Eigenbedarf

Eigenbedarf; Pflegeperson; Ersatzwohnung; Anbietpflicht; Räumungsverlangen; mißbräuchlich

Der Vermieter ist berechtigt, eine geeignete Wohnung im Haus wegen Eigenbedarfs zu kündigen, um dort eine Pflegeperson unterzubringen.

Das Räumungsverlangen ist mißbräuchlich, wenn der Vermieter es unterläßt, dem Mieter eine anderweitig freigewordene Wohnung seines Bestandes zum Tausch anzubieten.

Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gemäß § 556 Abs. 1 BGB, denn ihr Räumungs- und Herausgabebegehren erweist sich im Ergebnis als rechtsmißbräuchlich.

1. Der von der Kl. geltend gemachte Anspruch scheitert allerdings nicht daran, daß die Kündigung auf dem Hintergrund ihres Vorbringens bereits als unwirksam anzusehen oder sie etwa aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben darauf zu verweisen wäre, die von ihr gewünschte Pflegeperson in einer der anderweitig frei gewordenen Wohnungen unterzubringen.

a) Mit der allgemeinen Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum ist zunächst davon auszugehen, daß der Wunsch des Vermieters, die Wohnung eines Mieters für eine seiner Pflege und Hilfe dienende Person zu beanspruchen, ein berechtigtes Interesse an der Kündigung zu begründen vermag, wobei es offenbleiben kann, ob man dieses Interesse den Fällen des Eigenbedarfs i. S. des § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 Satz 1 BGB zuordnet oder hierin ein den Beispielsfällen des Absatzes 2 gleichwertiges allgemeines berechtigtes Interesse i. S. des § 564 b Abs. 1 BGB sieht (vgl. hierzu die Nachweise im RE des OLG Hamm v. 24.7.1986, RES § 564 b Nr. 37 = WM 1986, 269). Ein derartiges Interesse hat die Kl. hier mit entsprechenden Beweisangeboten dargelegt.

Entgegen der Ansicht des AG setzt ein berechtigtes Interesse im vorliegenden Fall nicht voraus, daß im Zeitpunkt der Kündigung bereits eine Pflegeperson hätte vorhanden sein müssen, die willens und bereit gewesen wäre, die Pflege der Kl. zu übernehmen und zudem die Wohnung des Bekl. zu beziehen. Diese Anforderung läßt sich zwar den Gründen des vom AG herangezogenen RE des BayObLG (2.3.1982, RES § 564 b BGB Nr. 15 [= WM 1982, 125]) entnehmen, ist jedoch entsprechend der im VB des LG München niedergelegten Rechtsfrage in den Entscheidungssatz nicht übernommen worden. Dieser lautet vielmehr:

"Der betagte Vermieter, der Wohnraum für eine in seinen Hausstand aufzunehmende Hilfsperson beansprucht, hat regelmäßig bereits dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden kann, daß er die Dienste in naher Zukunft für seine Lebensführung (Pflege und Wartung) benötigt."

Die Aufstellung eines derartigen Erfordernisses würde den Grundsätzen widersprechen, wie sie im RE des BGH v. 20.1.1988 (WM 1988, 47) niedergelegt und durch die Entscheidungen des BVerfG v. 14.2.1989 (WM 1989, 114) und 14.9.1989 (WM 1989, 481) bestätigt wurden. Danach ist zu fordern, daß der Nutzungswunsch des Eigentümers vernünftig und nachvollziehbar begründet ist. Diesen Anforderungen ist nach Auffassung der Kammer auch dann genügt, wenn für den pflege- und hilfsbedürftigen Vermieter die in der beanspruchten Wohnung unterzubringende Person, deren Dienste er in Anspruch nehmen will, zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht feststeht. Die gegenteilige Auffassung des LG Kiel (WM 1990, 22) ist unbegründet und findet im Normzweck des § 564 b BGB keine Stütze. Zutreffend weist das OLG Hamm in dem zitierten RE darauf hin, daß die Forderung nach der Bestimmtheit der Pflegeperson im Zeitpunkt der Kündigung letztlich auf der Erwägung beruhe, daß allein durch die Aufstellung eines derart strengen Erfordernisses der Mißbrauch des Kündigungsrechts des Vermieters und damit eine unzulässige Beeinträchtigung der Rechte des Mieters verhindert werden könnte, wobei unterstellt werde, daß die Ernsthaftigkeit der Geltendmachung des Bedarfsgrundes erst durch die Benennung der Pflegeperson hinreichend dargelegt sei. In seinem Entscheidungssatz stellt das OLG Hamm heraus, daß die Benennung einer bestimmten Person zumindest bei Geltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr die Anerkennung eines berechtigten Interesses nicht hindere.

