Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Kündigungsfrist; Pflegedienst für Vermieter

Wenn ein betagter Vermieter die Wohnung eines Mieters für eine in sein Haus aufzunehmende Person beansprucht und aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden kann, daß er deren Dienste in naher Zukunft für seine Lebensführung (Pflege und Wartung) benötigt, so ist ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zumindest bei Geltung einer Kündigungsfrist von 1 Jahr auch dann anzuerkennen, wenn die Person, deren Dienste in Anspruch genommen werden soll, im Zeitpunkt der Vornahme der Kündigung noch nicht feststeht.

1. Das Landgericht Köln hat durch Beschluß vom 15. Januar 1986 dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung im Wege des Rechtsentscheides vorgelegt:

Kann eine betagte Person (im gegebenen Fall 79 Jahre alt), die zwar noch keinen Pflegefall darstellt, deren Hilfsbedürftigkeit in Anbetracht des fortgeschrittenen Alters aber aller Wahrscheinlichkeit nach in naher Zukunft bevorsteht, Eigenbedarf nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zum Zwecke der Aufnahme einer Hilfsperson auch dann geltend machen, wenn im Falle einer Kündigungsfrist von 1 Jahr (§ 565 Abs. 2 BGB) zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine konkrete Aussicht besteht, daß eine bestimmte Person in die zu räumende Wohnung aufgenommen werden soll?

Dieser Vorlagefrage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die am 17. März 1906 geborene Kl. ist Eigentümerin des Wohnhauses. Sie selbst bewohnt die im Erdgeschoß gelegene, aus 3 Zimmern sowie Küche, Bad und Duschraum bestehende Wohnung, zu der ein Balkon gehört. An einem der 3 Räume (22,5 qm groß) steht einer Schwester der Kl. ein lebenslanges Nutzungsrecht zu. Diese hält sich nur während einiger Zeiträume im Jahr darin auf. Während der Abwesenheit dieser Schwester nutzt die Kl. in deren Einverständnis diesen Raum selbst.

Die Wohnung im Souterrain nutzt der am 29. Juli 1908 geborene Bruder der Kl., der bereits zwei Herzinfarkte erlitten hat und darüber hinaus außerordentlich stark sehbehindert ist. Er mußte sich im Jahre 1984 einer Augenoperation unterziehen. Es ist damit zu rechnen, daß er sich weiteren Operationen unterziehen muß.

Im Jahre 1970 hat die Kl. die im Obergeschoß gelegene Wohnung an die Bekl. vermietet. Der am 28. April 1896 geborene bekl. Ehemann ist in gesundheitlich sehr schlechter Verfassung. Seine Sehfähigkeit ist auf 1/10 auf dem rechten und auf 1/30 auf dem linken Auge vermindert. Er trägt einen Herzschrittmacher und leidet auch noch an weiteren, im wesentlichen altersbedingten körperlichen Gebrechen. Die bekl. Ehefrau ist 83 Jahre alt.

Mit Schreiben vom 16. Februar 1984 hat die Kl. durch ihre Prozeßbevollmächtigten den Mietvertrag gegenüber den Bekl. zum 28. Februar 1986 gekündigt. Zur Begründung wird u.a. folgendes ausgeführt:

"Wie Sie wissen, sind meine Mandantin und deren Bruder, der ebenfalls im Hause wohnt im fortgeschrittenen Alter. Meine Mandantin wird in diesem Jahre 78 Jahre alt und der Bruder 76 Jahre alt, der zudem gesundheitlich nicht auf der Höhe ist, weil er vor ca. 2 Jahren einen Herzinfarkt erlitten hat. Meine Mandantin und ihr Bruder sind ohne fremde Hilfe auf die Dauer nicht in der Lage, den jeweils von ihnen geführten selbständigen Haushalt aufrechtzuerhalten. Sie müssen sich daher um jemand bemühen, der sie in der Zukunft versorgt und pflegt. Eine solche Pflege im eigenen Haus können sie nur erwarten, wenn sie der Familie, die eine entsprechende Verpflichtung übernehmen soll, auch eine Wohnung in dem Haus zur Verfügung stellen.

Sie benötigen daher die von ihnen bewohnte Wohnung für die vertraglich mit Versorgung und Pflege zu beauftragenden Personen. Ihr bleibt bei dieser Situation keine andere Möglichkeit, als die Räumung der von ihnen bewohnten Wohnung zu verlangen."

