Eigenbedarf

Eigenbedarf; Kündigung; Mißbrauch; Treu und Glauben

Sieht der Vermieter bei Mietvertragsschluß lediglich fahrlässig nicht voraus, daß zukünftig Eigenbedarf vorliegen könnte, schließt dies das spätere Geltendmachen von Eigenbedarf nicht aus.

Die Kl - eine Erbengemeinschaft - sind Eigentümer des Hauses. Sie vermieteten ab 1.10.1988 den Bekl. eine im Obergeschoß gelegene Wohnung, die eine Wohnfläche von 100 qm hat. Bei Abschluß des Mietvertrages war die Kl. zu 1) Eigentümerin eines Hauses, das sie selbst bewohnte, jedoch nach dem Tode ihres Ehemannes zu verkaufen beabsichtigte. Für den Fall der Veräußerung wollte die Kl. zu 1) über den Garagen des Hauses, in dem die Bekl. wohnen, eine Etage aufstocken, um eine Wohnung für sich zu schaffen. Mit Kaufvertrag v. 19.5.1989 veräußerte die Kl. zu 1) das von ihr bewohnte und seit mehreren Jahren auf dem Immobilienmarkt angebotene Haus und verpflichtete sich gegenüber dem Käufer zur Räumung bis zum 31.7.1989. Da der Kaufpreis nach Maßgabe des Kaufvertrages nicht sofort in vollem Umfange zahlbar war und die erste Kaufpreisrate von der Kl. zu 1) dazu verwandt wurde, valutierende Grundschulden auf dem verkauften Grundstück abzulösen, sah sich die Kl. zu 1) aufgrund finanzieller Erwägungen nicht in der Lage, die ursprüngliche Planung zur Schaffung eigenen Wohnraumes durchzuführen. Die Kl. kündigten daraufhin das Mietverhältnis mit den Bekl. durch schriftliche Kündigung v. 29.5.1989 zum 1.9.1989 mit der Begründung, daß ein Eigenbedarf der Kl. zu 1) gegeben sei.

Die Bekl. haben die Auffassung vertreten, daß die Eigenbedarfskündigung unwirksam sei, weil der Grund für den Eigenbedarf bereits bei Abschluß des Mietvertrages bestanden habe.

Das AG hat die Klage abgewiesen.

2.b) Der Eigenbedarf der Kl. zu 1) ergibt sich daraus, daß ihr Wunsch, die an die Bekl. vermietete Wohnung zu bewohnen, auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht (vgl. dazu BVerfG NJW 1989, 970, 971; BGH NJW 1988, 904, 905) und nicht mißbräuchlich ist.

aa) Die zu respektierenden Gründe für den Eigenbedarf bestehen darin, daß die Kl. zu 1) das bisher von ihr bewohnte Haus nach Abschluß des Mietvertrages veräußerte, weil dieses Haus nach dem Tode ihres Ehemannes für die Bekl. zu 1) bei einer Wohnfläche von über 200 qm zu groß und kostenaufwendig geworden ist. Daß damit der Bedarfsgrund willentlich von der Kl. zu 1) herbeigeführt worden ist, steht dem Kündigungsrecht nicht entgegen, weil andernfalls die Befugnis des Eigentümers mißachtet würde, sein Leben unter Gebrauch seines Eigentums so einzurichten, wie er dies für richtig hält (vgl. BVerfG a.a.O.).Die gegenwärtig von der Kl. zu 1) gemeinsam mit ihrem Sohn bewohnte 40-qm-Wohnung ist nicht geeignet, ihrem berechtigten Interesse zu genügen. Aus der Tatsache, daß die Kl. zu 1) ursprünglich ein von der Wohnfläche sehr großzügiges Haus bewohnte, ergibt sich, daß sie sich nach ihren persönlichen Verhältnissen und ihren Lebensgewohnheiten nicht darauf verweisen lassen muß, sich mit den gegenwärtig bewohnten Räumlichkeiten zufrieden zu geben. Dem Erlangungsmotiv der Kl., welches darin besteht, eine nach ihren persönlichen Verhältnissen angemessene Ersatzwohnung zu erhalten, wird mit der derzeitig von den Bekl. bewohnten Wohnung angemessen Genüge getan.

