Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsch; Kündigung; Umbau; Baugenehmigung

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB und setzt der in der Kündigungserklärung angegebene Selbstnutzungswunsch Umbaumaßnahmen voraus, für die er eine Baugenehmigung braucht, so ist es für die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich nicht erforderlich, daß bei Ausspruch der Kündigung die Baugenehmigung vorliegt.

Wohl aber hat das Gericht bei der Prüfung, ob der Eigennutzungswunsch überhaupt ernsthaft verfolgt wird und ob die gekündigte Wohnung objektiv geeignet ist, den Selbstnutzungswunsch zu erfüllen, im Einzelfall der Frage nach der baurechtlichen Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches nachzugehen.

I. Anhand der Akten ergibt sich folgender, vom Landgericht im Vorlagebeschluß nur unvollständig mitgeteilter Sachverhalt: Die Bekl. haben vom Rechtsvorgänger des Kl. durch Mietvertrag vom 12.8.1987 im Haus H.-Straße die Wohnung im zweiten Obergeschoß gemietet, in der sie mit ihren drei Kindern im Alter von (jetzt) sieben bis zwölf Jahren wohnen. Die Nettomiete beträgt 1.000 DM monatlich. Die Wohnung besteht aus fünf Zimmern, Küche, Bad, Diele sowie einem Kellerraum und ist rund 130 m2 groß. In dem über der Wohnung der Bekl. gelegenen Dachgeschoß gibt es eine Drei-Zimmer-Wohnung und einen weiteren, etwa 22 m2 großen Raum. Ob das Erdgeschoß und das erste Obergeschoß auch zu Wohnzwecken genutzt werden, hat weder das Amts- noch das Landgericht festgestellt und ist nach dem sonstigen Akteninhalt nicht wahrscheinlich.

Der Kl., ein Unternehmer, und seine Ehefrau haben vier Kinder, darunter den am 26.1.1964 geborenen Sohn J. und die am 6.1.1967 geborene Tochter E. Letztere bewohnt im Hause ihrer Eltern ein Kinderzimmer, das etwa 15 m2 groß ist. Ihr Verlobter wohnt noch bei seinen Eltern in einem nicht größeren Zimmer. Der Sohn J. lebte bis zu seiner Eheschließung am 5.10.1990 gleichfalls im Elternhaus. Ihm standen ein Kinderzimmer (etwa 15 m2 groß) und ein Studierzimmer (etwa 13 m2 groß) zur Verfügung. Etwa um die Zeit seiner Eheschließung ist er mit seiner Ehefrau in eine bis zum 30.9.1991 befristet angemietete Zweizimmerwohnung in K. eingezogen.

Der Kl. kaufte das Haus, in dem die Bekl. wohnen, im Jahre 1988 und wurde am 5.7.1988 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Mit Schreiben vom 11.4.1989 teilte er den Bekl. mit, ab 1.6.1989 müßten sie eine Nettomiete von 1.960 DM monatlich zahlen. Dies lehnten die Bekl. ab. Im August 1989 kündigte der Kl. das Mietverhältnis mit den Bekl. wegen Eigenbedarfs für die Tochter E., die sich damals verlobt haben soll. Nachdem die Bekl. dieser Kündigung widersprochen hatten, verfolgte der Kl. die Kündigung nicht weiter. Wegen der Weigerung der Bekl., eine höhere Nettomiete zu zahlen, verrechnete er deren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten einige Zeit lang auf die von ihm geforderte höhere Nettomiete. Alsdann teilte er den Bekl. unter dem 5.9.1989 mit, er werde sie künftig von der Gasversorgung in vollem Umfang und von der Wasserversorgung bis auf eine Stunde täglich ausschließen. Diese Ankündigung machte er jedoch nicht wahr, nachdem die Bekl. den Mieterschutzverein Frankfurt am Main e. V. eingeschaltet hatten. Am 25.1.1990 wechselte der Kl. das Schloß der Hauseingangstür aus, so daß die Bekl. bei ihrer Rückkehr am Abend dieses Tages, wie sie vortragen, nicht in ihre Wohnung gelangen konnten. Sie riefen die Polizei und einen Schlüsseldienst zu Hilfe. Auch in der Folgezeit kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien, die zu einem regen Schriftwechsel zwischen dem Kl. auf der einen und dem von den Bekl. bevollmächtigten Mieterschutzverein auf der anderen Seite führten.

