Eigenbedarf und unzulässige Vorratskündigung bei fehlender Baugenehmi-gung

Ist eine Baugenehmigung erforderlich und entscheidet sich der Vermieter, diese nicht einzuholen, stellt sich die Kündigung wegen Eigenbedarfes als unzulässige Vorratskündigung dar. Denn ohne entsprechende Genehmigung ist der Umbau in ein Einfamilienhaus nicht in rechtlich zulässiger Weise umsetzbar. Ein Vermieter darf erst dann kündigen, wenn seine Planung ein Stadium erreicht hat, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertigt.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.7.2021 kündigte die Kl. das Mietverhältnis ordentlich und fristgerecht zum 31.7.2022 wegen Eigenbedarfs für den Gesellschafter Herrn […], der das gesamte Haus mit den drei dort vorhandenen Wohnungen zukünftig mit seiner Familie, d. h. seiner Frau und drei Kindern, als Einfamilienhaus nutzen wolle. Hierzu würden die verschließbaren Wohnungseingangstüren entfernt, Badezimmertüren wieder eingesetzt werden, so dass letztlich der ursprüngliche Zustand des Gebäudes, bei dem es sich nach der Erbauung zunächst um ein Einfamilienhaus gehandelt hatte, wiederhergestellt werde. Der Umbau des Gebäudes in ein Mehrfamilienhaus war 1936 genehmigt worden. Eine Baugenehmigung wurde von der Kl. weder vor der Kündigung noch nachfolgend beantragt. Die Kl. ist der Auffassung, dass es einer Baugenehmigung für den Umbau in ein Einfamilienhaus nicht bedarf, da es sich der Sache nach um einen Rückbau handele und im Übrigen auch keine Auflagen etwa zu einem zweiten Rettungsweg zu erwarten seien, da seitlich am Gebäude angeleitert werden könne.

Ein Räumungsanspruch der Kl. nach den §§ 546 Abs. 1 und 2, 573 Abs. 2 BGB besteht nicht, da es an einer wirksamen ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfes fehlt. Es handelt sich um eine unzulässige Vorratskündigung, da die Kl. für den Umbau eine Baugenehmigung benötigt und zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung nicht beabsichtigt hat, diese einzuholen.

Zwar setzt die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfes auch bei durch den Selbstnutzungswunsch erforderlichen Umbaumaßnahmen nicht voraus, dass eine Baugenehmigung schon bei Ausspruch der Kündigung vorliegt (vgl. OLG Frankfurt, Rechtsentscheid Mietsachen v. 25.6.1992 zu 20 REMiet 7/91 bei juris). Es genügt insoweit, wenn die Baugenehmigungsfähigkeit gegeben ist (vgl. AG Hamburg-St. Georg ZMR 2015, 35). Allerdings müssen die geplanten Umbaumaßnahmen bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung so konkret geplant sein, dass die Realisierbarkeit des Bauvorhabens geprüft werden kann. Eine Kündigung ins Blaue hinein ohne entsprechende verlässliche baustatische und baugenehmigungsrechtliche Vorprüfung ist nicht ausreichend (vgl. AG Hamburg-Altona ZMR 2014, 456). Insoweit genügt es grundsätzlich, wenn die Genehmigung beantragt wurde bzw. bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hier vorliegend zu erwarten ist. Ist jedoch eine Baugenehmigung erforderlich und entscheidet sich der Vermieter, diese nicht einzuholen, stellt sich die Kündigung wegen Eigenbedarfes als unzulässige Vorratskündigung dar. Denn ohne entsprechende Genehmigung ist der Umbau in ein Einfamilienhaus nicht in rechtlich zulässiger Weise umsetzbar. Ein Vermieter darf erst dann kündigen, wenn seine Planung ein Stadium erreicht hat, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertigt (vgl. AG Hamburg-Altona, Urteil v. 17.4.2020 - 318c C 5/19, Rn. 47 bei juris m.w.N.).

Das Erfordernis einer Baugenehmigung ergibt sich vorliegend aus der Hamburger Bauordnung vom 14.12.2005 in der aktuell geltenden Fassung. Nach § 1 Abs. 1 HBauO gilt das Gesetz für bauliche Anlagen und Bauprodukte, wobei es sich nach § 2 Abs. 1 HBauO bei baulichen Anlagen um mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen handelt, wobei es ausreichend ist, wenn die Anlage durch ihre eigene Schwere auf dem Boden beruht. Nach § 59 Abs. 1 HBauO bedarf die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und auch die Beseitigung von Anlagen der Baugenehmigung, sofern nicht in den §§ 60, 64 und 66 HBauO etwas anderes bestimmt ist.

