Eigenbedarf bei umgewandelten Wohnungen

Eigenbedarf bei umgewandelten Wohnungen; Sozialklauselgesetz; neue Wartefrist nach jeder Veräußerung

Die Wartefrist für eine Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung beginnt bei jeder Veräußerung neu zu laufen (gegen BayObLG, NJW 1982, 451).

Da die von dem Bekl. innegehaltene Wohnung nach der Überlassung an ihn in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist und der Kl. die Wohnung danach erworben hat, war er gemäß § 564 b Absatz 2 Satz 2 BGB nicht berechtigt, das Mietverhältnis schon nach weniger als zwei Wochen nach seiner Eintragung als Eigentümer zu kündigen, denn die zuvor bezeichnete Vorschrift legt ihm insoweit eine Wartefrist von drei Jahren auf.

Soweit der Kl. meint, die Frist des § 564 b Absatz 2 Satz 2 BGB gelte für ihn nicht, da diese Frist bereits bei der Erstveräußerung zu laufen begonnen habe und gemäß § 571 BGB auf ihn übergegangen sei, vermag das Gericht dem nicht zu folgen. Dem Gericht ist zwar bekannt, daß das BayObLG in seinem Rechtsentscheid vom 24. November 1981 - Allg.

Reg. 64/981 (NJW 1982, 451 f.) - in dem von dem Kl. dargestellten Sinne entschieden hat; es hält diese Entscheidung jedoch nicht für überzeugend.

Das BayObLG weicht mit seiner Entscheidung von dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes ab, denn das Gesetz besagt insofern unmißverständlich, daß sich der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung "auf berechtigte Interessen im Sinne des Satzes 1 (Eigenbedarf) nicht vor Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung an ihn berufen" kann. Das Ergebnis des BayObLG stellt damit nach Auffassung des erkennenden Gerichts keine Auslegung eines unklaren oder mehrdeutigen Gesetzeswortlautes mehr dar, sondern eine Entscheidung, die den eindeutigen Gesetzestext in einem Sinne interpretiert, der sich mit dem Wortlaut des Gesetzes nicht mehr vereinbaren läßt.

Soweit das BayObLG des weiteren ausführt, bei der Auslegung von Gesetzen sei nach dem allgemein geltenden Rechtsgedanken des § 133 BGB nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften, sondern auf den vom Gesetz verfolgten (objektivierten) Sinn und Zweck der Regelung abzustellen, kann das erkennende Gericht dem ebenso wie der weiteren Ausführung, daß die Vorschrift des § 564 b Absatz 2 Nr. 2 Satz 2 BGB den Zweck habe, den wirtschaftlichen Anreiz zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und den Kauf von solchen umgewandelten Wohnungen zu vermeiden, nur beipflichten. Nicht zu folgen vermag das erkennende Gericht dem BayObLG allerdings darin, daß dessen Ergebnis diesem Zweck gerecht werde, denn wie steht es denn mit dem Zweck, das Kaufinteresse für vermietete Eigentumswohnungen zu mindern, wenn der Erwerber einer solchen Wohnung sofort nach seinem Erwerb kündigen kann?

Daß der durch § 564 b Absatz 2 Nr. 2 BGB bezweckte Schutz der Mieter vor einer Verdrängung aus ihren Wohnungen infolge von Umwandlungen nicht ausreicht und von daher eher eine erweiternde als die vom BayObLG vorgenommene einschränkende Auslegung gebietet, wird im übrigen auch dadurch deutlich, daß der Gesetzgeber selbst die Schutzfrist von drei Jahren für nicht ausreichend erachtet hat und sie für Gebiete mit nicht ausreichender Wohnungsversorgung, zu denen Berlin gehört (VO vom 25.9.1990, GVBl. S. 2151 und VO von 11.5.1993, GVBl. S. 216), durch Gesetz vom 20. Juli 1990 (BGBl. 1456) auf fünf Jahre (in Form des § 564 b Absatz 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB) und durch das Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 11. Mai 1993 (BGBl. 466, 487) sogar auf zehn Jahre ausgedehnt hat.

Gegen die hier vertretene wortgetreue Anwendung des § 564 b Absatz 2 Nr. 2 Satz 2 BGB läßt sich schließlich auch nicht mit Erfolg einwenden, diese höhle das Eigentumsrecht aus oder verstoße gegen den Vertrauensschutz. Dem Erwerber einer Eigentumswohnung steht es bei einem Selbstnutzungswunsch frei, eine leerstehende statt einer vermieteten Wohnung zu erwerben. Wenn er dies nicht tut, dann weiß er von vornherein, daß seinem Nutzungswunsch die Interessen des Mieters an einem Verbleib in der Wohnung entgegenstehen. Daß sein Interesse an einer Entmietung in einem solchen Falle höher zu bewerten wäre als das Interesse des Mieters, nicht aus der Wohnung vertrieben zu werden, ist nicht zu erkennen.

Da der Kl. von dem Bekl. somit schon wegen der Nichteinhaltung der Dreijahresfrist des § 564 b Absatz 2 Nr. 2 Satz 2 BGB nicht die Räumung und Herausgabe der Wohnung erlangen kann, braucht im vorliegenden Fall nicht entschieden zu werden, ob die Frist hier gemäß § 564 b Absatz 2 Nr. 2 Satz 4 BGB fünf Jahre oder aufgrund des Sozialklauselgesetzes sogar zehn Jahre beträgt.

Der Erwerber einer Eigentumswohnung kündigte wegen Eigenbedarfs und berief sich darauf, daß die Umwandlung und die Veräußerung an den Ersterwerber, seinen Verkäufer, schon längere Zeit zurückliege. Die gesetzlich geregelte Wartefrist greife daher nicht ein. Er konnte sich dazu auf einen Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts berufen, das ausdrücklich feststellt, die Wartefrist gelte nur für die erste Veräußerung nach Umwandlung.

Mit Urteil vom 19. März 1996 wich das Amtsgericht Tiergarten ausdrücklich von diesem Rechtsentscheid ab und meinte, bei jeder Veräußerung beginne die Wartefrist neu zu laufen. So hatte auch schon einmal das Amtsgericht Spandau entschieden (NJW-RR 1993, 584). Die überwiegende Rechtsprechung folgt dem nicht.