Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Wirksamkeit; Nachschieben von Gründen; Heilung

Eine Eigenbedarfskündigung zugunsten von Verwandten bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Offenlegung der konkreten Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen. Diese kann nicht durch Nachschieben von Gründen im Verlauf des Rechtsstreites nachgeholt werden.

Der Kl. vermietete an die Bekl. aufgrund eines Mietvertrages vom 12.12.1975 eine 4 1/2-Zimmer-Wohnung in B. Mit Schreiben vom 25.5.1998 kündigte der Kl. das Mietverhältnis zum 31.5.1999 wegen Eigenbedarfs. Der Kl. macht in seinem Kündigungsschreiben geltend, die Wohnung für seine Stieftochter und seine Schwiegermutter zu benötigen.

Das Amtsgericht Bad Vilbel hat Beweis erhoben durch die Vernehmungen der Zeuginnen.

Gegen das Urteil haben die Bekl. Berufung eingelegt. Sie sind der Ansicht, daß das Kündigungsschreiben vom 25.5.1998 formell nicht für eine Eigenbedarfskündigung ausreicht.

Auf die zulässige Berufung der Bekl. war das Urteil des Amtsgerichts Bad Vilbel vom 16.2.2000 abzuändern und die Klage in vollem Umfang abzuweisen.

Das Kündigungsschreiben vom 25.5.1998 erfüllt nicht die formellen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nach § 564 b Abs. 3 BGB.

Die Kündigung enthält keine hinreichend konkreten Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Erforderlich ist nach übereinstimmender Auffassung der Rechtsprechung (vgl. BayObLG WM 1985, 50, 51; LG Bochum WM 1993, 540) und der Literatur (vgl. Staudinger/Sonnenschein, § 564 b Rz. 172.; Schmidt-Futterer, 7. Auflage, § 564 b Rz. 257; Lammel, Wohnraummietrecht, § 564 b BGB Rz. 176; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rz. 1007; Palandt/Putzo, 59. Auflage, § 564 b Rz. 22) bei einer Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs von Familienangehörigen die Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses sowie die Offenbarung der bisherigen Wohnverhältnisse der Verwandten. Die zweite Voraussetzung wird von dem Kündigungsschreiben des Kl. nicht erfüllt.

Das Schreiben enthält keine konkreten Angaben bezüglich der Wohnverhältnisse der Stieftochter und der Schwiegermutter. Aus ihm kann indirekt nur entnommen werden, daß die Stieftochter bisher und die Schwiegermutter bisher nicht im Haushalt des Kl. wohnten. Diese Angaben allein reichen nicht aus. Erforderlich wäre eine kurze Darstellung der von der Stieftochter und der Schwiegermutter bewohnten Räumlichkeiten gewesen. Bei einem Verzicht auf eine solche Darstellung wäre das Erfordernis der Angabe von Kündigungsgründen jedenfalls bei Familienangehörigen weitgehend eine Leerformel.

Ohne die Offenlegung der konkreten Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen waren die Bekl. nicht in der Lage, bereits zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung Klarheit über ihre Rechtsposition zu erlangen und die Erfolgsaussichten einer gerichtlichen Auseinandersetzung zu beurteilen. Diese frühzeitige Klarheit über die Rechtsposition ist der vom Gesetzgeber mit der Regelung in § 564 b Abs. 3 BGB verfolgte Zweck (vgl. Staudinger-Sonnenschein, § 564 b Rz. 169).

Die formell unwirksam Kündigung wird nicht dadurch geheilt, daß im Verlaufe des Rechtsstreits die gegenwärtigen Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen bekannt geworden sind. Eine formell nicht ausreichende Kündigung ist unwirksam. Diese Unwirksamkeit kann nicht durch das Nachschieben von Gründen behoben werden (vgl. Bub/Treier, 3. Auflage, IV Rz. 92). Die Zulassung des Nachschiebens von Gründen bei der Eigenbedarfskündigung würde dazu führen, daß der gesetzlich geforderte Begründungszwang tatsächlich wirkungslos wäre.