Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Angebot einer ungeeigneten leerstehenden Wohnung

Vor Ausspruch der auf Eigenbedarf gestützten Kündigung muss der Vermieter dem Mieter eine im selben Haus leerstehende Wohnung anbieten, auch wenn diese aus seiner Sicht für den Mieter (hier: Gehbehinderung) ungeeignet ist.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Zwar hat das AG zu Recht erkannt, dass der Kl. angesichts des Wohnbedarfs ihrer eigenen fünfköpfigen Familie ein Kündigungsrecht i. S. d. § 573 II Nr. 2 BGB zustand. Zutreffend ist das AG dabei davon ausgegangen, dass der Kl. ein Verweis auf die leer stehende Wohnung im 1. OG desselben Hauses angesichts des für ihren Wohnbedarf erforderlichen Umbaus und den damit verbundenen finanziellen Investitionen nicht zumutbar war.

Auch die Verneinung einer dem Kündigungsanspruch der Kl. entgegenstehenden Härte (§ 574 BGB) auf Seiten der Bekl. ist angesichts der vom AG bezüglich des Gesundheitszustands des Bekl. zu 2 durchgeführten Beweisaufnahme, der rechtsfehlerfreien Würdigung des Ergebnisses und der umfassenden Abwägung der beiderseits betroffenen Interessen nicht zu beanstanden.

Der Ausspruch der Kündigung wegen Eigenbedarfs ist hier aber deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen, weil die Kl. es unterlassen hat, den Bekl. die im 1. OG befindliche, der Wohnung der Bekl. vergleichbare Wohnung, die bis zum 24.4.2005, also bis kurz vor Ausspruch der Eigenbedarfskündigung gegenüber den Bekl., leer stand, als Ersatzwohnraum anzubieten (zur Rechtsmissbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung in dem Fall, dass der Vermieter es unterlässt, dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung im selben Haus zur Anmietung anzubieten, sofern diese weiterhin vermietet werden soll, vgl. BGH, NJW 2003, 2604 = NZM 2003, 681 m. umfangr. Rspr. und Lit.-Nachw.). Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung objektiv für die Wohnbedürfnisse des Mieters nicht geeignet scheint.

Nach der Entscheidung des BVerfG vom 28.1.1992 (NJW 1992, 1220) ist es Sache des Mieters zu entscheiden, inwieweit er damit verbundene Nachteile in Kauf nehmen will. Dies folgt aus dem Recht des Mieters auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (Art. 2 I GG), dessen Tragweite verkannt würde, wollte man ihm ein solches Recht aufgrund abstrakter Erwägungen zur Eignung des leerstehenden Wohnraums für seine Wohnbedürfnisse absprechen.

Dementsprechend wäre es im zu entscheidenden Fall den Bekl. zu überlassen gewesen, zu entscheiden, inwiefern sie die gesundheitlichen Risiken für den Bekl. zu 2 auf sich zu nehmen bereit und in der Lage gewesen wären oder durch entsprechende Investitionen, bspw. in Form eines Treppenlifts, für geeignete Wohnverhältnisse hätten sorgen wollen.

Dem diesbezüglich erteilten rechtlichen Hinweis der Kammer in der Terminsladung vom 10.12.2008 ist die Kl. nicht entgegengetreten. Sie meint aber, dass die Voraussetzungen dieser Rechtsprechung vorliegend nicht gegeben seien, weil im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung gegenüber den Bekl. am 30.5.2005 die Wohnung im 1. OG bereits nicht mehr zur Verfügung gestanden habe, da sie diese bereits unter dem 24.4.2005 anderweitig weitervermietet habe. Sie führt dazu aus, im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags sei sie sich noch nicht über ihren Entschluss im Klaren gewesen, die Wohnung der Bekl. wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen. Dieser Entschluss sei erst zwischen dem 25. bis 28.5.2008 gefallen, nachdem sie festgestellt habe, dass die BekI. für eine gütliche Einigung nicht offen gewesen seien. Diese rechtliche Argumentation überzeugt nicht. Entscheidend ist, dass der Entschluss der Kl., die Wohnung der Bekl. im Hochparterre selber mit ihrer Familie beziehen zu wollen, im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags über die Wohnung im 1. OG bereits feststand, sie sich nur über den genauen zeitlichen Ablauf und die praktische Bewerkstelligung noch nicht im Klaren war. Dies folgt daraus, dass erste Gespräche mit den Bekl. bereits am 30.4.2005 stattgefunden hatten. Soweit die Kl. in dieser unklaren Situation, in der sie sich noch kein Bild davon verschafft hatte, wieweit die BekI. Alternativangeboten gegenüber aufgeschlossen seien, die Wohnung im 1. OG aus der Hand gegeben hat, hat sie rechtlich in ebenso vorwerfbarer Weise gehandelt, als wenn sie schon definitiv gewusst hätte, dass die Bekl. die Wohnung im Hochparterre nicht freiwillig zu räumen bereit waren. Denn auf diese Weise hat die Kl. gerade nicht das in ihrer Macht Stehende unternommen, um die mit dem Verlust der angestammten Wohnung für die Mieter verbundenen Nachteile im Rahmen des Möglichen zu mindern. [...]

Die Eigenbedarfskündigung ist als missbräuchlich anzusehen, wenn der Vermieter eine im selben Haus befindliche leerstehende Wohnung weitervermietet hat, ohne diese zuvor dem gekündigten Mieter anzubieten. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter davon ausgegangen ist, dass die leerstehende Wohnung für den gekündigten Mieter wegen dessen Behinderung gar nicht geeignet ist.

Der gehbehinderte Beklagte und seine Ehefrau waren seit 1981 Mieter einer im Hochparterre des Hauses der Klägerin gelegenen Wohnung. Im darüber gelegenen Geschoss befand sich eine leerstehende Wohnung, die jedoch für die aus fünf Personen bestehende Familie der auf Wohnungssuche befindlichen Klägerin nicht geeignet war. Während der Verhandlungen mit den Beklagten über die Räumung der von ihnen innegehaltenen Wohnung vermietete die Klägerin die im ersten Obergeschoss befindliche Wohnung weiter, ohne diese zuvor den Beklagten anzubieten. Danach kündigte die Klägerin den Beklagten wegen Eigenbedarfs und berief sich darauf, dass die im 1. OG gelegene Wohnung für den gehbehinderten Ehemann nicht geeignet gewesen sei.

Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht Berlin änderte das Urteil und wies die Klage ab. Zwar habe ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs bestanden, weil der Klägerin und ihrer Familie ein Einzug in die im 1. OG befindliche Wohnung nicht zumutbar gewesen sei. Die Kündigung sei jedoch rechtsmissbräuchlich gewesen, weil die Klägerin die Wohnung zuvor nicht den Beklagten angeboten habe. Darauf, ob diese aus ihrer Sicht für den gehbehinderten Mieter nicht geeignet gewesen sei, komme es nicht an. Es sei Sache des Mieters zu entscheiden, ob er etwaige Nachteile in Kauf nehmen wolle.