Eigenbedarfskündigung

Die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieter einer Wohnung dürfen sich auf berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 1 BGB (Eigenbedarf) ohne Rücksicht auf die in Satz 2 der Vorschrift bestimmte Wartefrist berufen, wenn sie nach Überlassung der Wohnung an den Mieter das Hausgrundstück in Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben und durch Gesellschaftsvertrag vereinbart haben, daß jedem Gesellschafter an je einer Wohneinheit ein ausschließliches Nutzungsrecht zusteht.

I. Aufgrund eines mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrages bewohnen die Bekl. seit 1.7.1985 eine Wohnung in dem Mehrfamilienhaus G-straße in Freiburg. Die Kl. verlangen Räumung und Herausgabe dieser Wohnung. Mit Kaufvertrag vom 20.12.1988 kaufte der Kl. Ziff. 4 das Hausgrundstück. Zusammen mit den Kl. Ziff. 1 bis 3 gründete er mit notariellem Vertrag vom 13.2.1989 eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem Zweck des Kaufs, der Verwaltung und der wohnlichen Nutzung dieses Grundstücks. In diesem Vertrag wurden die einzelnen Wohnungen einzelnen Gesellschaftern zur alleinigen und ausschließlichen Benutzung zugewiesen, die Mietwohnung der Bekl. dem Erstkl. Im Falle einer Kündigung der Gesellschaft durch einen Gesellschafter soll die Gesellschaft mit den übrigen Ge sellschaftern fortgesetzt werden. Das Grundstück wurde auf die Kl. - diese in Gesellschaft bürgerlichen Rechts - aufgelassen und der Eigentumswechsel am 31.3.1989 im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 3.4.1989 kündigten die Kl. den Bekl. das Mietverhältnis unter Hinweis auf Eigenbedarf des Erstkl.

Durch Urteil vom 5.7.1989 hat das Amtsgericht der auf Räumung und Her-ausgabe der Wohnung gerichteten Klage wegen Eigenbedarfs des Erstkl. stattgegeben. Mit der Berufung hiergegen begehren die Bekl. Klageabweisung. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 7.12.1989 nach Art. III 3. Miet-RÄndG folgende Rechtsfrage wegen grundsätzlicher Bedeutung dem Se-nat zur Entscheidung vorgelegt:

Darf eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts als Vermieter für einen der Gesellschafter unter Berufung auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des in § 564 b Abs. 2 S. 1 BGB (Eigenbedarf) vor Ablauf der in § 564 b Abs. 2 BGB bestimmten Wartefrist kündigen, wenn diese nach Überlassung der Wohnung an den Mieter das Hausgrundstück in Miteigentumsgemeinschaft erworben hat und durch Gesellschaftsvertrag vereinbart wird, daß jedem Gesellschafter an je einer Wohneinheit ein ausschließliches Nutzungsrecht zusteht?

II. Die Vorlage ist zulässig.

Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus der Eingangsformel er-sichtlich.

Nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB kann der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung das Mietverhältnis nicht vor Ablauf von drei Jahren seit Veräußerung der Wohnung an ihn wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn das Wohnungseigentum nach Überlassung der Wohnräume an den Mieter begründet und veräußert worden ist.

Diese Vorschrift ist auf eine Fallgestaltung wie die vorliegende nicht ent-sprechend anzuwenden.

