Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Wartefrist bei Bruchteilseigentum

Die in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB bestimmte Wartefrist ist bei Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unter Berufung auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des Satzes 1 der Vorschrift (Eigenbedarf) des für die Wohnung ausschließlich nutzungsberechtigten Miteigentümers jedenfalls dann einzuhalten, wenn

- dem Miteigentümer bei Erwerb des Bruchteilseigentums an dem Hausgrundstück eine bestimmte Wohnung zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen worden ist und

- diese Nutzungsregelung ebenso wie der dauernde Ausschluß des Aufhebungsverlangens nach § 1010 BGB im Grundbuch eingetragen sind,

- aufgrund des Kaufvertrages innerhalb von drei Jahren nach § 3 WEG Wohnungseigentum gebildet werden soll und

- bei Abschluß des Kaufvertrages die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits vorgelegen hat.

Die Kl. verlangen die Räumung und Herausgabe einer Vier-Zimmer-Wohnung nebst Kellerteil im Anwesen Schwarzwaldstraße 15 in G., welche die Bekl. seit dem 15.7.1978 gemietet haben. Nach dem Tode des ursprünglichen Vermieters wurde das Grundstück durch Vertrag vom 1.6.1989 an einen Immobilienkaufmann verkauft. Dieser beschaffte die Abgeschlossenheitsbescheinigung für die im Hause gelegenen Wohnungen. Danach bot mit Schreiben vom 8.8.1989 eine andere Immobilienfirma den Bekl. die von ihnen bewohnte Wohnung zum Erwerb an mit dem Hinweis, daß die Wohnungen des Anwesens "in Eigentumsmaßnahmen aufgeteilt und veräußert werden". Statt der Bekl. haben die Kl. mit notariellem Vertrag vom 7.12.1989 an dem Anwesen einen Miteigentumsanteil von je 89,5/1000, insgesamt also 179/1000 gekauft.

In diesem Vertrag wurde vereinbart, daß die Kl. als Miteigentümer die von den Bekl. bewohnte Erdgeschoßwohnung, einen Kellerraum und einen Pkw-Abstellplatz allein nutzen sollten und das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ausgeschlossen werde. Die Kl. verpflichteten sich weiter gegenüber dem Verkäufer und sämtlichen künftigen Miteigentümern, innerhalb von drei Jahren nach § 3 WEG Wohnungs- und Teileigentum zu begründen. Die nähere Ausgestaltung sollte durch künftige Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer erfolgen. Im Falle der Nichteinigung war der Verkäufer berechtigt und bevollmächtigt, die Teilungserklärung samt den Bestimmungen zur Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses mit Wirkung für und gegen alle Miteigentümer einseitig nach §§ 315 ff. BGB zu treffen. Der Übergang von Besitz, Nutzung und Lasten an die Kl. erfolgte am 1.1.1990.

Am 23.3.1990 wurden die Kl. als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Gleichzeitig wurde die Belastung ihres Bruchteilseigentums mit der Nutzungsregelung und dem Ausschluß des Rechts auf Aufhebung der Gemeinschaft nach § 1010 BGB zu Gunsten der anderen Miteigentümer ein-getragen. Entsprechende Belastungen zu Gunsten anderer Erwerber waren im notariellen Vertrag vorgesehen und sind in der Folgezeit auch vor-genommen worden.

Mit Schreiben des Prozeßbevollmächtigten der Kl. vom 29.11.1990 kündigten sämtliche Miteigentümer des Anwesens die von den Bekl. bewohnte Wohnung zum 30.11.1991 unter Hinweis auf den Eigenbedarf der Kl., der dargelegt wurde. Zuvor hatten die Kl. bereits mit Schreiben vom 27.3.1990 und mit Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 27.9.1990 wegen Eigenbedarfs gekündigt.

Die Kl. sind der Auffassung, daß die Wartefrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB nicht eingehalten werden müsse, da noch kein Wohnungseigentum begründet worden sei und die Zuweisung des alleinigen Nutzungsrechts dem nicht gleichstehe. Die Bekl. haben die Auffassung vertreten, die Kl. seien nicht aktivlegitimiert, weil nur alle Miteigentümer gemeinsam zur Geltendmachung des Räumungs- und Herausgabeverlangens befugt seien. Im übrigen sei die dreijährige Sperrfrist zu beachten, da es sich bei der vertraglichen Konstruktion um eine Umgehung der Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB handele.