Dem AG kann auch nicht darin gefolgt werden, daß der Vermieter, so eine bestimmte Person bei Ausspruch der Kündigung noch nicht feststeht, verpflichtet wäre, sich vom Zeitpunkt der Kündigung an nachdrücklich um die Gewinnung einer Pflegeperson zu bemühen und sich der Erfolg einer solchen Bemühung sich in zeitlicher Hinsicht absehen ließe. Die Kammer verkennt nicht, daß in derartigen Bemühungen eines Vermieters ein Indiz für die Ernsthaftigkeit seines Erlangungsinteresses gesehen werden mag, versteht jedoch die entsprechenden Ausführungen des OLG Hamm nicht so, daß dies das einzige oder ausschlaggebende Indiz für die Annahme einer Ernsthaftigkeit darstellt, sein Fehlen also auch nicht den gegenteiligen Schluß aufzwingt. Mehr noch erscheint der Kammer die Postulierung einer dahingehenden Pflicht des Vermieters in Fällen der vorliegenden Art als reiner Formalismus. Widerspricht der Mieter nämlich der Kündigung, und bedarf die Frage der Rechtmäßigkeit damit gerichtlicher Klärung, so ist der Räumungszeitpunkt für den Vermieter schlechterdings nicht absehbar. Die etwa vom LG Kiel (a. a. O.) geforderten ernsthaften Bemühungen um eine Pflegekraft könnten sich so allenfalls in einer Sondierung erschöpfen. Denn es ist auf der einen Seite unwahrscheinlich, daß sich eine Pflegeperson, die bereit wäre, den Vermieter zu pflegen und die in Rede stehende Wohnung zu beziehen, auch ohne Angabe eines bestimmten Zeitpunktes gegenüber dem Vermieter durch Abschluß eines Dienst- und Mietvertrages verpflichten würde. Und es ist dem Vermieter auf der anderen Seite nicht zumutbar, Verträge zu bestimmten Zeiten abzuschließen, wenn er sich damit der Gefahr des Vertragsbruchs und daraus resultierender Ansprüche der Pflegeperson aussetzt. Der Umstand einer deshalb allein zumutbaren Sondierung besagt für die Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses jedoch gerade nichts, denn mit ihr allein ginge der Vermieter eben gerade noch nicht eine vor einem möglichen Mißbrauch des Kündigungsrechtes schätzende Bindung ein.

b) Das Räumungs- und Herausgabeverlangen der Kl. erweist sich auf dem Hintergrund ihres Vortrages auch nicht deshalb als rechtsmißbräuchlich, weil sie die anderweitig frei gewordene Wohnung im zweiten und dritten Stock nicht für die Unterbringung der Pflegeperson nutzen wollte. Mit den Erwägungen des BVerfG in seiner Entscheidung v. 14.2.1989 (a.a.O., S. 117) ist auch insoweit der vom Vermieter angeführte Nutzungswunsch grundsätzlich zu achten. Bei Vorhandensein von Alternativobjekten ist deshalb ebenso zu fragen, ob für den Wunsch nach der im Streit stehenden Wohnung vernünftige und nachvollziehbare Gründe angeführt werden oder das Beharren auf dieser Wohnung sich als willkürlich oder mißbräuchlich erweist. Letzteres kann ohne Verfassungsverstoß nur dann angenommen werden, wenn der vom Eigentümer bestimmte Wohnbedarf in den Alternativobjekten ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Dies ist hier nicht der Fall, die von der Kl. angeführten Grunde dafür, daß nur die Wohnung des Bekl. ihrem Bedarf entspricht, sind vernünftig und nachvollziehbar. Die von ihr vorgetragenen Leiden machen sie zwar noch nicht hilflos oder bewegungsunfähig. Sie bergen jedoch, je nach der Schwere der attestierten Insuffizienzen, die mehr oder weniger latente Gefahr eines Schlaganfalls und Herzinfarkts. Sie gewinnt subjektiv ein größeres Maß an Sicherheit, wenn sie sich aus jedem der von ihr im wesentlichen genutzten Räume ihrer Wohnung heraus der über diesen Räumen in der Wohnung des zweiten Stocks unterzubringenden Pflegeperson durch Rufen oder Klopfzeichen bemerkbar machen und damit im Notfall schnell Hilfe erlangen kann. Die anderweitig frei gewordene Wohnung im zweiten Stock gewährleistet diese Sicherheit ebensowenig wie die im dritten Stock: Bei der ersten liegt nur ein Raum über einem der Räume der Wohnung der Kl., die zweite ist durch ein ganzes Stockwerk von der Wohnung der Kl. getrennt (vgl. zu einem ähnlichen Fall LG Frankenthal/Pfalz WM 1990, 79). Die Annahme, die Sicherheit der Kl. könne durch Sprech- oder Klingelanlagen gewährleistet werden, ist bereits objektiv bedenklich. Denn sollten sich die den vorgetragenen Leiden immanenten Gefahren realisieren, so besteht damit zugleich das Risiko, daß sie diese Anlagen nicht erreicht. Die Kl. hat auch beachtlich und nachvollziehbar dargetan, daß die anderweitig frei gewordene Wohnung im zweiten Stock wegen der geringeren Größe und der von ihr behaupteten erhöhten Lärmbelastung für die Unterbringung einer infolge der Dienste häufiger in der Wohnung aufhältliche und wegen möglicher Nachtdienste auch tags ruhebedürftigere Pflegeperson zu deren Unterbringung nicht so geeignet ist wie die des Bekl.

