Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; preisgebundene Altbauwohnung

Der Vermieter einer preisgebundenen Altbauwohnung darf sich auf berechtigte Interessen an der Beendigung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB (Eigenbedarf) ohne Rücksicht auf die im § 11 XII. BMG bestimmte Wartefrist berufen, wenn er nach Überlassung der Wohnung an den Mieter das Hausgrundstück als Miteigentümer in einer Bruchteilsgemeinschaft mit Dritten erworben hat und die Erwerber das Eigentum am Grundstück gemäß § 3 und/oder § 8 WEG in der Weise unter sich in Wohnungseigentum aufgeteilt haben, daß sie mit jedem ihnen zustehenden Miteigentumsanteil (bzw. -Teilanteil) das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden haben.

I. Die Bekl. zu 1) ist aufgrund eines mit der BeG am 27. September 1984 abgeschlossenen Mietvertrages Mieterin einer 2-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoß links des Hauses in Berlin. Der Bekl. zu 2) ist aufgrund eines mit der BeG abgeschlossenen Mietvertrages vom 6. April 1981 Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoß rechts desselben Hauses. In beiden Fällen handelt es sich um preisgebundene Altbauwohnungen.

Die BeG veräußerte am 25. Januar 1985 das Mietobjekt an Herrn D. und Frau B., die am 14. Mai 1985 als Eigentümer des Mietobjekts im Grundbuch eingetragen wurden. Diese verkauften am 21. und 26. Februar 1985 das Grundstück zu ideellen Miteigentumsanteilen an neun verschiedene Erwerber, u. a. den Kl., der einen Miteigentumsanteil von 3208/10.000 käuflich erwarb. Durch Vertrag vom 3. April 1985 teilten die Erwerber das Grundstück entsprechend den erworbenen Anteilen unter sich in Wohnungseigentum auf, indem sie jeden Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbanden, teilweise auch zu diesem Zweck erneut unterteilte Miteigentumsanteile. Die Eintragung der Erwerber als Miteigentümer des Gesamtgrundstücks erfolgte am 1. August 1985. Noch am selben Tag wurde das Grundbuchblatt geschlossen und die Übertragung des Bestandes auf neu angelegte Wohnungsgrundbuchblätter vorgenommen. Der Kl. wurde an diesem Tage im Wohnungsgrundbuch von Lübars Band 109, Blätter ... bis ..., als Wohnungseigentümer an den im Aufteilungsplan mit den Nummern 5 bis 9 bezeichneten Wohnungen, unter denen sich auch die von den Bekl. gemieteten Wohnungen befinden, eingetragen.

Durch Anwaltsschreiben vom 14. November 1985 kündigte der Kl. die Mietverhältnisse gegenüber beiden Bekl. zum 28. Februar 1985, hilfsweise zum nächstzulässigen Termin, mit der Begründung, daß er die Wohnungen zur Unterbringung seines Sohnes D. und dessen Familie - der Sohn des Kl. ist verheiratet und hat zwei Kinder - benötige. Am 27. Dezember 1985 erwarben die Ehefrau des Kl. Z. einen ideellen Miteigentumsanteil von 1/4 und seine Tochter L. einen ideellen Anteil von 1/2 an den Eigentumswohnungen des Kl. Mit Schriftsatz vom 30. Juli 1986 kündigte der Prozeßbevollmächtigte in Vollmacht des Kl. der Frau Z. und der Frau L. vorsorglich nochmals die Mietverhältnisse zum nächstzulässigen Termin, weil der Sohn des Kl. in den Räumen in der K. unzureichend untergebracht sei.

Der Kl. nimmt die Bekl. im vorliegenden Rechtsstreit auf Räumung und Herausgabe in Anspruch.

