Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Ersatzwohnraum; Härteeinwand; Mieteraufwendungen

1. Die Eigenbedarfkündigung ist auch dann berechtigt, wenn der Eigentümer statt im "Plattenbau" in seiner eigenen Wohnung wohnen will sowie beabsichtigt, seinen im Teenageralter befindlichen Kindern jeweils ein eigenes Zimmer zukommen zu lassen, was in der gemieteten Wohnung nicht möglich ist.

2. Der Eigentümer kann sich auch dann auf diesen Eigenbedarf berufen, wenn die gekündigte Wohnung von dem Mieter zur Zeit der Geltung des Zivilgesetzbuches in der ehemaligen DDR angemietet worden ist und der kündigende Eigentümer die Wohnung erst später gekauft hat.

3. Der Mieter, der sich darauf beruft, daß geeigneter Ersatzwohnraum nicht zur Verfügung steht, muß auch dann, wenn sein Antrag auf Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins abschlägig beschieden worden ist, seine Bemühungen um sonstigen Ersatzwohnraum im einzelnen vortragen.

4. Auf eine der Beendigung des Mietverhältnisses entgegenstehende Härte wegen seiner Aufwendungen auf die Mietsache kann sich der Mieter nur dann berufen, wenn diese durch die Dauer des Mietverhältnisses nicht bereits als abgewohnt gelten.

I. Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwerde erreichende (§ 511 a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung (§§ 516, 518, 519 ZPO) ist zulässig.

II. Auch in der Sache hat die Berufung der Kl. Erfolg. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung des von diesen innegehaltenen Einfamilienhauses nebst Grundstück aus § 556 Abs. 1 BGB, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Kl. vom 2. Januar 1996 wirksam wegen Eigenbedarfs gemäß § 564 Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt worden.

1. Das Kündigungsschreiben der Kl. vom 2. Januar 1996 entspricht den Anforderungen der §§ 564 a, 564 b Abs. 3 BGB. Insbesondere ist der Eigenbedarf der Kl. in diesem Kündigungsschreiben ausreichend begründet worden, denn die Kl. haben ihren Selbstnutzungswunsch mit Hinweis auf die Erkrankung der Kl. zu 2., größerem Raumbedarf bezüglich der Kinder und im Hinblick auf die berufliche Situation des Kl. zu 1. und ihrer finanziellen Situation ausreichend für die Bekl. nachvollziehbar gemacht.

2. Auch der nach der Rechtsprechung erforderliche, aber auch ausreichende ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Erlangungswunsch (vgl. BGHZ 103, S. 91) liegt vor. Die angegebenen Gründe sind auch nach objektiven Kriterien vernünftig und nachvollziehbar.

Hierbei kann offen bleiben, ob es insofern schon ausreichend ist, daß der Vermieter, der nicht mehr in der Abhängigkeit eines Mietverhältnisses leben will, sondern die hohen Opfer und Lasten im Zusammenhang mit dem Erwerb auf sich genommen hat, sein Eigentum für sich selbst in Anspruch neben will (vgl. BayObLG, GE 1981, S. 1057; anderer Ansicht Blank, Mietrecht A - Z, Stichwort: Eigenbedarf), denn der Eigennutzungswunsch der Kl. ist auch sonst ausreichend nachvollziehbar.

2.1. So ist der Wunsch des Vermieters nach einem eigenen Zimmer für jedes Kind ebenso beachtlich (vgl. LG Hamburg, WM 1991, S. 38) wie der Wunsch nach Verbesserung der eigenen Wohnverhältnisse (vgl. OLG Koblenz, WM 1991, S. 255, 257 m. w. N.). Schließlich kann auch die Erkrankung des Vermieters, welche die Nutzung seiner bisherigen Wohnung deutlich erschwert (AG Stuttgart, WM 1989, S. 257), ausreichender Grund für die Eigenbedarfskündigung sein. Es ist daher zum einen ausreichend, wenn die Kl. hier vortragen, sie beabsichtigten, ihren im Teenageralter befindlichen Kindern jeweils ein eigenes Zimmer zukommen zu lassen, was in ihrer jetzigen Drei-Zimmer-Wohnung nicht möglich sei, wohl aber in dem streitgegenständlichen Haus, das über zwei halbe Zimmer mehr verfüge. Zum anderen ist auch der hier vorgetragene Wunsch der Kl., statt in einer Wohnung im sogenannten "Plattenbau" in einem Einfamilienhaus mit Garten zu wohnen, ausreichend vernünftig und nachvollziehbar. Hinzu kommt als weiterer nachvollziehbarer Grund für den Eigennutzungswunsch der Kl., daß sich aufgrund der psychischen Erkrankung der Kl. zu 2) die Nutzung der jetzt innegehaltenen Wohnung erschwert hat, da räumliche Enge und Lärm negative Einflüsse auf das Krankheitsbild haben.

2.2 Unerheblich ist, daß die Bekl. bestritten haben, daß die Kl. ernsthaft beabsichtigen, in das von den Bekl. innegehaltene Haus zu ziehen. Angesichts des substantiierten Vortrages der Kl. konnte hier ein einfaches Bestreiten nicht ausreichen.

