Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Wohnbedarf; überzogener Wohnbedarf; Kündigung; Ersatzwohnraum; Schwangerschaft; Härte; Vermietermehrheit

1. Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es für die Eigenbedarfskündigung, wenn der Wohnbedarf nur bei einem von ihnen besteht.

2. Der Wunsch eines Vermieters, die gekündigte Wohnung seinem 22jährigen Sohn zur Verfügung zu stellen, ist grundsätzlich zu beachten.

3. Ein überzogener Wohnbedarf wird nicht dadurch geltend gemacht, daß der Vermieter eine 119,93 qm große Wohnung kündigt, um sie seinem volljährigen Sohn und dessen Freundin zur Verfügung zu stellen.

4. Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur sozialen Auswahl zwischen den Mietern ungekündigter Wohnungen.

5. Der Mieter, der der Eigenbedarfskündigung mit der Behauptung widerspricht, dem Vermieter stehe anderer angemessener Wohnraum zur Verfügung, muß diese Behauptung im Bestreitensfall beweisen.

6. Schwangerschaft der Mieterin stellt grundsätzlich keine ungerechtfertigte Härte dar, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

1. Die Kl. haben ein berechtigtes Interesse gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses dar-gelegt. Nach dieser Bestimmung ist der Vermieter zur fristgemäßen Kündigung berechtigt, wenn er die Wohnung für sich oder einen nahen Fami lienangehörigen benötigt. Dabei genügt es bei einer Mehrheit von Vermietern, wenn der Wohnbedarf nur bei einem von ihnen besteht (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, IV Rn. 133). Ein solcher Eigenbedarfsgrund lag hier vor, denn der Kl. zu 2. will die streitbefangene Wohnung seinem 22jäh-rigen Sohn überlassen.

Dieser Wunsch des Kl. zu 2. ist grundsätzlich zu beachten. Es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsrecht ergebenden Befugnis des Vermieters, zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine An-gehörigen für angemessen erachtet (vgl. BVerfG, GE 1989, 299, 303). Der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung selbst zu nutzen, ist daher grund-sätzlich hinzunehmen. Eine Nachprüfung dieses Wunsches ist grundsätzlich nicht geboten. Eine Kontrolle ist lediglich insoweit möglich, als das Kündigungsrecht nicht mißbräuchlich ausgeübt werden darf, etwa weil der Eigenbedarfswunsch nur vorgeschoben ist oder weil anderer in gleicher Weise geeigneter Ersatzwohnraum zur Verfügung steht (vgl. BVerfG, a.a.O.). Ein Mißbrauch ist vorliegend jedoch nicht gegeben.

a) Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Wunsches des Kl. zu 2., seinen Sohn in die Wohnung der Bekl. einziehen zu lassen, bestehen ebensowenig wie Zweifel an dem Wunsch des Sohnes des Kl. zu 2., dort auch tatsächlich zu wohnen. Der Zeuge J.T. ist 22 Jahre alt und ausgebildeter Installateur. Schon angesichts dessen ist es nachvollziehbar, wenn er aus der elterlichen Wohnung ausziehen will, um einen eigenen Hausstand zu gründen. Dabei kommt es schon nicht darauf an, ob er in die streitbefangene Woh-nung allein einziehen will oder mit der Zeugin M., und ob er mit dieser ver-lobt ist. Diese Umstände unterliegen seiner durch das Gericht nicht nach-prüfbaren Lebensgestaltung.

b) Der Nutzungswunsch des Sohnes des Kl. zu 2. ist auch nicht deshalb mißbräuchlich, weil hiermit ein völlig überzogener Wohnraumbedarf geltend gemacht würde. Hierbei ist zu berücksichtigen, daß die Wohnraumbe-dürfnisse generell gestiegen sind, so daß die Nutzung einer 119,93 qm gro-ßen Wohnung durch eine erwachsene alleinstehende Person nicht ungewöhnlich ist. Der Sohn des Kl. zu 2., der berufstätig ist, ist auch finanziell in der Lage, die Wohnung allein zu unterhalten. Ferner ist es nicht miß-bräuchlich, eine Wohnung in einer Größe zu wählen, die - ungeachtet einer derzeit konkret bestehenden Partnerschaft - zu der Aufnahme einer wei-teren Person zur Begründung einer Lebensgemeinschaft geeignet ist, oh-ne dazu eine neue Wohnung suchen zu müssen.