Die Kl. ist bis zum heutigen Tage nicht pflegebedürftig. Ebensowenig wie im Kündigungsschreiben vom 16. Februar 1984 hat sie bis heute eine bestimmte Person benannt, welche die erforderlichen Dienste übernehmen und in die Wohnung der Bekl. einziehen soll. Sie hat im Schriftsatz vom 13. Februar 1986 ausgeführt, bei einer entsprechenden Auflage durch das Gericht sei die Kl. in der Lage, in kürzester Zeit Interessenten zu benennen, die bereit seien, einen entsprechenden Vertrag mit Pflegevereinbarung abzuschließen.

Die Bekl. haben der Kündigung mit Schreiben des Mietervereins Köln e.V. vom 8. Oktober 1984 widersprechen. Mit der daraufhin am 30. März 1986 erhobenen Klage macht die Kl. gegenüber den Bekl. Räumung und Herausgebe der Mietwohnung geltend.

Das AG hat die Klage durch Urteil vom 18. Juli 1985 - 10c 194/85 - abgewiesen. Es hat die Wirksamkeit der Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1 und 2 BGB unter Anwendung des Rechtsentscheides des BayObLG vom 2. März 1982 - Allg. Reg. 115/81 (NJW 1982, 11 59 = RES Band II, § 564 b BGB Nr. 15) für den vorliegenden Fall bejaht, jedoch das Mietverhältnis gemäß § 558 a BGB, § 308 a ZPO auf bestimmte Zeit verlängert. Zur Begründung hat es ausgeführt, die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses stelle für die Bekl. insbesondere unter Berücksichtigung ihres fortgeschrittenen Alters und des Gesundheitszustandes sowie der körperlichen Gebrechen des Bekl. Ehemannes eine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieterin nicht gerechtfertigt sei.

Gegen dieses Urteil hat sich die Kl. mit ihrer Berufung gewandt. Sie hat ausgeführt, durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit werde ihr Recht am Eigentum in unzumutbarer Weise eingeschränkt. Sie habe das Haus unter Zurückstellung anderer persönlicher Belange in der Vorstellung errichtet, es im Alter entsprechend ihren Bedürfnissen nutzen zu können. Im Hinblick darauf sei es nicht verständlich, wenn ihre Rechte hinter denen der Bekl. zurückstehen sollten.

Das Landgericht hält die Kündigung der Kl. gemäß § 564 b Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB für wirksam. Es meint, eine solche Kündigung könne auch dann ausgesprochen werden, wenn - zumindest, soweit eine Kündigungsfrist von 1 Jahr gemäß § 565 Abs. 2 BGB eingehalten werden müsse - die Vermieterin einen Mietvertrag mit der Begründung kündige, die Wohnung für eine, Pflegeperson zu benötigen, auf die sie wegen der infolge ihres Alters bedingten Gefahr, jederzeit pflegebedürftig zu werden, zurückgreifen müsse, ohne daß jedoch im Zeitpunkt der Kündigung bereits die für die Pflege benötigte Person feststehen oder bestimmt sein müsse. Denn die Kündigung wegen Eigenbedarfs werde in unzumutbarer Weise erschwert, wenn der Vermieter bereits 1 Jahr vor dem erwarteten Auszug des Mieters eine bestimmte Person nennen solle, die nach dessen Auszug die Wohnung beziehen solle. Dabei sei noch nicht einmal berücksichtigt, daß sich der Einzugstermin bei Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO noch hinauszögern könne.

Das Landgericht sieht sich durch den o. g. Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichtes daran gehindert, die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung bejahen zu können, weil dieser Entscheidung ein Fall zugrunde lag, in dem die für die Hilfsdienste vorgesehene Person im Zeitpunkt der Kündigung bereits bestimmt war, diese Voraussetzung im gegebenen Fall jedoch nicht vorliegt.

Es hält die vorgelegte Rechtsfrage für entscheidungserheblich, weil es ebenso wie das Amtsgericht beabsichtigt, das Mietverhältnis gemäß §§ 556 a BGB, 308 a ZPO auf bestimmte Zeit zu verlängern. Das setzt jedoch voraus, daß die Wirksamkeit der von der Kl. ausgesprochenen Kündigung bejaht werden könne. Sei diese Wirksamkeit aber zu verneinen, müsse die Klage mangels Wirksamkeit der Kündigung sofort abgewiesen werden, ohne daß es einer Entscheidung über die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 556 a BGB, § 308 a ZPO bedürfe.

