Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Eigenbedarf/Abgrenzung zu bloßem Vermietungswunsch; Eigenbedarf/Eigentumsgarantie des Art. 14 GG

1. Der bloße Wunsch des Vermieters, sich oder andere in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 genannte Personen mit Wohnraum zu versorgen, reicht für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus.

2. Aufgabe des § 564 b BGB ist es vielmehr, "den vertragstreuen Mieter vor willkürlichen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen."

3. Auch durch Art. 14 GG ist eine abweichende Ansicht nicht gerechtfertigt.

Ein Räumungsanspruch der Bekl. gem. § 556 Abs. 1 BGB besteht nämlich gegen den Kl. nicht, weil die Kündigung vom 12. September 1986 das Mietverhältnis der Parteien (vgl. § 571 BGB) nicht aufgelöst hat. Zwar genügen die Angaben der Bekl. im Kündigungsschreiben den Anforderungen, die § 564 Abs. 1 S. 2 BGB an die Darlegung der maßgeblichen Gründe stellt. Die Bekl. hat aber darin einen Grund zur einseitigen Auflösung des annäherend zwei Jahrzehnte währenden Mietverhältnisses nicht dargetan.

Soweit die Bekl. sich auf ihren und den Wunsch ihrer Tochter beruft, nach deren Volljährigkeit "eine eigene abgeschlossene Wohnung (zu) beziehen", liegt darin kein Grund, das Mietverhältnis mit dem Kl. aufzulösen. Zwar gestattet § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB es dem Vermieter, ein Mietverhältnis über Wohnraum zu kündigen, wenn "der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt". Diese Voraussetzungen sind hier aber nicht erfüllt. Die Bekl. "benötigt" nicht die Wohnung des Kl. für ihre Tochter, ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB, das Mietverhältnis der Parteien zu kündigen, besteht auch sonst nicht. Im einzelnen:

1. Der Rechtsbegriff "benötigen" in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB setzt mehr voraus als jene subjektive Bedarfslage, die in Worten wie etwa "begehren" oder "beanspruchen" zum Ausdruck kommt. Er verlangt eine Bedarfssituation, die auf Abhilfe gerade zur Verhütung oder Überwindung empfindlicher Nachteile für die Bedarfsperson (subjektiv) abzielt und (objektiv) hindrängt. "Benötigen" setzt damit begrifflich die Abwendung oder Beseitigung von "Not" voraus. Daß dergleichen im Falle der Bekl. und ihrer Tochter nicht ersichtlich ist, bedarf kaum näherer Darlegungen. Allein der Umstand, daß die Tochter der Bekl. derzeit noch das "Kinderzimmer" in dem - geräumigen - Haushalt der Bekl. bewohnt und demgegenüber den Wunsch hegt, in der rd. 100 qm großen Wohnung des Kl. nunmehr einen separaten Lebensmittelpunkt zu begründen, reicht für die Anerkennung einer Bedarfssituation im vorbezeichneten Sinne erkennbar nicht aus (für einen vergleichbaren Fall bündig: AG Braunschweig, WuM 1984, 62 (LS); vgl. auch AG Bad Bramstedt, WuM 1979, 242). Die Entbehrung der gewünschten Wohnraumversorgung für die Tochter der Bekl. solange, bis eine andere Wohnung im Hause frei wird, ohne hierfür einschneidend in die Lebensverhältnisse der Bewohner einzugreifen, stellt keinen empfindlichen Nachteil für die Tochter der Bekl. dar, zumal es für die Bekl. bei ihren unstreitig guten Beziehungen zur "Wohnungswirtschaft" kein Problem wäre, über ihren Lebensgefährten ggf. anderweitigen Wohnraum in der näheren Umgebung für ihre Tochter anzumieten. Das Vorliegen "billigenswerter Gründe" (s. OLG Karlsruhe, NJW 1982, 889, 890) oder jenes "billigenswerten Erlangungsinteresses (BayObLG, NJW 1982, 1159), das der überwiegende Teil der Rechtsprechung beim "benötigen" in § 564 b BGB für begriffswesentlich hält, kann im Falle der Bekl. bei der insoweit gebotenen "Gesamtschau aller Umstände" (OLG Karlsruhe, NJW 1983, 579, 580) jedenfalls nicht bescheinigt werden. Daran scheitert ihr Anliegen unabhängig vom Hinweis des Kl., er beabsichtige, die Lebenspartnerin und das erwartete gemeinsame Kind in die seit rd. 18 Jahren innegehaltene Wohnung künftig mit aufzunehmen.

