Eigenbedarf

Eigenbedarf; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigung wegen Eigenbedarfs; Eigenbedarf, teilgewerbliche Nutzung; Wohnflächenbedarf; Prozeßkostenrisiko; Familieneinkommen; Mieterschutz; Härte, nicht zu rechtfertigende; Miete, tragbare

1. Zur Frage, wann der Vermieter eine Wohnung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB "benötigt"; zum selbstverschuldeten Eigenbedarf.

2. Der zur Miete wohnende Vermieter ist bei einer form- und fristgerechten Kündigung seines Vermieters, die nicht offensichtlich unwirksam ist, nicht gehalten, Prozeßrisiken in Kauf zu nehmen, um so einen Eigenbedarf zu verhindern.

3. Auch ein alleinstehender Vermieter ist berechtigt, Eigenbedarf für eine Wohnung geltend zu machen, die für eine Einzelperson sehr großzügig ist.

4. Der Mieter, dessen Wohnung wegen Eigenbedarfs benötigt wird, muß auch eine höhere Miete bis zur ortsüblichen und im Rahmen des Familieneinkommens tragbare Miete in Kauf nehmen.

5. Einer Eigenbedarfskündigung steht nicht entgegen, daß der Vermieter einen Teil der herausverlangten Wohnung zu gewerblichen Zwecken nutzen will.

6. Die Tasache, daß es schwierig ist, eine den jeweiligen Wünschen und Vorstellungen entsprechende Wohnung zu finden, genügt nicht für die Annahme einer besonderen Härte im Sinne des § 556 a BGB.

Die ordentliche Kündigung vom 9. Februar 1987 war aus dem Gesichtspunkt des Eigenbedarfs gerechtfertigt, denn der Kl. zu 1. hat ein berechtigtes Interesse daran, die derzeit von dem Bekl., seiner Ehefrau und dem gemeinsamen Kinde bewohnte Wohnung in der Zukunft selbst zu nutzen. Die herausverlangte Wohnung wird vom Kl. zu 1. "benötigt" im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, denn dieser ist wegen der Beendigung seines bisherigen Mietverhältnisses "wohnungslos" geworden. Der diesbezügliche Einwand, der Kl. zu 1. habe sich nicht ausreichend gegen diese Kündigung zur Wehr gesetzt, bleibt unerheblich, denn der Kl. zu 1. ist bei einer form- und fristgerechten Kündigung, die nicht offensichtlich unwirksam ist, auch nach Auffassung der Kammer nicht gehalten, prozessuale Kostenrisiken in Kauf zu nehmen, um so einen Eigenbedarf zu verhindern (vgl. hierzu BayObLG in ZMR 1981 S. 333 ff. und LG Hamburg in WM 1986 S. 86 ff.). Der Wohnungsbedarf des Kl. zu 1. ist auch nicht dadurch ausgeräumt, daß dieser vorübergehend bei seiner Mutter untergebracht ist, denn diese Unterbringung ändert nichts daran, daß beim Kl. zu 1. weiterhin Bedarf an einer eigenen Wohnung besteht. Das vorübergehende Wohnen eines erwachsenen Menschen in der Wohnung eines Dritten steht dem Eigenbedarfsanspruch im Sinne des Gesetzes nicht entgegen.

Dies gilt auch für die Tatsache, daß der Kl. zu 1. innerhalb der betreffenden Wohnung ein Büro einrichten möchte. Zwar ist grundsätzlich eine Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zum Zwecke gewerblicher Nutzung nicht zulässig. Vorliegend bleibt die Kündigung jedoch deshalb wirksam, weil die betreffenden Räume insgesamt als Wohnung in Anspruch genommen werden sollen und - wie vom Kl. zu 1. geplant - nur ein Raum hiervon als Büro zu geschäftlichen Zwecken eingerichtet werden soll (vgl. Staudinger-Sonnenschein, BGB, Rdz. 64 zu § 564 b BGB). Unerheblich bleibt auch der weitere Einwand des Bekl., es läge deshalb kein berechtigtes Interesse des Kl. zu 1. vor, weil er als Einzelperson eine ca. 110 qm große Wohnung beansprucht, obwohl hierdurch eine dreiköpfige Familie aus dieser Wohnung ausziehen müßte. Selbst wenn die Kammer nicht (entgegen den Ausführungen des OLG Hamburg in ZMR 1986, S. 86) ausschließlich auf subjektive Vorstellungen und Gründe des Eigentümers - hier der Kl. - abstellt, sondern auch objektive Kriterien beim Merkmal "benötigen" berücksichtigt, ergibt sich kein anderes Ergebnis. Ein objektiv "unsinniges" Begehren der Kl. liegt nicht vor. Eine 110 qm große 4-Zimmer-Wohnung mag für eine Einzelperson sehr großzügig sein, völlig überhöht oder gar unsinnig ist das Begehren der Kl. aber deshalb nicht. Ob der Kl. zu 1. diese große Wohnung als Einzelperson bewohnen möchte, bleibt seiner Entscheidung vorbehalten, jedenfalls dann, wenn - wie oben dargestellt - kein so unsinniges oder krasses Mißverhältnis besteht, daß der Tatbestand des Rechtsmißbrauchs vorliegen würde (vgl. hierzu u. a. Bundesverfassungsgericht in JZ 1985 S. 528 ff.).

Der Bekl. konnte der Kündigung vielmehr nicht wirksam gemäß § 556 a BGB widersprechen, denn die Kündigung bedeutet für ihn keine solche Härte, daß bei Beachtung der Interessen der Kl. eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zu rechtfertigen wäre.

Die Tatsache, daß es nach der Rechtsauffassung des Amtsgerichts allgemein sehr schwierig ist, eine den jeweiligen Wünschen und Vorstellungen entsprechende Wohnung zu finden und daß dies insbesondere für eine Familie mit einem Kleinkind gilt, genügt für die Annahme einer besonderen Härte im Sinne des § 556 a BGB nicht. Bei der Feststellung der Härtesituation ist nicht nur auf die Situation des Mieters und seine Schwierigkeiten, eine neue Wohnung zu finden, abzustellen. Es sind vielmehr die berechtigten Interessen des Vermieters gleichwertig und ebenso zu würdigen (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 45. Auflage, Anm. 6 a zu § 556 a BGB).

Im Rahmen dieser Interessenabwägung ist zu prüfen, ob der Bekl. zu zumutbaren Bedingungen angemessenen Ersatzwohnraum für sich und seine Familie erlangen kann. Dies bedeutet jedoch nicht, daß die Ersatzwohnung nur dann zumutbar ist, wenn ihre Miete nicht höher ist, als die Miete der zu räumenden Wohnung. Der Bekl. muß gegebenenfalls eine höhere Miete bis zur ortsüblichen und im Rahmen des Familieneinkommens tragbaren Miete in Kauf nehmen.