Eigenbedarf wegen der Aufnahme eines „Seniorenstudiums“

Es fehlt bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat der Bekl. wg. Eigenbedarfs mit der Begründung gekündigt, ab dem Wintersemester 2020 ein zeitlich unbegrenztes Seniorenstudium in Berlin beginnen zu wollen. Es handele sich um eine Kombination der Fachrichtungen Kunst, Musik, Stadtökologie und Recht, die in dieser Vielfalt nur in Berlin angeboten werde. Das Studium werde mindestens 4 Semester umfassen, die Vorlesungen an 3 bis 4 Tagen in der Woche stattfinden. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dieser seit 1960 bewohnten Wohnung […]. Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB liegen nicht vor.

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach Abs. 2 Nr. 2 der Regelung liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich benötigt.

Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss u. a. ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (st. Rspr., vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.7.1993 - 1 BvR 501/93, GE 1993, 973, nach juris Rn. 13, m.w.N.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.1.1988 - VIII ARZ 4/87, GE 1988, 189 Rn. 17 ff., m.w.N.; Urt. v. 5.10.2005 - VIII ZR 127/05, GE 2005, 1548 = WuM 2005, 779, juris Rn. 5).

Gemessen am Maßstab des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; sog. Vorratskündigungen sind unzulässig (BVerfG, Beschl. v. 23.8.1990 - 1 BvR 440/90, nach juris Rn. 3; BGH, Urt. v. 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, GE 2017, 97, nach juris Rn. 19; Urt. v. 23.9.2015 - VIII ZR 2015 [gemeint: VIII ZR 297/14, d. Red.], GE 2015, 1393 = NJW 2015, 3368 [3370]; Kammer, Beschl. v. 3.7.2019 - 65 S 227/18, GE 2019, 1244, juris Rn. 18; BeckOK MietR/Siegmund, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 573 Rn. 35).

Vor dem Hintergrund des Gewichtes des Besitzrechtes des vertragstreuen Mieters, das das Bundesverfassungsgericht wegen der Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt (auch) der privaten Existenz des Mieters zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit als Eigentum i.S.d. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG anerkennt (BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, GE 1993, 796 = NJW 1993, 2035 [2036], nach beck-online, m.w.N.), ist dem Eigentümer/Vermieter ein Zugriff auf das vermietete Objekt erst dann zu gestatten, wenn und soweit dies durch gegenwärtig beachtliche Gründe motiviert ist (BVerfG, Beschl. v. 23.8.1990 - 1 BvR 440/90, nach juris Rn. 3).

Die vorgenannten Voraussetzungen sind hier nicht gegeben.

Im Kündigungsschreiben vom 9. Oktober 2019 gibt der Kl. an, ab dem Wintersemester 2020 ein zeitlich unbegrenztes Seniorenstudium in Berlin zu beginnen. Es handele sich um eine Kombination der Fachrichtungen Kunst, Musik, Stadtökologie und Recht, die in dieser Vielfalt nur in Berlin angeboten werde. Das Studium werde mindestens 4 Semester umfassen, die Vorlesungen an 3 bis 4 Tagen in der Woche, also 12 bis 16-mal im Monat stattfinden.

Dass dieser Sachverhalt im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung - wie vom Kl. im Kündigungsschreiben dargestellt - feststand, trifft nach Überzeugung der Kammer nicht zu. Es mag sich um einen vagen Plan gehandelt haben, mit dessen Umsetzung der Kl. indes nicht einmal ansatzweise begonnen hatte.

In seiner persönlichen Anhörung vor dem Amtsgericht am 30. September 2020 äußerte der Kl., dass sich sein Interesse an einer Gasthörerschaft im Mai 2019 konkretisiert habe. Die Gasthörerschaft im Fach Stadtökologie finde an der Freien Universität statt, das Vorlesungsverzeichnis komme erst am 14. Oktober 2020 heraus. Das gelte auch für die Fachrichtungen Kunst und Musik. Eine Belegung der Fächer sei nicht möglich; er habe sich daher für juristische Methodenlehre sowie Philosophie und Medizin angemeldet.

