Ehegatten

Ehegatten; Mietermehrheit; Beweislast; Mangel; Fehler; Sollbeschaffenheit; Grenzwerte; Schadstoffe; PAK; Holzschutzmittel; Hintergrundbelastung; Räumungsklage; Besitzaufgabe; Rechtschutzbedürfnis; Minderung; Überempfindlichkeit

1. Auch bei Ehegatten wird nur derjenige Mieter, der den Mietvertrag selbst unterschreibt.

2. Die Beweislast für das Vorhandensein eines Mangels trägt grundsätzlich der Mieter, der die Miete mindert.

3. Von einer Fehlerhaftigkeit des Mietobjekts ist nur dann auszugehen, wenn es von der vertragsmäßigen Sollbeschaffenheit abweicht. Hat der Gesetzgeber insoweit allgemein verbindliche Grenzwerte noch nicht festgesetzt, ist ein Mangel solange zu verneinen, wie die Konzentration bestimmter Stoffe (hier: polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe aus Holzschutzmitteln) nicht das Maß der üblichen Hintergrundbelastung überschreitet.

4. Die Räumungsklage ist auch gegen den den Mietvertrag unterzeichnenden Ehegatten solange zulässig, wie dieser den Besitz an dem Mietobjekt nicht endgültig aufgegeben hat.

II. In der Sache hat die Berufung vollen, das Anschlußrechtsmittel nur teilweise Erfolg.

Der Bekl. zu 1. ist verpflichtet, den Kl. den vereinbarten Mietzins für die Zeit von Oktober 1989 bis Oktober 1990 zu zahlen (1). Die Bekl. zu 2. schuldet den Mietzins hingegen nicht (2). Der Mietzins war nicht kraft Gesetzes her-abgesetzt (3). Proben vom Dachstuhl des streitbefangenen Hauses waren nicht zu entnehmen (4). Die Räumungsklage hat gegen beide Bekl. Er-folg (5).

(zu 1) Die Mietzinsverpflichtung des Bekl. zu 1. beruht auf § 535 Satz 2 BGB. Er war Mieter der streitbefangenen Wohnung. Er hat den Mietvertrag selbst unterschrieben. Der Anspruch steht den Kl. zu. Sie sind als Gesamtrechtsnachfolger (§ 1922 BGB) der auf Vermieterseite am Vertragsabschluß beteiligten H. B. in die Vermieterstellung eingetreten.

(zu 2) Ein vertraglicher Zahlungsanspruch der Kl. gegen die Bekl. zu 2. scheidet aus. Die Bekl. zu 2. ist nicht Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung gewesen. Die Mietereigenschaft ist - entgegen der Ansicht der Kl. - kein tatsächlicher Umstand, den die Parteien unstreitig stellen können. Es handelt sich vielmehr um eine Rechtsfrage, deren Beantwortung dem Gericht obliegt.

Die Bekl. zu 2. hat die Mietvertragsurkunde nicht selbst unterschrieben. Auch ist sie bei der Unterzeichnung nicht vom Bekl. zu 1. vertreten worden (§ 164 Abs. 1 BGB). Der Bekl. zu 1. hat weder ausdrücklich in ihrem Na-men gehandelt, noch haben die Kl. Umstände vorgetragen, aus denen sich die Fremdbezogenheit des Handelns des Bekl. zu 1. ergibt (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Umstand, daß der nicht Unterschreibende im Rubrum des Vertrages als Mitmieter aufgeführt wurde, reicht hierfür nicht aus (LG Berlin, MM 1989, 218; GE 1987, 1265 = ZMR 1988, 103; LG Mannheim, ZMR 1993, 415). Dies gilt auch bei Eheleuten (LG Mannheim, DWW 1987, 414).

Der Abschluß eines Mietvertrages ist auch kein Rechtsgeschäft zur Deckung des Lebensbedarfs im Sinne von § 1357 BGB. Der Vertragsabschluß ist nicht so alltäglich, daß eine Verständigung zwischen den Ehegatten über den Abschluß gewöhnlich nicht als notwendig angesehen wird (zu diesem Kriterium: Diederichsen in Palandt, 53. Aufl. 1994, § 1357 BGB Rz. 14). Gerade die letztgenannte Vorschrift zeigt, daß der Gesetzgeber nicht davon ausging, daß Ehegatten im Zweifel füreinander handeln. Ansonsten liefe § 1357 BGB weitgehend leer.