Durch Mietvertrag vom 18.1.1990 vermietete der Kl. zum 1.2.1990 die damals freigewordene Dachgeschoßwohnung an I., bei dem es sich um einen Arbeitnehmer eines Geschäftsfreundes des Kl. handeln soll und der mit seiner Familie in diese Wohnung einzog. Nach dem Inhalt des Mietvertrages ist das Mietverhältnis befristet bis zum 30.4.1991, weil danach das Haus saniert und das Dach zur Aufstockung abgebrochen werden soll. Im Oktober 1990 vermietete der Kl. das im Dachgeschoß weiter vorhandene große Zimmer an zwei Marokkaner. Diese beiden und die Familie I. räumten ihre Wohnungen zum 30.4.1991 und zogen aus.

Der Prozeßbevollmächtigte des Kl. kündigte mit Einschreibebrief vom 3.5.1990 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für die Kinder J. und E. zum 30.8.1990. Zur Begründung wurde vorgetragen, E. wolle im Laufe des Jahres 1990, J. am 15.9.1990 heiraten. Beide Kinder wollten mit ihren künftigen Ehepartnern in die von den Bekl. innegehaltene Wohnung einziehen, die vorher unter Einbeziehung der Loggia in zwei Wohneinheiten zu 70 m2 und 60 m2 aufgeteilt werden solle.

Die Bauaufsichtsbehörde des Kreises bestätigte dem Kl. unter dem 2.11.1990, daß an diesem Tag eine das Grundstück betreffende Voranfrage des Kl. zwecks "An- und Umbaus eines Wohn- und Geschäftshauses sowie Dacherneuerung und Ausbaus" eingegangen ist.

Da die Bekl. ihre Wohnung nicht räumten, hat der Kl. im Oktober 1990 Räumungsklage erhoben. Er hat vorgetragen, ihm sei am 8.10.1989 von E. und im Januar 1990 von J. gesagt worden, sie wollten ihren jeweiligen Partner heiraten und danach mit den Partnern in die (dann in zwei Wohnungen aufzuteilende) Wohnung der Bekl. einziehen. Das Haus, in dem die Wohnung der Bekl. liege, solle voll saniert werden. Das Dach, die Wasser-, Abwasser-, Gas- und Elektroleitungen sowie der Kamin sollten von Grund auf erneuert werden. Das Treppenhaus werde verlegt, ein Aufzug werde eingebaut. Dadurch sei es möglich, im zweiten Obergeschoß zwei Wohnungen zu schaffen.

Die Bekl. haben Klageabweisung beantragt. Sie haben Eigenbedarf der beiden kündigungsbegünstigten Kinder des Kl. bestritten. Beide Kinder hätten statt der Familie I. und der beiden Marokkaner in das Dachgeschoß einziehen können. Der Sohn J. sei seit der Eheschließung anderweitig ausreichend untergebracht. Die Wohnung im zweiten Obergeschoß lasse sich gar nicht in zwei Wohnungen aufteilen. Dieses Vorhaben scheitere schon daran, daß es nicht möglich sei, dort zwei Küchen zu schaffen. In jedem Falle möge der Kl. genehmigte Baupläne vorlegen. Der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben. In Wirklichkeit beruhe die ausgesprochene Kündigung auf persönlicher Verärgerung des Kl., der, weil er die beabsichtigte Mieterhöhung nicht habe durchsetzen können, lästige Mieter loswerden wolle.

Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der beiden Kinder des Kl., E. und J., als Zeugen. In der Beweisaufnahme hat der informatorisch gehörte Kl. erklärt, im Zuge der Sanierung des Hauses sollten die im zweiten Obergeschoß vorgesehenen beiden Wohnungen im Stil von Maisonette-Wohnungen mit dem jeweils darüber befindlichen Dachgeschoß zu zwei Einheiten verbunden werden. Dies haben die Bekl. als verspäteten Vortrag gerügt und auch bestritten. Weiter haben sie vorgetragen, in der Kündigung vom 3.5.1990 sei von der Schaffung zweier Maisonette-Wohnungen nichts gesagt; genehmigte Baupläne habe der Kl. nicht vorgelegt. Darauf hat der Kl. erwidert, seine Umbaupläne seien genehmigungsfähig (Beweis: Auskunft der Bauaufsichtsbehörde des Main-Taunus-Kreises).