Vorgelegt hat der Kl. unmittelbar vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht ein Schreiben der Humboldt-Universität, das bestätigt, dass er sich am 16. September 2020 als Nebenhörer für zwei Vorlesungen - Juristische Methodenlehre sowie Philosophie und Medizin - angemeldet hat. Aus dem Schreiben ergibt sich, dass jede Zulassung als Gasthörer der schriftlichen Zustimmung des jeweiligen Lehrenden/Dozenten bedarf; dieser entscheidet über die Teilnahmemöglichkeit.

Vor dem Hintergrund der Einlassungen des Kl. vor dem Amtsgericht und angesichts des Umstandes, dass der Kl. lediglich eine - dem Schreiben der Humboldt-Universität zufolge - nicht den Anforderungen genügende Anmeldung als Nebenhörer für zwei (andere als die angekündigten) Lehrveranstaltungen vom 16. September 2020 vorgelegt hat, ist die Kammer davon überzeugt, § 286 ZPO, dass der Kl. im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ausspruch der Kündigung Anfang Oktober 2019 keinerlei konkrete Erkundigungen über die Anforderungen und Bedingungen bzw. die Möglichkeiten einer Fächerbelegung an Berliner Universitäten als Neben- bzw. Gasthörer bzw. zur Aufnahme eines „Seniorenstudiums“ eingeholt hatte.

Im Kündigungsschreiben stellt der Kl. den Sachverhalt - unzutreffend - so dar, als stünde die Aufnahme des „zeitlich unbegrenzten Seniorenstudiums“ ab dem Wintersemester 2020 in der im Schreiben angegebenen Fächerkombination und dem dort angegeben Stundenumfang fest.

Es mag sein, dass der Kl. sich vage mit der Überlegung trug, ein Studium aufzunehmen. Diese Überlegung hatte sich jedoch mitnichten zu einem ernsthaft verfolgten Plan verdichtet, um die Grundlage für ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung der von der 80-jährigen Bekl. seit 1960 bewohnten Wohnung zu bilden. Konkrete Erkundigungen kann der Kl. nicht eingeholt haben, denn er wusste nicht einmal, dass die im Kündigungsschreiben angegebenen Fächer von ihm weitgehend gar nicht belegt werden konnten. Hätte der Kl. sich vor Ausspruch der Kündigung auch nur minimal informiert, hätten ihm die Beschränkungen und die Anmeldemodalitäten nicht verborgen bleiben können.

Die Angaben des Kl. überzeugen auch deshalb nicht, weil er einerseits behauptet, den Entschluss für die Aufnahme eines „Seniorenstudiums“ im Mai 2019 gefasst zu haben, andererseits - in der Replik auf die Klageerwiderung und den Einwand der Bekl., dass im Mai 2019 im Erdgeschoss ein Mieterwechsel stattgefunden habe - behauptet, erst im Herbst 2019 diesen Wunsch entwickelt zu haben.

Hinzu kommt schließlich, dass der Kl. in seiner persönlichen Anhörung vor der Kammer nach § 141 Abs. 3 ZPO auch auf Nachfrage lediglich angeben konnte, sich die Vorlesungsverzeichnisse der beiden Unis angesehen zu haben, wobei er sich selbst diesbezüglich lediglich begrenzt informiert zeigte, denn in Berlin gibt es - anders als er meint - mehr als zwei Universitäten. Der Kl. hat sich - seinen Angaben zufolge - allenfalls darüber informiert, dass - nach seiner Einlassung - an den zwei Berliner Universitäten viele interessante Studiengänge angeboten werden. Ob und unter welchen Voraussetzungen diese Studienangebote für ihn als „Senioren“ konkret nutzbar waren, darüber hat er sich nicht informiert. Er wusste lediglich, dass nur eine Gasthörerschaft in Betracht käme.

Auf der Grundlage dieser vagen Pläne ist er - seinen Angaben zufolge - an seinen Prozessbevollmächtigten herangetreten, um eine geeignete Basis für eine Eigenbedarfskündigung zu erfragen und sich zu erkundigen, ob dies ausreichen könnte. Ungefragt äußerte er sich weiter dahin, dass die Bekl. und ihr seit 1980 die Nachbarwohnung bewohnender Lebensgefährte nicht die angenehmsten Bewohner wären und Probleme bereiten würden.