Durch Urteil vom 14.8.1991 hat das Amtsgericht Freiburg die Klage mit der Begründung abgewiesen, es verstoße gegen Treu und Glauben, wenn die rechtliche Ausgestaltung des Kaufvertrages zu einer Nichtanwendung der Dreijahresfrist führe.

Mit ihrer Berufung verfolgen die Kl. ihr Herausgabe- und Räumungsbegehren weiter, das sie nur noch auf die namens und in Vollmacht der Eigentümergemeinschaft ausgesprochene Kündigung vom 29.11.1990 stützen. Hilfsweise verlangen sie die Herausgabe an die Gemeinschaft der Miteigentümer.

Die Bekl. wiederholen ihren erstinstanzlichen Vortrag.

Das Landgericht hat dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vor-gelegt:

"Darf eine Gemeinschaft von Miteigentümern, die an einem Hausgrundstück jeweils Bruchteilseigentum unter Zuweisung je einer bestimmten Wohnung samt Nebenräumen zur ausschließlichen Nutzung erworben haben, ein bereits vor dem Erwerb bestehendes Mietverhältnis unter Berufung auf ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB (Eigenbedarf) des/der für die jeweilige Wohnung nutzungsberechtigten Miteigentümer(s) vor Ablauf der in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB be stimmten Wartefrist kündigen, wenn von vornherein beabsichtigt ist, an den zur ausschließlichen Nutzung zugewiesenen Wohnungen binnen einer Frist von drei Jahren gemäß § 3 WEG Wohnungseigentum zu bilden und dies vertraglich wirksam abgesichert und rechtlich und tatsächlich möglich ist?"

Die Vorlage ist zulässig (§ 541 ZPO).

Die vorgelegte Rechtsfrage betrifft den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum. Sie ist bisher durch Rechtsentscheid, soweit ersichtlich, noch nicht entschieden und auch von grundsätzlicher Bedeutung. Angesichts des geringen Schutzes der Beteiligten und der Schwierigkeiten bei der Finanzierung eines Kaufs durch eine BGB-Gesellschaft, wie er dem Rechtsentscheid des Senats vom 22.5.1990 (NJW 1990, 3278) zugrunde lag, ist mit einer diese Schwierigkeiten vermeidenden Konstruktion wie der vorliegenden in Zukunft häufiger zu rechnen (vgl. Pause, Umwandlung von Altbauten: Bruchteilseigentum statt Wohnungseigentum?, in: NJW 1990, 807 ff.); dies um so mehr, als in Ballungsgebieten die Wartefrist auf 5 Jahre verlängert worden ist und nach dem Beschluß des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30.6.1992 (GmS-OGB 1/91) die Aufteilung in Wohnungseigentum erheblich einfacher und damit häufiger sein wird. Ebenfalls ist damit zu rechnen, daß die vorliegende Rechtsfrage in Zukunft unterschiedlich beantwortet werden wird. Ein Bedürfnis für eine verbindliche obergerichtliche Entscheidung ist daher schon jetzt zu bejahen.

Es handelt sich auch um eine Rechtsfrage, da die Feststellung der Umgehung auf dem Gebiet der Rechtsanwendung liegt. Es ist zu untersuchen, ob das Gesetz auch auf den vorliegenden Fall Anwendung verlangt ohne Rücksicht auf die konkrete Ausgestaltung des Rechtsgeschäfts (vgl. BGH, WM 1990, 222/227). Schließlich ist die Rechtsfrage auch, wie vom Landgericht dargelegt, entscheidungserheblich, da bei Annahme der Geltung der Dreijahresfrist hier die Kündigung unwirksam und daher die Berufung unbegründet wäre.

Daß der Senat die Vorlagefrage geringfügig ergänzt und abgeändert hat, ist nach allgemeiner Meinung zulässig (vgl. hierzu Zöller-Schneider, ZPO, 17. Aufl., § 541, Rz. 64 m. w. Nachw.).

Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich.

Nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB kann der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung das Mietverhältnis nicht vor Ablauf von drei Jahren seit Veräußerung der Wohnung an ihn wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn das Wohnungseigentum nach Überlassung der Wohnräume an den Mieter begründet und veräußert worden ist.

