Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Anbietpflicht; Gesellschaft; Miteigentümergemeinschaft; Sperrfrist

1. Die Berufung auf eine Eigenbedarfskündigung ist dann rechtsmißbräuchlich, wenn dem Mieter eine später freigewordene Wohnung nicht angeboten wird.

2. Das gilt auch im Falle einer Vermietung durch eine BGB-Gesellschaft, die im Innenverhältnis durch notariellen Vertrag die einzelnen Wohnungen auf die Gesellschafter verteilt hat.

Die Kl. können vom Bekl. die Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung an die Kl. zu 8. gemäß §§ 556 Abs. 1, 985 BGB nicht verlangen, da das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 12. Oktober 1995 nicht wirksam beendet worden ist.

Es kann dahinstehen, ob das Kündigungsschreiben vom 12. Oktober 1995 den Anforderungen an die Begründungspflicht einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 564 b BGB genügt oder ob überhaupt der vom Bekl. bestrittene Eigenbedarf der Kl. zu 8. für deren Tochter besteht, die zur Zeit in Italien studiert. Es kann darüber hinaus dahinstehen, ob für die streitbefangene Wohnung die Wartefrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB bzw. die des Sozialklauselgesetzes in Verbindung mit der Verordnung des Landes Berlin vom 11. Mai 1993 (GVBl. S. 216) einzuhalten ist.

Jedenfalls ist das Beharren auf das Räumungsbegehren rechtsmißbräuchlich, da die Kl. dem Bekl. unstreitig eine nach Zugang der Kündigung gleichgeeignete freigewordene andere Wohnung im selben Hausanwesen nicht zur Anmietung angeboten, sondern diese Wohnung anderweitig vermietet haben (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rz. 1047 ff.; OLG Karlsruhe, RE vom 27.1.1993, - 3 REMiet 2/92, LG Hamburg, WuM 92, 192).

Zwar ist den Kl. beizupflichten, daß sich auch ein Eigentümer einer Miteigentümergemeinschaft vor Umwandlung ohne Rücksicht auf seine quotielle Beteiligung auf Eigenbedarf für sich und seine Familienangehörigen berufen darf. Mit der Geltendmachung von Eigenbedarf muß der Mieter deshalb unabhängig davon rechnen, ob der Vermieter eine Einzelperson oder eine Miteigentümergemeinschaft ist (BGH NJW 94, 2543, 2544).

Im vorliegenden Fall einer BGB-Gesellschaft als Vermieter standen zum Zeitpunkt der Kündigung dem Bekl. als Mieter die Gesamtheit der Miteigentümer als Vermieter gegenüber, da unstreitig die Kl. zu 8. erst im Juli 1996 als Wohnungseigentümerin des Sondereigentums an der streitbefangenen Wohnung in das Grundbuch eingetragen worden ist (OLG Karlsruhe, NJW 90, 3278 f.). Daran ändert auch der Umstand nichts, daß die Aufteilung in Wohnungseigentum bereits im Jahre 1994 notariell erklärt worden war und die Nutzen und Lasten an den einzelnen Wohnungen bereits zum 31. Dezember 1994 übergegangen waren. Demgemäß waren nach Freiwerden der Wohnung am 17. Dezember 1995 alle Miteigentümer als Vertragspartner des Bekl. und als Mitvermieter beider Wohnungen nach dem Grundsatz von Treu und Glauben verpflichtet, dem Bekl. diese direkt unter seiner Wohnung befindliche freigewordene Wohnung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten.

