Eigenbedarf

Für die Annahme eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 564 b Abs. 1 BGB) genügt es nicht, wenn der Erwerber eines Hauses und nunmehrige Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses über eine in dem Haus belegene Wohnung nur damit begründet, daß er das Haus erworben hat, um in seinem Eigentum wohnen zu können und nicht mehr Mieter sein zu müssen.

§ 564b BGB entspricht im wesentlichen dem Artikel 1 § 1 des Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (BGBI. I S. 1839/GVBI. für Berlin S. 2100). Beide Bestimmungen bilden das Kernstück des sozialen Mietrechts (Münch. Ktar.-Voelskow, BGB, 1980, § 564b Rn. 5; Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., 1980, § 564b Rn. 3). § 564b BGB bezweckt - wie schon sein Vorgänger - neben einer Verstetigung des Schutzes des Wohnraummieters einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters: Der Mieter soll vor ungerechtfertigter Kündigung und unangemessener Mieterhöhung geschützt werden, ohne daß dadurch die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes und das verfassungsmäßige Recht des Vermieters gefährdet werden, sein Eigentum in einem am Gemeinwohl ausgerichteten Rahmen zu nutzen und darüber zu verfügen (vgl. Bericht der Bundesregierung vom 2 März 1979, Bundestags-Drucksache 3/2610 S. 5) Diesen Ausgleich will das Gesetz in der Weise erreichen, daß es die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum - vorbehaltlich der Regelung in § 564b Abs. 4 BGB - nur dann gestattet, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 564b Abs. 1 BGB). Dabei muß der Vermieter, wenn er kündigen will, die Gründe, die das berechtigte Interesse ergeben sollen, in dem Kündigungsschreiben ausdrücklich angeben (§ 564b Abs. 3 BGB) In § 564b Abs. 2 Nrn. 1 bis 3 BGB sind beispielhaft Tatbestände bezeichnet, deren Vorliegen ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Es ist herrschende Meinung, daß andere Sachverhalte, die nicht unter die Tatbestände des § 564b Abs. 2 Nrn. 1 bis 3 BGB eingeordnet werden können, nur dann geeignet sind, ein berechtigtes Interesse zu begründen. wenn sie nach Bedeutung und Schwere mit den Tatbeständen des § 564b Abs. 2 Nrn. 1 bis 3 BGB vergleichbar sind; diese Tatbestände geben den Maßstab ab, an denen andere Sachverhalte zu messen sind (vgl. Sonnenschein, Mietrecht, 1979, BGB, § 564b Rn. 25: Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., § 564b Rn. 27: Münch. Ktar.-Voelskow, a.a.O., § 564b Rn. 45; BGB-RGRK-Gelhaar. 12. Aufl., 1978, § 564b Rn. 7, 16; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze. 3. Aufl., 1979, BGB § 564b Rn. B 468, 509; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 1979, BGB § 564b Rn. IV 68; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz-Miethöhegesetz, 2. Aufl., 1980, BGB § 564b Rn. 52, 102; LG Mannheim NJW 1976 S. 1407: LG Bonn WuM 1978 S. 51. 52). Hat jemand ein Haus erworben, um unter Verdrängung eines bisherigen Wohnungsmieters in seinem Eigentum wohnen zu können oder um die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen darin wohnen zu lassen, so rechtfertigt dieser Wunsch des Eigentümers/Vermieters die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn die Wohnung des bisherigen Mieters für den Vermieter oder die anderen Genannten benötigt wird (vgl. § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Rechtsprechung hat inzwischen geklärt, welche Voraussetzungen grundsätzlich gegeben sein müssen, damit hiernach ein berechtigter Eigenbedarf anerkannt werden kann, die Wohnung also im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt wird. Dazu genügt jedenfalls nicht der bloße Wunsch, das eigene Haus zum Wohnen zur Verfügung zu haben (Soergel-Kummer, a.a.O., § 564b Rn. 35: Münch. Ktar.-Voelskow, a.a.O., § 564b Rn. 56; Sternel, a.a.O., § 564b Rn. IV 76). Der Vermieter muß sich vielmehr

bedarf anerkannt werden kann, die Wohnung also im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt wird. Dazu genügt jedenfalls nicht der bloße Wunsch, das eigene Haus zum Wohnen zur Verfügung zu haben (Soergel-Kummer, a.a.O., § 564b Rn. 35: Münch. Ktar.-Voelskow, a.a.O., § 564b Rn. 56; Sternel, a.a.O., § 564b Rn. IV 76). Der Vermieter muß sich vielmehr in einer "wohnbedarfstypischen" Lage befinden; es muß also ein innerer Zusammenhang zwischen der bisherigen Wohnung des Vermieters und der Mieterwohnung bestehen, auf den sich der Wunsch nach Wohnungswechsel stützt (Münch. Ktar.-Voelskow, a.a.O., § 564b Rn. 36). Scheidet Eigenbedarf als Kündigungsgrund aus, dann kann das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nur bejaht werden, wenn zu dem Wunsch, im eigenen Haus zu wohnen, ein konkretes billigenswertes Interesse hinzu kommt (vgl. auch OLG Karlsruhe WuM 1976 S. 99, 100). Der Wunsch, nicht mehr länger Mieter zu sein, ist für sich allein den im Gesetz angeführten Gründen des § 564b Abs. 2 BGB nicht gleichwertig. Die Gründe, die der Vermieter für die Kündigung des Mietverhältnisses anführt, müssen erkennen lassen, daß sie von einigem Gewicht sind und gebilligt werden können. Es ist daher dem Bericht der Bundesregierung vom 2. März 1979 zu folgen, wenn dort gesagt wird (a.a.O. S. 5): "Für den Mieter und seine Familie erfüllt die Mietwohnung eine besondere soziale Funktion. Sie ist Mittelpunkt der Lebensinteressen und Schwerpunkt ihrer Einbettung in die Umwelt. Mit dem Verlust der Wohnung können Kontakte zu Nachbarn und geselligen, kulturellen oder sportlichen Vereinigungen gefährdet, der Besuch von Schulen und der Anschluß an kirchliche, politische und andere soziale Zusammenschlüsse beeinträchtigt werden. Hinzu kommen die finanziellen Belastungen eines jeden Wohnungswechsels. Der Mieter muß daher vor Kündigung geschützt werden, die nicht durch überwiegende Interessen des Vermieters gerechtfertigt sind. Dieser Schutz ist unabhängig von der wirtschaftlich-sozialen Stellung des Mieters und den sich wandelnden Gegebenheiten am Wohnungsmarkt zu gewährleisten. Nach alledem ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu verneinen, wenn die Kündigung nur mit dem Wunsch begründet wird, im eigenen Haus zu wohnen, um nicht mehr länger Mieter zu sein Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter - wie sich im vorliegenden Falle herausgestellt hat - bereits in einem eigenen Hause wohnt und er lediglich den Wunsch hat, seine Wohnung in ein anderes ihm gehörendes Haus zu verlegen.