Diese Vorschrift ist durch die von den Kl. mit dem Veräußerer getroffene Vertragsregelung umgangen worden. Die Kündigung ist daher genauso unwirksam, wie sie unwirksam sein würde, wenn diese die gesetzliche Vorschrift umgehende Regelung nicht getroffen, sondern zum Zeitpunkt der Veräußerung vom Verkäufer entsprechend der vorliegenden Abgeschlossenheitsbescheinigung Wohnungseigentum nach § 8 WEG gebildet und dieses dann mit Wirkung der Eintragung vom 23.3.1990 auf die Kl. über tragen worden wäre.

Hier haben die Parteien des Kaufvertrages vom 7.12.1989 mit der gesamten Regelung in dem Vertrag eine Rechtslage herbeigeführt, die bis auf die letztendliche Begründung des Wohnungseigentums vollständig die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB erfüllt. Zum einen war durch die bereits vorliegende Abgeschlossenheitsbescheinigung gesichert, daß die von den Kl. gekaufte Wohnung tatsächlich als Wohnungseigentum entstehen konnte. Weiter war durch die Regelung der Nutzung und den Ausschluß des Rechts auf Aufhebung der Gemeinschaft sowie deren grundbuchrechtliche Absicherung und die Verpflichtung der Käufer zur Mitwirkung bei der Aufteilung in Wohnungseigentum gesichert, daß innerhalb der dreijährigen Frist (vgl. § 3 des Kaufvertrages) das Wohnungseigentum vollständig errichtet wird. Anders als bei dem vom Senat im Rechtsentscheid vom 22.5.1990 behandelten Fall, in dem wegen der gesamthänderischen Bindung der einzelne "Anteil" zur Finanzierung des Erwerbs kaum eingesetzt, insbesondere nicht mit einem Grundpfandrecht belastet werden kann, ist dies im - vorliegenden - Fall des Bruchteilseigentums möglich (§ 1114 BGB). Hiervon haben die Kl. denn auch Gebrauch gemacht, wenngleich Kreditinstitute in der Regel nicht dazu neigen, Bruchteilseigentum an Grundstücken als ausreichende Sicherheit anzuerkennen (vgl. Pause, a. a. O., Seite 809). Unbeschadet dessen ergibt sich bei der hier gewählten Vertragsgestaltung auch dadurch eine starke Annäherung des Bruchteilseigentums an das Wohnungseigentum.

Damit aber haben die Vertragsparteien den Fall verwirklicht, dessen Eintritt nach dem Gesetzeszweck des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB (keine Schaffung von Eigenbedarf durch Aufteilung von Wohnungseigentum, vgl. Senat a. a. O.) gerade verhindert werden sollte. Es ist von den Bekl. kein anderer Sinn der gewählten ungewöhnlichen Vertragskonstruktion vorgetragen worden als der der sich schon aus der Festlegung der Dreijahresfrist für die Wohnungseigentumsbildung ersichtlichen Umgehung der dreijährigen Ausschlußfrist für die Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB.

Der Senat setzt sich mit dieser Entscheidung nicht über die durch Artikel 14 und 2 GG gesetzten Grenzen der Beschränkung des Eigentums hinweg. Eine Auslegung dahin, daß das Gesetz auch auf diesen Umgehungsfall Anwendung finden will, schränkt das Eigentum nicht über das im Grundgesetz vorgesehene Maß hinaus ein. Es ist Aufgabe der Gerichte, das Ausmaß der Beschränkung des Eigentums durch das Gesetz im Licht der Grundrechte zu bestimmen. Die Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit in der hier einschlägigen Vorschrift ist als Ausdruck der Sozialbindung des Eigentums und damit als verfassungskonform anzusehen. Durch die Ausschaltung des mit der Umgehung verfolgten Zwecks wird der Rahmen der Einschränkung des Grundrechts nicht erweitert.

Der Senat konnte die Rechtsfrage nicht dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorlegen, da eine Abweichung von dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 26.3.1987 (RES § 564 b BGB Nr. 38) nicht gegeben ist. Wenn im vorliegenden Fall auch nach der Vorstellung der Parteien der letzte Akt des Vertragszwecks der Bildung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG der vom Kammergericht entschiedenen Konstellation entspricht, so ist dies doch nicht zur Entscheidung des Senats gestellt worden. Der Senat hat allein über die Frage zu befinden, ob in der hier gewählten Vertragsgestaltung eine Umgehung des Gesetzes, nämlich des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB, zu sehen ist. Dann kommt es auf die Frage, ob dieser letzte Akt des gesamten Vertragswerks entsprechend dem Rechtsentscheid des Kammergerichts für sich allein nicht zur Geltung der Kündigungssperrfrist führen könnte, nicht an.

