Eigenbedarfskündigung

Die Mitteilung zweier gesonderter Eigenbedarfslagen im Kündigungsschreiben führt zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Räumung gegen die Bekl. aus § 546 Abs. 1 BGB, weil ihre Kündigung schon formell, jedenfalls aber materiell unwirksam ist.

Formelle Wirksamkeitsvoraussetzung einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 3 BGB ist die konkrete Mitteilung des Kündigungsgrundes. Dadurch soll erreicht werden, dass der Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt, und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Außerdem soll die Vorschrift den Vermieter zwingen, sich selbst über die Rechtslage und die Aussichten der Kündigung klar zu werden. Schließlich wird durch § 573 Abs. 3 BGB bestimmt, welche Gründe dem Gericht zur Berücksichtigung und Würdigung unterbreitet werden. Alternativkündigungen sind ebenfalls unwirksam (Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 9. Aufl. 2007, § 573 BGB Rn. 213 m. w. N.). Diesen Anforderungen genügt die Kündigung nicht. Nebeneinander werden zwei gesonderte Eigenbedarfslagen mitgeteilt, von denen nur eine befriedigt werden kann. Dadurch wird nicht klar, wofür die von der Bekl. zu 2 innegehaltene Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt wird. Soweit die Kl. einerseits behauptet, ihre Schwester wolle die Wohnung beziehen, um dort mit ihrem Verlobten einen eigenen Hausstand zu gründen, bezieht sie sich andererseits auf ihren eigenen Nutzungswunsch als Eigenbedarf, was der Verwirklichung der Wünsche ihrer Schwester entgegensteht. Es wird nicht mitgeteilt, welcher der beiden Bedarfssituationen die Kl. gerecht werden will, und es ist weder den Bekl. zuzumuten noch vom Gericht zu verlangen, wahlweise das eine oder andere anzunehmen. Es mag in der Rechtsprechung unterschiedlich bewertet werden, ob ein Vermieter für eine Eigenbedarfskündigung den Namen des Angehörigen nennen muss (so Schmidt-Futterer a.a.O., Rn. 63; LG Berlin, Urt. v. 23.10.1998 - 64 S 218/96 = GE 1998, 1341). Jedoch muss die Ernsthaftigkeit der beabsichtigten Nutzung nachvollziehbar sein; die Ernsthaftigkeit des Wunsches, die Wohnung ihrer Schwester zur Verfügung zu stellen, konterkariert die Kl. jedoch, indem sie sich zugleich auf den eigenen Eigenbedarf beruft. Soweit das LG Neuruppin entschieden hat, dass genügen solle, wenn ein Vermieter noch nicht mitteilt, welchem seiner beiden Söhne er die Wohnung geben will (Urt. v. 12.5.2000 - 4 S 306/99 = GE 2000, 894; a. A. LG München Urt. v. 27.3.1991 - 14 S 20307/90 = WuM 1991, 490), ist dem schon nicht zuzustimmen; zudem ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar, weil es nicht um den Eigenbedarf zweier anderer Personen, sondern den der Kl. selbst geht. Mag noch vorstellbar sein, die Entscheidung, welcher von zwei nahen Angehörigen einziehen solle, aufzuschieben, ist nicht nachvollziehbar, dass die Kl. noch nicht entschieden haben will, ob sie selbst einziehen wird; das sind zwei gänzlich unterschiedliche Interessenlagen, die die Kl. unmittelbar selbst betreffen und allein von ihrer Entscheidung abhängen. Für eine formell ordnungsgemäße Begründung der Kündigung muss sie diese Entscheidung treffen und der Mieterin mitteilen, damit diese über den konkreten Eigenbedarf ausreichend informiert ist. Daran fehlt es. [...]

Die Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn im Kündigungsschreiben zwei unterschiedliche Eigenbedarfslagen mitgeteilt werden.

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung machte sie geltend, dass ihre Schwester mit deren Verlobten in die Wohnung einziehen wolle, sie jedoch die Wohnung auch selbst benötige, weil sie sich von ihrem Lebensgefährten getrennt habe.

Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage ab, weil die durchgeführte Beweisaufnahme Eigenbedarf nicht habe bestätigen können. Das Landgericht Berlin wies die Berufung zurück. Die Kündigung sei schon formell unwirksam, weil sie zwei gesonderte Eigenbedarfslagen enthalte und damit der konkrete Kündigungsgrund nicht erkennbar geworden sei.