Eigenbedarf für Angehörigen des Vermieters

Eigenbedarf für Angehörigen des Vermieters; Fortsetzung des Mietverhältnisses und Räumungsfrist nur ausnahmsweise

1. Ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter seine Mutter im eigenen Haus wohnen lassen will, die beabsichtigt, aus einer größeren und teureren (Eigentums-) Wohnung (wenn auch in besserer Wohnlage) auszuziehen.

2. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und eine Räumungsfrist kommen nur ausnahmsweise in Betracht; Voraussetzung wäre, dass der Mieter in angemessener Zeit keinen angemessenen Ersatzwohnraum trotz Bemühungen finden kann.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. ist seit April 2004 Mieter einer im Hause Ge. Straße in Berlin‑Tiergarten gelegenen Wohnung. Die im zweiten Obergeschoss des Vorderhauses gelegene Wohnung ist 60,81 m2 groß und verfügt über 2 Zimmer, Küche und Bad. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 250 € nebst einem Betriebskostenvorschuss in Höhe von 80 €.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.12.2009 erklärte die Kl. die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.6.2010 und begründete dies mit Eigenbedarf. [...]

Nachdem der Bekl. mit Schreiben vom 12. April 2010 der Kündigung widersprochen und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt hat, begehrt die Kl. mit der am 13.8.2010 erhobenen Klage die Herausgabe der Wohnung.

Sie behauptet, sie sei seit März 2007 Eigentümerin des Hauses. Sie benötige die Wohnung des Bekl. für ihre 60-jährige Mutter. Diese wohne zurzeit alleine in einer 165 m2 großen Eigentumswohnung der Kl. in der K.allee. Da ihre Mutter über keine eigenen Einkünfte verfüge und von ihr und ihrer Schwester unterhalten werde, zahle sie dort auch keine Miete. Die Eigentumswohnung sei zu groß für ihre Mutter und zudem im Unterhalt zu teuer, da die Bewirtschaftungskosten zuletzt 831,51 € im Monat betragen haben. Die Wohnung solle daher verkauft werden. Ihre Mutter benötige daher eine kleinere Wohnung im Hause Ge. Straße. Zwar sei sie noch Eigentümerin des Mietshauses in der Go.straße in Berlin‑Tiergarten. Die dortigen Wohnungen kämen aber für ihre Mutter nicht in Betracht, da das Wohnungsumfeld deutlich schlechter sei als das in der Ge. Straße. [...]

Der Bekl. ist der Auffassung, die Kündigung sei formell unwirksam, da darin weder der Name der Mutter noch deren Alter angegeben worden sei. Er ist ferner der Auffassung, die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich. Es handele sich um eine unzulässige Verwertungskündigung, die nur dazu diene, die Eigentumswohnung, in der die Mutter jetzt lebe, freigezogen zu veräußern. Außerdem sei der Wunsch, die Wohnung des Bekl. zu nutzen, nicht ernsthaft, da nicht ersichtlich sei, warum jemand von einer der besten Wohngegenden Berlins in eine der schlechtesten ziehen wolle. Außerdem habe die Kl. es versäumt, dem Bekl. frei werdende Wohnungen anzubieten.

Die Klage ist begründet.

Der Kl. steht gegen den Bekl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückgabe der Wohnung zu, denn die Kündigung vom 28.12.2009 hat das Mietverhältnis der Parteien wirksam zum 30.6.2010 beendet.

Die ordentliche Kündigung ist gemäß § 573 Abs. 1 BGB wirksam. Danach darf der Vermieter von Wohnraum nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt. Die Anforderung für eine solche Eigenbedarfskündigung hat die Kl. zur Überzeugung des Gerichts hinreichend dargetan und nachgewiesen.

Die Kl. hat durch Vorlage eines Grundbuchauszuges nachgewiesen, dass sie seit dem 13.3.2007 Eigentümerin des fraglichen Grundstücks und damit gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist.