Die Bestimmung setzt voraus, daß Wohnungseigentum gebildet und als Wohnungseigentum veräußert wird. Das Landgericht hält die Zuweisung einzelner Wohnungen zur ausschließlichen Benutzung an einzelne Gesellschafter einer Eigentümergesellschaft für vergleichbar mit der Bildung von Wohnungseigentum und der Übertragung einzelner Wohnungen an einzelne Eigentümer und hält es für geboten, bei Anwendung der Kündigungsschutzvorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB eine solche Be-nutzungszuweisung gleichzusetzen mit der Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG. Folgerichtig setzt sich das Landgericht mit dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 26.3.1987 (RES § 564 b BGB Nr. 38) auseinander. Hier hat das Kammergericht entschieden, daß eine Veräußerung als Wohnungseigentum i. S. der - insoweit § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB entsprechenden - Bestimmung des § 11 des XII. BMG nicht vorliege, wenn ein Hausgrundstück von mehreren in Bruchteilsgemeinschaft erworben worden ist und die Erwerber sodann das Eigentum am Grundstück gem. § 3 WEG in der Weise unter sich in Wohnungseigentum aufgeteilt haben, daß sie mit jedem ihnen zustehenden Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden haben (so u. a. auch Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., Rdn. 51 zu § 564 b BGB; MünchKomm, 2. Aufl., Rdn. 62 zu § 564 b BGB; Bub/Treier, Hand-buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, IV 76). Folgt man dieser Auf fassung, dann scheidet - auch wenn die Bildung von in der vorliegenden Weise gebundenem Gesamthandseigentum der Bildung von Wohnungseigentum gleichgesetzt wird - eine Analogie von vornherein aus, weil die Begründung dieser Art von Gesamthandseigentum mit dem Eigentumserwerb zusammenfällt und danach keine weitere Veräußerung des mit dem Gesellschaftsanteil zusammenfallenden Miteigentumsanteils mehr erfolgt ist. Mit dem Landgericht hat der Senat Bedenken, dieser Auffassung zu fol-gen. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB setzt nicht voraus, daß zunächst Woh-nungseigentum gebildet und danach dieses Wohnungseigentum veräußert worden ist. Bei einem Vorgehen nach § 3 WEG werden die Bildung von Wohnungseigentum (im Miteigentum der Grundstückseigentümer) und die Veräußerung des neu gebildeten Wohnungseigentums (von der Ge-samtheit der Grundstückseigentümer auf die einzelnen Wohnungseigentümer) lediglich in einem Akt zusammengefaßt. Der Senat sieht keinen Grund, allein deshalb, weil Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum nicht zeitlich aufeinander folgen, sondern in einem Akt zusammengefaßt sind, die Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB nicht anzu-wenden (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 643; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 145).

Auf diese Frage kommt es jedoch nicht entscheidend an. Zwischen der Bil-dung von Wohnungseigentum und der Bildung von Miteigentum, das in der hier gegebenen Weise gesellschaftsvertraglich gebunden ist, bestehen so gravierende Unterschiede, daß sich deshalb eine entsprechende Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB verbietet. Zweck dieser Kündigungsschutzvorschrift ist es, im Falle einer Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen der hier als typisch an-gesehenen Gefahr zu begegnen, daß solche Wohnungen zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden und so mit dem Erwerb der Wohnung Eigenbedarf des neuen Eigentümers entsteht. Für diesen besonderen Kündigungsschutz ist jedoch unerheblich, ob im konkreten Fall durch die Umwandlung und Veräußerung der Wohnung zusätzlicher Ei-genbedarf entsteht. Es handelt sich um die allgemeine Regelung einer Fallgruppe, in der typischerweise die Gefahr gesteigerten Eigenbedarfs besteht. So greift die Vorschrift nicht ein, wenn ein Wohngrundstück von einem Alleineigentümer an mehrere Miteigentümer veräußert wird, eine Umwandlung in Eigentumswohnungen aber nicht erfolgt ist. Umgekehrt greift sie auch dann ein, wenn der Erwerber einer neu gebildeten Eigentumswohnung aus dem Kreis der bisherigen Bruchteilseigentümer des Wohngrundstücks kommt, ein zusätzlicher Eigenbedarf also nicht eingetreten ist (vgl. BayObLG RES § 571 BGB Nr. 2). Fällt aber die Veräußerung eines Wohngrundstücks, dessen Wohnungen an Mieter überlassen sind, nicht schon dann unter diese Vorschrift, wenn das Grundstück von einer Mehrzahl von Erwerbern zu Miteigentum erworben wird, dann sprechen keine überzeugenden Gründe für eine andere Behandlung, wenn diese Er-werber eine Benutzungsregelung - hier im Wege des Gesellschaftsvertrags - treffen, durch die einzelnen Miteigentümern einzelne Wohnungen zur alleinigen und ausschließlichen Benutzung zugewiesen werden.