Die Ausnahmeregelung des § 64 HBauO kommt nicht in Betracht, da diese in Abs. 1 die Beteiligung einer Baudienststelle des Bundes voraussetzt, die vorliegend erkennbar nicht gegeben ist. Ebenso wenig handelt es sich um Fliegende Bauten i.S.v. § 66 HBauO. Hiernach kommt allein die Ausnahme des § 60 HBauO infrage, die dort in Abs. 2 auf die Anlage 2 zu dem Gesetz Bezug nimmt. Ausgenommen sind nach dieser Anlage 2 unter Ziff. IV. beispielsweise Instandhaltungsarbeiten, um die es sich allerdings bei dem Umbau in ein Einfamilienhaus offensichtlich nicht handelt. Bei Nutzungsänderungen sind nach der Ziff. II. der Anlage 2 verfahrensfrei dann Änderungen, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige gelten oder die Errichtung und Änderung der Anlage nach Abschnitt 1 der Anlage 2 verfahrensfrei wäre. Letzteres ist erkennbar nicht der Fall, da keine der dort aufgeführten Varianten vorliegend ernsthaft in Betracht kommt. Ob für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen gelten als für die bisherige, 1936 genehmigte Nutzung, kann letztlich zwar nur im Einzelfall beurteilt werden, hierfür spricht allerdings, dass es bei einem Umbau eines Mehrfamilienhauses in ein Einfamilienhaus grundsätzlich eines zweiten Rettungsweges bedarf. Ebenso könnte etwa die Ausweisung eines Spielplatzes oder auch von Stellplätzen erforderlich sein. Es kann insoweit nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung gelten. Vielmehr entfällt mit dem Umbau der Bestandschutz der bisherigen Nutzung. Auch wird mit dem Umbau in ein Einfamilienhaus eine nicht unerhebliche bauliche Veränderung einhergehen, da neben den Zimmertüren regelhaft auch die drei im Hause vorhandenen Küchen umgenutzt werden dürften, so dass allenfalls noch ein oder zwei Küchen vorhanden sein werden. Dies ist vom Gesellschafter der Kl. im Termin im Übrigen auch eingeräumt worden. Ebenso ist unklar, ob es bei den im Hause vorhandenen Badezimmern in dieser Vielzahl verbleiben soll.

Ist für die Eigennutzung eines vermieteten Mehrfamilienhauses eine Umbaugenehmigung in ein Einfamilienhaus erforderlich, und holt der Vermieter diese nicht ein, stellt sich die Eigenbedarfskündigung als unzulässige Vorratskündigung dar, denn ohne Genehmigung ist der Umbau in ein Einfamilienhaus rechtlich unzulässig. Ein Vermieter darf erst dann kündigen, wenn seine Planung ein Stadium erreicht hat, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertigt.

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für einen ihrer Gesellschafter, der das gesamte Haus mit den drei dort vorhandenen Wohnungen zukünftig mit seiner Familie als Einfamilienhaus nutzen wollte. Hierzu würden die verschließbaren Wohnungseingangstüren entfernt, Badezimmertüren wieder eingesetzt werden, so dass letztlich der ursprüngliche Zustand des Gebäudes, bei dem es sich nach der Erbauung zunächst um ein Einfamilienhaus gehandelt hatte, wiederhergestellt werde. Der Umbau des Gebäudes in ein Mehrfamilienhaus war 1936 genehmigt worden. Eine Baugenehmigung wurde von der Klägerin weder vor der Kündigung noch nachfolgend beantragt. Die Klägerin hält eine Umbaugenehmigung für überflüssig, da es sich der Sache nach um einen Rückbau handele und im Übrigen auch keine Auflagen etwa zu einem zweiten Rettungsweg zu erwarten seien.

Das AG weist die Räumungsklage ab, weil es an einer wirksamen ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfes fehlt. Es handelt sich um eine unzulässige Vorratskündigung, da die Klägerin für den Umbau nach den Vorschriften der einschlägigen Landesbauordnung eine Baugenehmigung benötigt, die sie aber zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung nicht eingeholt hat und auch nicht beabsichtigt, diese einzuholen.

Zwar setzt die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfes auch bei durch den Selbstnutzungswunsch erforderlichen Umbaumaßnahmen nicht voraus, dass eine Baugenehmigung schon bei Ausspruch der Kündigung vorliegt. Es genügt insoweit, wenn die Baugenehmigungsfähigkeit gegeben ist. Allerdings müssen die geplanten Umbaumaßnahmen bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung so konkret geplant sein, dass die Realisierbarkeit des Bauvorhabens geprüft werden kann. Eine Kündigung ins Blaue hinein ohne entsprechende verlässliche baustatische und baugenehmigungsrechtliche Vorprüfung ist nicht ausreichend. Insoweit genügt es grundsätzlich, wenn die Genehmigung beantragt wurde bzw. bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hier zu erwarten ist.

Ist jedoch eine Baugenehmigung erforderlich und entscheidet sich der Vermieter, diese nicht einzuholen, stellt sich die Kündigung wegen Eigenbedarfes als unzulässige Vorratskündigung dar, denn ohne entsprechende Genehmigung ist der Umbau in ein Einfamilienhaus nicht in rechtlich zulässiger Weise umsetzbar. Ein Vermieter darf erst dann kündigen, wenn seine Planung ein Stadium erreicht hat, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertigt.

Nach der hier einschlägigen Hamburger Bauordnung wäre im konkreten Fall bei einer Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eine Baugenehmigung erforderlich. Es kann insoweit nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige, 1936 genehmigte Nutzung gelten. Vielmehr entfällt mit dem Umbau der Bestandsschutz der bisherigen Nutzung.

Für das Erfordernis einer Umbaugenehmigung spricht, dass bei einem Umbau eines Mehrfamilienhauses in ein Einfamilienhaus grundsätzlich ein zweiter Rettungsweg erforderlich ist. Ebenso könnte etwa die Ausweisung eines Spielplatzes oder auch von Stellplätzen erforderlich sein. Auch werde mit dem Umbau in ein Einfamilienhaus eine nicht unerhebliche bauliche Veränderung einhergehen, da neben den Zimmertüren regelhaft auch die drei im Hause vorhandenen Küchen und Bäder umgenutzt werden dürften.