Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Kündigungsgrund; Wohnbedarf; Bedarfssituation

1. Wenn bei einer Eigenbedarfskündigung die Bedarfssituation darauf gestützt wird, daß die Bedarfsperson eine bestimmte Alternativ Wohnung nicht nutzen könne, weil es sich dabei um eine Mietwohnung handele, handelt es sich um einen anderen Kündigungsgrund, als wenn geltend gemacht wird, daß diese Alternativ-Wohnung nicht genutzt werden könne, weil darin noch eine andere Person wohne.

2. Wird der Bedarf nur darauf gestützt, daß die Bedarfsperson eine be-stimmte verfügbare Wohnung nicht nutzen könne, weil diese eine Mietwohnung sei, ist der Bedarf nicht mehr vernünftig nachvollziehbar.

Die klagende Vermieterin stützte ihre Räumungsklage auf eine Eigenbedarfskündigung, in der geltend gemacht worden war, daß die wohnungslose Bedarfsperson die Streitwohnung benötige, weil sie sonst in eine Mietwohnung ziehen müsse. Im Prozeß machte die Kl. geltend, daß der Bedarfsperson der Bezug dieser Mietwohnung nicht zugemutet werden könne, weil dort noch eine andere Mieterin wohne. Die Klage blieb in beiden Instanzen ohne Erfolg.

Die Kl. kann von den Bekl. die Wohnung nicht gemäß § 556 BGB herausverlangen, weil das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht. Die Kündigung vom 25. Juni 1992 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Zwar sind an die Angabe von Kündigungsgründen keine überspitzten An-forderungen zu stellen, aber die Berechtigung des Interesses des Vermieters muß sich aus den Kündigungsgründen schlüssig und nachvollziehbar ergeben. Denn durch die Pflicht des Vermieters zur Angabe von Kündigungsgründen soll der Mieter in die Lage versetzt werden, zu erkennen, ob das Interesse des Vermieters berechtigt ist (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 101 m. Nachw.). Ein Interesse des Vermieters ist als berechtigt anzuerkennen, wenn sein Kündigungs- respektive Bedarfsgrund vernünftig nachvollziehbar ist. Diesen Anforderungen entspricht der vorliegend geltend gemachte Kündigungsgrund nicht. Es ist nicht mehr vernünftig nachvollziehbar, daß die Bedarfsperson bloß deswegen nicht bei ihrer Mutter in deren von dieser allein genutzten 140 m2 großen Wohnung wohnen kann, weil diese Wohnung eine Mietwohnung ist. Der bloße Wunsch, im eigenen Eigentum zu wohnen, begründet gerade keine berechtigten Interessen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung des Bayeri-schen Obersten Landesgerichtes, daß ein Kündigungsgrund lediglich indi-vidualisiert sein müsse (Nachw. bei Sternel, a. a. O., in Fußn. 11). Denn der Kündigungsgrund besteht nicht nur in der Angabe der Bedarfsperson son-dern des Bedarfes selbst. D. h., der Bedarf, der Grund, warum die Woh-nung für die Bedarfsperson "benötigt" wird, wie es ausdrücklich in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB heißt, muß hinreichend individualisiert sein. Und da ist es eben ein Unterschied, ob eine Kündigung darauf gestützt wird, daß die Bedarfsperson die Wohnung benötige, weil sie sonst in einer Miet-wohnung wohnen müsse, oder ob die Kündigung darauf gestützt wird, daß die Bedarfsperson die Wohnung benötige, weil sie eine Wohnung für sich alleine brauche. Ob der letztere von der Kl. behauptete Grund berechtigte Interessen be-gründen würde, braucht nicht entschieden zu werden. Zwar hat die Kl. die-sen Grund im Prozeß nachgeschoben, aber bezüglich dieses Nachschiebens gilt, daß ein Nachschieben von Gründen gemäß § 564 b Abs. 3 Satz 2 BGB voraussetzt, daß eine wirksame Kündigung erklärt worden ist. Das Nachschieben der Kündigungsgründe kann auch nicht als selbständige Kündigung angesehen werden. Zwar wurde zeitweilig vertreten, daß eine Räumungsklage stets als "schärfste Form der Kündigung" anzusehen und jeglicher prozessuale Vortrag eine schlüssig erklärte Kündigung darstellen könne (Palandt-Putzo, BGB, 51. Aufl., § 564 b Rdnr. 26). Zu Recht ist man davon wieder abgegangen (vgl. Sternel, a. a. O., IV 7 f.). Der Vermieter hat es in der Hand, durch eindeutige Erklärungen klare, unmißverständliche Verhältnisse zu schaffen, und es ist mit dem durch das soziale Mietrecht gebotenen Mieterschutz regelmäßig nicht zu vereinbaren, wenn der Mieter (erst) aus dem letztinstanzlichen Urteil erfährt, daß eine Passage im Sach-vortrag seines Prozeßgegners als konkludente Kündigung zu würdigen sei (Sternel, a. a. O., IV 8).

Das war geschehen: Eine selbst zur Miete wohnende Vermieterin kündigte eine ihr gehörende Wohnung, weil ihre Tochter, die wohnungslos sei, diese benötige; sonst müsse die Tochter in eine Mietwohnung ziehen. Im Prozeß wurde die Begründung nachgeschoben, die Tochter könne nicht in die Wohnung der Mutter ziehen, weil diese eben eine Mietwohnung sei und noch die Mutter darin wohne.

Die Räumungsklage hatte in beiden Instanzen keinen Erfolg.

Es sei nicht mehr vernünftig nachvollziehbar, daß die Tochter bloß deswegen nicht bei ihrer Mutter in deren von dieser allein genutzten 140 m2 großen Wohnung wohnen könne, nur weil diese Wohnung eine Mietwohnung sei. Der bloße Wunsch, im eigenen Eigentum zu wohnen, begründe aber kein berechtigtes Interesse.

Im übrigen sei es ein Unterschied, ob eine Kündigung darauf gestützt werde, daß die Bedarfsperson (Tochter) die Wohnung benötige, weil sie sonst in einer Mietwohnung wohnen müsse, oder ob die Kündigung darauf gestützt werde, daß die Bedarfsperson (Tochter) die Wohnung benötige, weil sie eine Wohnung für sich alleine brauche.

Wäre die Kündigung darauf gestützt worden, daß die Tochter eine Wohnung für sich alleine brauche, weil sie keine habe, wäre die Kündigung möglicherweise erfolgreich gewesen. Da die Begründung aber lautete, sie müsse sonst in eine Mietwohnung (zu ihrer Mutter) ziehen, fiel das Gerichtsurteil negativ aus. Ob sich das Bundesverfassungsgericht die praktischen Auswirkungen seiner Rechtsprechung zum Eigenbedarf so vorgestellt hat, daß man künftig in jedem Fall einen Spezialanwalt mit der Kündigungsformulierung beauftragen muß?