Im vorliegenden Fall ist überdies aber zu berücksichtigen, daß zur Deckung des Wohnbedarfs des Sohnes des Kl. zu 2. eine kleinere Wohnung in angemessener Größe nicht zur Verfügung steht. Denn die freistehenden Wohnungen, die die Bekl. als Alternative benannt haben, haben lediglich eine Größe von 30 qm bis 41 qm. Diese Wohnungen stellen der Größe nach keinen angemessenen Ersatzwohnraum dar, auf den sich der Sohn des Kl. zu 2. verweisen lassen müßte.

c) Ferner ist es nicht rechtsmißbräuchlich, daß die Kl. die Kündigung ge-rade gegenüber den Bekl. ausgesprochen haben und nicht gegenüber der Mieterin der Wohnung im 4. OG links des Vorderhauses, die dieselbe Grö-ße hat wie die Wohnung der Bekl. Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zu einer sozialen Auswahl zwischen den Mietern ungekündigter Wohnungen. Die Kl. waren daher auch nicht verpflichtet, der Mieterin der Wohnung im 4. OG des Vorderhauses zu kündigen, selbst wenn diese die Wohnung unberechtigt untervermietet hätte. Allenfalls hätten sich die Kl. auf die Auswahl dieser Wohnung verweisen lassen müssen, wenn diese bereits gekündigt gewesen wäre, wie die Bekl. nunmehr behauptet haben. Das haben die Kl. jedoch bestritten und ihrerseits behauptet, die Wohnung stünde nur für die Zeit der Modernisierungsarbeiten frei.

Der Einwand, daß das Kündigungsrecht mißbräuchlich ausgeübt werde, weil anderer angemessener Wohnraum zur Verfügung stehe, stellt eine Einwendung gegen die Wirksamkeit der Kündigung des Mieters dar. Die Voraussetzungen dieser Einwendungen sind daher von dem Mieter zu be-weisen. Erst wenn feststeht, daß überhaupt eine Ersatzwohnung zur Ver fügung steht, obliegt es dem Vermieter, darzulegen und ggf. unter Beweis zu stellen, daß und weshalb die Wohnung nicht geeignet ist. Die Bekl. ha-ben für ihre Behauptung, daß die Wohnung im 4. OG bereits im April 1990 gekündigt worden sei, keinen Beweis angetreten, so daß sie für die von ih-nen zu beweisende Tatsache des Vorhandenseins von Ersatzwohnraum beweisfällig geblieben sind.

Dahingestellt bleiben kann es daher, ob diese Wohnung im Hinblick auf den nach Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen zu erwartenden Mietzins gleichwertig wäre.

2. Den Bekl. steht gegen die berechtigte Eigenbedarfskündigung auch kein Widerspruchsrecht gemäß § 556 a BGB zu. Danach kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine ungerechtfertigte Härte stellt es nicht dar, daß die Bekl. nunmehr für drei Personen neuen Wohnraum suchen müssen. Dies stellt eine normale Folge einer Kündigung dar, der sich jeder Mieter ausgesetzt sieht. Eine ungerechtfertigte Härte im Sinne des § 556 a BGB liegt auch nicht darin, daß die Bekl. zu 3. im 6. Monat schwanger ist. Die Schwangerschaft als solche stellt keinen Grund dar, die die Verlängerung des Mietverhältnisses erforderlich macht. Die Schwangerschaft der Bekl. zu 3. ist auch nicht so fortgeschritten, daß sie nicht Er-satzwohnraum suchen könnte. Daß sie aus besonderen Gründen, etwa gesundheitlicher Art, bereits jetzt nicht mehr in der Lage wäre, sich um Wohnraum zu bemühen, insbesondere Wohnungsbesichtigungen vorzunehmen, ist nicht vorgetragen. Wohnungsbewerbungen kann sie schriftlich abfassen.

Mit Rücksicht auf die Schwangerschaft der Bekl. zu 3. erscheint jedoch eine Räumungsfrist bis zum 31. März 1991 gemäß § 721 Abs. 1 ZPO als angemessen, wobei auch zu berücksichtigen ist, daß die Wohnungssuche angesichts der derzeit angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt ohnehin schwierig ist und die Bekl. die Beendigung des Miet-verhältnisses nicht selbst verschuldet haben.

Mit einer Reihe von Fragen zum Thema "Eigenbedarf" hat sich das LG Berlin in einer Entscheidung vom 3. August 1990 auseinandergesetzt. Dabei kam das Gericht zu folgenden Ergebnissen:

1. Sind mehrere Vermieter vorhanden, so genügt es für die Eigenbedarfskündigung, wenn der Wohnbedarf nur bei einem von ihnen besteht.

2. Der Wunsch eines Vermieters, die gekündigte Wohnung seinem volljährigen Sohn zur Verfügung zu stellen, ist grundsätzlich beachtlich und nachvollziehbar; es liegt auch kein überzogener Wohnbedarf vor, wenn eine rund 120 m2 große Wohnung dem volljährigen Sohn und dessen Freundin zur Verfügung gestellt werden soll.

3. Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur sozialen Auswahl zwischen den Mietern ungekündigter Wohnungen.

4. Ein Mieter, der einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters mit der Behauptung widerspricht, dem Vermieter stehe anderer angemessener Wohnraum zur Verfügung, muß diese Behauptung beweisen.

5. Die Schwangerschaft einer Mieterin stellt grundsätzlich keine ungerechtfertigte Härte dar, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigt.