Eigenbedarf contra räumlich getrenntes Zusammenleben

Der Mieter von zwei im selben Haus gelegenen Fünf-Zimmer-Wohnungen mit zusammen rund 380 m2 Wohnfläche kann gegen eine begründete Eigenbedarfsklage des Vermieters nicht mit Erfolg einwenden, er praktiziere seit 33 Jahren mit seiner Ehefrau das Modell des „räumlich getrennten Zusammenlebens“ in zwei verschiedenen Wohnungen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. als Eigentümerinnen und Vermieterinnen nehmen den Bekl. zu 1. als Wohnungsmieter und die Bekl. zu 2. als Wohnungsnutzerin nach Kündigung wegen Eigenbedarfs auf Räumung in Anspruch. Gemäß Mietvertrag vom 7.12.1977 mietete der Bekl. zu 1. die 171,40 m2 große 5-Zimmer-Wohnung im Vorderhaus, 1. OG. Der Bekl. zu 1. ist außerdem Mieter einer weiteren, 207 m2 großen 5-Zimmer-Wohnung im Vorderhaus, 2. OG des gleichen Hauses. Auf die Bitte des Bekl. zu 1. vom 23.6.1984 erklärte sich die damalige Hausverwaltung damit einverstanden, dass der Bekl. zu 1. eine der beiden Wohnungen an seine damalige Lebensgefährtin, die Bekl. zu 2., die inzwischen die Ehefrau des Bekl. zu 1. Ist, untervermietete. Das Mietverhältnis über diese Wohnung kündigten die Kl. gegenüber dem Bekl. zu 1. mit Schreiben vom 27.2.2017 zum 30.11.2017 wegen Eigenbedarfs und widersprachen einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. In dem Schreiben wurde ausgeführt, die Kl. zu 1. lebe berufsbedingt in München, gehe im Sommer des Jahres in Rente und werde zurück nach Berlin ziehen und beanspruche die von dem Bekl. zu 1. bewohnte Wohnung im Vorderhaus, 1. OG rechts für ihren eigenen Wohnbedarf. Die Kl. hätten kein weiteres Wohneigentum oder Grundbesitz in Berlin oder Umgebung, und die Kl. zu 1. sei daher auf die von dem Bekl. gemieteten Räume angewiesen. Die Bekl. widersprachen der Kündigung mit der Begründung, sie praktizierten seit 1984 das Modell des „räumlich getrennten Zusammenlebens“ im Vorderhaus, indem sie die Wohnungen im 1. und 2. OG des Vorderhauses jeweils allein nutzen. Nachdem der Bekl. zu 1. mit Mail vom 23.3.2007 an die Hausverwalterin angekündigt hatte, eine einvernehmliche Regelung mit der Kl. zu 1. erreichen zu wollen und sich vorstellen zu können, für eine Übergangszeit vor dem Freiwerden einer anderen Wohnung im Vorderhaus zwecks Fortsetzung des bisherigen Wohnmodells eine Ersatzwohnung anzumieten, wurde ihm mit Schreiben der Hausverwalterin vom 9.5.2017 die 3 Zimmer-Wohnung im rechten Seitenflügel, 1. OG angeboten, was der Bekl. zu 1) ablehnte, weil diese Wohnung keinen Aufzug hat.

