Eigenbedarf

Eigenbedarf; Wohnrecht, lebenslanges; Lebenszeit; Mietverträge; Mietverhältnis auf Lebenszeit; Wegfall der Geschäftsgrundlage; Vertragsanpassung

Der auf Lebenszeit vereinbarte Mietvertrag kann vom Vermieter, der die Wohnung zur Unterbringung einer Pflegeperson benötigt, nicht aus diesem Grunde gekündigt werden, ebensowenig kann der Vermieter die Auflösung des Vertrages verlangen.

Das Mietobjekt sowie das von der Kl. bewohnte Haus stellen ein Doppelhaus dar, das hinsichtlich der einzelnen Teile völlig getrennt ist. Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag war den Bekl. als Mietern ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Im Vertrag wurden ein Kündigungsrecht der Bekl. mit einer Frist von drei Monaten im voraus jeweils zum Ende eines Kalendermonats und ein Recht der Kl. als Vermieterin zur außerordentlichen Kündigung in drei im einzelnen genannten Fällen festgelegt.

Nach einem Herzinfarkt der Kl. kam es zu einer ergebnislosen Korrespondenz zwischen den Parteien über eine Aufhebung des Mietvertrags, endend mit einer außerordentlichen, hilfsweise fristgemäßen Kündigung der Kl.

Die Kündigung wurde mit einer gesundheitlichen schlechten Verfassung der Kl. begründet, die eine dauernde Betreuung in unmittelbarer Nachbarschaft und damit im von den Bekl. gemieteten Objekt durch die Enkelin der Kl. erforderlich mache.

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Es kann dahinstehen, ob die Kl. aufgrund ihres von ihr behaupteten früheren und jetzigen Gesundheitszustandes die von den Bekl. innegehaltenen Räumlichkeiten zur Aufnahme ihrer Enkeltochter zur Gewährleistung einer ständigen Betreuung benötigt oder nicht, also letztlich eine Form von zur Kündigung berechtigendem Eigenbedarf i. S. des § 564 b BGB - unter mittlerweile erleichterten Voraussetzungen nach der jüngsten Rechtsprechung des BVerfG möglich - vorliegt. Selbst wenn dies der Fall wäre, könnte die Kl. das Mietverhältnis gleichwohl nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Der Mietvertrag räumt seinem eindeutigen Wortlaut nach den Bekl. ein lebenslanges Wohnrecht ein. Nach der eindeutigen Regelung des § 567 S. 2 BGB ist die Kündigung eines Mietverhältnisses unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder - wie es hier der Fall ist - des Mieters geschlossen ist. Der Wortlaut dieser Vorschrift ist eindeutig. Durch sie mögen zwar außerordentliche, fristlose Kündigungen aufgrund schwerwiegender Mietvertragsverletzungen durch den Vermieter nicht ausgeschlossen werden, wie es letztlich auch seinen Niederschlag in der Aufzählung dreier außerordentlicher Kündigungsrechte zugunsten der Kl. in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag seinen Niederschlag findet, und zwar Kündigungsrechte aufgrund von Umständen, die letztlich den gesetzlichen Regelungen für fristlose Kündigungen der §§ 554, 554 a BGB entsprechen. Ausgeschlossen ist aber, anderenfalls wäre die Vorschrift des § 567 S. 2 BGB und damit die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechtes zugunsten des Mieters praktisch sinnlos, hier die Form einer ordentlichen Kündigung. Nichts anderes als eine ordentliche Kündigung stellt aber eine Eigenbedarfskündigung nach § 564 b BGB dar. Damit ist ein Mietverhältnis auf Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters selbst bei Eigenbedarf des Vermieters nicht - ordentlich - kündbar (vgl. Sternel, Mietrecht. 3. Aufl., IV 274 m. w. N.). Ein - außerordentliches - Kündigungsrecht der Kl. ergibt sich auch nicht aus dem Rechtsgedanken des § 242 BGB, wonach Dauerschuldverhältnisse, wozu ein Mietverhältnis gehört, nach dem Grundsatz von Treu und Glauben aus wichtigem Grund gekündigt werden können. Abgesehen davon, daß dieses Kündigungsrecht durch vertragliche Abreden wenn auch nicht völlig, so doch weitgehend eingeschränkt werden kann, wovon bei der ausdrücklichen, individualvertraglichen Einräumung eines lebenslangen Mietrechts zugunsten der Bekl. auszugehen ist, kommt eine Kündbarkeit dann nicht in Betracht, wenn die Umstände, auf denen die Kündigung sich gründet, aus dem eigenen Risikobereich desjenigen, der ein derartiges Kündigungsrecht für sich in Anspruch nimmt, herrühren. Bei dem Gesundheitszustand der Kl., so bedauerlich diese Beeinträchtigung für die Kl. auch sein mag, handelt es sich aber um Faktoren, die allein in den Risikobereich der Kl. fallen, da der gesundheitliche Zustand der Kl. von den Bekl. in keiner Weise beeinflußt werden kann. Auch von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage für die Einräumung des lebenslangen Mietrechtes läßt sich aufgrund des Gesundheitszustandes der Kl. - ihren Vortrag einmal als richtig unterstellt - nicht sprechen, so daß sich auch daraus keine wie auch immer geartete Form der Vertragsanpassung, letztlich auf eine Beendigung des Mietverhältnisses hinauslaufend, rechtfertigt. Von einem sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage läßt sich nur dann sprechen,

