Eigenbedarf

Eigenbedarf; Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Vertrag aus dem Jahr 1951

Tritt die Ehefrau des hochbetagten, Jahrzehnte in der Wohnung lebenden Mieters als Erbin in das Mietverhältnis ein und ist noch drei Jahre nach Versterben ihres Ehepartners total auf die Wohnung fixiert und nicht in der Lage, ein Leben in anderer Umgebung zu organisieren, so kommt trotz des gegebenen Eigenbedarfs eine unbefristete Fortsetzung des Mietvertrags in Betracht.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

I. Mit der Berufung verfolgt die Kl. ihre auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage gegen die Bekl. weiter. Sie meint, das AG sei zu Unrecht von einer unzumutbaren Härte für die Bekl. ausgegangen. Damit hatte sie keinen Erfolg.

II. Die auf Eigenbedarf für die erwachsene Tochter und deren Familie gestützte Kündigung der Kl. vom 30.4.2007 war zwar geeignet, das Mietverhältnis zwischen den Parteien zu beenden. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist indessen auf den Widerspruch der Bekl. gemäß §§ 574 a BGB, 308 a ZPO zu Recht und frei von Rechtsfehlern vom AG im angefochtenen Urteil unbefristet fortgesetzt worden.

Zwischen der Rechtsvorgängerin der Kl. und den Eheleuten B. war 1951 ein Wohnungsmietvertrag über die jetzt herausbegehrte Wohnung abgeschlossen worden. Die Wohnung war zu Wohnzwecken vermietet und überlassen worden. Die nachträgliche Vereinbarung der Mietvertragsparteien darüber, dass die Mieter in der Wohnung eine Pension betreiben durften, ändert daran nichts, denn auch dieser Vereinbarung war immanent, dass die Wohnung weiterhin zu Wohnzwecken für die Mieter überlassen blieb. Damit war das Mietverhältnis zwar in ein Mischmietverhältnis umgewandelt worden. Für dieses Mischmietverhältnis gelten die Wohnungsmietvorschriften fort. Für ein sog. Mischmietverhältnis gelten nur entweder die Wohnungsmietregelungen oder diejenigen über die Geschäftsraummiete. Dabei kommt immer nur das eine oder das andere Mietrecht zur Anwendung (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., vor § 535 Rdn. 98). Entscheidend ist dabei, welchen Schwerpunkt die Parteien setzen. Hier ist der Schwerpunkt auf das Wohnungsmietrecht gesetzt. Denn die Parteien des Mietverhältnisses hatten, wie dem Schreiben vom 14.9.1961 der Vermieterin an die Mieter zu entnehmen ist, ihrer Vereinbarung zugrunde gelegt, dass es sich weiterhin um die Wohnung der Bekl. handelte. Das ergab sich aus folgenden Aspekten:

Nach außen durfte eine Auszeichnung als Pension nicht erfolgen. Den Mietern war auch das Risiko auferlegt, in der Wohnung die gewünschte Pension überhaupt betreiben zu können, indem ihnen auferlegt war, sich selbst um die notwendigen Genehmigungen für eine gewerbliche Nutzung zu kümmern. Zu der Wohnungsmiete war lediglich ein Gewerbemietzuschlag zu zahlen, der sich auf 10 % der vereinbarten Wohnungsmiete beschränkte und keine neu kalkulierte Miete für eine gewerblich genutzte Mietsache.

Schließlich spricht auch das eigene Verständnis der Kl. bzw. ihrer Rechtsvorgänger dafür, dass die Parteien das Mietverhältnis stets im Schwerpunkt als Wohnungsmietverhältnis angesehen haben, denn die Kl. hatte dem verstorbenen Ehemann ein lebenslanges Wohnrecht einräumen wollen. Das wäre nicht denkbar, wenn es sich um ein überwiegend gewerbliches Mietverhältnis gehandelt hätte.

Die Kündigung entsprach den gesetzlichen Anforderungen von §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, 568 BGB. Sie war schriftlich verfasst, unterzeichnet und gab den Kündigungsgrund ausreichend nachvollziehbar an.

Ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB hat vorgelegen.

