Eigenbedarf bei umgewandelter Mietwohnung, Wartefrist

Eigenbedarf bei umgewandelter Mietwohnung, Wartefrist; Umwandlungskündigung; Wohnungseigentum; Kündigungsfrist

Wird an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert, so kann eine Kündigung des Erwerbers gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) wirksam nicht vor Ablauf der dreijährigen Wartefrist ausgesprochen werden. Für die nach Ablauf der Wartefrist ausgesprochene Kündigung gelten die Fristen des § 565 Abs. 2 BGB.

Das Landgericht hat dem Senat mit Beschluß vom 25. September 1980 die folgenden Fragen gemäß Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I S. 1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S. 657) zur Entscheidung vorgelegt.

1. Kann die Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB im Falle nachträglicher Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum bereits vor Ablauf der dreijährigen Wartefrist ausgesprochen werden?

2. Wird das Mietverhältnis ggf. zum Ende der dreijährigen Wartefrist aufgelöst oder erst nach Ablauf einer weiteren, sich aus § 565 BGB ergebenden Kündigungsfrist?

3. Welche Anforderungen sind ggf. an den Vortrag zum Eigenbedarf zu stellen?

Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kl., seit 18 Jahren Mieter einer Wohnung, die im Verlauf der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und später von den Bekl. käuflich erworben wurde, haben klageweise die Feststellung begehrt, daß eine von den Bekl. mit Anwaltsschreiben vom 12. Dezember 1979 ausgesprochene, auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zum nächstmöglichen Termin - nach Ansicht der Bekl. die am 6. September 1979 den notariellen Kaufvertrag über die Wohnung abgeschlossen haben, der 30. September 1982 - unwirksam sei. Sie haben die Meinung vertreten, eine Kündigung vor Ablauf der dreijährigen Wartezeit gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB sei unzulässig. Jedenfalls aber müsse sich an die dreijährige Wartezeit die gesetzliche Kündigungsfrist anschließen.

Dieser Ansicht haben die Bekl. widersprochen. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage als unbegründet abgewiesen und gemeint, aus der Regelung des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB folge nicht, daß das Kündigungsrecht der Bekl. wegen Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Wartezeit von drei Jahren nicht geltend gemacht werden könne. Vielmehr hatte das Mietverhältnis unter Beachtung der Kündigungsfristen des § 565 Abs 2 BGB zum Ablauf der Wartefrist gekündigt werden können. Gegen dieses Urteil haben die Bekl. Berufung eingelegt. Das Landgericht als Berufungsgericht hat daraufhin dem Senat die oben aufgeführten Fragen, denen es grundsätzliche Bedeutung beimißt. zum Rechtsentscheid vorgelegt. Die Parteien haben unter Bezugnahme auf ihre im Rechtsstreit gewechselten Schriftsätze ihre gegensätzlichen Ansichten wiederholt II. 1. Die vom Landgericht vorgelegte. vorrangig zu beantwortende Frage, ob im Fall des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung bereits vor Ablauf der Wartezeit von drei Jahren zulässig ist, wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet. Während Putzo (Palandt-Putzo, BGB, 39. Aufl., § 564b Anm. 7 b) bb) eine Kündigung während der Wartezeit zu deren Ablauf unter Beachtung der Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB für zulässig erachtet, wird überwiegend in der Literatur die Meinung vertreten, ein Kündigungsrecht des Vermieters wegen Eigenbedarfs sei für die Dauer der dreijährigen Wartezeit ausgeschlossen, die Kündigung könne erst nach Fristablauf ausgesprochen werden (Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., IV Rdnr. 66; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 3. Aufl., B Rdnr. 497; RGRK - BGB, 12. Aufl., § 564b Rdnr. 26). Die letztere Ansicht wird vorwiegend auch von der Rechtsprechung vertreten (LG Bonn WuM 1978, 51/52/53; AG Konstanz WuM 1978, 212; AG Mannheim WuM 1979, 218). Durch Rechtsentscheid ist über diese Frage noch nicht entschieden. 2. Der Senat verneint die unter 1 aufgeführte Frage aus folgenden Gründen: 2.1) Die auf Grund des Art. 1 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 (BGBI. I S. 3603) 2. WKSchG- in das BGB eingefügte Vorschrift des § 564b BGB soll den Mieter von Wohnraum wegen der überragenden Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins vor willkürlichen Kündigungen und damit vor dem Verlust seiner Wohnung schützen (so die amtliche Begründung des Regierungsentwurfs BT Drucksache 7/2011 S. 7). Dem Schutz des durch die Umwandlung seiner Wohnung in eine Eigentumswohnung und deren anschließende Veräußerung besonders gefährdeten Mieters dient die Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dem Umstand, daß der Erwerber einer Eigentumswohnung in der Regel diese zur Nutzung für eigene Wohnzwecke erwirbt und daß daher mit der Veräußerung eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Erwerbers in der Regel vorprogrammiert ist, hat der Gesetzgeber durch die Festlegung einer Wartezeit von drei Jahren innerhalb deren sich der Erwerber der Eigentumswohnung nicht auf einen Eigenbedarf berufen kann, Rechnung getragen. Aus dem Wortlaut und der Entstehungsgeschichte des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB ist zu entnehmen. daß der Gesetzgeber in diesem Fall dem betroffenen Mieter einen zusätzlichen, über die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB hinausgehenden Schutz gewähren wollte. Aus einer ursprünglich vorgeschlagenen generellen Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfristen für den Fall der Begründung von Wohnungseigentum an

