Eigenbedarf eines russischen Staatsbürgers

Das Fehlen eines Visums für einen dauerhaften Aufenthalt in Berlin kann der Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches entgegenstehen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dieser inne gehaltenen Wohnung im Hause … aus § 546 Abs. 1 BGB. Die vom Kl. mit Schreiben vom 28. März 2018 wegen Eigenbedarfs ausgesprochene Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht nach §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2, 3, 542 Abs. 1 BGB beendet.

Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB liegen nicht vor.

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach Absatz 2 Nr. 2 der Regelung liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich benötigt. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

a) Den zuletzt genannten Anforderungen genügt das Kündigungsschreiben noch, wenn der Kl. darin angibt, er wohne zur Zeit in Moskau, werde aber nach Freiwerden der Wohnung zunächst zeitweise, dann ganz nach Berlin übersiedeln, um seine beruflichen Aktivitäten in Berlin auszuweiten, wobei ihm anderer Wohnraum nicht zur Verfügung stehe.

Der Kl. hat damit Gründe für das aus seiner Sicht bestehende berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses benannt; ob sie tatsächlich vorliegen, ist im Rahmen der materiellen Berechtigung der Kündigung zu (über)prüfen.

„Gründe“ im Sinne des § 573 Abs. 3 BGB sind die Tatsachen, Sachverhalte und Lebensvorgänge, aus denen sich der konkrete Kündigungstatbestand ergibt. Es genügt nicht, wenn im Kündigungsschreiben lediglich der Gesetzeswortlaut oder das Kündigungsinteresse („wegen Eigenbedarfs“) mitgeteilt wird (BVerfG, Beschl. vom 14.1.1992 -1 BvR 1273/91, NJW 1992, 1379, nach beck-online; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 217), denn der Mieter erhielte damit nicht - dem Zweck der Begründungspflicht entsprechend - die erforderlichen Informationen, die es ihm ermöglichen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. VI/1549, 6f. [zu § BGB § 556a aF]; BT-Drs. 14/4553, 66).

Dem Zweck genügt wird jedoch, wenn der Kündigungsgrund (als „Kerntatsache“) so bezeichnet wird, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann, den Mieter (gegebenenfalls) in die Lage versetzt, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten (BGH, Urt. v. 23.9.2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 [3369], beck-online). Tatsachen, die der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, können auf Verlangen des Mieters auch noch im Prozess nachgeschoben werden (BGH, Urteil vom 27.6.2007 - III ZR 271/06, NJW 2007, vgl. zu alledem: MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 573 Rn. 94 ff.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 218; BeckOK MietR/Siegmund, 16. Ed. 1.6.2019, BGB § 573 Rn. 76 ff., jew. m.w.N.).

Dies zugrunde gelegt, verfügte die Bekl. mit den Angaben zur Übersiedlung des Kl. von Moskau nach Berlin zum Zwecke der Ausweitung beruflicher Aktivitäten in Berlin über die erforderlichen Informationen, um zu prüfen, ob und (gegebenenfalls) wie sie gegen die Kündigung vorgehen möchte. Soweit das Amtsgericht die - für die Überprüfung der materiellen Berechtigung erforderlichen - konkreten Angaben zu den beruflichen Aktivitäten des Kl. vermisst hat, handelt es sich um Tatsachen, die den Kündigungsgrund ausfüllen und auf Nachfrage mitgeteilt werden können (und dann auch müssen).

Hinsichtlich der vom Amtsgericht beanstandeten nicht hinreichenden Konkretisierung des zeitlichen Rahmens der geplanten Übersiedlung nach Berlin verweist der Kl. zu Recht auf seine Angaben im Kündigungsschreiben, in dem er mitteilt, dass er (unmittelbar) nach Freiwerden der Wohnung zeitweise, dann ganz nach Berlin übersiedeln werde. Unabhängig davon beträfe ein noch vager, zeitlich unbestimmter Nutzungswunsch unter dem Gesichtspunkt der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches in Abgrenzung zur „Vorratskündigung“ die materielle Wirksamkeit der Kündigung (vgl. BGH, Urt. v. 23.9.2015, aaO., NJW 2015, 3368 [3370], beck-online).