(zu 3) Der Bekl. zu 1. schuldet in dem streitgegenständlichen Zeitraum den vollen Mietzins von brutto-kalt 286,35 DM (insgesamt 3.722,55 DM). Der Mietzins war nicht kraft Gesetzes herabgesetzt (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Der Zinsanspruch insoweit beruht auf §§ 284 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Beweislast für die Mangelhaftigkeit der Mietsache trägt nach allgemeinen Grundsätzen der Mieter (OLG Celle, ZMR 1985, 10,12). Eine Umkehr der Beweislast scheidet im vorliegenden Fall aus. Erst wenn das Vorliegen eines Mangels festgestanden hätte, wäre zu erwägen gewesen, den Kl. aufzuerlegen, sich zu entlasten (vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, § 537 BGB Rz. 21). Das aber ist vorliegend nicht der Fall.

Auch der Umstand, daß die Kl. eine Entnahme von Proben auf dem Dach-stuhl durch Mitarbeiter der "e. Forschungsgesellschaft mbH" verhindert haben, vermag kein anderes Ergebnis zu begründen. Ein Fall der Beweisvereitelung liegt nicht vor. Die Bekl. hatten keinen Anspruch auf Entnahme von Proben auf dem nicht mitvermieteten Dachboden (siehe II. 4).

Von einer Fehlerhaftigkeit des Mietobjektes ist nur auszugehen, wenn die Istbeschaffenheit der Wohnung in dem streitgegenständlichen Zeitraum von Oktober 1989 bis Oktober 1990 zum Nachteil der Mieter von der vertragsmäßigen Sollbeschaffenheit abgewichen wäre. Geht es um Konzentrationen von polyzyklisch aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) - hinsichtlich weiterer Schadstoffe haben die Bekl. ihre ursprünglichen Behauptungen ausdrücklich zurückgenommen -, für die der Gesetzgeber in Wohnräumen (bislang) keine Grenzwerte festgelegt hat, ist ein Mangel solange zu verneinen, wie die Konzentrationen nicht das Maß der üblichen Hintergrundbelastung überschreiten. Denn Spuren von (zumindest einigen) PAK sind - nach dem Gutachten des Sachverständigen H., dem sich die Kammer auch insoweit anschließt - bei dem gegenwärtigen Stand der Meßtechnik praktisch in jedem Wohnraum nachweisbar.

Dies bedeutet nicht, daß negative gesundheitliche Auswirkungen bei den Bekl. nicht gleichwohl ihre Ursache in den konkret vorhandenen PAK haben könnten. Für das Minderungsrecht ist dies jedoch ohne Belang. Denn mögliche Überempfindlichkeiten des Mieters fallen nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters (vgl. Kramer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, III/1333). Vor diesem Hintergrund bedurfte es keiner Einholung eines medizinischen Gutachtens. Die Frage, ob ein Anteil der in der Wohnung der Bekl. vorgefundenen Schadstoffe auf möglicherweise unsachgemäß verwendete Holzschutzmittel auf dem Dachstuhl zurückzuführen ist, kann ebenso offenbleiben wie die Frage, ob eine etwaige Überempfindlichkeit der Mieter für die Vermieter vorhersehbar war. Denn die Bekl. haben keine Ansprüche auf Ersatz von Körperschäden gemacht. Im vorliegenden Rechtsstreit geht es ausschließlich um die Frage, ob die Zahlungsansprüche der Vermieter infolge eines Wohnungsmangels herabgesetzt waren.

Dem Bekl. zu 1. ist der Beweis mißlungen, daß in der streitgegenständlichen Zeit in der Mietsache Konzentrationen von PAK vorhanden waren, die das Maß der üblichen Spurenkonzentrationen überschritten. Die Kammer schließt sich nach eingehender Überprüfung dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen H. der e. Forschungsgesellschaft mbH vom 18. April 1995 an, das der Sachverständige im Termin vor der Kammer am 14. Juli 1995 ausführlich erläutert hat. Der Sachverständige ist von zutreffenden Anknüpfungstatsachen ausgegangen. Sein Gutachten ist nachvollziehbar und frei von Widersprüchen.