Die Kl. benötigt die Wohnung für Familienangehörige im Sinne dieser Regelung, da diese jedenfalls die Tochter und deren Familie erfasst. Die Kl. hat beweisen können, dass die Tochter und ihr Ehemann, inzwischen gemeinsam mit dem Kleinkind, die Wohnung beziehen wollen. [...] Der Wunsch, der eigenen Tochter und ihrer Familie die Wohnung zu überlassen, ist auch vernünftig und nachvollziehbar. Denn die mit drei Personen beabsichtigte Nutzung der Wohnung ist jedenfalls angesichts dessen, dass die Bekl. die Wohnung inzwischen ganz allein bewohnt, nicht unvernünftig. Im Grundsatz ist der Wunsch des Eigentümers zu respektieren, seine Wohnung für sich - oder wie hier - die Tochter nutzen zu wollen. Überprüft werden darf der Wunsch lediglich auf die Ernsthaftigkeit des Erlangungswunsches hin, den die Kl. hier nach den vorstehenden Ausführungen bewiesen hat. Ferner darf durch das Gericht überprüft werden, ob er rechtsmissbräuchlich ist oder ob der Wohnungswunsch auf andere Weise befriedigt werden kann, weil der Vermieter als Eigentümer eine gleichwertige Wohnung hat (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 11.11.1993 - 1 BvB 696/93 -, Rdn. 11; Gahn, in: Schmitt, Mietrecht, 2. Aufl., §573 Rdn. 25 m.w.Nachw.; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., §573 Rdn. 40, 41 m.w.Nachw.). Hier ist davon auszugehen, dass ein vernünftiger und nachvollziehbarer Eigennutzungswunsch zum Zeitpunkt der Kündigung und mit Ablauf der Kündigungsfrist vorgelegen hat und Anhaltspunkte für eine Rechtsmissbräuchlichkeit oder die Möglichkeit, den Wohnbedarf auf andere Weise gleichermaßen befriedigen zu können, hier nicht gegeben sind.

Die Kündigungsfrist von § 573 c Abs. 1 BGB ist bei der zum 30.4.2008 ausgesprochenen Kündigung auch eingehalten. Denn diese wäre am 30.4.2008 in jedem Fall abgelaufen, selbst wenn sie nicht bis zum 3. Werktag des Mai 2007 bei dem Ehemann der Bekl. als Mieter eingegangen wäre, weil sie bei Zugang bis zum 3. Werktag des Mai 2007 schon am 29.2.2008 abgelaufen wäre (Ende August zuzüglich 6 Monate).

Der Ehemann hatte zunächst wirksam, insbesondere fristgemäß Widerspruch gemäß §§ 574, 574 b Abs. 2 BGB eingelegt.

Angesichts des Lebensalters des Ehemanns zu diesem Zeitpunkt - 96 Jahre - und seinem dann kurz darauf im Juli 2007 erfolgten Versterben war zwar davon auszugehen, dass der Widerspruch auch den Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 a Abs. 1 Satz 2 BGB begründete. Dieser Widerspruch selbst führte jedoch noch nicht zur - befristeten oder unbefristeten - Fortsetzung des Mietverhältnisses. Denn in jedem Fall müssen sich auf den Widerspruch des Mieters hin die Mietvertragsparteien entweder über die Fortsetzung des Mietverhältnisses einigen, oder aber es ist eine gerichtliche Entscheidung darüber herbeizuführen, § 574 a Abs. 2 Satz 1 BGB. Beides lag hier nicht vor. Für eine Einigung reicht das Zugeständnis der Kl. in diesem Rechtsstreit, dass der Widerspruch des 96-jährigen Ehemanns erfolgreich gewesen wäre, nicht aus.

Nachdem die Bekl. als Erbin gemäß §§ 1922 ff., 563 BGB in das noch nicht beendete Mietverhältnis eingetreten ist, konnte sie aber mit ihrem Schreiben vom 14.1.2008 selbst wirksam Widerspruch gemäß § 574, 574 b Abs. 2 BGB gegen die Kündigung einlegen. Dieser Widerspruch war auch noch rechtzeitig, nämlich mehr als zwei Monate vor dem Ablauf der bis zum 30.4.2008 gesetzten Kündigungsfrist erklärt worden.

Auf diesen Widerspruch ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien auch unbefristet fortzusetzen, § 574 a Abs. 2 Satz 1 BGB.