Das Amtsgericht Wedding hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Kl. könne Herausgabe der von den Bekl. innegehaltenen Räume nicht verlangen, weil die von der Vermieterin gegenüber dem Sohn des Kl. D. ausgesprochene Kündigung über die Mieträume in der K. unwirksam sei.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kl. mit der Berufung. Die mit dieser befaßte Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Darf sich der Vermieter einer preisgebundenen Altbauwohnung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB (Eigenbedarf) vor Ablauf der in § 11 XII. BMG bestimmten Wartefrist auch dann berufen, wenn er nach Überlassung an den Mieter das Hausgrundstück als Miteigentümer in Bruchteilsgemeinschaft erworben hat und unmittelbar im Anschluß daran Wohnungseigentum begründet hat?

Das Landgericht hält ein berechtigtes Interesse des Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB für gegeben und damit die vorgelegte Frage für entscheidungserheblich. Es möchte die Vorlagefrage verneinen und führt hierzu im wesentlichen aus:

Die Wartefristregelung sei mit Rücksicht auf ihren Zweck auch auf die Fälle der vorliegende Art anzuwenden. Sie diene dem Schutz des durch die Umwandlung seiner Wohnung in eine Eigentumswohnung und deren anschließende Veräußerung besonders gefährdeten Mieters, der die Möglichkeit haben solle, sich darauf einzurichten, daß er - anstatt wie bisher mit einer Vielzahl von Mietern - nunmehr allein dem Eigentümer und Vermieter gegenüberstehe und sich damit die Gefahr der Eigenbedarfskündigung erhöht habe. Im Unterschied zu dem von dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung erfaßten Fall, daß zunächst die Wohnung an den Mieter überlassen werde und danach Wohnungseigentum begründet und veräußert werde, gehe im vorliegenden Fall der dingliche Veräußerungsakt in Form der Übertragung von Miteigentumsanteilen der Begründung von Wohnungseigentum voraus. Beide Rechtsakte stünden aber in engem zeitlichen Zusammenhang. Die Eintragung des Kl. als Miteigentümer und sodann als Wohnungseigentümer sei am selben Tage, nämlich am 1. August 1985, erfolgt. Auch die zuvor erfolgte Veräußerung am 21. Februar 1985 und die Teilung am 3. April 1985 lägen zeitlich verhältnismäßig eng beieinander. In einem derartigen Fall würde der Zweck der gesetzlichen Regelung verfehlt, wenn durch die zeitliche Verlagerung des Veräußerungsgeschäfts auf einen Zeitpunkt vor der Begründung des Wohnungseigentums die Wartefrist nicht einzuhalten wäre. Es wäre dann ein Leichtes, die Kündigungsschutzvorschriften durch die entsprechenden rechtlichen Gestaltungen zu umgehen. Das Landgericht hat den Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

II. Die Vorlage ist nach Artikel III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der ab 1. Juli 1980 geltenden Fassung zulässig.

Die Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum. Sie ist auch von grundsätzlicher Bedeutung. § 11 XII. BMG, auf dessen Auslegung es hier ankommt, tritt zwar am 31. Dezember 1994 außer Kraft. Diese Vorschrift entspricht jedoch - bezogen auf die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage - im wesentlichen § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB. Sie unterscheidet sich lediglich dadurch, daß sie auf die Preisbindung von Altbauwohnungen abstellt und die Fristenregelung anders ausgestaltet. Der begehrte Rechtsentscheid über die Auslegung von § 11 XII. BMG betrifft damit auch die Auslegung von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB und ist auch von daher von grundsätzlicher Bedeutung, weil zu erwarten ist, daß dieselbe Rechtsfrage auch künftig wiederholt auftreten wird (OLG Oldenburg, Beschluß vom 26. Mai 1981, in RiM S. 654).

Die vorgelegte Frage war, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, zu beantworten. Die Abwandlung im Wortlaut, die der Senat dabei vorgenommen hat, verändert nicht den Wesensgehalt der vorgelegten Rechtsfrage. Sie trägt nur dem Umstand Rechnung, daß ein Miteigentümer allein Wohnungseigentum nicht begründen kann, verdeutlicht demnach lediglich das vom Landgericht Gemeinte.

Nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB kann, wenn an den vermieteten Räumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, sich der Erwerber auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des Satzes 1 - Benötigung der Räume für sich, zu seinem Hausstand gehörende Personen oder Familienangehörige - nicht vor Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung an ihn berufen. Nach § 11 XII. BMG darf, wenn an einer vermieteten, preisgebundenen Altbauwohnung nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum zur Zelt der Preisbindung veräußert worden ist, sich der Erwerber gegenüber dem Mieter auf berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB vor Ablauf des siebenten Kalenderjahres nach dem Jahr der Veräußerung, längstens jedoch bis zum Ablauf des fünften Jahres nach Ende der Eigenschaft "preisgebundener Altbauwohnraum", nicht berufen.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für das Eingreifen der Wartefrist liegen in dem von dem Landgericht zu entscheidenden Fall nicht vor. Es fehlt an einer Veräußerung des Wohnungseigentums an den Kl.

Vermieter der von den Bekl. gemieteten Wohnungen waren nach der BeG durch Veräußerung nach § 571 BGB nacheinander Herr S. und Frau K. (ab 14. Mai 1985) einerseits und der Kl. zusammen mit den acht Miterwerbern des Grundstücks (am 1. August 1985) andererseits geworden. Zu Eigentumswohnungen wurden die von den Bekl. gemieteten Wohnungen erst danach - wenn auch am selben Tage - durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher und die Eintragung des Kl. als Wohnungseigentümer (vgl. §§ 4, 7 WEG).

Nach dieser Begründung des Wohnungseigentums in der Person des Kl. hat eine Veräußerung des Wohnungseigentums - jedenfalls an den Kl. - nicht mehr stattgefunden. (Die Frage, ob die spätere Einräumung von Miteigentumsanteilen durch den Kl. an seine Ehefrau und seine Tochter eine Veräußerung von Wohnungseigentum im Sinne der genannten Vorschriften darstellt und jene neuen Miteigentümer sich deshalb als Erwerber nicht vor Ablauf der Wartefristen auf Eigenbedarf berufen dürften, ist nicht Gegenstand der Vorlage. Nach dem Vorlagebeschluß geht es allein um den vom Kl. geltend gemachten Eigenbedarf.)

Die Begründung von Wohnungseigentum ohne anschließende Veräußerung setzt aber für den Vermieter keine Frist in Lauf (vgl. Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung 1981, Rnr. 75; wie hier auch AG Heidelberg in WuM 1976, 15). Der Kl. steht dem Ersterwerber einer Eigentumswohnung gleich, der von den genannten Vorschriften ebenfalls nicht erfaßt wird (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 45. Aufl., § 564 b Anm. 7 b aa; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., B 495; AG Konstanz in ZMR 1979, 12 [13]).

Eine Auslegung des § 11 XII. BMG dahin, daß er den vom Landgericht zu entscheidenden Fall erfaßt, ist nicht möglich. Die Regelung ist hinsichtlich der einzelnen Voraussetzungen des Eingreifens der Wartefrist eindeutig und in dieser Hinsicht weder auslegungsbedürftig noch -fähig. Auch das Landgericht möchte demgemäß ersichtlich die Vorschrift lediglich "mit Rücksicht auf ihren Zweck" auf den zu entscheidenden Fall ausdehnen, weil es die Vorgehensweise des Kl. und der anderen acht Miterwerber des Hausgrundstücks als eine Umgehung dieser Schutzvorschrift ansieht. Eine entsprechende Anwendung ist dem Gericht jedoch verwehrt, so daß der Auffassung des AG Frankfurt/M. (WuM 1981, 323 [324]) nicht gefolgt werden kann.