III. Die Vorlage der aufgeworfenen Rechtsfrage zum Rechtsentscheid durch das Landgericht ist zulässig.

Das der Vorlage zugrunde liegende rechtliche Problem ist schon anderweitig Gegenstand richterlicher Entscheidungen gewesen (LG Bielefeld WuM 1972, 178; LG Wuppertal WuM 1982, 282; AG Bergisch-Gladbach WuM 1980, 186; vgl. auch LG Osnabrück WuM 1976,124; AG Solingen WuM 1984, 2; AG Völkingen DWW 1973 123). Als Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs bei Annahme einer Hilfe- oder Pflegebedürftigkeit des Vermieters ist gefordert worden, daß eine konkrete Aussicht für die Aufnahme einer bestimmten Person in die zu räumende Wohnung besteht (LG Bielefeld a.a.O., 178; LG Wuppertal a.a.O., 282; AG Bergisch-Gladbach a.a.O., 186). Andere Entscheidungen bejahen dieses Erfordernis auf der Grundlage eines Sachverhaltes, der diese Voraussetzung erfüllt (vgl. LG Osnabrück, a.a.O., 124; LG Hamburg, MDR 1980, 315; AG Völkingen., a.a.O., 123; AG Solingen, a.a.O., 2; AG Lübeck WuM 1972, 193).

Eine divergierende Rechtsprechung zu der vorgelegten Rechtsfrage kann somit nicht festgestellt werden. Die Zulässigkeit der Vorlage folgt daher nicht aus Artikel III Satz 1,1. Alternative des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes.

Sie ergibt sich jedoch aus Artikel III Satz 1, 2. Alternative des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes.

Die Rechtsfrage wird außer in den oben angeführten Entscheidungen auch in der Literatur behandelt. Auch hier wird die Ansicht vertreten, daß die konkrete Aussicht für die Aufnahme einer bestimmten Person in die zu räumende Wohnung bei Abgabe der Kündigungserklärung erforderlich sei (Emmerich-Sonnenschein, Handkommentar Miete, 3. Auflage, § 564 b Randnummer 36; Barthelmess, Kommentar zum 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz und Miethöhegesetz, 3. Auflage, § 564 b Randnummer 70; Lutz, DWW 1974, 272/273). An anderer Stelle werden die Voraussetzungen für die Wirksamkeit der Kündigung bei Hilfe- oder Pflegebedürftigkeit des Vermieters denn bejaht, wenn ein neu in das Haus aufzunehmender Mieter die Pflege übernehmen soll (die Bestimmtheit der Person wird also vorausgesetzt, vgl. Hans, Mietrecht, § 564 b BGB Anmerkung 13 b, dd) oder wenn der Vermieter eine bisher nicht in seinem Haus lebende Person als Hausgehilfen, Pfleger oder Hausmeister aufnehmen will (Schmidt-Futterer/ Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., § 564 b Randnummer B 486).

Wie bereits der Umfang der Erörterung in Rechtsprechung und Literatur zeigt, kommt der Entscheidung der aufgeworfenen Rechtsfrage über den Einzelfall hinausgehende grundsätzliche Bedeutung zu. Sie erfordert die Abwägung allgemeiner Umstände, die für die Bestimmtheit und Konkretisierung des Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen müssen und über die Abgrenzung zur sogenannten Vorratskündigung zur Beantwortung der Frage führen, ob dieses Interesse auch dann als berechtigt anerkannt werden kann, wenn die Pflegeperson, für die der Wohnungsbedarf geltend gemacht wird, im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht feststeht. Der Senat ist auch nicht durch den Rechtsentscheid des Bayerischen Oberlandesgerichts vom 2.3. 1982 (Allg. Reg. 115/85 - RES Band II. § 564 b BGB Nr. 15 = NJW 1982, 1 159 = WuM 1982, 125) an einer Entscheidung gehindert. Gegenstand dieses Rechtsentscheids war nach dem Vorlagebeschluß des Landgerichts München die Rechtsfrage, ob eine betagte Person, die noch keinen Pflegefall darstellt, Eigenbedarf nach § 564 b BGB zum

Zwecke der Aufnahme einer Hilfsperson deshalb geltend machen kann,

weil ihre Hilfsbedürftigkeit in Anbetracht des fortgeschrittenen Alters aller

Wahrscheinlichkeit nach unmittelbar bevorsteht. Diese Frage ist von dem

Bayerischen Obersten Landesgericht wie folgt entschieden worden:

"Der (betagte) Vermieter, der Wohnraum für eine in seinen Hausstand aufzunehmende Hilfsperson beansprucht, hat regelmäßig bereits dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden kann, daß er die Dienste in naher Zukunft für seine Lebensführung (Pflege und Wartung) benötigt."

