Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Wohnbedarf; Kündigung; Eigennutzungsinteresse; Bestandsmietverhältnis; Beitrittsgebiet

1. Die Kündigung eines vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossenen Mietvertrages über Wohnraum in den beigetretenen Gebieten wegen Eigenbedarfs ist nur dann zulässig, wenn das Interesse des Vermieters an der Eigennutzung der Wohnung das Bestandsinteresse des Mieters erheblich überwiegt und die weitere Nutzung der Wohnung durch den Mieter für den Vermieter eine Härte bedeuten würde.

2. Zur Beurteilung der vor dem 3. Oktober 1990 ausgesprochenen Ei-genbedarfskündigung können im Rahmen des Art. 232 § 2 Abs. 3 EGBGB i. d. F. des Einigungsvertrages auch die zu § 122 ZGB entwickelten Grundsätze herangezogen werden.

A) Die Berufung der Kl. ist zulässig. Da das Stadtgericht Berlin gemäß der Beweisanordnung vom 27. Februar 1990 durch die Einholung von Auskünften Beweis erhoben hat, richtet sich die Zulässigkeit des Rechtsmittels nach den außer Kraft gesetzten Vorschriften des Gesetzes vom 19. Juni 1975 über das gerichtliche Verfahren in Zivil-, Fa-milien- und Arbeitsrechtssachen - Zivilprozeßordnung - in der Fassung des Gesetzes vom 29. Juni 1990 (Anlage I zum Einigungsvertrag Teil B Kapi-tel III Sachgebiet A Abschnitt III Ziffer 5 g). Die nach diesem Gesetz erfor-derlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen sind erfüllt; insbesondere ist die Berufung fristgerecht eingelegt worden.

B) Die Berufung ist jedoch unbegründet, da die Klage auf Räumung der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung unbegründet ist.

I. Gemäß Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB (Anlage I zum Einigungsvertrag Ka-pitel III Sachgebiet B Abschnitt II Ziffer 1, Bulletin der Bundesregierung vom 6. September 1990, Seite 916) richten sich Mietverhältnisse, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts abgeschlossen wurden, nach den Vorschriften des BGB, soweit nichts anderes geregelt ist. Nach § 564 b BGB ist zur Beendigung des Mietverhältnisses eine Kündigungserklärung erforderlich. Diese ist jedoch in dem Antrag auf Auflösung des Mietverhältnisses gemäß § 122 Abs. 1 des Zivilgesetzbuches der DDR vom 19. Juni 1975 zu sehen; darin war anstelle der Kündigungserklärung ein Verlangen des Ver-mieters auf Aufhebung des Mietverhältnisses vorgesehen; durch die ent-sprechende Erklärung haben die Kl. ihren Willen, das Mietverhältnis be-enden zu wollen, kundgetan.

II. Jedoch fehlt es am erforderlichen Kündigungsgrund.

Die Kl. stützen ihre Kündigung auf Eigenbedarf, weil die Kl. zu 1. ihren Va ter in die bisher gemeinsam von den Kl. zusammen mit dem Kind der Kl. zu 2. genutzten Wohnung aufnehmen und die Kl. zu 2. daher die Wohnung der Bekl. beziehen soll. Auf Eigenbedarf im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB kann sich der Vermieter jedoch vor dem 31. Dezember 1992 nur dann berufen, wenn der Ausschluß des Kündigungsrechts angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Mie-ters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 232 § 2 Abs. 3 EGBGB). Diese Vor-schrift setzt voraus, daß der Vermieter die Wohnung angesichts eines ei-genen Wohnbedarfs oder sonstiger berechtigter Interessen benötigt, und daß die seinen Bedarf begründenden Belange die des Mieters, gegen den die Belange des Vermieters abzuwägen sind, erheblich überwiegen (vgl. auch Kinne, GE 1990, 951, 952). Bei dieser Abwägung ist davon auszugehen, daß zwar nach dem Sinn des Gesetzes grundsätzlich der Fortbestand bestehender Mietverhältnisse gewährleistet und die Kündigung wegen Ei-genbedarfs erschwert werden sollte, daß jedoch andererseits dem Vermieter Kündigungsmöglichkeiten wegen Eigenbedarfs, die er nach dem außer Kraft getretenen Recht gehabt hätte, nicht genommen werden sol-len (vgl. auch Kinne a.a.O.). Ein Überwiegen der Belange der Kl. und eine nicht zu rechtfertigende Härte für sie kann nicht angenommen werden. 1. Zwar sind die von den Kl. genannten Bedarfsgründe an sich anzuerkennen. Schon angesichts des Alters des Vaters der Kl. zu 1. von inzwischen 89 Jahren und den mit der ärztlichen Stellungnahme des Dr. ... vom 12. Juli 1990 bestätigten Erkrankungen ist von einer umfassenden Betreuungsbedürftigkeit auszugehen, die mit der Auskunft der Bezirksstelle Berlin für ärztliches Begutachtungswesen vom 20. September 1990 auch bestätigt worden ist. Die Betreuung ist derzeit erschwert, indem die Kl. zu 1. neben ihrer beruflichen Tätigkeit weite Anfahrtswege zu ihrem Vater, der in Mar-zahn wohnt, hinzunehmen hat. Die Aufnahme des Vaters der Kl. zu 1. in die von den Kl. genutzte 3 1/2-Zimmer Wohnung (3 Zimmer und 1 Kam-mer) ist nur unter beengten Verhältnissen möglich. Berechtigt ist auch das Anliegen, daß die Kl. zu 2. in demselben Haus wohnen bleiben will wie die Kl. zu 1., da sie so leichter ihr behindertes Kind betreuen kann, und ihr im übrigen die Anmietung einer weiteren Wohnung unter Berücksichtigung ih-rer finanziellen Verhältnisse nicht möglich ist. Grundsätzlich muß es dem Vermieter auch möglich sein, seinen Wohnbedarf durch Nutzung seiner ei genen Räume zu befriedigen.