b) Die Kündigung ist aus materiellen Gründen unwirksam. Auch die ergänzenden Angaben im erstinstanzlichen Verfahren rechtfertigen nicht die Annahme, dass der Kl. die Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „benötigt“.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB, insbesondere das Tatbestandsmerkmal des Benötigens kann nicht schon angenommen werden, wenn der Vermieter (allein) den Wunsch hat, die Wohnung zu nutzen. Ist der Eigennutzungswunsch objektiv nicht realisierbar, so kann er die Kündigung nicht rechtfertigen (vgl. Milger, NZM 2014, 769 [772] für den Fall einer behördlichen Genehmigung). Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vollumfänglich beim Vermieter, hier dem Kl.; dazu kann - im Einzelfall - auch die ernsthaft im Raum stehende Frage gehören, ob der Vermieter seinen Nutzungswunsch überhaupt umsetzen kann.

Die Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches hängt hier davon ab, dass der Kl. sich - seinem Wunsch entsprechend - als (ausschließlich) russischer Staatsbürger dauerhaft in Deutschland bzw. Berlin aufhalten und „beruflichen Aktivitäten“ nachgehen darf. Er gehört weder einem Staat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes an noch einem der in § 41 AufenthV genannten Staaten. Ausweislich des von ihm vorgelegten in Tschechien ausgestellten Visums darf er sich insgesamt maximal 90 Tage im Schengen-Raum aufhalten; das Visum galt bis zum 4. April 2019.

Der Kl. trägt weder vor, dass er (erfolgreich) ein Visum beantragt hätte, das ihm - zumindest längerfristig - die dauerhafte Übersiedlung nach Berlin erlaubt, noch, dass er die (im Vergleich zu Angehörigen anderer Staaten restriktiven) Voraussetzungen für einen dauerhaften Aufenthalt und eine Arbeitsaufnahme in Deutschland erfüllt. Das - auf das Bestreiten der Bekl. - von ihm vorgelegte Visum rechtfertigt die Annahme nicht. Soweit der Kl. seine Übersiedlung mit einer Geschäftsverbindung zu der … GmbH und der Errichtung von fünf Ferienhäusern in … rechtfertigt, fehlt es an jeglichem Tatsachenvortrag, der die Geschäftsverbindung in dem vom Kl. dargestellten Zusammenhang auch nur möglich erscheinen lässt, wie das Amtsgericht - wenngleich unter dem formellen Gesichtspunkt des Begründungsmangels, im Ansatz dennoch zutreffend - festgestellt hat. Auch eine Auseinandersetzung mit den von Bekl.seite insoweit vorgetragenen Tatsachen fehlt.

Soweit grundsätzlich die Möglichkeit der Erteilung eines Aufenthaltstitels mit Arbeitserlaubnis besteht (vgl. differenzierend: Milger, NZM 2014, 769, [772]), stellt sich die Kündigung als unwirksame „Vorratskündigung“ dar.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtfertigt ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (noch) nicht die Kündigung wegen Eigenbedarfs; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH, Urt. v. 23.9.2015, aaO., NJW 2015, 3368 [3370]). Stehen - wie hier - der Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches objektiv Hindernisse entgegen, deren (alsbaldige) Beseitigung der Vermieter weder vorträgt noch sonst in Aussicht steht oder vom Freiwerden der Wohnung abhängig wäre, kann nichts anderes gelten.

Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts genießt der vertragstreue Mieter einen weitreichenden Schutz gegen einen Verlust seiner Wohnung, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist (BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036]). Die verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten in besonderem Maße im Rahmen der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe (vgl. Kammer, Urt. v. 17.2.2016 - 65 S 301/15, WuM 2016, 282, nach juris Rn. 22 f., m.w.N.), hier dem des „Benötigens“; die Kammer geht zugunsten des Kl. davon aus, dass er in den Grundrechtsschutz nach dem Grundgesetz - hier Art. 14 GG - einbezogen ist. Eine im Zeitpunkt der Kündigung unbestimmte lediglich in Aussicht genommene Eigennutzung rechtfertigt den mit ihrem Verlust einhergehenden tatsächlich schwerwiegendsten Eingriff in die dem Mieter wie Sacheigentum zugeordnete Rechtsposition nicht.