Anders schließlich auch als im Rechtsentscheid des Senats vom 22.5.1990 (a. a. O.) betreffend den Kauf durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit den geringeren Schutzmöglichkeiten für die Beteiligten entschieden, ist im vorliegenden Fall insbesondere angesichts der vorherigen Einholung der Abgeschlossenheitsbescheinigung, der schon jetzt sachenrechtlich wirksamen Aufteilung der Nutzung und der schuldrechtlichen Sicherung der Teilungserklärung eine Umgehung anzunehmen. Hier ist die vertragliche Ausgestaltung so stark dem letztlich Gewollten angenähert, daß die Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB es verlangt, auch in diesem Fall angewandt zu werden.

Eine Kündigung ist bei der vorliegenden Vertragsgestaltung unwirksam, soweit sie innerhalb von drei Jahren nach der Eintragung der Käufer im Grundbuch ausgesprochen wird.

Nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB wird eine Verlängerung der Kündigungsfrist des Erwerbers einer Eigentumswohnung begründet, wenn der in der Wohnung befindliche Mieter bereits zum Zeitpunkt der Umwandlung der Wohnung diese Wohnung gemietet hatte. Diese Wartefrist für eine Eigenbedarfskündigung des Erwerbers kann sich in Gebieten mit sogenanntem erhöhtem Wohnbedarf einschließlich der normalen Kündigungsfrist auf einen Zeitraum von immerhin sechs Jahren summieren. Kein Wunder also, daß immer wieder Mittel und Wege gesucht wurden, diese Wartefrist durch entsprechende Vertragsgestaltungen bei der Begründung von Wohnungseigentum auszuhebeln. Einer dieser Wege war, kein Wohnungseigentum in der Form von Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum (Eigentumswohnung) zu begründen, sondern sogenanntes Bruchteilseigentum. Dabei wird man Miteigentümer eines Grundstücks zu einem bestimmten Miteigentumsanteil, ohne daß die Begründung von Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung erfolgt. Aber natürlich will der Erwerber eines solchen Miteigentumsanteils oft auch in "seiner" Wohnung wohnen. Das hat man dadurch gelöst, daß man den einzelnen Miteigentumsanteilseignern vertraglich an einer bestimmten Wohnung ein alleiniges Nutzungsrecht einräumt. Damit hat man faktisch eine vergleichbare Rechtsposition verschafft, wie bei der Begründung von Wohnungseigentum, jedoch das Auslösen der besonderen Wartefrist verhindert, die nämlich nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut an die Begründung von Wohnungseigentum anknüpft. Die Praxis hat aber gezeigt, daß es eine Grauzone gibt zwischen der Begründung von Bruchteilseigentum und der Begründung von Wohnungseigentum.

Mit einem Fall aus einer Grauzone hat sich nun das OLG Karlsruhe in einem Rechtsentscheid vom 10. Juli 1992 zu befassen gehabt. Es ging dabei darum, daß das Grundstück eigentlich in Wohnungseigentum aufgeteilt werden sollte, statt dessen aber tatsächlich zu Bruchteilseigentum verkauft wurde. Es lag allerdings noch die Besonderheit vor, daß der Vertrag die Bestimmung enthielt, daß der Bruchteilseigentümer kein Recht haben sollte, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Außerdem mußten sich die Bruchteilserwerber gegenüber den Verkäufern und sämtlichen anderen Miteigentümern verpflichten, innerhalb von drei Jahren tatsächlich Wohnungs- und Teileigentum zu begründen.

Hinzu kam bei dem Fall, daß bei Abschluß des Kaufvertrages bereits die für die Umwandlung in Eigentumswohnungen notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegen hatte.

Bei dieser Fallgestaltung (Vorhandensein einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, kaufvertragliche Verpflichtung, innerhalb von drei Jahren Wohnungseigentum zu bilden, dauernder Ausschluß des Aufhebungsverlangens nach § 1010 BGB durch dingliche Sicherung, Zuweisung des ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Wohnung für Bruchteilseigentümer) werde die besondere Wartefrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB ausgelöst, meinten die Richter in Karlsruhe.