Ehegatten als Mieter

Ehegatten als Mieter; Unterschrift nur durch einen Ehegatten; Aktivlegitimation für Rückzahlungsansprüche; Darlegungslast des Mieters für Preiswidrigkeit

1. Unterzeichnet nur ein Ehegatte den Mietvertrag, so kann ohne nähere Anhaltspunkte seine Unterschrift nicht automatisch als Vertretung für seine Ehefrau angesehen werden.

2. In diesem Fall steht ein etwaiger Rückzahlungsanspruch wegen preisrechtswidrig überzahlter Miete nur dem unterzeichnenden Ehegatten zu.

3. Auch für bis zum 3.10.1990 errichteten Altbau in den neuen Bundesländern ist der Mieter, der Rückforderungsansprüche geltend macht, verpflichtet, die Preisrechtswidrigkeit darzulegen. Dazu reicht es nicht aus, daß der Mieter die von ihm für zulässig gehaltene Miete allein anhand der Grundmietenentwicklung nach den Grundmietenverordnungen und dem Mietüberleitungsgesetz hochrechnet. Vielmehr muß er auch darlegen, daß keine Instandhaltungs- und Modernisierungszuschläge gerechtfertigt sind. Dazu steht ihm ein entsprechender Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zu.

II. Nachdem die Parteien in ihrem Vergleich vom 20. August 1997 die Kostenentscheidung gemäß § 91 a ZPO dem Gericht überlassen haben, ist über die Kosten nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dafür ist maßgeblich, wer nach dem Sach- und Streitstand vermutlich unterlegen wäre. Dies sind hier die Kl.

1. Für die Kl. zu 1. ergibt sich dies schon aus dem Umstand, daß sie den Mietvertrag gar nicht unterzeichnet hat und somit auch nicht die Feststellung erstreben konnte, daß der Mietzins nur 966 DM monatlich betragen könne. Denn aus dem Mietvertrag ergibt sich nicht, daß der Kl. zu 2. für die Kl. zu 1. unterzeichnet hat. Denn angesichts seiner eigenen Verpflichtung kann seine Unterschrift ohne nähere Anhaltspunkte nicht automatisch auch als Vertretung für seine Ehefrau verstanden werden (vgl. LG Berlin GE 1995, 1343). Das gilt auch für den hilfsweise geltend gemachten Rückzahlungsanspruch in Höhe von 27.778 DM wegen überzahlten Mietzinses. Denn im Zweifel ist davon auszugehen, daß allein dem Mieter der Bereicherungsanspruch zusteht, weil dieser im Zweifel auch die - überhöhten - Mietzahlungen geleistet hat.

2. Aber auch hinsichtlich des Kl. zu 2. war die Klage unschlüssig.

Denn entgegen seiner Auffassung war er verpflichtet, schlüssig darzulegen, daß der Bekl. eine preisrechtswidrige Miete gefordert hat.

Denn zunächst haben sich die Parteien auf die geforderte Miete geeinigt, so daß der Mieter dartun muß, daß er entgegen seiner vertraglichen Vereinbarung nicht zur Zahlung des geforderten Mietzinses verpflichtet ist. Dies erfordert es, daß substantiiert dargelegt, das heißt berechnet wird, wie hoch der Mietzins sein dürfte.

Dabei kann sich der Mieter nicht allein darauf beschränken, die ehemals bestehende Miete nach den GrundMV'en "hochzurechnen", insbesondere dann, wenn wie hier umfangreiche Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen von dem Vermieter duchgeführt wurden, die sämtlichst sich in der Miete niederschlagen können. Der Bekl. hat eine derartige Berechnung im Rahmen der Klageerwiderung durchgeführt, was aber ebenfalls nicht zur Schlüssigkeit führt, weil einerseits die Kl. selber diese Berechnung angreifen und andererseits sich daraus auch keine überhöhte Miete ergibt.

Die Kammer verkennt nicht, daß dies für den Mieter mit großen Schwierigkeiten verbunden ist, weil in vielen Fällen nur der Vermieter entsprechende Kenntnisse über die Berechnung der Höhe der Miete haben kann. Deshalb steht aber dem Mieter in diesen Fällen ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zu. Der Mieter kann aber nicht entgegen seiner vertraglichen Vereinbarung die Preisrechtswidrigkeit der Miete behaupten, ohne auch nur ansatzweise zutreffend diese Miete berechnet zu haben.

Der Mieter einer Altbauwohnung in Berlin-Köpenick verlangt Rückzahlung der nach seiner Meinung durch den Verstoß gegen die Preisbindung gezahlten Mieten. Ausgehend von den Preisbindungsmieten der DDR rechnete er die nach den Grundmieterhöhungsverordnungen möglichen Mieterhöhungen hinzu und verlangte den überschießenden Betrag aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Mit Beschluß vom 16. Dezember 1997 hielt das Landgericht Berlin diese Vorgehensweise für unzulässig. Schließlich seien noch andere Mieterhöhungsmöglichkeiten wegen umfangreicher Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Der Mieter müsse daher zunächst auf Auskunft über die Zusammensetzung des Mietzinses klagen. Etwas anders hat das Landgericht Potsdam solche Fälle behandelt (GE 1997, 1399). Es hat zwar auch dem auf Rückzahlung klagenden Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die preisrechtliche Unzulässigkeit auferlegt. Nach Auffassung des LG Potsdam ist der Vermieter jedoch verpflichtet, substantiiert zu bestreiten, also im Rückzahlungsprozeß die richtige Miethöhe darzulegen.