Eigenbedarf, Kinder, Heirat, Aufklärungspflicht, Kündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter bei den Vertragshandlungen wissen mußte oder hätte wissen können, daß in absehbarer Zeit Wohnraumbedarf seines erwachsenen Kindes bestehen würde, er dem Mieter diese zukünftige Eigenbedarfssituation nicht mitgeteilt und auch keinen Zeitmietvertrag vereinbart hat.

Aufgrund schriftlichen Mietvertrages, beginnend am 1.11.1988, mieteten die Bekl. von dem Kl. eine in dessen Hause gelegene Wohnung.

Durch Schreiben v. 6.5.1989 kündigte der Kl. zum 31.8.1989 wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, er benötige die Wohnung dringend für seinen Sohn, der beabsichtige, mit seiner Freundin zum Zwecke der späteren Heirat zusammenzuziehen. Dies sei in der bisher von ihm bewohnten Wohnung nicht möglich. Anfang Mai 1989 habe er dies von seinem Sohn erfahren.

Die Bekl. bestreiten die behauptete Eigenbedarfssituation. Anläßlich der Vertragsverhandlungen habe der Kl. zum Ausdruck gebracht, daß er an einem langfristigen Mietvertrag interessiert sei.

Die Kündigung ist nicht wirksam erfolgt.

Die Kündigungserklärung, wenn sie auf § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB gestützt wird, muß, wenn auch stichwortartig, so aber doch schlüssig, einen Lebenssachverhalt enthalten, aus dem die Eigenbedarfssituation hergeleitet werden kann. Dies ergibt sich aus § 564 b Abs. 3 BGB. Die Schilderung des Lebenssachverhaltes bedeutet, daß zum einen angegeben wird, daß seitens des Vermieters die Absicht bestehe, daß entweder er oder ein Angehöriger in die Wohnung einziehe. Diese erste Voraussetzung hat der Kl. sicherlich erfüllt, indem er mitgeteilt hat, daß sein Sohn und dessen Freundin die Wohnung benötigten. Zum anderen ist aber des weiteren erforderlich, daß eine Begründung für diese Absicht, die Wohnung zu beziehen, abgegeben werden muß. Dem Mieter muß nämlich die Gelegenheit gegeben werden, die behauptete Eigenbedarfssituation nachvollziehen und darauf überprüfen zu können, ob hier etwa willkürlich gekündigt worden ist oder tatsächlich eine Situation besteht, die es rechtfertigt, daß seitens des Vermieters ein grundsätzlich nicht kündbares Mietverhältnis auch gekündigt wird. An den Grad der Begründung sind je nach den Umständen des Einzelfalles geringere oder strengere Anforderungen zu stellen. Vorliegend reicht es jedenfalls angesichts der Tatsache, daß zwischen dem Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung und dem Zeitpunkt der Kündigungserklärung nur rund sechs Monate liegen, nicht aus, wenn lapidar zur Begründung nur angeführt wird, der Sohn des Kl. und seine Freundin benötigten die Wohnung. Es hätte in dem vorliegenden Fall schon des weiteren ausgeführt werden müssen, warum der Sohn des Kl. und seine Freundin gerade zu diesem Zeitpunkt die Wohnung benötigten, und warum sie unbedingt auf diese Wohnung angewiesen sind und die Anmietung einer anderen Wohnung nicht in Betracht ziehen.

Auch hätte erklärt werden müssen, aus welchen Gründen die Absicht des Sohnes des Kl., die bisher bewohnte Wohnung zu verlassen, um zusammen mit der Freundin in die von den Bekl. bewohnte Wohnung zu ziehen, angeblich erst Anfang Mai 1989 dem Kl. mitgeteilt worden ist, denn der Sohn des Kl. kannte sicherlich die Freundin schon vor der Anmietung der Wohnung seitens der Bekl. - Gegenteiliges ist nicht vorgetragen worden - und hat sicherlich bereits zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung durch die Bekl. in Erwägung gezogen bzw. er hätte es in Erwägung ziehen müssen, ob er selbst allein - oder zusammen mit der Freundin - in die Wohnung einziehen wollte.

Wenn der Sohn des Kl. es dann gleichwohl zuläßt, daß der Kl. die Wohnung an die Bekl. vermietet, so muß sich der Kl. dieses Verhalten zurechnen lassen mit der Folge, daß, da die Eigenbedarfssituation zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung seitens der Bekl. "in der Anlage" bereits vorhanden war, der Kl. die Kündigung hierauf nicht stützen kann.

Aber auch wenn man dieser Rechtsansicht nicht folgt und des weiteren davon ausgeht, daß der Kl. erst Anfang Mai 1989 davon erfahren hat, daß sein Sohn zusammen mit der Freundin in die in Frage stehende Wohnung ziehen wollte, so ist es, da der Kl. sicherlich bereits zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung von der Freundschaft seines Sohnes mit P. wußte, treuwidrig, wenn er dann nicht bei der Vermietung an die Bekl. entweder den Sohn auf diese beabsichtigte Vermietung aufmerksam machte, um ihm gegebenenfalls die Gelegenheit zu geben, sich dahingehend zu erklären, daß er die Wohnung zusammen mit der Freundin anzumieten wünsche, oder aber den Bekl. anläßlich der Vertragsverhandlungen zu verstehen gab, daß in Zukunft eine Eigenbedarfssituation entstehen könnte, oder aber von vornherein mit Rücksicht hierauf nur einen Zeitvertrag mit den Bekl. abschloß.

Mit Rücksicht auf die vorgenannten Ausführungen ist somit die in dem Schreiben des Kl. v. 6.5.1989 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages unwirksam.