Denn die Kammer ist nach der persönlichen Anhörung der Bekl. und unter Würdigung des vom AG eingeholten Sachverständigengutachtens sowie der vorgelegten jüngsten ärztlichen Stellungnahme vom 15.3.2010 davon überzeugt, dass die persönlichen Umstände der Bekl. für sie zu einer nicht mehr hinzunehmenden, unzumutbaren Härte führen, wenn sie die Wohnung verlassen und eine andere Wohnung beziehen muss, die die Beendigung des Mietverhältnisses auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Kl. nicht mehr rechtfertigen, § 574 Abs. 1 BGB. Die Bekl. ist in außergewöhnlich stark ausgeprägter Weise auf die von ihr seit den 70er Jahren bewohnte Wohnung fixiert. Die Kammer hat sich ein Bild darüber machen können, dass die Bekl. den Fortbestand eines sinnvollen Lebens von dem Erhalt der Wohnung abhängig macht und ihre derzeitige und auf absehbare Zeit voraussehbare psychische und gesundheitliche Verfassung eine Änderung dieser Einstellung nicht erwarten lässt. Die Bekl. verbindet mit der Wohnung ihren verbliebenen Lebensinhalt. Sie ist nach dem Tod ihres Ehemanns vor fast drei Jahren offenbar in ihrer Lebensführung auf die Pflege der Erinnerungen des gemeinsamen Lebens, die Trauer über den Verlust des Ehegatten und den Erhalt der Wohnung reduziert. Sie ist nach dem Eindruck der Kammer nicht nur nicht willens, sondern auch nicht in der Lage, für ihr Leben eine eigene Zukunft in einer anderen Wohnung zu organisieren und dieses auch zu führen. Das wird auch dadurch deutlich, dass sie eine bestehende ernsthafte Krebserkrankung nicht in der gebotenen Weise behandeln lässt und auch die bisherige medikamentöse Behandlung ihrer depressiven Erkrankung, die offenbar seit dem Tode ihres Ehemanns im Jahr 2007 anhält, wie sowohl das vom AG eingeholte Sachverständigengutachten als auch die jetzt von der Bekl. selbst vorgelegte weitere ärztliche Stellungnahme vom 15.3.2010 ausweisen, so zu gestalten, dass sie ausreichenden emotionalen Abstand gewinnt und ihr Leben nicht so verzweifelt an nur diese, immerhin über 35 Jahre gemeinsam mit dem Ehemann bewohnte Wohnung klammert. Die Bekl. hat dazu bei ihrer Anhörung sinngemäß geäußert: „Meine Zeit ist kurz, die will ich drin (in der Wohnung) bleiben. Die anderen fangen an, ich höre auf ..." Die Kammer hatte bei der persönlichen Anhörung - zwar wie die Kl.seite - durchaus den Eindruck, dass die Bekl. im Übrigen zu einer rationalen Betrachtung ohne kognitive Einschränkungen in der Lage ist. Dieses trifft indessen für alle in Bezug auf die Wohnung stehenden Fragen so nicht zu. Es ist zwar eine gewisse Aggressivität der Bekl. in Bezug auf den Wunsch der Kl. zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu verleugnen, diese erschien aber doch eher als Folge der Verzweiflung und des Gefühls der Hilflosigkeit der Bekl. Im Rahmen der gebotenen Abwägung der Gesamtumstände ist hier zu berücksichtigen, dass die Bekl. inzwischen 73 Jahre alt ist und ihr bisheriges Verhalten angesichts des - möglicherweise auch mit dem Altem zusammenhängenden fortschreitenden - Verlustes der Kompromissfähigkeit und der Fähigkeit zum Einschlagen neuer Wege eine Änderung nicht mehr erwarten lässt, andererseits die Tochter der Kl. jung und angesichts ihrer beruflichen Tätigkeit trotz des noch relativ kleinen Kindes offenbar leistungsfähig und flexibel ist. Vor dem Hintergrund ihres relativ hohen Lebensalters ist der Bekl. nicht einfach vorzuhalten, dass sie durch geeignete medizinische, insbesondere psychotherapeutische Maßnahmen bzw. besser

andererseits die Tochter der Kl. jung und angesichts ihrer beruflichen Tätigkeit trotz des noch relativ kleinen Kindes offenbar leistungsfähig und flexibel ist. Vor dem Hintergrund ihres relativ hohen Lebensalters ist der Bekl. nicht einfach vorzuhalten, dass sie durch geeignete medizinische, insbesondere psychotherapeutische Maßnahmen bzw. besser abgestimmte Medikation einen Zustand herstellen können, der es ihr erlaubt, auch in einer neuen Wohnung zu leben. Die Bekl. nimmt bereits Medikamente, ohne dass diese eine Änderung in Bezug auf das Klammern an der Wohnung bewirken konnten. Auch wenn das Verhalten der Bekl., die sich auf eine, jedenfalls für den Fall des Verlusts der Wohnung drohende Suizidalität stützt, eine gewisse erpresserische Komponente in sich birgt, ist die Kammer demnach davon überzeugt, dass das Leben für die Bekl. mit dem Verlust der Wohnung für diese unwiederbringlich ihren letzten Sinn und Inhalt verliert. Nach Auffassung der Kammer ist es ihr auch nicht mehr zuzumuten, dauerhaft in einer Weise mit Psychopharmaka behandelt zu werden, die ihre Wahrnehmung und ihr Erleben sowie Fühlen und Denken einschränkt, um den Verlust der Wohnung zu verschmerzen. Bei der hier gegebenen Situation kann nicht von einer voraussichtlich zeitlich beschränkten, behandelbaren psychischen Erkrankung ausgegangen werden.

Da es auch keine günstige Prognose dafür gibt, dass die Bekl. ihren derzeitigen Zustand in zumutbarer Weise und absehbarer Zeit überwinden könnte, ist das Mietverhältnis unbefristet fortzusetzen.

Dabei berücksichtigt die Kammer auch, dass es der Kl. vor ihrem persönlichen Hintergrund vergleichbar leichter fallen dürfte, eine Alternativlösung für die Tochter zu finden, als der Bekl., bei Verlust der Wohnung einen sinnerfüllten Lebensabend führen zu können.