Nach der Gestaltung des diesem Rechtsentscheids zugrunde liegenden Sachverhaltes stand die in den Hausstand aufzunehmende Pflegeperson fest. Dazu hat das Bayerische Oberste Landesgericht in den Gründen seines Rechtsentscheides ausgeführt, als ein zusätzlicher gegenwärtiger Wohnbedarf sei auch derjenige zu berücksichtigen, der erst durch die Aufnahme eines neuen Hausstandsangehörigen entstehe. Insoweit müsse eine konkrete Aussicht bestehen, daß eine bestimmte Person in die zu räumende Wohnung aufgenommen werden solle. Diese Frage der Bestimmtheit der Pflegeperson ist jedoch entsprechend der im Vorlagebeschluß niedergelegten Rechtsfrage in den Entscheidungssatz nicht übernommen worden.

Eine durch Rechtsentscheid bindende Entscheidung dieser Frage, die den Senat zur Vorlage an den Bundesgerichtshof zwingen würde, ist daher nicht gegeben.

IV. Die Entscheidung der Rechtsfrage ist auch für die Sachentscheidung,

wie das Landgericht eingehend ausgeführt hat, erheblich. Die Entscheidung dieser Frage wird ferner nach der Formulierung der Vorschrift des § 556 a Abs. 1 BGB vorausgesetzt, welche das Landgericht im Rahmen des von ihm zu fällenden Urteils anzuwenden beabsichtigt.

Der Entscheidungssatz zu der von dem Landgericht vorgelegten Rechtsfrage beruht auf folgenden Erwägungen:

Es kann dahinstehen, ob man die Kündigung von Wohnraum mit der Begründung, der Vermieter sehe sich aus Altersgründen veranlaßt, in die herausverlangte Wohnung eine zu seiner Pflege erforderliche Person aufzunehmen, als Kündigung gemäß § 564 Abs. 1 BGB oder als Eigenbedarfskündigung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB ansieht (vgl. einerseits Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Randnummer B 482, andererseits LG Bielefeld a.a.O., 178; LG Wuppertal a.a.O., 282; AG Bergisch-Gladbach a.a.O., 186; LG Osnabrück a.a.O., 124; LG Hamburg a.a.O.; 315; AG Völkingen a. a. 0., 123; AG Solingen a.a.O., 2; AG Lübeck a.a.O., 193; Emmerich-Sonnenschein a.a.O., Randnummer 36; Barthelmess, a.a.O., Randnummer 70;, Lutz a.a.O., 273). Wie sich bereits aus dem Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung ergibt, stellt die Eigenbedarfskündigung nach Abs. 2 Nr. 2 nur einen besonderen Fall der Kündigung aufgrund Vorliegens eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des Abs. 1 dar. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. ein Eigenbedarf des Vermieters kann in einem Fall wie dem vorliegenden nur dann anerkannt werden, wenn hinreichend konkrete Gründe gegeben sind und ein Bedarfswille des Vermieters vorhanden ist (zum Begriff der B , Bedarfsgründe vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Randnummer B 481/482; zu dem Begriff des Bedarfswillens vgl. Barthelmess, a.a.O., Randnummer 72). Die Bedarfsgründe können sich aus objektiven Umständen ergeben (z.B.: Wohnraumbedarf, weil der Sohn des Vermieters geheiratet hat), sie können aber auch auf Inneren Willensentschlüssen beruhen (Wohnraumbedarf, weil der Sohn des Vermieters zu heiraten beabsichtigt). Die Frage, ob die geltend gemachten Bedarfsgründe hinreichend konkret sind, stellt sich nur, soweit sie auf inneren Willensentschlüssen beruhen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Randnummer B 482; Barthelmess, a.a.O., Randnummer 70, der von Erlangungsinteresse spricht). Der Bedarfswille beinhaltet allein die Absicht, die vermietete Wohnung entsprechend dem im Kündigungsschreiben angegebenen Verwendungszweck zu nutzen (Barthelmess, a.a.O., Randnummer 72).