sich aufgrund des Gesundheitszustandes der Kl. - ihren Vortrag einmal als richtig unterstellt - nicht sprechen, so daß sich auch daraus keine wie auch immer geartete Form der Vertragsanpassung, letztlich auf eine Beendigung des Mietverhältnisses hinauslaufend, rechtfertigt. Von einem sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage läßt sich nur dann sprechen, wenn die bei Abschluß des Vertrages zutage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut, entweder von Anfang an fehlen oder infolge nachträglicher Ereignisse wegfallen oder wesentlich erschüttert werden (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 48. Aufl., Anm. 6 B a, c zu § 242 BGB m.w.N.). Dabei ist jedoch nicht jede Störung der Geschäftsgrundlage auch rechtlich erheblich, sondern die Lehre vom Fehlen und Wegfall der Geschäftsgrundlage ist eine Ausprägung des Satzes von Treu und Glauben und damit ein Sonderfall der Unzulässigkeit der Rechtsausübung. Eine Störung der Geschäftsgrundlage hat nur dann rechtliche Bedeutung, wenn ein Festhalten am bisherigen Vertrag einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt. Der Grundsatz der Vertragstreue darf nur durchbrochen werden, wenn dies notwendig ist, um untragbare, mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbare Ergebnisse zu vermeiden, wenn also dem Schuldner die Erfüllung des bisherigen Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Bei der Prüfung der Erheblichkeit einer Störung kommt es entscheidend auf die Risikoverteilung an, wobei Umstände, die in den Risikobereich einer Partei fallen, dieser in aller Regel nicht das Recht geben, sich auf Fehlen oder Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (vgl. Paland-Heinrichs a. a. O., Anm. 6 B c, d zu § 242 BGB m. w. N.). Die Anwendung der vorgenannten Grundsätze auf den vorliegenden Fall führt dazu, einen Wegfall der Geschäftsgrundlage zwischen den Parteien zu verneinen. Zum einen ist nichts dafür ersichtlich, daß das den Bekl. eingeräumte lebenslange Mietrecht nach den Vorstellungen der Parteien etwa davon hätte abhängig sein sollen, daß die Kl. sich bis zu ihrem Tod eines gesundheitlichen Wohlergehens, das zumindest keine Pflege und dauernde Betreuung erforderlich macht, erfreuen würde. Zum anderen fällt der derzeitige gesundheitliche Zustand der Kl. letztlich, wie bereits oben ausgeführt, in ihren alleinigen Risikobereich. Eine derartige Veränderung des körperlichen Befindens im Laufe der Jahre ist auch nicht völlig unvorhersehbar und bei Abschluß von auf Lebenszeit geschlossenen Mietverträgen üblicherweise schlechthin nicht ins Kalkül zu ziehen, sondern mit derartigen Ereignissen muß letztlich jeder Mensch in bezug auch auf seine eigene Person rechnen.