Nicht zuletzt mit Blick auf diese Einlassung und vor dem Hintergrund der Umstände im Zusammenhang mit dem Ausspruch sowie der Abstandnahme von den bereits 2013 gegenüber der Bekl. und dem Nachbarn/Lebensgefährten ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen vermag die Kammer nicht die Überzeugung zu gewinnen, dass der nunmehr geltend gemachte Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird und nicht möglicherweise sogar nur vorgeschoben ist.

Es fehlt bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens. Das aber ist eine der Voraussetzungen für die Durchsetzung des Eigenbedarfs.

Der Kläger hat der Beklagten wg. Eigenbedarfs mit der Begründung gekündigt, ab dem Wintersemester 2020 ein zeitlich unbegrenztes „Seniorenstudium“ in Berlin beginnen zu wollen. Es handele sich um eine Kombination der Fachrichtungen Kunst, Musik, Stadtökologie und Recht, die in dieser Vielfalt nur in Berlin angeboten werde. Das Studium werde mindestens vier Semester umfassen, die Vorlesungen an drei bis vier Tagen in der Woche stattfinden. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich benötigt. „Benötigen“ setzt voraus, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten müssen u. a. ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf.

An der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens fehlt es bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht. Der im Kündigungsschreiben dargestellte Sachverhalt treffe nach Überzeugung der Kammer nicht zu, sondern sei nur ein vager Plan gewesen, mit dessen Umsetzung der Kläger nicht einmal ansatzweise begonnen habe.

Unmittelbar vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht habe er zwar ein Schreiben der Humboldt-Universität vorgelegt, das bestätigte, dass er sich am 16. September 2020 als Nebenhörer für zwei Vorlesungen – Juristische Methodenlehre sowie Philosophie und Medizin – angemeldet habe, weitere, nicht nachgewiesene Voraussetzung sei aber, dass jede Zulassung als Gasthörer der schriftlichen Zustimmung des jeweiligen Dozenten bedürfe.

Nach Überzeugung der Kammer habe der Kläger im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ausspruch der Kündigung Anfang Oktober 2019 keinerlei konkrete Erkundigungen über die Anforderungen und Bedingungen bzw. die Möglichkeiten einer Fächerbelegung an Berliner Universitäten als Neben- bzw. Gasthörer bzw. zur Aufnahme eines „Seniorenstudiums“ eingeholt.

Im Kündigungsschreiben habe er den Sachverhalt unzutreffend so dargestellt, als stünde die Aufnahme des „zeitlich unbegrenzten Seniorenstudiums“ ab dem Wintersemester 2020 in der im Schreiben angegebenen Fächerkombination und dem dort angegebenen Stundenumfang fest.

Es könne zwar sein, dass der Kläger sich vage mit der Überlegung trug, ein Studium aufzunehmen, doch hätte sich diese Überlegung „mitnichten“ zu einem ernsthaft verfolgten Plan verdichtet, um die Grundlage für ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung der von der 80-jährigen Beklagten seit 1960 bewohnten Wohnung zu bilden.

Konkrete Erkundigungen könne der Kläger nicht eingeholt haben, denn er habe nicht einmal gewusst, dass die im Kündigungsschreiben angegebenen Fächer von ihm aufgrund bestehender Beschränkungen weitgehend gar nicht hätten belegt werden können.

In der persönlichen Anhörung vor der Kammer habe der Kläger auch auf Nachfrage lediglich angeben können, sich die Vorlesungsverzeichnisse der beiden Unis angesehen zu haben, wobei er nicht einmal gewusst habe, dass es in Berlin mehr als zwei Universitäten gibt.

Auf der Grundlage dieser vagen Pläne sei er – seinen eigenen Angaben zufolge – an seinen Prozessbevollmächtigten herangetreten, um eine geeignete Basis für eine Eigenbedarfskündigung zu erfragen und sich zu erkundigen, ob dies ausreichen könnte. Ungefragt habe er sich in der Anhörung vor der Kammer auch dahingehend geäußert, dass die Beklagte und ihr seit 1980 die Nachbarwohnung bewohnender Lebensgefährte nicht „die angenehmsten Bewohner wären und Probleme bereiten würden“. Nicht zuletzt diese Äußerung habe die Kammer davon überzeugt, dass der Eigennutzungswunsch nicht ernsthaft verfolgt und möglicherweise sogar nur vorgeschoben sei.