Eigenbedarfskündigung

Das Gericht hat bei der Prüfung, ob Eigenbedarf vorliegt, nicht lediglich die vom Vermieter geltend gemachten Tatsachen zu berücksichtigen, sondern aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden, ob er ein vernünftiges, billigenswertes Interesse an der Erlangung der Wohnung hat.

Die Kl. hat im 4. Obergeschoß eines ihr gehörenden Mehrfamilienhauses in Karlsruhe eine ca. 50 m2 große Zwei-Zimmer-Wohnung an die Erstbekl. vermietet. Diese hat den Zweitbekl. in die Wohnung aufgenommen. Die Kl. hat der Erstbekl. die Wohnung zum 31.7.1981 unter Berufung auf Eigenbedarf gekündigt. Sie hat geltend gemacht, ihre im Jahre 1902 geborene Schwester sei aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in der Lage, ihre bisherige ca. 90 m2 große Drei-Zimmer-Wohnung zu versorgen. Die Kl. benötige deshalb die Wohnung der Bekl. für ihre Schwester, zumal sie nach dem bevorstehenden Wegzug von deren Tochter aus Karlsruhe die einzige Familienangehörige sei, die die Schwester unterstützen und im Krankheitsfall pflegen könne. Die Bekl. sind der zum Amtsgericht Karlsruhe erhobenen Räumungsklage entgegengetreten. Sie haben bestritten, daß die Schwester die Wohnung beziehen will, und darauf hingewiesen, die Wohnung sei wegen ihrer Lage im 4. Obergeschoß für einen gesundheitlich beeinträchtigten alten Menschen ungeeignet. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Während des Berufungsverfahrens ist die Schwester der Kl. verstorben. Die Kl. hat daher die Hauptsache für erledigt erklärt. Die Bekl. haben dem widersprochen und Abweisung der Klage beantragt. Das Landgericht Karlsruhe hat nach Beweisaufnahme die Überzeugung gewonnen, daß die Kl. die Wohnung ihrer Schwester wirklich zur Verfügung stellen wollte und für jene auch ein billigenswertes Interesse daran bestand, eine kleinere Wohnung zu beziehen. Andererseits ist die Kammer der Auffassung, eine nur über die Treppe erreichbare Wohnung im 4. Obergeschoß sei für die Schwester besonders ungünstig gewesen, weil sie diese wegen ihres angegriffenen Gesundheitszustands nicht oder nur mit größter Anstrengung ohne fremde Hilfe habe erreichen können. Die Kammer hat jedoch Bedenken, ob bei Prüfung des Eigenbedarfs eine Gesamtschau aller Umstände vorzunehmen ist, und hat dem Senat deshalb durch Beschluß vom 30.7.1982 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Sind bei der Prüfung, ob Eigenbedarf im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegt, lediglich die vom Vermieter geltend gemachten Gründe für die Erlangung der Wohnung zu berücksichtigen, oder ist zu prüfen, ob die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung bei einer Gesamtschau aller Umstände vernünftig erscheint? II. Die Vorlage ist zulässig. Die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage ist in dieser Form, soweit ersichtlich, bisher weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur erörtert worden. Gleichwohl ist sie von grundsätzlicher Bedeutung; denn es handelt sich hierbei um einen Teilaspekt des umfassenderen, rechtlich unterschiedlich beurteilten Problems, wie intensiv der Eigenbedarf sein muß, um eine Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zu rechtfertigen. Da es aufgrund ganz verschiedener Tatsachen immer wieder vorkommen kann, daß bei Geltendmachung von Eigenbedarf verschiedene für und gegen die Inanspruchnahme der Wohnung durch den Vermieter sprechende Umstände zusammentreffen, hat die Frage erhebliche über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung. III. In der Sache ist die Frage, wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich, zu beantworten. 1. Die Vorschrift des § 564 b BGB bezweckt den Schutz des Mieters vor sozial nicht gerechtfertigter Kündigung seiner Wohnung. Sie normiert daher als Voraussetzung jeder ordentlichen Kündigung - von einzelnen besonders geregelten Ausnahmefällen abgesehen - ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der