Mögen die Erwerber sich bei Ausgestaltung der Benutzungsregelung auch am Recht des Wohnungseigentums orientieren, so bleibt diese Regelung doch schuldrechtlicher Natur. Das Gesetz erfaßt aber nach seinem eindeutigen Wortlaut nur eine in der Bildung von Wohnungseigentum liegende dingliche Regelung (vgl. Pause, NJW 1990, 807, 810). Weil es sich um eine schuldrechtliche Benutzungsregelung handelt, geht ein bestehendes Mietverhältnis auf die Miteigentümer insgesamt, nicht aber auf den Benutzungsberechtigten der einzelnen Wohnung als Vermieter nach §§ 571, 577 BGB über, im Gegensatz etwa zum Fall der Begründung eines Dau-erwohnrechts nach § 31 Abs. 1 WEG (zur Frage einer Analogie im letzteren Fall vgl. Vogel, JZ 1975, 73, 75). Dem Mieter steht die Gesamtheit der Mit-eigentümer als Vermieter gegenüber. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB setzt aber gerade voraus, daß der Mietvertrag nach § 571 BGB auf den Erwerber der Wohnung übergegangen ist (vgl. BayObLG RES § 571 BGB Nr. 2; Bub/Treier a.a.O., IV, 76).

Die in der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum gesehene typische Gefahr, daß neuer Eigenbedarf entsteht, hat ihr Gewicht deshalb, weil Wohnungseigentum aufgrund seiner rechtlichen Ausgestaltung wirtschaftlich weitgehend wie Grundstückseigentum eingesetzt werden kann und darin ein besonderer Anreiz zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen liegt (vgl. BayObLG RES § 564 b BGB Nr. 9). Auch in dieser Hinsicht ist die gesellschaftsvertragliche Zuweisung einer Wohnung an einen Miteigentümer zur alleinigen Benutzung nicht zu vergleichen mit der Bildung von Wohnungseigentum. So kann ein Gesellschafter seinen Gesellschaftsanteil nicht so zur Finanzierung einsetzen wie ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum. Vor allem aber ist die Situation des Gesellschafters einer Eigentümergemeinschaft, der sei-nen Anteil veräußern will, in aller Regel wesentlich ungünstiger als die ei-nes Wohnungseigentümers, der seine Wohnung veräußern will, und es bestehen zwischen den Gesellschaftern vielfältige Abhängigkeiten, wie sie zwischen den Wohnungseigentümern eines Grundstücks nicht bestehen (vgl. Koeble, Rechtshandbuch Immobilien, Kap. 35, Rdn. 94 ff.).

Ist sonach hier die Kündigungsschutzvorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB nicht entsprechend anzuwenden, so ist eine solche gesellschaftsvertragliche Nutzungsregelung auch nicht als unzulässige Umgehung der Kündigungsschutzvorschrift anzusehen. Dazu unterscheidet sich die Benutzungsregelung zu wesentlich von der Bildung von Wohnungseigentum, auf die das Gesetz abstellt. Nicht jede Vereinbarung, durch die einem Dritten gegenüber eine ungünstige Rechtsposition vermieden wird, die bei anderer Vertragsgestaltung zu beachten wäre, stellt sich als unzulässiges Umgehungsgeschäft dar. Deshalb kommt es nicht darauf an, ob eine Umwandlung in Wohnungseigentum im konkreten Fall überhaupt möglich gewesen wäre (zur Frage der nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG erforderlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung für Altbauwohnungen vgl. Pause, a.a.O., m. w. N.).