Es macht dabei weder in rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht einen Unterschied, ob der mit der Kündigung verfolgte Eigennutzungswunsch nicht umgesetzt wird, weil der Vermieter feststellt, dass sein im Zeitpunkt der Kündigung vages Interesse doch nicht besteht, oder ob er zwar interessiert ist, aber den Nutzungswunsch aus anderen, im Zeitpunkt der Kündigung absehbaren Gründen tatsächlich nicht umsetzen kann.

Grundsätzlich müssen die Gerichte die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf respektieren; sie dürfen ihm auch nicht fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine weitere Lebensplanung aufdrängen. Wenn der Eigennutzungswunsch allerdings nicht realisierbar ist, soll eine Kündigung unwirksam sein, so das LG Berlin im Falle eines russischen Eigentümers, der kein Dauervisum für den Schengen-Raum hatte.

Der in Moskau lebende russische Vermieter einer in Berlin-Niederschönhausen gelegenen 2-Zimmerwohnung kündigte das Mietverhältnis mit der Beklagten mit Schreiben vom 28. März 2018 wegen Eigenbedarfs unter Hinweis darauf, dass er nach Freiwerden der Wohnung zeitweise und später vollständig nach Berlin umziehen werde, um hier seine beruflichen Aktivitäten auszuweiten, wobei ihm ein anderer Wohnraum nicht zur Verfügung stünde.

Das LG Berlin wies die Berufung des Vermieters gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee zurück. Zwar habe der Kläger ausreichende Gründe vorgetragen, die der Beklagten die Beurteilung ermöglichten, ob sie gegen die Kündigung vorgehen wolle. Jedoch fehlten nachvollziehbare Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger die Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB auch benötige. Ausweislich des von ihm vorgelegten, inzwischen aber abgelaufenen Visums dürfe er sich insgesamt höchstens 90 Tage im Schengen-Raum aufhalten; Vortrag dazu, dass er sich erfolgreich um ein Visum für eine dauerhafte Übersiedlung nach Berlin bemüht hätte, fehle ebenso wie nähere Angaben zu einer im Zusammenhang mit der Errichtung von fünf Ferienhäusern in Wendisch-Rietz behaupteten Geschäftsverbindung. Es handele sich daher um eine lediglich in Aussicht genommene unbestimmte Eigennutzung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht rechtfertige.

Die Entscheidung hätte wohl auch zugunsten des Klägers ausgehen können, wenn man entsprechend der Rechtsprechung des BGH (z. B. Beschluss v. 22. August 2017 - VIII ZR 19/17, GE 2017, 1465) einen ständigen Aufenthalt in der begehrten Wohnung (wie übrigens auch bei der Nutzung als Ferienwohnung) für nicht erforderlich halten wollte.

Der Rechtsstreit veranschaulicht deutlich, wie schwierig im Einzelfall die Beurteilung eines Eigenbedarfsgrundes sein kann, und erging zu einem Zeitpunkt, in dem die rot-rot-grüne Regierung in Berlin im Zusammenhang mit dem von ihr verfolgten „Mietendeckel“ beabsichtigte, die Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen von einer Entscheidung des Bezirksamtes abhängig machen zu wollen: Wer im Bezirksamt hätte denn die Qualifikation zur Überprüfung haben sollen? Hier haben immerhin vier Volljuristen (einmal Amtsgericht und dreimal Landgericht) über die Kündigungsberechtigung entschieden. Und: Wer hätte die Entscheidung des Bezirksamtes überprüfen können? Das Verwaltungsgericht? Oder niemand? Die vom Berliner Senat im Zusammenhang mit dem gebetsmühlenartig behaupteten „Mietenwahnsinn“ entwickelten Aktivitäten sind an Absurdität kaum noch zu überbieten.