bb) Die Geltendmachung des Eigenbedarfs ist auch nicht rechtsmißbräuchlich und verstößt nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. In diesem Zusammenhang ist es zwar zutreffend, daß eine Eigenbedarfskündigung aus Gründen, die bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorlagen, nicht zulässig ist (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. 1989, § 564 b Rn. 42 c; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, B 634 jew. m.w.N.). Eine solche Betrachtungsweise ist nach § 242 BGB gerechtfertigt, weil sich ein Vermieter zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung selbst in Gebrauch zu nehmen (vgl. BVerfG NJW 1989, 970, 972). Diesen Grundsätzen zufolge kann hier jedoch kein Verstoß gegen § 242 BGB festgestellt werden. Dabei ist zunächst festzuhalten, daß objektiv der Eigenbedarf bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht vorlag, denn die bloße Absicht des Hausverkaufs schafft noch keinen Eigenbedarf. Dieser ist erst nach Abschluß des Mietvertrages entstanden, und zwar dadurch, daß die Kl. zu 1) ihr Haus verkauft und für den Erwerber geräumt hat, und sich die unvorhergesehene Besonderheit ergab, daß sich - wie die Kl. zu 1) bei ihrer persönlichen Anhörung glaubhaft bekundet hat - durch die nicht vorhergesehene Gestaltung der finanziellen Abwicklung des Verkaufes der konkret ins Auge gefaßte Plan der Wohnungsneuerrichtung zerschlug. ...

Damit bleibt allenfalls die Frage, ob sich ein treuwidriges Verhalten daraus ergibt, daß die Kl. zu 1) den Eigenbedarf zwar nicht vorhergesehen hat, daß sie ihn jedoch möglicherweise vorhersehen konnte, wenn man bedenkt, daß die geplante Neuerrichtung einer Wohnung immer mit Unwägbarkeiten verbunden sein kann. Ob der Kl. insoweit der Vorwurf eines fahrlässigen Verhaltens gemacht werden kann, bedarf hier letztlich ebenfalls keiner Entscheidung, weil nach Auffassung der Kammer das bloß fahrlässige Nichtvorhersehen der Eigenbedarfssituation nicht ausreicht, die Befugnis zur Eigenbedarfskündigung unter dem Gesichtspunkt eines Verstoßes gegen Treu und Glauben auszuschließen. Denn der Grund für die sich aus § 242 BGB ergebende mögliche Sanktion ist in Fällen der vorliegenden Konstellation darin zu sehen, daß der Vermieter gegen eine bereits bei Abschluß des Vertrages bestehende Offenbarungsverpflichtung verstößt. Die Treuwidrigkeit des Vermieters besteht in diesen Fällen darin, daß er den Mieter bei Abschluß des Mietvertrages nicht darüber aufklärt, daß möglicherweise alsbald mit einer Eigenbedarfskündigung zu rechnen ist. In diesem Zusammenhang ist der Vorwurf eines treuwidrigen und widersprüchlichen Verhaltens mit der Folge eines Ausschlusses des Kündigungsrechtes nach Auffassung der Kammer jedoch nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Situation bei Abschluß des Mietvertrages kennt und nicht schon dann, wenn er sie kennen müßte. Erst das gesteigerte Maß der Treuwidrigkeit im Falle positiver Kenntnis rechtfertigt die Sanktion des Ausschlusses des Kündigungsrechtes gemäß § 242 BGB. Eventuellen Mißbräuchen auf Vermieterseite ist dadurch zu begegnen, daß die Berufung auf eine angebliche Unkenntnis besonders kritisch zu würdigen ist. Letztlich bedarf es hier auch keiner Entscheidung, wie es sich verhält, wenn sich dem Vermieter ein alsbaldiger Eigenbedarf geradezu aufdrängen muß und er grob fahrlässig gewissermaßen die Augen davor verschließt. Denn die Kammer ist insoweit zu der Überzeugung gelangt, daß ein solcher Vorwurf der Kl. zu 1) angesichts der von ihr geschilderten gesamten Umstände nicht gemacht werden kann.

Ein Verstoß gegen den Vertrauensgrundsatz liegt nicht vor. Die Bekl. konnten bei den hier vorliegenden Gegebenheiten nicht darauf vertrauen, daß sie mit einem Eigenbedarf nicht konfrontiert werden würden, zumal dessen Geltendmachung im schriftlichen Mietvertrag nicht ausgeschlossen wurde, so daß grundsätzlich jederzeit mit einer Eigenbedarfskündigung gerechnet werden mußte (vgl. dazu auch LG Düsseldorf MW 1989, 414).