Das Amtsgericht hat die Klage durch Urteil vom 15.3.1991 abgewiesen, weil wegen des wechselnden Vortrags des Kl. und auch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme der geltend gemachte Eigenbedarf nicht nachgewiesen sei. Mit seiner gegen dieses Urteil eingelegten Berufung verfolgt der Kl. sein Klagebegehren weiter. Das mit dem Rechtsmittel befaßte Landgericht Frankfurt am Main hat am 3.12.1991 beschlossen, wegen grundsätzlicher Bedeutung dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorzulegen:

"Ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Vorlage einer Baugenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung oder zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (oder überhaupt nicht) erforderlich, wenn lt. Kündigungserklärung der Eigenbedarf durch baugenehmigungspflichtige Umbaumaßnahmen in der streitgegenständlichen Wohnung verwirklicht werden soll?"

In den Gründen hierzu ist ausgeführt, nach Ansicht des Landgerichts sei "eine Bedarfssituation für die beiden Kinder des Kl. gegeben." Es komme deshalb darauf an, ob zur Durchsetzung dieses Eigenbedarfs auch die Vorlage einer Baugenehmigung erforderlich sei.

II. Die Vorlage ist zulässig. Gegenstand des Vorlagebeschlusses ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt (§ 541 Abs. 1 ZPO). Die vor-gelegte Rechtsfrage ist auch für die vom Landgericht zu treffende Entscheidung des Rechtsstreits erheblich. Dabei ist maßgebend, welche Rechtsauffassung das Landgericht im Vorlagebeschluß vertritt sowie welche Tatsachenfeststellung und -würdigung es zugrunde legt, es sei denn, sie wären unhaltbar (BayObLGZ 1989, 406 = WuM 1989, 612 = ZMR 1990, 179 = RES VII § 564 c BGB Nr. 2; Thomas/Putzo ZPO 17. Aufl., § 541 Anm. 2 c). Das Landgericht will ersichtlich dem Vortrag des Kl. folgen, er benötige die gekündigte Wohnung für seine beiden vom Amtsgericht als Zeugen vernommenen Kinder. Es ist zudem der Meinung, nach öffentlichem Recht sei sowohl für die in dem Kündigungsschreiben vom 3.5.1990 angegebene Aufteilung der Wohnung der Bekl. als auch für die vom Kl. später vorgetragenen Umbaupläne eine Baugenehmigung erforderlich. Auf der Grundlage dieser nicht unhaltbaren Rechtsstandpunkte erweist sich die gestellte Vorlagefrage als entscheidungserheblich.

Die grundsätzliche Bedeutung der vorgelegten Rechtsfrage ergibt sich daraus, daß sie unzweifelhaft eine unbestimmte Vielzahl gleichliegender Fälle betrifft, darüber hinaus in der Rechtsprechung nicht geklärt und in der Literatur kaum behandelt wird. Soweit ersichtlich, ist die Vorlagefrage bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht nur ihrem Inhalt nach (BayObLGZ 1987, 260).

III. In der Sache entscheidet der Senat die vorgelegte Rechtsfrage, wie aus den Entscheidungssätzen ersichtlich. Diese entsprechen zwar nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts. Nach allgemeiner Meinung kann aber die Vorlagefrage berichtigt, ergänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn es dem zuständigen Gericht zweckmäßig erscheint und die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert wird (BayObLGZ 1989, 406 = a.a.O.; BayObLG DWW 1992, 104 = ZMR 1992, 144 = WuM 1992, 52).