tscheidungssatz ersichtlich, zu beantworten. 1. Die Vorschrift des § 564 b BGB bezweckt den Schutz des Mieters vor sozial nicht gerechtfertigter Kündigung seiner Wohnung. Sie normiert daher als Voraussetzung jeder ordentlichen Kündigung - von einzelnen besonders geregelten Ausnahmefällen abgesehen - ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dessen Bedarf für sich, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person stellt lediglich ein in Abs. 2 Nr. 2 der Bestimmung ausdrücklich genanntes Beispiel eines solchen berechtigten Interesses dar. Daraus ergibt sich einerseits, daß Eigenbedarf trotz des vom Gesetz gewählten Wortes "benötigt" kein besonders dringendes Interesse an der Rückgabe der Räume erfordert, vielmehr jedes vernünftige, billigenswerte Erlangungsinteresse genügt (BayObLG, Rechtsentscheid vom 2.3.1982, NJW 1982, 1159; OLG Karlsruhe WuM 1976, 99; LG München ZMR 1974, 49; LG Karlsruhe WuM 1974, 261; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., B 480; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, § 115 Rn. 8; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl., § 564 b Rn. 67; Palandt, BGB, 41. Aufl., § 564 b Anm. 7 a cc; RGRK-BGB, 12. Aufl., § 564 b Rn. 16; Voelskow in MünchKomm; § 564 b Rn. 56; Vogel JZ 75, 73; a. A. Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., IV 76). Andererseits rechtfertigt aber nicht schon jedes beliebige zulässige Motiv eine Kündigung. Die Gründe, die dem Räumungsbegehren zugrunde liegen, müssen ein solches Gewicht haben, daß sie trotz der für jeden Mieter mit dem Verlust seines bisherigen Lebensmittelpunktes verbundenen Nachteile als berechtigtes Interesse erscheinen (KG, Rechtsentscheid vom 25.2.1981, NJW 1981, 1048 = RES § 564 b BGB Nr. 4; LG Mannheim ZMR 1974, 333; Schmidt-Futterer/Blank, B 466; Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 564 b Rn. 24 f.). Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums, die ihren Bezugspunkt hier in den sozialen Belangen des Mieters findet, die zu schützen § 564 b BGB beabsichtigt, wirkt sich auf die an den Eigenbedarf des Vermieters zu stellenden Anforderungen aus. Die auf seiner Seite gegebenen Gründe müssen daher so erheblich sein, daß es vertretbar erscheint, das generelle Interesse des Mieters an der Erhaltung seiner Wohnung dahinter zurücktreten zu lassen (Staudinger-Sonnenschein, a. a. O., Rn. 28 f.) 2. Für die Bestimmung des Begriffs "berechtigtes Interesse" wie des Merkmals "Eigenbedarf" sind somit sowohl subjektive als auch objektive Umstände von Bedeutung. Der verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsfreiheit ist Rechnung zu tragen, indem auch vertretbare subjektive Wünsche und Vorstellungen des Vermieters zu berücksichtigen sind und ausschlaggebend sein können (BayObLG, Rechtsentscheid vom 2.3.1982, a. a. O.; Köhler, a. a. O., Rn. 8; Voelskow in MünchKomm., § 564 b Rn. 57). Es ist grundsätzlich nicht Sache des Richters, darüber zu befinden, ob jeder billig und gerecht denkende Dritte in der Situation des Vermieters ebenfalls die Räumung begehrt hätte. Andererseits folgt aus dem Sinn und Zweck des § 564 b BGB sowie insbesondere dem Inhalt des Begriffs des berechtigten Interesses, daß das Gesetz die Kündigung nur dann gestatten will, wenn die vom Vermieter geltend gemachten Gründe hinreichend gewichtig und damit sozial vertretbar erscheinen, so daß auch unter Beachtung des generellen Mieterinteresses, von den mit einem Wohnungswechsel verbundenen Belastungen verschont zu bleiben, ein

es Begriffs des berechtigten Interesses, daß das Gesetz die Kündigung nur dann gestatten will, wenn die vom Vermieter geltend gemachten Gründe hinreichend gewichtig und damit sozial vertretbar erscheinen, so daß auch unter Beachtung des generellen Mieterinteresses, von den mit einem Wohnungswechsel verbundenen Belastungen verschont zu bleiben, ein anerkennenswertes Bedürfnis an der Eigennutzung der vermieteten Räume zu bejahen ist (Barthelmess, § 564 b Rn. 67; Schmidt-Futterer/Blank, B 481, 484; Staudinger-Sonnenschein, § 564 b Rn. 65). 3. Eine nach diesen Grundsätzen ausgewogene Bewertung kann nur erfolgen, wenn in jedem Einzelfall sowohl alle den Wunsch des Vermieters nach Erlangung der Wohnung stützenden Umstände als auch alle gegen ein solches Interesse sprechenden Tatsachen beachtet werden. Daß im Rahmen des § 564 b BGB die konkreten Interessen des einzelnen Mieters noch unberücksichtigt bleiben, steht dem nicht entgegen; denn es geht hier darum, ein zutreffendes Bild der Situation, in der sich der Vermieter befindet, zu gewinnen. Ob der Vermieter den zurückverlangten Wohnraum benötigt, kann im Einzelfall oft nur zutreffend beurteilt werden, wenn die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse, Beruf, Lebensgewohnheiten und soziale Stellung des nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB in Frage kommenden Personenkreises umfassend gewürdigt werden. Eine Betrachtungsweise, die die vom Vermieter dargelegten Gründe isoliert von allen übrigen Umständen daraufhin untersucht, ob ihnen ein vertretbares und billigenswertes Motiv zugrunde liegt, und die Tatsachen unberücksichtigt läßt, die ein objektiv berechtigtes Interesse an der Wohnung in Frage stellen oder gar ausschließen, wird einer solchen Aufgabe nicht gerecht. Weil das Bedürfnis des Vermieters an der Wohnung auch objektiv hinreichend gewichtig sein muß, darf das Gericht die Frage, ob Eigenbedarf vorliegt, nicht allein von der subjektiven Warte des Vermieters aus beantworten, gerade in Fällen, in denen zwar ein erhebliches Interesse des Vermieters an einem Wohnungswechsel zu bejahen ist, die vom Mieter begehrte neue Wohnung sich aber gleichwohl für die in Frage kommende Person nach den gegebenen Umständen als ungeeignet erweist, ist kein vernünftiger Grund zu erkennen, der es rechtfertigen könnte, dem Mieter eine Preisgabe der Wohnung zuzumuten, selbst dann nicht, wenn er besondere Härtegründe im Sinne des § 556 a BGB nicht geltend machen kann. Eigenbedarf ist somit als Kündigungsgrund nach § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB nur zu bejahen, wenn sich das Erlangungsinteresse des Vermieters aufgrund einer Gesamtschau aller Umstände wegen der mit der Ingebrauchnahme der Wohnung für ihn verbundenen schutzwürdigen Vorteile als vertretbar und vernünftig und damit rechtlich anerkennenswert erweist.