Das Kündigungsschreiben vom 28.12.2009 genügt den formalen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Danach sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben. Hierzu genügt es, dass der Kündigungsgrund durch Angabe der Tatsachen so ausführlich bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Zwar müssen die Gründe ausreichend substantiiert sein, jedoch dürfen die formalen Anforderungen nicht überspannt werden, vgl. BVerG, NJW 1998, 2632; BGH, NJW 2006, 1585. Diese Vorgaben erfüllt das anwaltliche Kündigungsschreiben der Kl., da darin mitgeteilt wird, dass die Kl. die Wohnung des Bekl. für ihre Mutter benötige, die zurzeit in einer 165 m2 großen Eigentumswohnung in der K.allee wohne, welche zu groß und zu teuer sei. Der Umstand, dass weder der Name noch das Alter der Mutter im Kündigungsschreiben genannt wird, ist entgegen der Auffassung des Bekl. unerheblich, da lediglich die Person, für die die Wohnung benötigt wird, hinreichend konkretisiert werden muss, vgl. OLG Oldenburg, NJW-RR 1996, 553. Weitere Tatsachen zur Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung und Beweis des Kündigungsgrundes können auf Verlangen des Mieters noch im Prozess nachgeschoben werden, vgl. BGH, NJW 2007, 2845.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Kl. die Wohnung für ihre Mutter benötigt. Hierbei war der Entscheidung zugrunde zu legen, dass der Eigennutzungswunsch des Vermieters vom Gericht grundsätzlich zu beachten ist. Es genügt daher die bloße, aber ernsthafte Absicht des Vermieters, einen Angehörigen, zu denen die eigene Mutter naturgemäß zu zählen ist, im eigenen Haus wohnen zu lassen, vgl. BVerfG, NJW 1990, 3259. Es genügen hierfür vernünftige nachvollziehbare Gründe, vgl. BGH, NJW 2005, 2395. Zu solchen vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen gehört stets, wenn der Angehörige des Vermieters eine teurere Wohnung aufgeben will. Die Kl. hat bei ihrer persönlichen Anhörung durch das Gericht glaubhaft dargetan, dass ihre Mutter mittellos sei und von ihr und ihrer Schwester unterhalten werde. Die bisherige Wohnung sei mit 165 m2 zu groß und insbesondere zu teuer. Demzufolge ist der Grund vernünftig und nachvollziehbar, wobei das Gericht ohne Weiteres davon ausgeht, dass eine 60 m2 große Wohnung preiswerter im Unterhalt ist als eine 165 m2 große Wohnung.

Die Zeugin W. hat bestätigt, die Mutter der Kl. zu sein. Sie hat ferner bekundet, dass sie über keine eigenen Einkünfte verfüge und von ihren Kindern abhängig sei. Sie wolle diesen nicht übermäßig zur Last fallen und daher aus der großen, teureren Wohnung in die kleinere, preiswertere in der Ge. Straße ziehen. Eine Wohnung im Hause Go.straße komme für sie nicht in Betracht, da sich dort mehrere Spielhallen befänden und ihr die Gegend zu unsicher erscheine. Die Aussage der Zeugin ist glaubhaft, da sie detailreich und in sich schlüssig ist. Die Zeugin hinterließ auch einen glaubwürdigen Eindruck, da sie ihre persönliche und finanzielle Situation offen schilderte und es ihr sichtlich unangenehm war, der Tochter finanziell zu stark zur Last zu fallen.

Entgegen der Auffassung des Bekl. ist die Kündigung auch nicht deshalb rechtsmissbräuchlich, weil es die Kl. verabsäumt hat, ihm andere Wohnungen anzubieten. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob im Mietshaus Go.straße andere Wohnungen zwischen dem Kündigungszeitpunkt und der letzten mündlichen Verhandlung frei geworden sind, da der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur gehalten ist, dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht, vgl. BGH, Urteil vom 9.7.2003, VIII ZR 276/02 = GE 2003, 1078.

Dass im Hause Ge. Straße in der hier maßgeblichen Zeit vergleichbare Wohnungen frei geworden sind, hat der Kl. dagegen nicht dargelegt. Insbesondere hat die Kl. durch Vorlage des Mietvertrages nachgewiesen, dass an die Zeugin Sch. eine vergleichbare Wohnung bereits am 17.10.2008, also deutlich vor dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung vermietet worden ist. Bei der vom Bekl. behaupteten Neuvermietung einer weiteren im Hause gelegenen Wohnung besteht keine Vergleichbarkeit zu der Wohnung des Bekl., da es sich hierbei um eine ca. 160 m2 große und zudem möblierte Wohnung handelt, deren Bruttokaltmiete über 1.400 € beträgt. Außerdem hat die Kl. hierzu nachvollziehbar vorgetragen, dass sie die Wohnung nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stellen wolle, da diese seit 2004 aufgrund einer Absprache mit dem Bundesverteidigungsministerium kontinuierlich an italienische Botschaftsangehörige vermietet werde. Im Übrigen hat der Bekl. von einem Angebot der Kl. in der mündlichen Verhandlung zur Anmietung einer weiteren im Hause befindlichen 160 m2 großen Wohnung keinen Gebrauch gemacht.