3. Die Eigenbedarfskündigung der Kl. ist auch nicht rechtsmißbräuchlich und damit aufgrund von § 242 BGB wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben unwirksam.

Zwar ist unstreitig, daß die geltend gemachten Eigenbedarfsgründe bereits zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch die Kl. vorlagen und somit ein sogenannter "gekaufter Eigenbedarf" vorliegt (vgl. auch Palandt/Putzo, § 564 b Rz. 47; BayObLG a.a.O.; Bub/Treier, Mietrecht IV 71 a). Dieser Umstand allein reicht indes zur Annahme eines Rechtsmißbrauchs nicht aus.

4. Dies ist vorliegend entgegen der Auffassung der Bekl. auch nicht deshalb anders zu betrachten, weil das hier streitgegenständliche Haus in Ostberlin bzw. der früheren DDR liegt. Folgte man dieser Auffassung, so wären bei sämtlichen DDR-Altverträgen Eigenbedarfskündigungen nicht möglich, was ein unbilliges Ergebnis wäre. Auch soweit die Bekl. vortragen, die Kündigung sei deshalb rechtsmißbräuchlich, weil sie bei Abschluß des Mietvertrages in der DDR nicht mit Eigenbedarfskündigungen rechnen mußten, greift dieser Einwand nicht durch.

Zum einen waren auch nach DDR-Recht Eigenbedarfskündigungen durchaus möglich. Zum anderen können sich die Bekl., nachdem seit der Wiedervereinigung sieben Jahre vergangen sind, auf einen etwaigen Vertrauensschutz nicht mehr berufen, insbesondere da auch die aus diesem Grunde geschaffenen gesetzlichen Übergangsregelungen inzwischen ausgelaufen sind (vgl. Artikel 232 § 2 Abs. 3 Nr. 3 EGBGB).

5. Auch aus den von den Bekl. geltend gemachten Härtegründen (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB) folgt nicht die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung der Kl.

5.1. Soweit die Bekl. vortragen, daß sie aufgrund der 23-jährigen Mietdauer im Wohnumfeld verwachsen seien, ist davon auszugehen, daß die Wohndauer für sich allein noch keinen Härtegrund bildet, da ihr durch die entsprechend längere Kündigungsfrist Rechnung getragen wird (§ 565 Abs. 2 BGB). Zwar ist zutreffend, daß die Wohndauer im Zusammenhang mit Alter des Mieters und Verwurzelung im Wohnquartier durchaus Bedeutung erlangt. Vorliegend sind die Bekl. mit einem Alter von 59 bzw. 55 Jahren jedoch noch nicht in einem den Härtegrund begründenden Alter. Eine besondere Verwurzelung im Wohnquartier haben die Bekl. nicht ausreichend substantiiert vorgetragen, sondern nur pauschal behauptet.

5.2. Soweit die Bekl. vortragen, es stünde kein geeigneter Ersatzwohnraum zur Verfügung, ist zutreffend, daß fehlender angemessener Ersatzwohnraum stets als Härte anzusehen ist (vgl. Sternel, Mietrecht, IV, Rz. 204). Indes besteht die Pflicht des Mieters, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen. Die Bekl. tragen hierzu vor, daß ihr Antrag auf Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins abschlägig beschieden worden sei. Allein das Bemühen um die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins ist jedoch nicht ausreichend. Wenn die Bekl. keinen Wohnberechtigungsschein erhalten haben, weil sie die Einkommensgrenze überschreiten, dann folgt hieraus lediglich, daß sie nach der gesetzlichen Wertung eben auf den freien Wohnungsmarkt verwiesen werden können. Insoweit ist nicht nachvollziehbar, daß nur eine Sozialwohnung für die Bekl. angemessen sein sollte.

Soweit die Bekl. weiter vortragen, aufgrund von Erkrankung sei ein Umzug für sie gesundheitsschädlich, ist der diesbezügliche Vortrag nicht ausreichend substantiiert.

Zwar können Krankheiten je nach Schwere ein Härtegrund sein, es genügt hierbei auch jede nachteilige Auswirkung des Wohnungswechsels auf den Krankheitsverlauf. Die pauschale Behauptung der Bekl., psychischer Streß wirke sich negativ auf ihre Krankheitsbilder aus, kann jedoch insofern nicht ausreichen, denn andererseits stehen beide Bekl. noch voll im Berufsleben, was ein Mindestmaß an Widerstandskraft gegen psychischen Streß und Aufregung impliziert.

Soweit die Bekl. schließlich vortragen, mit erheblichen finanziellen Eigenleistungen das streitgegenständliche Einfamilienhaus ausgebaut zu haben, greift dieser Einwand schon deshalb nicht durch, da die Investitionen mittlerweile in jedem Falle abgewohnt sind. Auf die Frage der Höhe der finanziellen Aufwendungen, welche zwischen den Parteien streitig ist, kommt es daher nicht an.