Nach dem Gutachten lagen die Konzentrationen von PAK in der Raumluft der streitgegenständlichen Wohnung zur Zeit der Probeentnahme am 8. Juni 1994 innerhalb der üblichen Hintergrundbelastungen von Wohnräumen. Dies gilt auch für Naphtalin, der Substanz, bei der die höchste Konzentration gemessen wurde. Die Konzentration übersteigt nicht die durchschnittlichen Werte von Messungen aus 479 Vergleichswohnungen, die im "Umwelt Survey band III c Wohninnenraum: Raumluft" des Instituts für Wasser-, Boden- und Lufthygiene veröffentlicht wurden. Auch wenn berücksichtigt wird, daß diese Vergleichsdaten aus Messungen aus den 80er Jahren stammen und sich die Schadstoffkonzentrationen in den Wohnungen infolge geringeren Schadstoffeintrags in den letzten Jahren rückläufig entwickelt haben dürften, übersteigt die in der streitgegenständlichen Wohnung gemessene Konzentration nicht die obere Grenze der üblichen Hintergrundbelastung. Gleiches gilt für die Meßwerte bezüglich der übrigen untersuchten chemischen Substanzen. Die Konzentrationen und Konzentrationsverteilungen entsprechen den typischen Innenraummustern, die nach den Angaben des Sachverständigen von ihm anläßlich anderer Messungen häufig festgestellt wurden.

Der Umstand, daß die PAK-Werte der Raumluft die der vergleichsweise untersuchten Außenluft durchweg überstiegen, vermag keine abweichende Beurteilung zu rechtfertigen. PAK sind nach dem Gutachten des Sachverständigen H. typische Verbrennungsprodukte, so daß die Schadensquellen nicht nur im Außenbereich, sondern auch im Innenbereich (Kerzen, Tabakwaren, Heizgeräte etc.) liegen. Da es sich um schwer flüchtige Komponenten handelt, die sich an Hausstaub binden und dort anreichern, sind höhere Innenraumluftkonzentrationen geradezu typisch.

Eine Rückrechnung der am 8. Juni 1994 gezogenen Proben auf den streitgegenständlichen Zeitraum (Oktober 1989 bis Oktober 1990) ist nach den überzeugenden Angaben des Sachverständigen H. nicht möglich. Die Zahl der möglichen Parameter ist zu groß, ihr Einfluß quantitativ nicht einmal abschätzbar. Dies gilt auch im Hinblick auf die chemische Behandlung des Dachstuhls im Jahre 1987. Diese mögliche Schadensquelle liegt von der Wohnung der Bekl. relativ weit entfernt. Zwischen der Wohnung und dem Dachgeschoß befinden sich zwei weitere Vollgeschosse.

Eine Entnahme von Hausstaubproben in der Wohnung der Bekl. war nicht zu veranlassen. Es ist nicht ersichtlich, daß diese Untersuchung eine Rückrechnung ermöglicht hätte, zumal nach den erläuternden Ausführungen des Sachverständigen H. im Termin die Anreicherung des Hausstaubs mit PAK in einer Wohnung nicht gleichmäßig erfolgt, so daß Untersuchungsergebnisse im besonderen Maße der Gefahr von Zufälligkeiten ausgesetzt wären.

(zu 4) Proben vom Dachstuhl des Gebäudes waren nicht zu entnehmen.

Nach den auch insoweit überzeugenden Angaben des Sachverständigen H. würde eine Analyse dieser Proben eine näherungsweise Abschätzung des Verlaufs der Schadstoffkonzentrationen auf dem Dachboden, nicht aber in der streitbefangenen Wohnung ermöglichen. Denn schwer flüchtige - vornehmlich an Hausstaub gebundene - PAK breiten sich nicht gasförmig aus, so daß nicht zu erwarten ist, daß sie durch die sich zwischen der Wohnung und dem Dachgeschoß befindlichen Decken und Schüttungen diffundiert sind. Auch wenn eine theoretische Möglichkeit von Wanderung von mit Schadstoffen angereichertem Hausstaub durch etwaige kriegsbedingte Risse im Bauwerk berücksichtigt wird, scheitert eine Rückrechnung der Schadstoffbelastung für die Wohnung der Bekl. zum einen, weil die Wanderung des Hausstaubs in den letzten Jahren quantitativ nicht zuverlässig erfaßt werden kann, und zum anderen, weil das in der Wohnung tatsächlich vorhandene Konzentrationsmuster - die Bekl. haben ihre Behauptungen auf das Vorhandensein von PAK beschränkt - auf einer Vielzahl von Schadensquellen beruhen kann.