Der Einwand der Kl., die Kl. zu 8. habe, durch notariellen Vertrag der Kl. untereinander, Besitz, Nutzen und Lasten nur an der vom Bekl. innegehaltenen Wohnung gehabt und sei deshalb nicht berechtigt gewesen, von den anderen Miteigentümern die Befriedigung ihres Eigenbedarfs durch eine andere Wohnung zu verlangen, ist unerheblich. Die schuldrechtlichen Vereinbarungen der Kl. untereinander, mögen sie auch durch notariellen Vertrag zustandege kommen sein, haben keine Auswirkungen auf die Vermietereigenschaft aller Kl. und ihres Verhältnisses zum Bekl. (zur schuldrechtlichen Natur dieser Regelung OLG Karlsruhe, NJW 90, 3278, 3279). Der Einwand der Kl., der "eigentliche" Vermieter sei die Kl. zu 8. gewesen, die restlichen Miteigentümer (die Kl. zu 1. bis 7. sowie 9. bis 15.) seien bezüglich der streitbefangenen Wohnung lediglich "formell" Vermieter gewesen, greift nicht durch. Eine "formelle" Vermieterstellung ist dem Gesetz fremd.

Demgemäß ist es den Kl. verwehrt, darauf abzustellen, daß das Grundbuchamt für den Grundbuchvollzug 19 Monate benötigt hat. Insoweit verkennen die Kl., daß dem BGB, insbesondere dem Sachenrecht, der Begriff einer "formalen" Miteigentümergemeinschaft fremd ist. Eigentümer eines Grundstücks ist, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, § 873 BGB. Die Berücksichtigung der von den Kl. vereinbarten laufenden Auseinandersetzungs- und Teilungsverträge würde dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachenrechts widersprechen.

Hätten die Kl. - dem sachenrechtlichen Bestimmtheits- und Publizitätsgebot entsprechend - diese zwischen ihnen bestehenden Beschränkungen gemäß § 1010 BGB in das Grundbuch eingetragen, so könnte - wie das Amtsgericht zutreffend ausführt - eine unzulässige Umgehung der Regelung über die Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB vorliegen, da bei Abschluß des Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrages vom 30. Dezember 1994 die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bezirksamtes Kreuzberg von Berlin bereits vorgelegen hatte (OLG Karlsruhe, RE vom 10. Juli 1992, NJW 93, 405; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rz. 1038).

Eine Benachteiligung einer bestehenden Miteigentümergemeinschaft, die sich bereits auseinandergesetzt und die Eintragung von Wohnungseigentum zum Grundbuchamt angemeldet hat, ist auch unter Berücksichtigung des Artikel 14 Abs. 1 GG nicht ersichtlich, da sich der Bestandsschutz des Mieters während dieses Zeitraums nicht erhöht. Wie dargelegt, war es den Kl. nicht verwehrt, bereits vor Umwandlung den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs eines der Kl. zu kündigen. Daß den Kl. in ihrer Gesamtheit das Anbieten der freigewordenen Wohnung aus berücksichtigungsfähigen Gründen unmöglich bzw. unzumutbar gewesen sei (z. B. wegen berechtigten Eigenbedarfs eines anderen Miteigentümers), haben sie nicht vorgetragen (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rz. 1050).

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts war Vermieter und plante die Umwandlung zu Eigentumswohnungen. Durch notariellen Vertrag waren die einzelnen Wohnungen auf die Gesellschafter verteilt worden; die Eintragung im Grundbuch verzögerte sich jedoch. Aufgrund einer Kündigung wegen Eigenbedarfs wurde eine andere Wohnung im Hause frei, die dann wieder vermietet wurde.

Mit Urteil vom 9. Dezember 1996 hielt das LG Berlin schon deshalb die Berufung auf die Eigenbedarfskündigung für rechtsmißbräuchlich, weil schon vor einiger Zeit das OLG Karlsruhe entschieden hatte, der Vermieter müsse nach einer Eigenbedarfskündigung eine andere freie Wohnung im Haus dem Mieter anbieten. Daß im vorliegenden Falle die Kläger Wohnungen aufgeteilt hatten und die gekündigte Wohnung einem anderen Gesellschafter zustand als die später freiwerdende, änderte nach Auffassung des Gerichts am Ergebnis nichts.