2. Dem Begehren stehen jedoch ebenfalls erhebliche Belange der Bekl. gegenüber.

Die Bekl. haben die Wohnung erst nach langer Suche durch einen Woh nungstausch erhalten. Auf diesen Wohnungstausch haben sich die Bekl. nur eingelassen, nachdem geklärt worden war, daß sie umfangreiche Um baumaßnahmen in der Wohnung auf ihre Kosten vornehmen würden. Der artige umfangreiche Umbaumaßnahmen haben sie auch vorgenommen, indem sie, was die Kl. selbst einräumen, die Elektroleitungen neu verlegt, Fliesen im Bad und in der Küche angebracht, eine Trennwand zwischen Küche und Bad versetzt und ein Fenster im Bad eingebaut haben. Ferner haben die Bekl. nach dem insoweit von den Kl. nicht bestrittenen Vortrag den Anstrich der Fenster erneuert, neue Fußbodenbeläge angebracht und ein neues Waschbecken im Bad installiert. Schon aus dem Umfang der Maßnahmen ist erkennbar, daß die Bekl. - im Vertrauen auf ein langfristiges Mietverhältnis - einen erheblichen finanziellen Aufwand sowie erheblichen Aufwand an Eigenleistungen in die Wohnung eingebracht haben.

Darüber hinaus ist aber besonders der ohnehin mit dem drohenden Verlust der Wohnung verbundene Nachteil für die Bekl. zu berücksichtigen. Ange-sichts der gerichtsbekanntermaßen besonders schlechten Lage auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere auch in dem beigetretenen Teil der Stadt Berlin, ist es überhaupt schwer, Ersatzwohnraum zu finden, was insbesondere für eine Familie mit zwei minderjährigen Kindern eine besondere Här-te darstellt. Die derzeitigen Mietverhältnisse grundsätzlich zu erhalten und dadurch drohende Obdachlosigkeit durch zunehmende Kündigungen zu vermeiden, ist grundsätzlich auch das Anliegen der Kündigungsregelungen im Einigungsvertrag; dieses Interesse muß zugunsten des Mieters be-rücksichtigt werden. Der drohende Wohnungsverlust ist daher bei der In teressenabwägung zu berücksichtigen. Eine Härte für den Vermieter kann erst dann angenommen werden, wenn dessen Eigenbedarf derart dringend ist, daß eine weitere Nutzung durch den Mieter unter Ausschluß des Vermieters und Eigentümers schlechthin nicht hinnehmbar wäre. Das kann aber erst dann angenommen werden, wenn die Härte für den Ver-mieter, auch unter der Hinnahme von Nachteilen und Unbequemlichkeiten, nicht anders abwendbar ist. Davon kann aber vorliegend nicht ausgegangen werden. Wie aus dem Vorbringen der Kl. ersichtlich wird, hat sich der Vater der Kl. zu 1. schon in der letzten Zeit immer häufiger in der Woh-nung der Kl. aufgehalten. Die damit verbundenen Unterbringungsprobleme wurden dadurch gelöst, daß die Kl. zu 1. in die Kammer auswich, was zwar unbequem, aber hinnehmbar war. Ferner haben die Kl. noch ein wei-teres Zimmer zur Verfügung, das zwar derzeit als gemeinsames Wohnzimmer genutzt wird, das aber für sich genommen für eine Übergangszeit auch für die persönlichen Bedürfnisse einer Person allein genutzt werden könn-te, ohne daß die gemeinsamen Kommunikationsmöglichkeiten untereinander aufgehoben werden müßten. Die dadurch bedingten Einschränkungen sind mit Rücksicht auf die Belange der Bekl. einerseits, aber auch mit Rücksicht auf die von den Kl. angestrebte Lösung zumutbar. Denn würde die Kl. zu 2. die jetzige Wohnung der Bekl. beziehen, so würde der für sie und ihr Kind bestehende Wohnbedarf mit einer 3 1/2-Zimmer-Wohnung unangemessen gedeckt, während einer vierköpfigen Familie für sie angemessener Wohnraum entzogen würde.

4. Die vorstehende Interessenabwägung ist schließlich auch unter Berücksichtigung der bisherigen Rechtslage berechtigt. Zwar kann die Eigenbedarfskündigung nicht mehr davon abhängig gemacht werden, daß die Wohnung dem Vermieter durch die zuständige Behörde zugewiesen wird, wie dies § 122 Abs. 1 Satz 3 ZGB vorsah. Jedoch war gemäß § 122 Abs. 1 Satz 2 des Zivilgesetzbuches der DDR eine Interessenabwägung notwendig. Voraussetzung für die Anerkennung des Eigenbedarfs war ein überwiegendes dringendes Bedürfnis des Vermieters, wobei gerade die Frage zu beantworten war, ob für beide Teile das Wohnraumbedürfnis angemessen befriedigt werden konnte (vgl. Urteil des Obersten Gerichts vom 8. De-zember 1981 - 2 OZK 37/81 = NJ 1982, 186 und vom 11. Dezember 1979 - 2 OZK 38/79 = NJ 1980, 233). Auch der Ausnahmecharakter der Eigen bedarfsregelung spricht dafür, dem Bestandsinteresse des Mieters grundsätzlich Vorrang einzuräumen.