2. Das Räumungs- und Herausgabeverlangen erweist sich aber im Ergebnis deshalb als rechtsmißbräuchlich, weil die Kl. es unterlassen hat, die anderweitig frei gewordenen Wohnungen im zweiten und dritten Stock dem Bekl. zum Tausch anzubieten. In seiner Entscheidung v. 14.2.1989 hat das BVerfG es offengelassen, ob der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter verpflichtet ist, dem gekündigten Mieter die Drittwohnung anzubieten (ablehnend, allerdings ohne Begründung: LG Fraukenthal/Pfalz a.a.O.). Die Kammer bejaht diese Frage im Grundsatz. Es entsprach zumindest bis zu den bereits erwähnten grundsätzlichen Entscheidungen des BGH und des BVerfG herrschender Auffassung, daß der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen könne, sofern eine andere freigewordene oder frei werdende Wohnung seines Bestandes seinen Nutzungsinteressen angemessen war (vgl. Sternel, Mietrecht, IV 136 m.w.N.), wobei hinsichtlich der Frage, ob dies der Fall ist, von den Fachgerichten höchst unterschiedliche Maßstäbe angelegt wurden und offenkundig noch werden (vgl. einerseits die Entscheidung des LG Trier WM 1989, 390 und andererseits LG Darmstadt WM 1989, 571). Einigkeit bestand im wesentlichen darüber, daß diese Schranke aus dem Gebot vertragstreuen Verhaltens abzuleiten war. An dieser grundsätzlichen Verpflichtung zu (beiderseitigem) vertragstreuen Verhalten hat sich auch durch die benannten Entscheidungen nichts verändert. Der Mieter ist in den Fällen einer Eigenbedarfskündigung oder einer Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung weiterhin vertragstreu. Die gleichwohl bestehende und in § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 und 3 BGB normierte Kündigungsbefugnis ist vielmehr Ausdruck des Gedankens, daß eine nach Vertragsabschluß eintretende Veränderung in der persönlichen Situation des Vermieters oder der wirtschaftlichen Situation den Vermieter zur Lösung von dem Vertrag berechtigen sollen. Diese in der Sphäre des Vermieters liegende und aus dem grundrechtlich verbürgten Schutz des Eigentums fließende Freiheit steht nicht seiner Verpflichtung entgegen, den schutzwürdigen Belangen des Mieters mit einer weitgehenden Treue Rechnung zu tragen und die für diesen aus dem Verlust der Wohnung resultierenden negativen Folgen - soweit ihm möglich - zu mindern. Dem entspricht es, ihn im Falle der Kündigung wegen Eigenbedarfs respektive aus dem berechtigten Interesse zur Unterbringung einer Pflegeperson zu verpflichten, dem gekündigten Mieter zum Kündigungszeitpunkt freie oder bis zur Räumung frei werdende Wohnungen seines Bestandes zu angemessenen Bedingungen anzubieten, soweit diese nach Größe und Beschaffenheit dem mutmaßlichen Bedarf des Mieters genügen (Verpflichtung des Vermieters, ein angemessenes Tauschangebot des Mieters anzunehmen: LG Stuttgart WM 1988, 276). Dem Mieter eine andere Wohnung zum Ersatz für die gekündigte anzubieten, ist auch nicht lebensfremd und in Bereichen des Marktes seit langem zu beobachten. Stützt sich die Kündigung allein auf derartige Gründe, so spricht einiges dafür, den bekannten Mieter einem anderen, unbekannten Interessenten vorzuziehen. Es liegt für den Vermieter zudem nahe, einer möglichen Weigerung des Mieters und der ungewissen Dauer eines Räumungsrechtsstreits durch das Angebot von Ersatzwohnraum zu begegnen. ...