Soweit ein Vermieter wie im vorliegenden Fall im Zeitpunkt der Kündigung unmittelbar vor der Vollendung des 79. Lebensjahres steht, also außerordentlich betagt ist, muß ihm das Recht zugesprochen werden, eine Person in sein Haus aufzunehmen, die für seine Unterstützung und Pflege vorgesehen ist. In Übereinstimmung mit dem Bayerischen Obersten Landgericht. (Rechtsentscheid vom 2. März 1982, Allg. Reg. 115/81 a. a. 0.) geht der Senat davon aus, daß in der Regel allein schon das fortgeschrittene Alter des Vermieters ein ausreichender Grund dafür ist, eine für seine Pflege vorgesehene Person in sein Haus aufzunehmen, soweit, wie das vorliegend der Fall ist, eine andere im Hause wohnende Person für die Übernahme einer solchen Pflege nicht in Betracht kommt. Die Zuerkennung eines solchen Rechtes beruht auf der durch die Lebenserfahrung begründeten Erwägung, daß bei einem in hohem Alter stehenden Menschen jederzeit mit dem Eintritt seiner Pflegebedürftigkeit gerechnet werden und ihm daher die Gelegenheit gegeben werden muß, für diesen Fall vorzusorgen. Sie bewegt sich auch im Rahmen einer verfassungskonformen Auslegung der eigentumbeschränkenden Vorschrift des § 564 b BGB. Da es sich bei ihr nicht um eine Norm des Wohnungsnotrechts handelt, welche die Zwangsbewirtschaftung von Wohnraum regelt, sondern um eine solche des sozialen Weltrechtes, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen gestattet, soweit dadurch keine willkürliche Beeinträchtigung der Rechte des Mieters vorgenommen werden, ist der Vermieter als Eigentümer grundsätzlich darin frei, seine Lebensführung unter Nutzung seines Eigentums so zu gestalten, wie er das für richtig hält (BVerfGE 68, 361/375 = NJW 1985, 2633/2635 = JZ 1985, 528/530, Schulte, JZ 1985, 530/531). Eine willkürliche Beeinträchtigung der Rechte eines Mieters ist nicht gegeben, wenn die Kündigung von Wohnraum ausgesprochen wird, um einer für die Pflege des betagten Mieters vorgesehenen Person den Einzug zu ermöglichen. Vielmehr ist in einem solchen Fall ein vernünftiges billigenswertes Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnung als gegeben anzusehen, hinter dem das generelle Interesse des Mieters an der Erhaltung seiner Wohnung zurücktreten muß (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 26.10.1982 - RES II, § 564 b BGB Nr. 23 = NJW 1983, 579 m. w. N.).

Der Normzweck des § 564 b BGB als sozial ausgestattetes Recht im Sinne einer Sozialbindung des Eigentums und das daraus herzuleitende Verbot der willkürlichen Beschneidung der Rechte des Mieters verbietet die Zulässigkeit der sogenannten Vorratskündigung (vgl. dazu OLG Karlsruhe WuM 1976, 99/100 = ZMR 1977, 25/26; LG Stuttgart WuM 1976, 56; Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., Randnummer 28; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O.,

Randnummer 480/482; Soergel-Siebert-Kummer, 564 b

Randnummer 35; Barthelmess. a.a.O., Randnummer 70; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete; § 115 Randnummer 8). Bei dieser Art der Kündigung wird zur Begründung ein auf einem inneren Willensentschluß beruhender Bedarfsgrund angeführt, der tatsächlich und zeitlich nicht hinreichend bestimmbar ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Randnummer 482 auch Barthelmess, a.a.O., Randnummer 70). Entgegen der in Rechtsprechung und Literatur einhellig vertretenen Ansicht (vgl., die Zitate auf Seite 6 dieses Rechtsentscheides) kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, daß im Falle der Kündigung von Wohnraum zum Zwecke der Aufnahme einer Pflegeperson für einen betagten Vermieter eine hinreichende tatsächliche und zeitliche Bestimmbarkeit des Bedarfsgrundes erst dann gegeben ist, wenn die Pflegeperson bereits feststeht. Würde das Kündigungsgrund des Vermieters im Sinne des § 564 b Abs. 1 oder Abs. 2 Nr. 2 BGB von der Bestimmtheit der aufzunehmenden Pflegeperson abhängig gemacht, würden die Rechte des Vermieters in einem größeren Maße beschnitten, als dies durch das auf der Sozialbindung beruhende Verbot, die Rechte des Mieters willkürlich zu beschneiden, erforderlich ist. Die Forderung nach der Bestimmtheit der Pflegeperson (schon) im Zeitpunkt der Kündigung beruht letztlich auf der Erwägung, daß allein bei Aufstellung derart strenger Anforderungen der Mißbrauch des Kündigungsrechtes des Vermieters und damit eine zulässige Beeinträchtigung der Rechte des Mieters verhindert werden kann. Dabei wird unterstellt, daß die Ernsthaftigkeit der Geltendmachung des Bedarfsgrundes erst durch die Benennung der Pflegeperson hinreichend dargelegt ist. Dem vermag der Senat jedoch nicht zu folgen.