Die Kündigung einer Wohnung nach § 564 b BGB setzt den Nachweis eines berechtigten Interesses voraus. Das Interesse des Kl., das im Streitfall zur Kündigung geführt hat, ergibt sich aus einem Eigenbedarf im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dem steht nicht entgegen, daß er die Wohnung der Bekl. erst nach einer geplanten Sanierung und Aufteilung an seine beiden Kinder nebst deren Ehepartner vermieten will. Denn das von ihm stets genannte Hauptmotiv der Kündigung ist der Wunsch, die derzeit von den Bekl. bewohnten Räumlichkeiten seinen Kindern zu überlassen, und nicht die Absicht, nach Durchführung der geplanten Sanierungsarbeiten und der jetzt beabsichtigten Neuaufteilung der Wohnungen im zweiten Obergeschoß und im Dachgeschoß eine höhere Miete zu erzielen. Die Berechtigung der Kündigung des Kl. vom 3.5.1990 ist daher nicht unter dem Gesichtspunkt der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB; vgl. dazu LG Itzehoe WuM 1983, 143; Erman/Schopp, BGB, 8. Aufl. § 564 b Rdn. 11; Beuermann, ZMR 1979, 97; Blank, ZMR 1981, 321/324), sondern unter dem des Eigenbedarfs (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB) zu prüfen.

Ergibt sich das zur Kündigung führende Interesse des Vermieters aus einem Eigenbedarf, so kann es als berechtigt im allgemeinen nicht anerkannt werden, solange seiner Verwirklichung ein rechtliches oder tatsächliches Hindernis entgegensteht (vgl. Blank, WuM 1989, 157/160 zu II 3 e). So wird es beispielsweise in der Rechtsprechung und im Schrifttum als un-zureichend für eine Eigenbedarfskündigung angesehen, wenn die vorgesehenen Personen die Wohnung wegen fehlender Wohnberechtigung nach dem WoBindG nicht nutzen dürfen (LG Essen, WuM 1979, 147 = ZMR 1979, 273 mit Anm. Tiefenbacher; LG Aachen, WuM 1985, 203; LG Siegen, WuM 1987, 416 und WuM 1989, 389; LG Arnsberg, WuM 1990, 434; Barthelmess, 2. WKSchG - MHG 4. Aufl. § 564 b BGB Rn. 67 d; Emmerich/Sonnenschein, Miete 6. Aufl. § 564 b Rn. 42 a; Erman/Schopp, a.a.O., § 564 b Rn. 10). Dagegen ist die Frage, ob ein solches Hindernis auch dann besteht, wenn der einen Selbstnutzungswunsch geltend machende Vermieter die bisherige Wohnung des Mieters umbauen will und hierfür (noch) keine Baugenehmigung hat, in der Rechtsprechung der Zivilgerichte - soweit ersichtlich - noch nicht erörtert worden. Entschieden worden ist die Frage, ob das Vorliegen einer Baugenehmigung (in der Form der Abbruchgenehmigung) zur Wirksamkeit einer Wohnraumkündigung erforderlich ist, bisher nur zum hier nicht vorliegenden und deshalb nicht näher interessierenden Kündigungsgrund der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB (bejahend: AG Düsseldorf, WuM 1991, 168 und - allerdings für einen Sonderfall der Kündigung von Geschäftsräumen - LG Köln, WuM 1980, 101; verneinend: LG Itzehoe a.a.O. und für den Sonderfall, daß die vermietende Stadt die Baugenehmigung sich selbst erteilen kann, LG Bochum, WuM 1989, 242; ebenso Emmerich/Sonnenschein, a.a.O. § 564 b Rn. 60; offengelassen von Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete Kap. IV Rn. 80). Nur auf diesen Kündigungsgrund bezieht sich auch der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg vom 25.3.1981 (NJW 1981, 2308 = ZMR 1982, 90 =WuM 1981, 155 = DWW 1982, 119 = GE 1981, 477 = RES I § 564 b Nr. 6), nach dem für die Wirksamkeit der Kündigung das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung und deren Erwähnung im Kündigungsschreiben erforderlich sind.