Die Kl. meinen, es sei den verheirateten Bekl. zuzumuten, in der über 200 m2 großen Wohnung im 2. OG rechts des Hauses zusammenzuleben, und der Bekl. zu 1. könne deshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Wohnung nicht fordern, auch nicht aus gesundheitlichen Gründen, weil es lediglich um einen Umzug in das darüber liegende Stockwerk gehe. Der Bekl. habe für sich und seine Ehefrau auch nicht ausreichend nach Ersatzwohnraum gesucht und berufe sich nur auf absurd hohe Mietpreise, obwohl er selbst gut situiert sei. Es gehe ihm damit ausschließlich um wirtschaftliche Vorteile, obwohl er sich eine Wohnung mit einer höheren Miete durchaus leisten könne. Deswegen wäre Ersatzwohnraum für ihn auch zu zumutbaren Bedingungen verfügbar. […] Die Kl. machen geltend, die derzeit von der Kl. zu 1. genutzte Wohnung habe eine Wohnfläche von 150 m2, und sie könne, wolle und müsse sich flächenmäßig nicht verkleinern. Die beiden freigewordenen Wohnungen im Seitenflügel des Hauses hätten außerdem beide keinen Aufzug. Die Kl. zu 1. sei jedoch Jahrgang 1954 und daher auf die Nutzung eines Aufzugs angewiesen. Sie habe bereits vier Kreuzbandoperationen (je zwei an beiden Knien) gehabt und sei aufgrund dessen sowie wegen weiterer orthopädischer Behandlungen zu 30 % schwerbeschädigt. Die Bekl. meinen, der Bekl. zu 1. habe einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses, weil dessen Beendigung für sie eine unbillige Härte sei. Sie tragen dazu vor, sie praktizierten bereits seit 33 Jahren das Modell des räumlich getrennten Zusammenlebens in den beiden Wohnungen und seien aufgrund der überaus langen Mietdauer in der Umgebung stark verwurzelt. Außerdem sei ihnen beiden aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters ein Umzug nicht mehr zuzumuten, weil der Bekl. zu 1. mittlerweile 76 Jahre alt und die Bekl. zu 2. 67 Jahre alt sei.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Bekl. zu 1. als Mieter ist gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB, die Bekl. zu 2. als Nutzerin ist gemäß §§ 546 Abs. 2, 985 BGB dazu verpflichtet, die streitgegenständliche Wohnung geräumt an die Kl. herauszugeben, weil das Mietverhältnis der Kl. mit dem Bekl. 1. durch die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs vom 27.2.2017 gemäß §§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2, 573c BGB zum 30.11.2017 wirksam beendet worden ist mit der Folge, dass die Bekl. kein Recht zum Besitz an der Wohnung gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB mehr haben. Nach dem Inhalt des Kündigungsschreibens benötigt die Kl. zu 1. die Wohnung zur Befriedigung ihres eigenen Wohnbedarfs, weil sie nach Beendigung ihres Arbeitsverhältnisses in München im Sommer 2017 nach Berlin zurückkehren wollte bzw. will. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass dieser Eigenbedarf vorgeschoben sein könnte, gibt es nicht. Die Kl. zu 1. kann auch nicht darauf verwiesen werden, sie hätte zur Befriedigung ihres Eigenbedarfs auf die dem Bekl. als Ersatzwohnung angebotene Wohnung im Seitenflügel des Hauses zurückgreifen müssen, die wesentlich kleiner ist und nicht mittels Aufzugs erreichbar. Denn die Entscheidung der Kl. zu 1. als Eigentümerin, eine größere Wohnung im Vorderhaus ihres Hauses bewohnen zu wollen, ist nachvollziehbar und zu achten. Dabei kommt es noch nicht einmal darauf an, ob die Kl. auf die Nutzung des Aufzugs aus gesundheitlichen Gründen angewiesen ist. Der Bekl. zu 1. als alleiniger Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses über die Wohnung im Vorderhaus, 1. OG rechts nicht von den Kl. gemäß § 574 BGB verlangen, weil das Gericht nicht erkennen kann, dass die Beendigung dieses Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kl. nicht zu rechtfertigen wäre. Eine unzumutbare Härte ist schon deshalb nicht gegeben, weil der Bekl. zu 1. die Wohnung gar nicht selbst nutzt, sondern an die Bekl. zu 2. untervermietet hat. Da er die weitere 5 Zimmer-Wohnung im 2. OG rechts des Vorderhauses des gleichen Hauses mit einer Größe von über 200 m2 bewohnt und weiterhin bewohnen kann, benötigt er als Mieter die Wohnung im 1. OG rechts des Vorderhauses gar nicht zur Befriedigung seines eigenen Wohnbedarfs. Der Bekl. kann sich auch nicht deshalb mit Erfolg auf eine unzumutbare Härte berufen, weil seine Ehefrau die streitgegenständliche Wohnung im Rahmen des Modells des „räumlich getrennten Zusammenlebens“ nutzt. Denn die verheirateten Bekl. verfügen noch über die 5-Zimmer-Wohnung im 2. OG rechts des Vorderhauses des gleichen Hauses mit einer Größe von über 200 m2, die sie gemeinsam bewohnen könnten. Weshalb ihnen dies unzumutbar oder praktisch nicht möglich sein sollte, erschließt sich dem Gericht schon nicht. Denn die räumliche Ausdehnung der Wohnung über mehr als 200 m2 und die Aufgliederung in fünf getrennte Wohnräume würde es den Bekl. ermöglichen, sich in dieser Wohnung zeitweise völlig aus dem Weg zu gehen und damit das Modell des „räumlich getrennten Zusammenlebens“ auch weiterhin umzusetzen. Allein aus dem Umstand, dass die Bekl. Küche und Bad der verbliebenen Mietwohnung dann - anders als bisher - gemeinsam nutzen müssten, ergibt sich nach Auffassung des Gerichts schon nicht, dass die Beendigung des Mietverhältnisses über die derzeit von ihnen zusätzliche genutzte Wohnung eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Der erforderliche Umzug der Bekl. zu 2. in die nur eine Etage darüber liegende Wohnung ihres Ehemannes und die erforderliche