a) Bei dieser Beurteilung verkennt das Gericht nicht, daß das OLG Hamburg geringere Anforderungen an die sog. Eigenbedarfskündigung des Vermieters nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB stellt. Danach soll der Wille des Vermieters genügen, "die herausverlangte Wohnung dem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen" (s. ZMR 1986, 86, 87); bereits "durch diese Willensentscheidung ... (werde) das Merkmal 'benötigen' im Sinne von § 564 b BGB begründet" (ebda.). Diese Auffassung wird indessen weder dem Wortlaut, noch der Systematik oder dem Zweck des Gesetzes gerecht und läßt sich weder aus der Entstehungsgeschichte noch aus Überlegungen zur Reichweite der Eigentumsgewährleistung in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG herleiten. Ihr kann daher nicht gefolgt werden.

aa) Was zunächst den Wortlaut des Gesetzes angeht, so wird auf die Ausführungen oben verwiesen. Der Senat vernachlässigt die klare sprachliche Unterscheidung, die das Gesetz mit der Verwendung des Ausdrucks "benötigen"; der auf ein objektiv erhebliches Bedarfsproblem abstellt, gegenüber einer Inanspruchnahme der Räumlichkeiten aufgrund rein subjektiver Willensentschließungen zu fixieren sucht. Gerade der Sprachgebrauch des Gesetzes schließt es daher aus, den bloßen Wunsch des Vermieters, sich oder andere in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB benannte Personen mit Wohnraum zu versorgen, als hinreichend zur Tatbestandserfüllung ausreichen zu lassen (im Ergebnis auch KG WuM 1981, 81, 82 ferner AG Münster, WuM 1986, 318; AG Neuss, WuM 1987, 25; AG Tiergarten, MM 1987, 147, 148).

ab) Gesetzessystematisch wird dieser Befund durch die Regelung in § 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 a BGB bestätigt, die in der Anknüpfung der dort vorgesehenen Rechtsfolgen an den bloßen Nutzungswillen des Vermieters dokumentiert, daß der Gesetzgeber die sprachliche Differenzierung in den beteiligten Vorschriften sehr bewußt getroffen hat. Damit tritt das Gesetz selbst Auslegungen - wie der des OLG Hamburg, a.a.O. - entgegen, die den unterschiedlichen Sprachgehalt von "benötigen" und "nutzen wollen" aufheben.

ac) Entscheidend aber ist der Sinn und Zweck der Kündigungsschutzregelungen in § 564 b Abs. 1 und 2 BGB und dessen Einfluß auf die Auslegung der darin verwandten Tatbestandsmerkmale. Aufgabe des § 564 b BGB ist es, "den vertragstreuen Mieter vor willkürlichen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen" (BTDrs. 7/2011, S. 7). In ihm wird die "überragende Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins" (ebda.) anerkannt und gegenüber sozial ungerechtfertigten Kündigungen (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1983, 579) praktisch zur Geltung gebracht, indem die nach bisheriger Gesetzeslage bestehende Möglichkeit des Vermieters, Mietverhältnisse in den Grenzen der §§ 226, 242, 826 BGB fristgerecht beliebig aufzukündigen, nach Maßgabe der in § 564 b Abs. 2 BGB (beispielhaft) genannten Fallgestaltungen zurückgedrängt wird. Soll damit aber die überkommene Rechtsmacht des Vermieters eine - zwingend wirksame - Schranke erhalten, so hat das maßgebliche Konsequenzen namentlich für diejenigen gesetzlichen Tatbestandsmerkmale - wie dem des "Benötigens" in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB -, die die Grenzen seiner Rechtsmacht bezeichnen sollen. Es ist mit dem dargelegten Gesetzeswerk unvereinbar, dem Vermieter als demjenigen, dessen rechtliche Handlungsmacht durch die Bestandsschutzbestimmungen des § 564 b BGB begrenzt werden soll, die Befugnis zuzusprechen, für den Mieter (und die Gerichte) verbindlich selbst festzustellen, ob die Voraussetzungen des Kündigungsrechts erfüllt sind oder nicht. Eine Auslegung des Merkmals "benötigt", die es dem Vermieter überläßt, sich dessen gesetzliche Voraussetzungen verbindlich selbst zuzusprechen, indem er eine Willensentscheidung bekundet, verfehlt den Sinn und Zweck dieser Gesetzesbestimmung. Sie ist auch deshalb unhaltbar.

