Eigenbedarfsausschluss, Vertrag zugunsten Dritter

Zu den Voraussetzungen des Eigenbedarfsausschlusses in notariellen Kaufverträgen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt als Eigentümer der Wohnung von der Bekl. als Mieterin Räumung und Herausgabe. Er begründet den Räumungsanspruch mit Eigenbedarf. Die Bekl. ist spätestens aufgrund des Mietvertrages vom 26.10.1993 Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Sie lebte dort auch schon zuvor mit ihren mittlerweile verstorbenen Eltern. Der Kl. ist in das von der Bekl. ursprünglich mit der BEWOGE begründete Mietverhältnis durch Eintragung in das Wohnungsgrundbuch unter dem 11.11.2016 auf der Vermieterseite eingetreten. Vor dem Erwerb durch den Kl. ist die von der Bekl. innegehaltene Wohnung mehrfach veräußert worden. Wegen der Hintergründe der Veräußerung der landeseigenen Immobilien des Landes Berlin an private Investoren wird auf die zur Akte gereichte Drucksache 14/1026 des Abgeordnetenhauses von Berlin verwiesen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 8.10.2004 (nachfolgend 1. Kaufvertrag) wurde die streitgegenständliche Wohnung unter der Wohnungsnummer 7 vom Land Berlin, genauer der W. Real Estate Aktiengesellschaft Berlin, an die R. Vermögensverwaltung GmbH veräußert. Da heißt es in § 7 (1) Abs. 4 Satz 1: „Bezüglich der vermieteten Wohnungen und bestehenden Mietverhältnissen verwiesen die Erschienenen auf die dieser Urkunde als Anlage 3 zu Beweiszwecken beigefügte 6-seitige Liste, welche ihnen vom amtierenden Notar zur Durchsicht vorgelegt sowie von ihnen genehmigt und unterschrieben wurde.“ Weiter heißt es in § 7 (2) Abs. 1: „Für die Dauer der bestehenden Mietverhältnisse verzichtet der Käufer a) Mietverhältnisse unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 II Nr. 2 und Nr. 3 BGB zu kündigen.“ Weiter in § 7 (2) Abs. 2: „Der Verzicht ist bis zur Beendigung des jeweils abgeschlossenen Mietvertrags rechtsverbindlich und wirkt zugunsten der jeweiligen Mieter, die einen unmittelbaren Anspruch aus dieser Vereinbarung erwerben. Der Verkäufer ist berechtigt, diesen Verzicht den Mietern mitzuteilen. Für den Fall, dass es hierüber zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien kommen sollte, sind Mieter des Kaufgegenstands berechtigt, beim amtierenden Notar jeweils auf eigene Kosten eine diese Regelung enthaltene Teilausfertigung dieses Vertrags anzufordern.“ Ferner in § 7 (2) Abs. 3: „Für den Fall des Weiterverkaufs einer, mehrerer oder aller Wohnungen des Kaufgegenstands verpflichtet sich der Käufer, die unter lit. A) und b) getroffenen Verzichtsvereinbarungen dem bzw. den neuen Käufern ebenfalls aufzuerlegen.“ In der Anlage 3 Mieterliste auf Seite 1 steht unter Wohnungen: „lfd. Nr. 6, GB-BI.-Nr. … ETW-Nr. 7, MEA 71, 81, Wohngeld 177,00, Straße O.-straße, H-Nr. 61, Mietbeginn 1.10.1993, Mieter …, Mieter 2-, qm 61,48, Beko 62,33, HZ/WW 23,52, KW 22,01, Grundmiete 266,56, €/m2 4,34“.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 24.2.2005 (nachfolgend 2. Kaufvertrag) wurde die streitgegenständliche Wohnung Nr. 7 sodann von der R. Vermögensverwaltung GmbH an die Streitverkündeten zu 1. und 2. veräußert.

Da heißt es unter § 6 Abs. 4: „Der Käufer verzichtet zugunsten des Mieters der Wohnung Nr. 7, das Mietverhältnis unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. (2) Nr. 2 und Nr. 3 BGB zu kündigen, wobei der Verzicht sich auf solche Kündigungsgründe erstreckt, welche sich aus späteren Gesetzesänderungen oder Rechtsnormen ergeben.“ Danach folgen weitere Vorschriften, welche inhaltlich denen des 1. Kaufvertrags entsprechen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 25.11.2015 (nachfolgend 3. Kaufvertrag) wurde die streitgegenständliche Wohnung Nr. 7 dann von denn Streitverkündeten zu 1. und 2. an die C. GmbH veräußert.

