Eigenbedarf

Eigenbedarf; Wartefrist; Kündigung; Bruchteilseigentum; Miteigentümer; ausschließliche Nutzung; Abgeschlossenheitsbescheinigung; Umwandlung in Wohnungseigentum; Umgehungsgeschäft

Die in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB bestimmte Wartefrist ist bei Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unter Berufung auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des Satzes 1 der Vorschrift (Eigenbedarf) des für die Wohnung ausschließlich nutzungsberechtigten Miteigentümers jedenfalls dann einzuhalten, wenn

- dem Miteigentümer bei Erwerb des Bruchteilseigentums an dem Hausgrundstück eine bestimmte Wohnung zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen worden ist und

- diese Nutzungsregelung ebenso wie der dauernde Ausschluß des Aufhebungsverlangens im Grundbuch eingetragen sind,

- aufgrund des Kaufvertrages nach § 3 WEG Wohnungseigentum gebildet werden soll und

- bei Abschluß des Kaufvertrages die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits vorgelegen hat.

Die zulässige Berufung hat Erfolg. Die auf Eigenbedarf der Kl. gestützte Kündigung der Bruchteilsgemeinschaft v. 6.4.1993 hat nicht zur Beendigung des 1971 begonnenen Mietverhältnisses über die Wohnung der Bekl. im Hause, Erdgeschoß links, in Mülheim/Ruhr geführt.

Zwar kann davon ausgegangen werden, daß die Kl. Eigenbedarf an der streitigen Wohnung ausreichend dargelegt haben, und daß auch die Kündigung den formellen Voraussetzungen genügt. Es ist auch den Kl. zuzugeben, daß die die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs einschränkende Regelung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 nicht unmittelbar anzuwenden ist. Es ist nämlich zwar nach der Überlassung der Wohnung an die Bekl. als Mieterin Wohnungseigentum begründet worden (die Eintragung erfolgte insoweit am 14.12.1993), nach der Bildung von Wohnungseigentum ist aber keine Veräußerung mehr erfolgt. Die formellen Voraussetzungen für die unmittelbare Anwendung der Sperrfrist sind daher nicht gegeben.

Es ist aber von einem Umgehungsgeschäft im Sinne des RE des OLG Karlsruhe v. 10.7.1992 (NJW 1993, 405) auszugehen. Der vorliegende Fall gleicht bis auf unwesentliche Einzelheiten dem dort entschiedenen. Nachdem der Veräußerer unter dem 30.9.1992 die Abgeschlossenheitsbescheinigung zur Bildung von Wohnungseigentum erhalten hatte, kauften die Kl. durch notarielles Angebot v. 23.10.1992, das vom Verkäufer durch notarielle Urkunde v. 29.10.1992 angenommen wurde, einen 1.961-/10.000stel Bruchteil des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Im Kaufvertrag wurde das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer ausgeschlossen, ausgenommen die Aufhebung aus wichtigem Grund. Die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks wurde dahin geregelt, daß den Kl. als Käufern allein und ausschließlich die Nutzung der hier streitigen Wohnung zugeordnet wurde. Entsprechend sollten für die bereits vorhandenen bzw. zu erwartenden weiteren Bruchteilseigentümer Nutzungsregelungen getroffen werden. Der Ausschluß des Rechts, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen und die Verwaltungs- und Benutzungsregelung sollten jeweils ins Grundbuch eingetragen werden. Eine auf dem Gesamtgrundstück ruhende Darlehensbelastung in Form einer Grundschuld wurde von den Kl. als Käufern in Höhe eines Teilbetrags, der dem übernommenen Bruchteil entsprach, übernommen. Entsprechend sollte der Verkäufer nach der kaufvertraglichen Regelung aus der persönlichen Schuldhaft teilweise entlassen werden. Hinsichtlich der dinglichen Schuldhaft sollte es bei der gesamtschuldnerischen Haftung - also des Gesamtgrundstücks - verbleiben. Unter VII des Kaufvertrags ist geregelt, daß die Kl. als Käufer zur Rückübertragung des Kaufgegenstandes verpflichtet sind, wenn sie einem Mehrheitsbeschluß der Eigentümergemeinschaft am Grundstück auf Teilung des Eigentums in Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG unter Zuweisung der ihnen zur alleinigen Nutzung zugewiesenen Wohn- und Kellerräumlichkeiten nicht nachkommen, und zwar trotz Aufforderung des Verkäufers unter Fristsetzung von zwei Wochen. Zur Sicherung u. a. dieses Rückübertragungsanspruchs sollte eine Vormerkung zugunsten des Verkäufers ins Grundbuch eingetragen werden.