Abzustellen ist nach Auffassung des Senats auf die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalles, in deren Rahmen auch das planerische Ermessen des Vermieters zu berücksichtigen ist, das in seiner Gesamtschau jedoch die Ernsthaftigkeit, den Bedarfsgrund zu realisieren, bezeugen muß. Anerkennt man bereits das hohe Alter eines Menschen als Grund dafür, daß er die Wohnung für die Aufnahme einer Person, welche ihn im Bedarfsfalle pflegen soll, beanspruchen kann, so muß man bereits dann von der Ernsthaftigkeit des Willensentschlusses, eine Pflegeperson aufzunehmen, ausgehen, wenn der Vermieter im einzelnen darlegt und erforderlichenfalls beweist, daß er sich vom Zeitpunkt der Kündigung an nachdrücklich um die Gewinnung einer Pflegeperson - wenn auch bisher vergeblich - bemüht hat und auch weiterhin bemüht und/oder daß solchen Bemühungen ohne Angebot geeigneter Wohnmöglichkeiten kein Erfolg beschieden ist. Zur Ernsthaftigkeit eines solchen Bemühens kann z. B. gehören, daß sich der Vermieter zur Gewinnung einer Pflegeperson nicht nur im Verwandten,- und Bekanntenkreis umhört, sondern auch an öffentliche Ämter und Wohlfahrtsverbände herantritt sowie Zeitungsinserate aufgibt. Geht der Vermieter mit diesen ihm zu Gebote stehenden Mitteln vor und ist aufgrund besonderer Umstände nicht etwa von vornherein ersichtlich, daß seine Suche als aussichtslos angesehen werden muß, kann auch in der heutigen Zeit, in der die Pflege und Unterstützung älterer Menschen weitgehend von sozialen Institutionen wahrgenommen wird, davon ausgegangen werden, daß die Suche nach einer Pflegeperson Erfolg haben wird. Wie die Erfahrung zeigt, finden sich auch unter den vorgenannten Umständen vielfach noch Menschen, die bereit sind, derartige Pflegedienste zu übernehmen. Davon kann insbesondere in ländlichen Gebieten sowie in einer kleineren Stadt, in der die Klägerin wohnt, ausgegangen werden. Der Erfolg eines solchen Bemühens ist auch in zeitlicher Hinsicht durchaus absehbar. Zudem darf nicht verkannt werden, daß dem Vermieter die Suche nach einer geeigneten Pflegeperson dadurch erheblich erleichtert wird, daß er auf die Vornahme der Kündigung hinweisen kann und sich darüber hinaus der auf 1 Jahr bemessene Zeitraum der Wirksamkeit der Kündigung ständig verkürzt.

Die Belange des Mieters werden dadurch hinreichend gewahrt, daß er der Kündigung entgegentreten oder Schadensersatzansprüche geltend machen kann, soweit sich die mangelnde Ernsthaftigkeit des Willens des Vermieters, die Wohnung entsprechend dem von ihm im Kündigungsschreiben angegebenen Zweck zu nutzen, herausstellt. Soweit zu Gunsten des Mieters im Einzelfall besondere Interessen streiten, die eine Räumung der Wohnung auch unter Berücksichtigung der Eigenbedarfsinteressen des Vermieters unzumutbar erscheinen lassen, ist darüber - wie vom Landgericht im vorliegenden Falle auch beabsichtigt - im Rahmen des § 556 a Abs. 1 BGB zu befinden (BayObLG Res. I § 564 b BGB Nr. 2; Rechtsentscheid vom 2. 3.1982 a.a.O.; Palandt-Putzo, § 564 b Anmerkung 7 a; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Randnummer B 480; Barthelmess, a.a.O., Randnummer 71; Lutz, DWW, 1974, 272/273; Köhler a.a.O., § 115 Randnummer 9; a. A. Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., Randnummer 15 und 42 a).

Unter Berücksichtigung dieser gesamten Umstände war über die von dem Landgericht vorgelegte Rechtsfrage wie aus dem Tenor des Entscheids ersichtlich zu befinden.