Das Bundesverfassungsgericht hat hingegen wiederholt in Entscheidungen zu Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen, die Fachgerichte hätten die geplanten oder gegebenen Wohnmöglichkeiten an bau- oder polizeirechtlichen Vorschriften zu messen, soweit es darum gehe, ob die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt erfüllen kann (Urteil 1 BvR 308/88 u. a. vom 14.2.1989 zu C I 1 c und II 2 = BVerfGE 79, 292 = NJW 1989, 970 = MDR 1989, 516 = WuM 1989, 114 = ZMR 1989, 138 = DWW 1989, 46 = GE 19089, 299 = RES VII Anh. I Nr. 12), ob der Eigennutzungswunsch überhaupt ernsthaft verfolgt wird (Beschluß 1 BvR 953/90 vom 25.10.1990 = NJW 1990, 3529) und ob die gegebenen Wohnmöglichkeiten (des Mieters) mit jenen Vorschriften vereinbar sind (Beschluß 1 BvR 1054/91 vom 28.1.1992 = NJW 1992, 1220 = WuM 1992, 180 = ZMR 1992, 230). Im Schrifttum ist die verfassungsgerichtliche Rechtsprechung auf Zustimmung gestoßen (Barthelmess a.a.O. § 564 b BGB Rn. 67 e; Emmerich/Sonnenschein a.a.O. § 564 b Rn. 42 b; Blank, WuM 1989, 157/160 zu II 3 e; vgl. auch Harke, ZMR 1991, 81 zu 8 b und c).

Der erkennende Senat ist aus im wesentlichen den gleichen Gründen, die das Landgericht Itzehoe (a.a.O.) veranlaßt haben, die Wirksamkeit einer auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützten Kündigung für den Fall der Errichtung eines Neubaus nicht von dem Vorliegen einer Genehmigung für den Abbruch des Altbaus abhängig zu machen, der Ansicht, daß die den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg vom 25.3.1981 (a.a.O.) tragenden Ausführungen zur Zweckentfremdungsgenehmigung nicht auf die hier zu beurteilenden Fälle übertragen werden können, in denen der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt, für dessen Verwirklichung er eine Baugenehmigung braucht.

Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4.11.1971 (BGBl. I S. 1745) ermächtigt die Landesregierungen, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, daß Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf. Diese Regelung dient einem wohnraumbewirtschaftungspolitischen Zweck, weil durch sie einer Verringerung des Wohnungsangebots durch "Umwidmung" von Wohnraum in Geschäftsraum entgegengewirkt werden sollte (vgl. BVerfG, 1 BvR 1772/91 vom 7.4.1982). Dann aber ist es sachlich gerechtfertigt, einer Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB die Wirksamkeit dazu versagen, wenn die ihr zugrunde liegende Absicht des Vermieters, zwecks einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung im Sinne des Art. 6 § 1 MRVerbG vorzunehmen, wegen Fehlens einer entsprechenden Genehmigung nicht verwirklicht werden kann.

Kündigt dagegen der Vermieter wegen Eigenbedarfs, zu dessen Verwirklichung eine Baugenehmigung erforderlich ist, dann ist die Rechtslage eine andere. Die öffentlich-rechtlichen Belange, die die Baugenehmigungsbehörde bei Erteilung der Baugenehmigung zu berücksichtigen hat, dienen vom Grundsatz her keinem wohnraumbewirtschaftungspolitischen Zweck und decken sich nicht mit den Interessen der Mietvertragsparteien (vgl. Beuermann, ZMR 1979, 97/98 zu VI 1 b). Nach den hierfür maßgeblichen Bauordnungen der Länder ist die Baugenehmigung - unbeschadet der Rechte Dritter (vgl. § 96 Abs. 7 Satz 1 HBO) - zu erteilen, wenn das Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht (vgl. § 96 Abs. 1 Satz 2 HBO). Bei dieser Rechtslage können und müssen die Mietvertragsparteien regelmäßig damit rechnen, daß die vom Vermieter benötigte Baugenehmigung jedenfalls dann erteilt wird, wenn der Vermieter seine Umbaupläne den öffentlich-rechtlichen Vorschriften anpaßt. Die Fälle, in denen die Um- und/oder Ausbaumaßnahmen des Vermieters, von denen er seinen Selbstnutzungswunsch abhängig macht, sich im Grundsatz baurechtlich nicht ver wirklichen lassen, werden daher selten sein. Deshalb fehlt es nach Meinung des Senats an einem sachlich gerechtfertigten Grund, in Fällen der vorliegenden Art die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich davon abhängig zu machen, daß die Baugenehmigung entweder schon bei Ausspruch der Kündigung vorliegt oder spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung eines sich anschließenden Räumungsrechtsstreits vorgelegt wird.