Zuletzt wurde die streitgegenständliche Wohnung schließlich mit notariellem Kaufvertrag vom 8.11.2016 (nachfolgend 4. Kaufvertrag) von der C. GmbH an den Kl. veräußert. Da heißt es unter § 9 (5): „Der Verkäufer hat den Käufer darüber informiert, dass die Voreigentümer im damaligen notariellen Vertrag vom 28.2.2005 mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des jeweiligen Mieters der Wohnung Nr. 7 auf das Recht zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB sowie auf etwaige künftige Kündigungsgründe, die sich aus späteren Gesetzesänderungen oder Rechtsnormen ergeben, sowie auf die Durchführung von sog. Luxusmodernisierungen, die den üblichen Standard einer Mietwohnung eines Arbeitnehmers im Bezirk des Kaufgegenstands mit durchschnittlichem Einkommen übersteigen, verzichtet haben.“

Mit Schreiben vom 4.7.2017 kündigte der Kl. gegenüber der Bekl. das Mietverhältnis unter Verweis auf Eigenbedarf. Die Bekl. machte von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch.

Der Kl. ist der Ansicht, dass die vorzitierten Regelungen der verschiedenen notariellen Kaufverträge nicht zu einem wirksamen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung geführt haben. Ein einseitiger dauerhafter Verzicht des Vermieters gegenüber dem Mieter bedürfe der Schriftform nach § 550 BGB, und diese sei vorliegend nicht eingehalten.

I. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Der Kl. kann von der Bekl. nicht Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen. Das Mietverhältnis ist nicht wirksam durch die sog. Eigenbedarfskündigung vom 4.7.2017 beendet worden.

Die sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist vorliegend nämlich durch den zugunsten der Kl. vereinbarten Verzicht aus dem 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 wirksam ausgeschlossen. Zutreffend geht der Kl. davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger dauerhafter Verzicht des Vermieters gegenüber dem Mieter auf die Geltendmachung einer Eigenbedarfskündigung der Schriftform nach § 550 BGB unterliegt (BGH, Urteil vom 4.4.2007 - VIII ZR 223/06). Anders als der Kl. meint, sind aber genau diese Anforderungen vorliegend eingehalten, genauer wurden durch den notariellen 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien - hier des jeweiligen Vermieters der streitgegenständlichen Wohnung Nr. 7 - dahingehend geändert, dass ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung vereinbart wurde. Die Anforderungen des § 550 BGB bzw. der Rechtsprechung an den Umfang der Schriftform i.S.d. § 126 BGB sind vorliegend auch eingehalten. Der 1. Kaufvertrag wurde notariell beurkundet und nimmt in seinen Vereinbarungen und seiner anliegenden und mit dem Kaufvertrag fest verbundenen Anlage 3 unmittelbar und konkret Bezug auf das vorliegende Mietverhältnis. Eine ausreichende Konkretisierung bzw. Erkennbarkeit der Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien, wie sie § 550 BGB fordert, ist damit gewährleistet. In der Anlage 3 sind nicht nur der Name der Mieterin, sondern auch der Mietvertragsbeginn, die Wohnungsgröße, der Mietzins inkl. genauer Angaben der Nebenkosten sowie die genaue Bezeichnung der Adresse der Wohnung aufgeführt. Dass die Mieterin, hier die Kl., unmittelbar eigene Rechte aus dem Vertrag erwirbt bzw. erwerben sollte, ergibt sich auch schon aus dem Umstand, dass der jeweilige Mieter berechtigt werden sollte, eine Teilausfertigung des Vertrags anzufordern und diese dann im Streitfall dem Vermieter entgegenzuhalten. Zudem spricht auch die Formulierung im 1. Kaufvertrag „der Verzicht ist […] verbindlich und wirkt zugunsten der jeweiligen Mieter“ eindeutig für einen echten Vertrag zugunsten Dritter im Sinne des § 328 BGB.