Der Gesetzgeber hat - orientiert an der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG - den Erwerb von Wohnungseigentum zum Zwecke der Eigennutzung grundsätzlich nicht zugunsten des Wohnungsmieters erschwert. Dieser ist - wie auch sonst - durch die gestaffelten Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB und die Sozialklausel des § 556 a BGB gegenüber dem Erwerber des Wohnungseigentums im Rahmen der Sozialbindung geschützt. Nur für die in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB und in § 11 XII. BMG genau umschriebenen Fallgestaltungen hat der Gesetzgeber zusätzlich zu Gunsten des Mieters eine Schutzfrist vorgesehen, vor deren Ablauf der Erwerber sich nicht auf Eigenbedarf berufen kann.

Diese Vorschriften, durch die das Eigentum gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 GG über die oben genannten Schutzvorschriften hinaus zusätzlich eingeschränkt wird, sind als Sondervorschriften eng auszulegen und können nicht - auch nicht entsprechend - auf andere Fälle des Erwerbs von Wohnungseigentum - wie etwa den vorliegenden - angewendet werden (vgl. BayObLG, Rechtsentscheld vom 14. Juli 1981, in ZMR 1981, 333 = BayObLGZ 1981, 232 = WuM 1981, 200, 203; BayObLG, Rechtsentscheid vom 24. November 1981, NJW 1982, 451, 452; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O. B 495; LG Mannheim WuM 1975, 212 und Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 116 Rnr. 16).

Nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG ist es allein der Gesetzgeber, der Inhalt und Schranken und damit die Sozialbindung des Eigentums bestimmt. Den rechtsanwendenden Organen kommt eine solche Befugnis nicht zu (vgl. Papier in Maunz-Dürig, Grundgesetz, 1986, Rnr. 250 zu Art. 14 GG; Lepa, Der Inhalt der Grundrechte, 5. Aufl., Rnr. 23 u. 49 zu Art. 14 GG; BVerfGE 37, 132 [140]; BVerfGE 38, 348 [370]; BVerfGE 56, 249 [260]; BVerfGE 58, 137 [146] und 300 [330]). Angesichts des in der Verfassung niedergelegten Vorbehalts des Gesetzes sind hier dem Richterrecht enge Grenzen gesetzt, ähnlich wie im Steuerrecht, das gemäß Art. 105 GG, jedenfalls von der Idee der primären Entscheidung des Gesetzgebers über die Steuerwürdigkeit bestimmter generell bezeichneter Sachverhalte getragen wird. Auch bei den Steuergesetzen, die Inhalt und Schranken des Eigentums bestimmen, aber hat es das Bundesverfassungsgericht als unter dem Verfassungsprinzip des Rechtsstaates bedenklich bezeichnet, wenn der Steuertatbestand vom Richter "im Wege schöpferischer Interpretation" neu geschaffen oder ausgeweitet wird (vgl. BVerfGE 13, 318 [328]). Solchen Fallgestaltungen, die sich im Rahmen der geltenden Gesetze bewegen, aber wie Gesetzesumgehungen wirken, kann deshalb in den durch die Verfassung dem Gesetzesvorbehalt unterstehenden Bereichen nicht durch die Gerichte, sondern nur durch den Gesetzgeber begegnet werden.

Der Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 24. November 1981 (NJW 1982, 451, 452) steht dem vorliegenden Rechtsentscheid nicht entgegen. In jenem Falle hatten mehrere Miteigentümer eines Mietgrundstücke das Eigentum am Grundstück nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt mit der Folge, daß sich die Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück zunächst in den einzelnen Wohnungseigentumsrechten fortgesetzt hat. Danach hatten die Bruchteilseigentümer einem Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch das alleinige Eigentum an einer bestimmten vermieteten Eigentumswohnung übertragen. Diese Übertragung hat das Bayerische Oberste Landesgericht als eine Art der Veräußerung im Sinne von § 564 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB angesehen. Die Reihenfolge der einzelnen Vorgänge - Überlassung der vermieteten Wohnung, Begründung von Wohnungseigentum und nachfolgende Veräußerung - entsprach in jenem Falle den gesetzlichen Voraussetzungen für das Entstehen der Schutzfrist.