Die hier vertretene Ansicht wird ferner gestützt durch die Erwägung, daß andernfalls der Vermieter Gefahr liefe, im voraus nicht unerhebliche Kosten (etwa für einen Architekten, einen Statiker, die Baugenehmigung selbst) aufwenden zu müssen, ohne sicher sein zu können, daß im Räumungsrechtsstreit sein Eigenbedarf vom Gericht nicht unter einem rechtlichen Aspekt verneint wird, der nicht damit begründet wird, daß die gekündigte Wohnung seinen Nutzungswunsch überhaupt nicht erfüllen kann. Hinzufügen läßt sich noch das Argument, daß Baugenehmigungen nach den Bauordnungen der Länder erlöschen, wenn innerhalb einer bestimmten Frist nach Erteilung der Genehmigung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht ernsthaft begonnen worden ist. In Hessen beträgt diese Frist zwar drei Jahre (§ 99 Abs. 1 HBO). Gleichwohl könnte selbst bei dieser nicht knapp bemessenen Frist ein Vermieter in Fällen der vorliegenden Art in Schwierigkeiten kommen, wenn er schon bei Ausspruch der Kündigung die Baugenehmigung vorlegen müßte. Wegen der regelmäßig mehrmonatigen Kündigungsfrist und der Dauer eines sich anschließenden, möglicherweise durch zwei Instanzen (vor nicht selten überlasteten Gerichten) geführten Räumungsprozesses könnte er gehindert sein, innerhalb der Dreijahresfrist mit dem Umbau zu beginnen, und wäre dann dem Einwand des beklagten Mieters ausgesetzt, nach Fristablauf sei eine Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung weggefallen (vgl. zu diesem Einwand Palandt/Putzo, BGB 51. Aufl. § 564 b Rn. 23; Blank, ZMR 1981, 321/324 zu III 2 b).

Ist hiernach in Fällen der vorliegenden Art das Vorliegen der Baugenehmigung für die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich nicht erforderlich, so schließt dies, wie sich schon aus den oben erwähnten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts vom 14.2.1989, 25.10.1990 und 28.1.1992 im einzelnen ergibt, freilich nicht aus, daß das Gericht bei einer Eigenbedarfskündigung den Selbstnutzungswunsch des Vermieters, zu dessen Verwirklichung eine Baugenehmigung erforderlich ist, dann auf seine baurechtliche Realisierbarkeit zu überprüfen hat, wenn sich Zweifel daran ergeben, ob die gekündigte Wohnung objektiv geeignet ist, den Nutzungswunsch zu erfüllen, und/oder ob dieser Wunsch überhaupt ernsthaft verfolgt wird. Da aber bei der Entscheidung der Frage, ob und wann solche Zweifel gegeben sind, stets die umfassende Prüfung und Würdigung aller tatsächlichen Umstände des Einzelfalles im Vordergrund stehen, liegt diese Frage auf tatsächlichem Gebiet und ist daher einem Rechtsentscheid nicht zugänglich (vgl. Senat in 20 REMiet 2/90 vom 13.12.1990 = ZMR 1991, 103/104 = NJW-RR 1991, 459; BayObLGZ 1983, 50/53 = WuM 1983, 129 = ZMR 1983, 352 = GE 1983, 431 = RES III 3. MietRÄndG Nr. 22; siehe auch Degen WuM 1984, 18).

Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs und setzt der Selbstnutzungswunsch des Vermieters Umbaumaßnahmen voraus, für die er eine Baugenehmigung braucht, so ist es für die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich nicht erforderlich, daß bei Ausspruch der Kündigung bereits die Baugenehmigung vorliegt. So durch Rechtsentscheid vom 25. Juni 1992 das Oberlandesgericht Frankfurt am Main.

Diese Grundaussage hat das Gericht allerdings ein wenig eingeschränkt. Es meinte nämlich, daß das Gericht bei der Prüfung, ob der Eigennutzungswunsch vom Vermieter überhaupt ernsthaft verfolgt wird und ob die gekündigte Wohnung objektiv überhaupt geeignet ist, diesen Selbstnutzungswunsch zu erfüllen, vom Gericht auch daraufhin geprüft werden muß, ob die Umbaumaßnahmen baurechtlich überhaupt realisierbar sind.