Durch diesen 1. Kaufvertrag wurde der Mietvertrag aus dem Jahr 1993 zugunsten der Mieterin im Sinne des § 328 BGB konkret und unmittelbar geändert. Dieser geänderte Mietvertrag, genauer dessen geänderte Rechte und Pflichten, sind sodann infolge der nachfolgenden notariellen Kaufverträge gem. § 566 BGB auf den jeweiligen Erwerber und zuletzt auf den Kl. übergegangen. Diese Vereinbarung über besondere Kündigungsmöglichkeiten bzw. deren Beschränkung bindet auch den Erwerber (vgl. dazu Streyl, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 566, Rn. 124). So war es im Übrigen auch schon in dem 4. Kaufvertrag mit dem Kl. formuliert: „mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des jeweiligen Mieters der Wohnung Nr. 7“. Die Mieterin der Wohnung Nr. 7 ist immer noch die Bekl., und genau auf diese Mieterin bzw. ihren Mietvertrag und dessen essentialia negotii nimmt der 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 Bezug. Für den Kl. war die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten bekannt bzw. wenigstens erkennbar, so dass auch den Interessen bzw. dem Zweck der Schriftform i.S.d. § 550 ausreichend Genüge getan ist. Auf die Wirksamkeit bzw. Weiterübertragung der Verpflichtung auf den jeweiligen neuen Erwerber durch die nachfolgenden Kaufverträge bzw. eine etwaige Unterbrechung der Weiterverpflichtung kommt es nach hiesiger Auffassung mithin nicht an.

Wenn landeseigene Wohnungsunternehmen ihren Bestand veräußern wollten, sollten nach den Vorstellungen des Senats von Berlin die Mieter weitestgehend vor Eigenbedarfskündigungen der Erwerber geschützt werden. In der Praxis sieht das anders aus, wie der dem Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg zugrunde liegende Fall aufzeigt.

Durch notariellen Kaufvertrag vom 8. Oktober 2004 veräußerte eines der landeseigenen Wohnungsunternehmen des Landes Berlin die von der Beklagten aufgrund Mietvertrages vom 26. Oktober 1993 bewohnte Wohnung. In dem Kaufvertrag heißt es unter § 7 (2) Abs. 1 u. a. wie folgt: „Für die Dauer der bestehenden Mietverhältnisse verzichtet der Käufer … darauf, Mietverhältnisse unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 II Nr. 2 und Nr. 3 BGB zu kündigen.“ Weiter heißt es in § 7 (2) Abs. 3: „Für den Fall des Weiterverkaufs einer, mehrerer oder aller Wohnungen des Kaufgegenstandes verpflichtet sich der Käufer, die … Verzichtsvereinbarungen dem bzw. den neuen Käufern ebenfalls aufzuerlegen.“

Durch notarielle Kaufverträge vom 24. Fe­bruar 2005 und 25. November 2015 erfolgte eine Weiterveräußerung der Wohnung, die der Kläger schließlich mit notariellem Vertrag vom 8. November 2016 erwarb. In diesem Vertrag heißt es unter § 9 (5) wie folgt: „Der Verkäufer hat den Käufer darüber informiert, dass die Voreigentümer im damaligen notariellen Vertrag vom 28. Februar 2005 mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des jeweiligen Mieters der Wohnung Nr. 7 auf das Recht zur ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB sowie auf etwaige künftige Kündigungsgründe, die sich aus späteren Gesetzesänderungen oder Rechtsnormen ergeben, sowie auf die Durchführung von sog. Luxusmodernisierungen, die den üblichen Standard einer Mietwohnung eines Arbeitnehmers im Bezirk des Kaufgegenstands mit durchschnittlichem Einkommen übersteigen, verzichtet haben.“

Mit Schreiben vom 4. Juli 2017 machte der Kläger Eigenbedarf geltend und kündigte das Mietverhältnis.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab, weil der Mietvertrag von 1993 aufgrund des notariellen Vertrages vom 8. Oktober 2004 abgeändert worden sei und der Kläger sich deshalb auf Eigenbedarf nicht berufen könne.

Im Rahmen der Wohnraumprivatisierung hatte der damalige Senator für Stadtentwicklung Peter Strieder dem Abgeordnetenhaus von Berlin am 19. Februar 2001 einen Schlussbericht zur Kenntnisnahme vorgelegt (Drs. 14/1026). Darin heißt es u. a. wie folgt: „Das Abgeordnetenhaus hat in seiner Sitzung am 14. September 2000 Folgendes beschlossen: Der Senat wird aufgefordert, seine Verantwortung als Gesellschafter der landeseigenen Wohnungsunternehmen wahrzunehmen und bei Verkäufen landeseigener Wohnungen durchzusetzen, dass alle Mieterinnen und Mieter automatisch eine Vertragsergänzung zum Mietvertrag erhalten, die ihre Rechte absichert. Er wird aufgefordert, in den Verträgen mit den Erwerbern eine sozial ausgewogene Mietenentwicklung zu gewährleisten. Insbesondere sind