Da die Bekl. für die Mangelhaftigkeit der Wohnung beweisfällig geblieben ist, war auch unter dem Aspekt der Verantwortlichkeit für die Schadstoffkonzentration keine Entnahme von Proben des Dachstuhls geboten.

(zu 5) Die Bekl. sind zur Räumung der Wohnung verpflichtet.

Für den Bekl. zu 1. ergibt sich dies aus § 556 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung vom 18. November 1989 beendet wor-den. Die Kündigung war wirksam. Der Bekl. zu 1. befand sich für zwei auf-einanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses im Zahlungsrückstand (§ 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Er hatte weder für Oktober noch für November 1989 den Mietzins gezahlt. Bei Zugang der Kündigung war auch die Novembermiete fällig. Die von den Parteien vereinbarte Vorfälligkeitsklausel (§ 4 des Mietvertrages) war wirksam (vgl. BGH, GE 1995, 40 f.). Die Klausel traf nicht mit einer Aufrechnungseinschränkung zusammen. Der Bekl. zu 1. hatte den Zahlungsrückstand verschuldet (§ 285 BGB). Ihn trifft zumindest der Vorwurf der leichten Fahrlässigkeit (§ 276 BGB). Auch wenn er und die Bekl. zu 2. gesundheitlichen Beeinträchtigungen ausgesetzt waren, die sich plausibel als Reaktion auf Rückstände einer chemischen Behandlung von Gebäudeteilen erklären ließen und ihnen die Beratungsstelle für Vergiftungserscheinungen einen Auszug aus der Wohnung nahegelegt hatten, durfte er - der Bekl. zu 1. - angesichts der Vielzahl anderer möglicher Ursachen, insbesondere im Hinblick auf den Zeitablauf (die Dachstuhlbehandlung erfolgte im Jahre 1987, die gesundheitlichen Beschwerden setzten erst 1989 ein) die Mietzinszahlungen nicht einstellen und auf die Erweislichkeit der Verantwortung der Vermieter vertrauen.

Die gegen die Bekl. zu 2. gerichtete Räumungsklage hatte ebenfalls Erfolg. Der Klage fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Die Bekl. zu 2. ist zwar - ebenso wie der Bekl. zu 1. - bereits aus der Wohnung ausgezogen, sie hat den Besitz aber noch nicht endgültig aufgegeben. Auch wenn sie die Mietvertragsurkunde nicht unterschrieben hatte, hatte sie Mitbesitz an der Wohnung. Damit ist eine Räumungsvollstreckung gegen sie nur zulässig, wenn gegen sie ein Titel vorliegt (v. OLG Hamburg, NJW 1992, 3306; KG, GE 1993, 1329 m. w. N.).

Das Recht der Bekl. zu 2. zum Besitz (§ 986 Abs. 1 Satz 2 BGB) leitet sich von der Besitzberechtigung des Bekl. zu 1. ab. Dessen Berechtigung ist durch die Kündigung vom 18. November 1989 erloschen, so daß die Bekl. zu 2. dem Herausgabeanspruch der Klage gemäß § 985 BGB ausgesetzt ist.

Seitdem die Rechtsprechung den Hersteller von Imprägniersprays und Holzschutzmitteln für Schäden ebenso haftbar macht wie den Hersteller von Kindertees für Karies an Milchzähnen, sind Umweltgifte in aller Munde und manchmal auch Nasen. Seine Empfindlichkeit kam einen Mieter in dem vom Landgericht Berlin am 4. August 1995 entschiedenen Fall allerdings teuer zu stehen.

Der Mieter hatte für zwei Monate die Mietzahlungen ganz eingestellt, weil er gesundheitsgefährdende Belastung durch Kohlenwasserstoffe aus Holzschutzmitteln befürchtete, was allerdings durch Gutachten nicht nachweisbar war. Während des Rechtsstreits und auch davor waren zahlreiche Sachverständige hinzugezogen worden.

Das Landgericht meinte, eine übermäßige Empfindlichkeit des Mieters sei nicht schützenswert. Er habe damit zumindest fahrlässig die Mietzahlungen eingestellt, so daß Verzug vorliege. Die fristlose Kündigung des Vermieters war damit berechtigt, so daß der Mieter und seine Ehefrau zur Räumung verurteilt wurden.