ad) Verringerte Anforderungen an die Feststellung des Eigenbedarfs des Vermieters folgen schließlich auch nicht daraus, daß in der Begründung des Regierungsentwurfs, der der später verabschiedeten Fassung des § 564 b BGB vorausgegangen war, von der überragenden Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt im Zusammenhang mit dem Schutz (lediglich) vor "willkürlichen Kündigungen" die Rede ist, also von schikanösen oder sachwidrigen Kündigungen. Dem kann nichts für eine Herabsetzung der positivierten Anforderungen an das "berechtigte Interesse" des Vermieters in § 564 b Abs. 2 BGB entnommen werden. Sowenig aus dem Leitbegriff des "berechtigten Interesses" im Einleitungssatz a.a.O. auf den Inhalt der in den positivierten Fallgruppen aufgestellten Anforderungen geschlossen werden kann, können diese umgekehrt im Rückgriff auf die vorerwähnte Erwägung etwa herabgesetzt werden. Auf welche Weise das Gesetz die Abwehr "willkürlicher Kündigungen" sicherzustellen sucht, richtet sich nach den konkreten Einzelvorschriften und nicht nach ungeschriebenen Bezugspunkten. Dem entspricht die Feststellung des OLG Karlsruhe (NJW 1983, 579), das Gesetz habe den Schutz vor der "sozial nicht gerechtfertigten" Kündigung einer Mietwohnung im Auge.

b) Ein von der hier vertretenen Ansicht abweichendes Verständnis zum Inhalt des Begriffs "benötigen" ist auch durch die Eigentumsgewährleistung in Art. 14 GG weder nahegelegt noch gar geboten. Daß das Gesetz die Rechtfertigung einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung des vertragstreuen Mieters davon abhängig machen kann, daß der Vermieter die Wohnung nach Maßgabe des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB "benötigt", unterliegt keinem Zweifel (s. BVerfG NJW 1983, 2633 ff.). Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmt ausdrücklich, daß Inhalt und Schranken u. a. des Eigentums (erst) durch die Gesetze bestimmt werden. Soweit dem Gesetz hierbei verfassungsrechtliche Schranken gezogen sind, werden diese jedenfalls auch durch Konkretisierungen des Ausdrucks "benötigen" in § 564 b Abs. 2 BGB nicht berührt, die dem semantischen Gehalt des Ausdrucks Rechnung tragen. Soweit dies dazu führt, daß der Vermieter nicht auf bloßen Wunsch nach Selbst- oder Drittenversorgung den vertragstreuen Mieter aus dessen - mit der Begründung einer Wohnung als Lebensmittelpunkt eingegangenen und im Laufe des Mietverhältnisses verfestigten - Umweltbindungen (dazu KG, a.a.O., unter Hinweis auf BTDrs. 8/2610, S. 5) zu verdrängen vermag, gerät das gewiß nicht in Konflikt mit einem Sozialmodell, das auf dem Hintergrund der Staatszielbestimmung in Art. 20 Abs. 1 GG es dem Gebrauch des Eigentums in Art. 14 Abs. 2 GG ausdrücklich zur Aufgabe macht, zugleich dem Wohle der Allgemeinheit zu dienen. Daß das Bundesverfassungsgericht es billigt, daß die Eigenbedarfskündigung u. a. der Prüfung unterzogen wird, ob etwa "ein aus objektiver Sicht weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht werde" (a.a.O., S. 2635), entspricht dieser verfassungsrechtlichen Grundwertung.