Nachdem die Kl. unter dem 22.3.1993 als Bruchteilseigentümer eingetragen worden waren, kündigte die Gemeinschaft der Bruchteilseigentümer unter dem 6.4.1993 die hier streitige Wohnung zugunsten der Kl. Am 30.7.1993 wurde die von den Bruchteilseigentümern beschlossene Teilungserklärung nach § 3 WEG beurkundet, zugleich regelten die Bruchteilseigentümer die Aufteilung der auf dem gesamten Objekt eingetragenen Grundschulden dahin, daß jeweils für einen Teilbetrag ein jeweils entsprechend der vorherigen Nutzungsregelung gebildetes Wohnungseigentum alleine haftete, wobei unter III der Urkunde festgestellt wird, daß die Grundschuldgläubigerin die erforderliche Pfandfreigabe und Verteilungserklärung hinsichtlich der Grundschulden zur Verfügung stellen werde.

Die hier tatsächlich praktizierte Regelung entspricht bis auf einen Punkt den Regelungen, die in dem vom OLG entschiedenen Fall getroffen worden waren. Es war nämlich nicht die Verpflichtung der Erwerber und Bruchteilseigentümer vereinbart, innerhalb von drei Jahren Wohnungseigentum zu bilden, es war aber eine gleichwertige Regelung getroffen. Der Veräußerer hatte sich nämlich als Druckmittel zur Durchsetzung der Bildung von Wohnungseigentum einen Rückübertragungsanspruch durch Vormerkung sichern lassen. Daß ein Mehrheitsbeschluß zur Bildung von Wohnungseigentum binnen kurzem gefaßt werden würde, ergab sich schon daraus, daß zuvor hinsichtlich der Grundschulden die dingliche Haftung aller Bruchteilseigentümer bestand.

Nimmt man hinzu, daß in dem Verkaufsangebot des Veräußerers, das dieser unter dem 3.8.1992 den Kl. unter Übersendung eines Exposés gemacht hat, es im Zusammenhang mit der Finanzierung heißt: "Zum gegebenen Zeitpunkt, d. h. bei Schließung der Eigentümergemeinschaft oder auch gegebenenfalls vorher, soll die Bildung von Wohnungseigentum erfolgen. - Bis zur Anlegung der Wohnungsbücher übernimmt der Verkäufer gegenüber der vorfinanzierenden Bank und den Miteigentümern eine Ausfallbürgschaft. Hierdurch ist gewährleistet, daß bei Zahlungsunfähigkeit eines Miteigentümers die Gemeinschaft nicht gefährdet wird. - Es liegt die grundsätzliche Zusage der Zwischenfinanzierung bis zur Bildung der einzelnen Wohnungsbücher einer deutschen Großbank vor ...", dann läßt sich nur feststellen, daß das Modell des Bruchteilseigentums von Anfang an objektiv darauf angelegt war, in der Bildung von Wohnungseigentum zu münden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Kl. gutgläubig waren. Auch für die unmittelbare Anwendung der Sperrfristregelung kommt es nicht darauf an, ob die Erwerber wissen, daß das Wohnungseigentum erst nach Überlassung an den Mieter gebildet worden ist. Auch wenn der Veräußerer nicht beabsichtigt haben sollte, die Sperrfristregelung zu umgehen - was allerdings kaum vorstellbar ist -, so sind doch die objektiven Umstände derart, daß die Regelung als Umgehungsgeschäft im Sinne der Entscheidung des OLG Karlsruhe anzusehen ist. Der durch den Gesetzgeber beabsichtigte Mieterschutz im Falle der Bildung von Wohnungseigentum würde umgangen, wenn auf die subjektive Bösgläubigkeit der auf Vermieterseite Beteiligten abgestellt würde.