Ehegatten als Mietvertragsparteien

Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen der den Mietvertrag nicht unterschreibende Ehegatte von dem anderen Ehegatten vertreten und damit Mietvertragspartei wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht ein Anspruch auf Zahlung von Miete gegen die Bekl. nicht zu. Es läßt sich nicht feststellen, daß diese Mietvertragspartei ist.

1. Es kann letztlich dahinstehen, ob auf dem Original des Mietvertragsexemplars der Bekl. die Unterschrift der Bekl. zu 2 - anders als auf der vorgelegten Kopie - vorhanden gewesen sei. Konkrete Anhaltspunkte außer ihrer Erinnerung hat die Kl. dafür nicht. Die Parteien mußten und wollten den Vertrag schriftlich abfassen; es handelt sich um ein befristetes Mietverhältnis, das dem Schriftformerfordernis unterliegt (§ 566 BGB). Damit wäre das Erfordernis des § 127 mit § 126 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. nicht erfüllt, weil die Unterschrift der Bekl. sich jedenfalls nicht auf dem Vertragsexemplar der Kl. befunden hätte.

2. Der Bekl. zu 1 hat die Bekl. zu 2 nicht wirksam vertreten.

Zwar kann im Zweifel davon ausgegangen werden, daß beide Ehegatten Mieter geworden sind, wenn im Vertragsrubrum beide aufgeführt sind und nur einer unterzeichnet (OLG Oldenburg MDR 1991, 968 = ZMR 1991, 268; OLG Düsseldorf WuM 1989, 362). Es ist jedoch im Einzelfall zu unterscheiden.

a. Unproblematisch ist, daß in derartigen Fällen der unterzeichnende Ehegatte nach den Umständen als Stellvertreter auftritt, § 164 Abs. 1 BGB.

b. Entscheidend ist aber im Regelfall, ob er auch bevollmächtigt ist. Aus § 1357 BGB ("Schlüsselgewalt") kann die Vollmacht nicht abgeleitet werden, weil der Abschluß eines Wohnungsmietvertrags den Rahmen der üblichen Haushaltsführung - in der Regel, wie auch hier - sprengt (Heckelmann in Erman, BGB, 9. Aufl. 1993, § 1357 Rn. 13; Diederichsen in Palandt, BGB, 57. Aufl. 1998, § 1357 Rn. 16; Straßberger in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, II Rn. 265). Die Vollmacht wird sich aber häufig aus den Umständen ergeben, etwa wenn der Ehegatte bei der Besichtigung zugegen ist und so sein Interesse an der Wohnung bekundet oder an den Vertragsverhandlungen teilnimmt (Urteil der Kammer vom 27. Mai 1999 - 62.S.425/98). Liegen derartige Umstände aber nicht vor, so würde die Unterstellung einer Vollmacht dazu führen, daß der nicht unterzeichnende Ehegatte in einen Vertrag hineingezogen wird, den er nicht abschließen wollte.

So liegt es hier. Die Bekl. war unstreitig nicht bei Vertragsabschluß an-wesend. Die Indizien, auf die die Kl., die für die Vollmacht darlegungsbelastet ist, abstellen will, tragen die Annahme einer Vollmacht nicht. Es kommt daher nicht darauf an, warum der Mietvertrag der Bekl. in Konstanz zunächst nur bis Dezember 1996 lief, von wo sie zugezogen ist etc. Hätte die Bekl. das Vertragsexemplar der Mieter unterzeichnet, wie von der Kl. immer noch behauptet, so würde daraus jedenfalls nicht eine Bevollmächtigung des Bekl. zu 1 gefolgert werden können, da ja dann ein eigener - nicht wirksamer - Vertragsabschluß gewollt gewesen wäre.

3. Die Bekl. hat den Mietvertragsabschluß nicht genehmigt.

Eine Genehmigung liegt nicht allein in dem Zuzug in die Wohnung, denn dafür bedürfte es einer konkreten Bezugnahme auf die Gestaltung des Mietvertrags. Sie liegt auch nicht darin, daß die Bekl. Jahre nach Vertragsabschluß zweimal die Miete für die Wohnung ohne Hinweis darauf gezahlt hat, daß sie als Dritte zahlen wolle. Das Schreiben der Rechtsanwältin S. vom 29. November 2000 begründet noch nicht, daß nach Streit um die Auflösung des Mietverhältnisses, bei dem beide Bekl. angegangen worden sind, die Bekl. zu 2 hiermit erstmals den Jahre zuvor zustande gekommenen Mietvertragsabschluß genehmigen wollte. Im übrigen sind Handlungen der Bekl. mit einem derartigen Erklärungswert während des Mietverhältnisses nicht behauptet.

Wäre die Unterschrift auf dem Vertragsexemplar der Bekl. vorhanden, so könnte schließlich auch nicht von einem Genehmigungswillen der Bekl. zu 2 ausgegangen werden, weil sie dann irrig von einem bereits erfolgten Vertragsabschluß ausgegangen wäre.

Ob der den Mietvertrag nicht unterschreibende Ehegatte (Mit-) Mieter wird, hängt davon ab, ob er durch den anderen Ehegatten rechtsgeschäftlich vertreten worden ist. Das ist anhand der Einzelumstände zu ermitteln.

Es war nicht (mehr) feststellbar, ob auch die Ehefrau neben ihrem Mann den Mietvertrag unterschrieben hat, obwohl sie im sog. Mietvertragskopf als Mieterin vorgesehen war. Nun sollte auch sie die Miete bezahlen.

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin wies die Klage ab. Zwar könne im Zweifel davon ausgegangen werden, daß der unterschreibende Ehegatte den anderen vertrete, mit der Folge, daß beide Ehegatten Vertragspartei würden. Im Einzelfall könne das jedoch anders sein, was nach Ansicht der Kammer auch hier der Fall war. Denn die Ehefrau war hier unstreitig bei Vertragsabschluß nicht anwesend. Sie hatte (offenbar) auch nicht zusammen mit ihrem Mann die Wohnung besichtigt und so ihr Interesse an der Wohnung bekundet. Die Kammer ist auch nicht von einer Genehmigung des Vertragsabschlusses ausgegangen, weil dazu entsprechende Anhaltspunkte nicht vorlagen. Allein dem Zuzug in die Wohnung könne das nicht ohne weiteres entnommen werden.

Kommentar: Es ist ständige Rechtsprechung der ZK 62 des Landgerichts, daß im Zweifel von einer Vertretung des einen durch den anderen Ehegatten ausgegangen werden kann, das allerdings immer unter der Voraussetzung, daß im Vertragsrubrum auch beide Ehegatten als Mieter aufgeführt sind. Eine "Automatik" liegt aber nicht vor. Einzelumstände können gegen eine Vertretung sprechen (bei der Gewerberaummiete nimmt die ZK 62 wegen anderer Interessenlage im Zweifel keine Vertretung an).

In diesem Zusammenhang ist auch noch einmal die Entscheidung des Landgerichts, ZK 64 (GE 2001, 1603) zu erwähnen, die grundsätzlich eine stillschweigende Vertretung durch den anderen Ehegatten verneint, bei Vorliegen entsprechender Anhaltspunkte jedoch von einem konkludenten Beitritt zum Mietvertrag ausgeht.

Sollen beide Ehegatten Vertragspartner werden, müssen sie im Mietvertragsrubrum als solche aufgeführt sein und sollten jedenfalls auch beide den Mietvertrag unterschreiben. Anderenfalls gibt es trotz der "Klarstellungen" der ZK 62 und ZK 64 Schwierigkeiten, wenn später der nicht unterschreibende Ehegatte auch haften soll.