Abs. 2 Nr. 2 BGB ist zu entnehmen. daß der Gesetzgeber in diesem Fall dem betroffenen Mieter einen zusätzlichen, über die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB hinausgehenden Schutz gewähren wollte. Aus einer ursprünglich vorgeschlagenen generellen Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfristen für den Fall der Begründung von Wohnungseigentum an Mietwohnungen (vgl. BT Drucksache IV,/15) wurde auf Vorschlag des Bundesrates (BTDrucksache IV 1549 S. 25) eine dreijährige gesetzliche Kündigungssperrfrist (vgl. Bericht des Rechtsausschusses des Bundestages zum 2. WKSchG BT Drucksache 7/2638). Dem entspricht der Wortlaut des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB. wonach der Wohnungseigentümer sich vor Ablauf von drei Jahren nicht auf ein berechtigtes Interesse wegen Eigenbedarfs berufen kann. Das Gesetz erkennt also bei Abwägung der widerstreitenden Interessen von Mieter und Erwerber ein auf Eigenbedarf gestütztes Interesse des Erwerbers bis zum Ablauf der genannten Sperrfrist nicht als berechtigt an. Eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung während der Wartezeit ist, da ein berechtigtes Interesse somit fehlt, unzulässig . 2.2) Dafür spricht auch folgende Erwägung: Durch die Festlegung unterschiedlich langer Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses hat das Gesetz der mehr oder weniger starken Bindung des Mieters an den eigenen Wohnbereich und dessen Umgebung Rechnung getragen Eine Auslegung des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB. in dem Sinne, daß eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung bereits während der Wartezeit zu deren Ablauf ausgesprochen werden kann, und zwar, ohne Rücksicht auf die Dauer des Mietverhältnisses und die sich daraus in sonstigen Kündigungsfällen ergebende (unterschiedlich lange) Kündigungsfrist nach § 565 Abs. Il BGB, stünde in Widerspruch zu der differenzierenden Bewertung des Gesetzes. Denn in diesem Fall würden Mietverhältnisse unter Außerachtlassen der in ihrer unterschiedlichen Dauer begründeten Besonderheiten gleichbehandelt. 2.3) Dem vom Gesetzgeber anerkannten Mieterinteresse an unterschiedlich langen Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses ließe sich allerdings auch dadurch Rechnung tragen, daß eine Kündigung wegen Eigenbedarfs während der Wartezeit zwar zugelassen würde, die gesetzliche Kündigungsfrist des § 565 Abs. Il BGB jedoch erst mit Ablauf der Wartezeit zu laufen begänne. Abgesehen von grundsätzlichen Bedenken, entgegen dem Gesetz eine Kündigung trotz offensichtlichen Fehlens einer auf Eigenbedarf gegenwärtig begründeten berechtigten Interesses zuzulassen, würde der Mieter in diesem Fall in einen Zustand der Ungewißheit versetzt. Denn er könnte die Aussichten eines Widerspruchs gegen die Kündigung nicht abschätzen und die Berechtigung der Kündigung, nämlich des Eigenbedarfs bei Ablauf der Wartezeit kaum zuverlässig beurteilen. Der Mieter soll aber, insbesondere im Hinblick auf die überragende Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt, zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangen und so in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seines Interesses zu veranlassen. Eine Kündigung, die auf einen erst mit Ende der u. U. noch drei Jahre laufenden Wartezeit gegebenen Eigenbedarf des Vermieters abstellt, schafft, da ein Zeitraum dieser Länge im Hinblick auf erfahrungsgemäß nicht auszuschließende Veränderungen der persönlichen Verhältnisse der Beteiligten nicht überschaubar ist, einen Zustand der Rechtsunsicherheit, der die Wohnsituation des

n erst mit Ende der u. U. noch drei Jahre laufenden Wartezeit gegebenen Eigenbedarf des Vermieters abstellt, schafft, da ein Zeitraum dieser Länge im Hinblick auf erfahrungsgemäß nicht auszuschließende Veränderungen der persönlichen Verhältnisse der Beteiligten nicht überschaubar ist, einen Zustand der Rechtsunsicherheit, der die Wohnsituation des Mieters unnötig beeinträchtigt. Es besteht daher auch aus dieser Sicht kein Grund, eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Erwerbers vor Ablauf der dreijährigen Wartezeit zuzulassen. 2.4) Ein Ausschluß der Kündigung wegen Eigenbedarfs vor Ablauf der dreijährigen Wartezeit steht nicht in Widerspruch zu Art. 14 GG Der Kern des Grundrechts wird durch einen vorübergehenden Ausschluß der Nutzung der erworbenen Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nicht berührt, wenn die Wartezeit von drei Jahren gemäß § 564b Abs 2 BGB um die gesetzliche Kündigungsfrist von maximal einem Jahr verlängert wird. Das Eigentum an der Wohnung wird dem Erwerber durch die vorübergehende Beschränkung seiner Nutzungsmöglichkeiten weder entzogen noch in einem dem Entzug gleichzusetzenden Maße eingeschränkt, selbst wenn der Erwerber in der Erwartung. die erworbene Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzen zu können, schwere wirtschaftliche Belastungen auf sich genommen hat.

3. Frage 3 des Vorlagebeschlusses eignet sich nicht zur Beantwortung durch einen Rechtsentscheid des Senats. Sie wirft keine konkrete Rechtsfrage auf, die für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits vorgreiflich sein könnte, sondern zielt auf abstrakte Rechtsauskünfte ohne Fallbezug

Ein konkreter Fallbezug ist nicht herzustellen, denn die im konkreten Fall ausgesprochene Kündigung ist, wie oben dargelegt, ohnehin unwirksam, so daß es müßig ist, zu untersuchen, wie sie den behaupteten Eigenbedarf richtig hätte beschreiben sollen.