansprüchen der Familie ihres Sohnes nicht entspricht. Dies mag durchaus einen hinreichenden Kündigungsgrund bilden. Aber sie müssen eben diese Tatsache auch dem Mieter offenbaren, damit dieser sich auf der Grundlage der tatsächlichen Umstände eine Meinung bilden kann, ob er der Kündigung Folge leisten soll. Vorliegend könnte die Wohnsituation der Schwiegertochter durchaus Veranlassung geben, zu prüfen, ob die Kündigung auf Grund dieser Alternativwohnung möglicherweise rechtsmißbräuchlich ist. Im vorliegenden Prozeß braucht dieser Frage nicht nachgegangen zu werden, da der nachgeschobene Kündigungsgrund, daß diese Wohnung unzureichend sei, gemäß 564 b Abs. 3 BGB nicht berücksichtigt werden darf. Außerdem kommt noch hinzu, daß die Kündigung bereits wegen unzutreffender Darstellung des Kündigungsgrundes unwirksam ist. In dem Kündigungsschreiben haben die Kl. behauptet, daß eine Wohnung für ihren Sohn und dessen Familie nicht zur Verfügung stehe und deswegen die Wohnung der Bekl. benötigt werde. Ein derartiger Kündigungsgrund hat nie bestanden. Unstreitig stand der Familie des Sohnes der Kl. eine eigene Wohnung zur Verfügung. Die gegenteilige Darstellung im Kündigungsschreiben ist objektiv falsch. Soweit die Kl. geltend machen, gemeint zu haben, daß eine geeignete Wohnung nicht zur Verfügung stehe, ist dieser innere Wille unbeachtlich. Maßgebend ist der objektive Erklärungsinhalt. Bereits wegen dieser - jedenfalls objektiv betrachtet - zudem auch noch zu einer Täuschung hinreichend geeigneten unzutreffenden Sachverhaltsdarstellung ist die Kündigung unwirksam.

Eine fristgerechte Kündigung, auch wegen Eigenbedarfs, muß mit Gründen versehen sein.

Ein Vermieter hatte wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn und dessen Ehefrau gekündigt und dabei Ausführungen zu den jetzigen Wohnverhältnissen seiner Schwiegertochter unterlassen.

In seinem Urteil vom 22. August 1994 hielt das Landgericht Berlin schon deshalb die Kündigung für nicht ausreichend begründet und damit unwirksam. Wenn mehrere Personen in die Wohnung einziehen sollen, ist die Bedarfssituation für jedes Familienmitglied schon im Kündigungsschreiben anzugeben. Darüber hinaus hielt das Landgericht die Kündigung auch deshalb für unwirksam, weil der Vermieter geschrieben hatte, sein Sohn und seine Familie hätten keine eigene Wohnung. Gemeint hatte er, sie hätte keine geeignete Wohnung, was aber unerheblich war, weil sich das aus dem Kündigungsschreiben nicht ergab.