Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; werterhöhende Modernisierungsmaßnahmen

Wird in einer Vereinbarung über Mietermodernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die Eigenbedarfskündigung des Vermieters für die Dauer des Mietverhältnisses ausgeschlossen, so ist der Vermieter hierdurch nicht unangemessen benachteiligt, weil die Maßnahmen werterhöhenden Charakter haben.

Die Kl. ist zur Eigenbedarfskündigung den Bekl. gegenüber nicht berechtigt, weil die Berechtigung zur Eigenbedarfskündigung durch die Mietvertragsparteien vertraglich wirksam ausgeschlossen worden ist.

Der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung ist als wirksamer Vertragsbestandteil in die Vereinbarung über Mietermodernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vom 27. Dezember 1983 einbezogen worden. Dieser Verzicht gilt für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses.

Für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist es unschädlich, daß die in dem Mustervertrag angebotenen Alternativen nicht ausdrücklich dahingehend gekennzeichnet sind, welche der Alternativen für die Vertragsparteien Gül tigkeit haben soll. Die in § 2 Abs. 3 des Mustervertrages angebotenen Alter-nativen stehen deutlich erkennbar in einem Regel Ausnahme-Verhältnis zueinander. Einer besonderen Kennzeichnung hätte es daher nur bedurft, wenn der Rechtsverzicht nach dem Willen der Vertragsparteien hätte be-grenzt werden sollen. Von dieser Möglichkeit einer Befristung auf eine be-stimmte Anzahl von Jahren haben die Parteien jedoch keinen Gebrauch gemacht. Die Bestimmung ist daher im Sinne des Regelfalles wirksam ge-worden, wonach der Verzicht für die gesamte Mietvertragszeit gelten soll.

Die Kl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß § 2 Abs. 3 des Mustervertrages eine überraschende Klausel im Sinne des AGB Gesetzes sei. Der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung hat im Zusammenhang mit umfassenden Mietermodernisierungen keinen Überraschungscharakter. Die Vereinbarung ist vielmehr auf die typischerweise bei der Durchführung von derartigen Verbesserungsmaßnahmen durch den Mieter bestehende Interessenlage zugeschnitten, wonach dem Mieter als Ausgleich für seine Investitionen eine langfristige Sicherheit in seinen Wohnverhältnissen ge-boten werden soll.

Die vertragliche Vereinbarung benachteiligt den Vermieter auch nicht unangemessen. Der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung ist vielmehr ein angemessener Ausgleich für die auf Kosten des Mieters durchgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Diese Maßnahmen kommen letzten Endes auch dem Eigentümer der Wohnung zugute, weil sie werterhöhenden und werterhaltenden Charakter haben. In diesem Sin-ne haben die Bekl. als Mieter aufgrund des verwendeten Mustervertrages auch auf ihr Wegnahmerecht nach § 547 a BGB verzichtet.

Die Kl. kann ein Recht zur Kündigung des Mietvertrages auch nicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB herleiten. Zwar ha-ben sich die familiären Verhältnisse auf der Vermieterseite durch den Tod des ursprünglichen Vermieters und seiner Ehefrau im Jahre 1987 grundlegend gewandelt. Insbesondere ist auch durch die Gründung einer neuen Wohn- und Lebensgemeinschaft der Kl. eine völlig veränderte Bedarfslage entstanden. Diese neue Situation hat jedoch nicht die Geschäftsgrundlage des vereinbarten Rechtsverzichts beseitigt. Der Ausschluß der Eigenbedarfskündigung ist vielmehr gerade darauf gerichtet, den Bestand des Mietverhältnisses auch dann zu gewährleisten, wenn unvorhersehbare oder unvorhergesehene Veränderungen auf der Vermieterseite eintreten. Die Vereinbarung ist gerade nicht unter dem Vorbehalt gleichbleibender Verhältnisse geschlossen worden, sondern entfaltet ihre Wirksamkeit gerade erst, wenn zu einem späteren Zeitpunkt - wie hier - eine Eigenbedarfssituation auftaucht.