■ der Vorrang genossenschaftlichen Erwerbs,

■ die Vorkaufsrechte von Mieterinnen und Mietern,

■ der Schutz vor unangemessenen Modernisierungsmaßnahmen sowie

■ ein dauerhafter Kündigungsschutz sicherzustellen.“

Weiter heißt es anderer Stelle: „Da anhand eines Einzelbeispieles zum Zeitpunkt der Überarbeitung des 12-Punkte-Programmes deutlich wurde, dass zumindest nicht alle städtischen Wohnungsbaugesellschaften den Mietern die geforderten Mietvertragsergänzungen im Verkaufsfalle zubilligen …, wurde im Sommer 2000 in unserem Hause eine juristische Prüfung angeregt. Diese ergab, dass die Verankerung der Mieterschutzrechte auch bei entsprechender Gestaltung der Kaufverträge mit den Erwerbern erreicht werden kann, dass aber insgesamt eine einzelvertragliche Regelung wirkungsvoller ist, da hier unmittelbarer Rechtsschutz (‚einklagbare‘ Klauseln) für den Mieter gegeben ist. Die Festschreibung der Mieterschutzrechte in den Kaufverträgen allein kann nicht den gleichen praktischen Schutz bieten.“

Offensichtlich haben sich nicht alle landeseigenen Wohnungsunternehmen an die Empfehlung gehalten, die Mietverträge zu ergänzen. Für den der Entscheidung des AG Charlottenburg zugrunde liegenden Fall ergibt sich folgende Rechtslage:

Die Regelung unter § 7 des ersten notariellen Kaufvertrages (Verzicht u. a. auf Eigenbedarfskündigung) ist nicht Gegenstand des Mietvertrages von 1993 geworden und deshalb auch nicht entsprechend § 566 Abs. 1 BGB auf den Kläger übergegangen. Eine entsprechende Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter (für deren Wirksamkeit es egal gewesen wäre, ob die notwendige Schriftform nach § 550 BGB vorgelegen hätte) liegt nicht vor.

Über § 328 Abs. 1 BGB ist der Mietvertrag auch nicht, wie das Amtsgericht meint, „konkret und unmittelbar geändert“ worden. Die Bestimmung hat den aus einem praktischen Bedürfnis folgenden Zweck, Vertragswirkungen auf Dritte zu erstrecken, die am Vertragsschluss selbst nicht beteiligt sind. In diesen Fällen des echten Vertrages zugunsten Dritter erwirbt der Dritte einen eigenen Leistungsanspruch i.S.d. § 241 Abs. 1 Satz 1 BGB, allerdings mehr auch nicht, weil es der Vertragsautonomie zutiefst widerspräche, wenn nur eine am Ausgangsvertrag beteiligte Person diesen durch Vertrag mit einer anderen Person abändern dürfte. Gegenstand der Drittbegünstigung nach § 328 Abs. 1 BGB kann jede zulässige Leistung sein, wobei es sich jedoch um einen selbständig einklagbaren Anspruch handeln muss. Soweit Gegenstand des Drittrechts – wie hier – die Verpflichtung sein soll, eine gegen den Dritten bestehende Forderung nicht geltend zu machen, handelt es sich um ein pactum de non petendo, das dem Dritten keinen selbständigen Unterlassungsanspruch zuwendet. Weil es sich bei dieser Konstruktion um einen Ausweg handelt, im Ergebnis zu einem von der Rechtsprechung nicht anerkannten Erlass oder Verzicht zugunsten Dritter zu gelangen, kann ein hieraus folgender Unterlassungsanspruch nicht selbständig einklagbar sein; im Falle seiner Verletzung kann nur eine Einrede gegen die Forderung ausgelöst werden (vgl. hierzu MüKoBGB/Gottwald, 7. Aufl., § 328 Rn. 22).

Solange daher die nachfolgenden Kaufverträge eine entsprechende Regelung enthielten, hätte die Beklagte einer etwaigen Eigenbedarfskündigung die aus dem pactum de non petendo folgende Einrede entgegenhalten können, aber eben nur bei entsprechender Ausgestaltung der Kaufverträge.

Der letzte Kaufvertrag, der dem Eigentumserwerb des Klägers zugrunde lag, enthielt jedoch nur den Hinweis auf die in den vorangegangenen Kaufverträgen enthaltenen Regelungen: Das ist rechtlich ohne jede Auswirkung, sodass die Klage jedenfalls mit der gegebenen Begründung nicht hätte abgewiesen werden dürfen.