isher - gemeinsam nutzen müssten, ergibt sich nach Auffassung des Gerichts schon nicht, dass die Beendigung des Mietverhältnisses über die derzeit von ihnen zusätzliche genutzte Wohnung eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Der erforderliche Umzug der Bekl. zu 2. in die nur eine Etage darüber liegende Wohnung ihres Ehemannes und die erforderliche räumliche Umgestaltung der Wohnung wegen der Aufnahme zusätzlichen Mobiliars aus ihrer bisherigen Wohnung vermag nach Überzeugung des Gerichts ebenfalls keine unzumutbare Härte zu begründen. Wie schon im Termin erörtert, sollten sich die Bekl. vor Augen führen, dass schon das Bewohnen einer über 200 m2 großen 5-Zimmer-Wohnung durch zwei Personen als luxuriös zu betrachten ist. Deswegen kann der Bekl. zu 1. nicht im Rahmen von § 574 BGB fordern, dass ein darüber hinausgehender, übersteigerter Wohnbedarf zu Lasten der Kl. durchgesetzt werden kann. Im Übrigen hat der Bekl. zu 1. auch nicht ansatzweise dargelegt, dass er sich keinen angemessen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschaffen könnte. Denkbar wäre, dass die Bekl., die nach dem Eindruck, den sie im Verhandlungstermin hinterlassen haben, geistig und körperlich noch zu einem Umzug in der Lage wären, in der näheren oder weiteren Umgebung zwei übereinander liegende Wohnungen mieten oder kaufen, um dort das Modell des „räumlich getrennten Zusammenlebens“ weiterhin zu praktizieren. Das ist nicht schon aus finanziellen Gründen ausgeschlossen, weil die Bekl. nach ihren Ausführungen im Termin Eigentümer mehrerer Wohnungen sind, die sie - falls diese tatsächlich ungeeignet oder langfristig vermietet sein sollten - zwecks Beschaffung entsprechender finanzieller Mittel veräußern könnten.

Ein Mieter kann eine Eigenbedarfskündigung nicht damit zu Fall bringen, dass er mit seiner Ehefrau seit 33 Jahren erfolgreich das Modell des räumlich getrennten Zusammenlebens in zwei Wohnungen praktiziert. Der Verzicht darauf zugunsten des Eigenbedarfs des Vermieters stellt aus Sicht des AG Charlottenburg keine unzumutbare Härte dar. Der Mieter muss ggf. die Nutzung seiner eigenen – immerhin über 200 m² großen Wohnung – so organisieren, dass er sich mit seiner Ehefrau zeitweilig auch in einer Wohnung aus dem Weg gehen könne. Dass Bad und Küche gemeinsam genutzt werden müssen, ist nach Ansicht des AG Charlottenburg im Rahmen einer Ehe hinzunehmen.

Der Mieter hatte in den 70er und 80er Jahren von den Klägerinnen zwei Wohnungen eines Mehrfamilienhauses in Charlottenburg gemietet. Es handelte sich jeweils um zwei großzügige Fünf-Zimmer-Wohnungen im Vorderhaus mit 171,4 m² und 207 m² Wohnfläche. Die „kleinere“ der beiden Wohnungen vermietete der Mieter mit Einverständnis des Vermieters an seine damalige Lebensgefährtin, mit der er inzwischen verheiratet ist, unter. Die ausschließlich von der Ehefrau genutzte kleinere Wohnung kündigten die Klägerinnen fristgerecht, da eine von ihnen die Wohnung selbst nutzen wollte. Die Vermieterin, für die Eigenbedarf geltend gemacht wurde, lebte bislang aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit in München. Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses und Eintritt in den Ruhestand wollte sie nach Berlin zurückkehren und in die dem Beklagten vermietete und von seiner Ehefrau genutzte kleinere der beiden Wohnungen einziehen.

Der beklagte Mieter hat gerichtlich und außergerichtlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt, da die Eigenbedarfskündigung für ihn eine unzumutbare Härte darstelle. Tragendes Argument war insbesondere das gemeinsam mit seiner Ehefrau praktizierte „Modell des räumlich getrennten Zusammenlebens“. Die Kündigung eines der beiden Mietverhältnisse hätte zur Folge, dass dieses bisherige Lebensmodell nicht mehr fortgesetzt werden könne. Des Weiteren sei aufgrund des langen Mietverhältnisses und des fortgeschrittenen Alters des Beklagten und seiner Ehefrau (76 bzw. 67 Jahre alt) ein Umzug nicht mehr zumutbar. Eine Verdrängung aus der streitgegenständlichen Wohnung hätte voraussichtlich das Ende der Ehe zur Folge. Zudem wurde über den Gesundheitszustand der Mieter gestritten. Der Beklagte hat das Angebot einer Alternativwohnung im gleichen Objekt – jedoch ohne Fahrstuhl – aufgrund des Gesundheitszustandes abgelehnt und verlangte die Zurverfügungstellung einer voraussichtlich kurzfristig im Vorderhaus freiwerdenden, identisch geschnittenen Wohnung als Ersatz.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat den Beklagten sowie seine Ehefrau, welche die wegen Eigenbedarfs gekündigte und vom Beklagten untervermietete Wohnung nutzte, zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. Die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs hat nach Auffassung des Amtsgerichts das Mietverhältnis beendet. Unstreitig bestand seitens einer der beiden Vermieterinnen ein Eigenbedarf.