Schließlich ergibt sich eine Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung auch nicht daraus, dass die Kl. nicht ihrer Mutter von der Größe her vergleichbare Wohnungen im Hause Go.straße angeboten hat. Hier ist der Wunsch der Vermieterin bzw. der Angehörigen zu respektieren, die Wohnung in der Ge. Straße nutzen zu wollen. Es reicht der nachvollziehbar dargelegte Grund aus, dass das Wohnumfeld hochwertiger sei als in der Go.straße. Insbesondere bedarf es hierfür keines Nachweises, sondern kann als gerichtsbekannt unterstellt werden.

Dem Bekl. steht auch kein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 a BGB zu. Der Bekl. hat auch nicht annähernd dargetan, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Hierfür reicht eine sechs Jahre zurückliegende Renovierung der Wohnung und der Erwerb einiger passender Möbelstücke nicht aus. Auch sonst ist nicht ersichtlich, dass der Bekl. keinen angemessenen Ersatzwohnraum in angemessener Zeit in Berlin finden kann.

Dem Bekl. war vor diesem Hintergrund auch keine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO einzuräumen. Das Mietverhältnis ist aufgrund der Kündigung bereits seit dem 30.6.2010 beendet. Der Bekl. hat auch nicht ansatzweise dargetan, welche Bemühungen er zwischenzeitlich unternommen hat, Ersatzwohnraum für den Fall der Berechtigung der Kündigung zu finden. Da er auch sonst keine berechtigten Interessen an einem längeren Verbleib in der Wohnung vorgetragen hat noch solche sonst ersichtlich sind, hat er die Wohnung nunmehr kurzfristig herauszugeben.

Eine Eigenbedarfskündigung setzt eine ernsthafte Absicht des Vermieters zur Eigennutzung voraus; ein vernünftiger nachvollziehbarer Grund reicht aus. Der kann auch vorliegen, wenn der Vermieter seine Mutter in dem eigenen Miethaus wohnen lassen will, auch wenn diese in einer Eigentumswohnung wohnt.

Die Vermieterin eines Mehrfamilienhauses in Tiergarten kündigte dem Mieter wegen Eigenbedarfs und begründete dies damit, dass ihre Mutter, die über kein eigenes Einkommen verfüge, eine zu große und damit zu teure Eigentumswohnung in Zehlendorf aufgeben wolle. Der Mieter meinte, es liege eine unzulässige Verwertungskündigung vor, und ihm seien auch andere freiwerdende Wohnungen nicht angeboten worden.

Mit Urteil vom 13. Januar 2011 gab das Amtsgericht Tiergarten der Räumungsklage statt. Nach der Beweisaufnahme stehe fest, dass ein vernünftiger und nachvollziehbarer Eigenbedarf vorliege. Wenn die Klägerin ihre Mutter im eigenen Haus wohnen lassen wolle und diese dafür eine teure Eigentumswohnung aufgebe, sei das nachvollziehbar. Dass im selben Haus vergleichbare Wohnungen frei geworden seien, die dem Mieter nicht angeboten worden seien, habe dieser nicht dargelegt. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und eine Räumungsfrist komme nicht in Betracht, denn der Mieter habe sich nicht um Ersatzwohnraum bemüht, und die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für ihn auch keine unzumutbare Härte dar. Eine sechs Jahre zurückliegende Renovierung der Wohnung und der Erwerb einiger passender Möbelstücke reiche nicht aus.

Das Amtsgericht scheint davon auszugehen, dass zwischen dem Kündigungszeitpunkt und der letzten mündlichen Verhandlung freigewordene Wohnungen dem Mieter anzubieten sind, um die Kündigung nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Eine Anbietpflicht besteht nach der Rechtsprechung des BGH jedoch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist; danach freigewordene Wohnungen muss der Vermieter dem Mieter nicht anbieten (BGH, GE 2003, 1206; GE 2008, 1048).