Eine kleinere freie Wohnung im Seitenflügel habe die Klägerin nicht akzeptieren müssen, da diese wesentlich kleiner sei und nicht über einen Aufzug verfüge. Die Entscheidung, eine größere Wohnung im Vorderhaus zu nutzen, sei grundsätzlich nachvollziehbar und zu achten. Ob die Nutzung eines Aufzuges aus gesundheitlichen Gründen notwendig sei (die auf die Wohnung angewiesene Klägerin hatte mehrfache Kreuzbandrisse), ist dabei nach Auffassung des AG sogar unerheblich.

Die vom Mieter vorgebrachten Interessen reichten nicht für einen Fortsetzungsanspruch nach § 574 BGB aus. Die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für ihn keine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerinnen nicht zu rechtfertigen wäre. Eine unzumutbare Härte könne bereits deshalb nicht gegeben sein, da der Mieter die Wohnung nicht selbst nutze, sondern an seine alleinnutzende Ehefrau untervermietet habe. Da er im darüber liegenden Geschoss eine eigene Wohnung mit einer Größe von über 200 m² bewohne, sei die zweite Wohnung nicht zur Befriedigung eines eigenen Wohnbedarfs erforderlich.

Auf die Vorteile eines Nutzungskonzepts „räumlich getrenntes Zusammenleben“ kommt es nach Auffassung des Gerichts nicht an. Eine gemeinsame Nutzung einer Fünf-Zimmer-Wohnung mit über 200 m² sei mit zwei Personen auch dergestalt möglich, dass man sich zeitweise völlig aus dem Weg gehen könne. Das favorisierte Lebensmodell sei daher auch in einer großzügigen, einzelnen Wohnung möglich. Alleine der Zwang, Küche und Bad gemeinsam zu nutzen, stelle keine unzumutbare Härte dar.

Ein Umzug der Ehefrau von der ersten in die zweite Etage und die erforderliche Umgestaltung der Wohnung stelle ebenfalls keine unzumutbare Härte dar. Das Gericht betont dabei, dass das Bewohnen einer über 200 m² großen Fünf-Zimmer-Wohnung durch zwei Personen bereits als luxuriös zu betrachten sei. Ein darüber hinausgehender, übersteigerter Wohnbedarf könne nicht zu Lasten der Vermieterinnen durchgesetzt werden.

Hinsichtlich des angemessenen Ersatzwohnraums weist das Gericht darauf hin, dass die Beklagten ggf. ihr Unvermögen an einer Anmietung oder dem Erwerb zweier Wohnungen zum „räumlich getrennten Zusammenleben“ nachweisen müssten. Da die Beklagten selbst über Wohnungseigentum verfügten, müssten sie dieses – soweit eine Eigennutzung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich sei – ggf. zur Beschaffung finanzieller Mittel zum Erwerb eines entsprechenden Objekts veräußern.

Trotz der inzwischen erhöhten Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung reicht es aus Mietersicht nicht aus, lediglich die ihm bei einem Auszug entstehenden persönlichen oder wirtschaftlichen Nachteile darzulegen. Diese müssen bei Gegenüberstellung der Mieter-/Vermieterinteressen von einem solchen Gewicht sein, dass die Waagschale deutlich zugunsten der Mieterinteressen ausschlägt.

Die Dauer des Mietverhältnisses, das Alter der Mieter, deren Gesundheitszustand – mit Ausnahme von zur Umzugsunfähigkeit führenden Krankheiten – führen grundsätzlich nicht zu einer unzumutbaren Härte.

Interessant sind die Ausführungen des Gerichts zum räumlich getrennten Zusammenleben. Das Gericht erkennt dies nicht im Ansatz als Argument gegen einen Eigenbedarf an. Zudem ist hervorzuheben, dass das Gericht in Übereinstimmung mit der BGH-Rechtsprechung die Auswahl des Vermieters an seinen Eigenbedarf deckenden Wohnraum sehr niedrig ist. Selbst eine über 200 m² große Wohnung kann für eine einzelne Person noch angemessen sein. Ob dies anders bewertet worden wäre, wenn es sich bei der Mietpartei um eine sechsköpfige Familie gehandelt hätte, darf allerdings bezweifelt werden. Grundsätzlich kann sich ein Vermieter jedoch aus seinem Wohnungsbestand frei aussuchen, in welche Wohnung er einziehen möchte.

RAuN Dominik Schüller, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht (SAWAL & SCHÜLLER)