Ehegatte als Mieter

Ehegatte als Mieter; konkludenter Beitritt zum Mietvertrag

1. Ist im Kopf des Mietvertrages nur der Ehemann als Mieter angegeben, haftet die den Vertrag ebenfalls unterzeichnende Ehefrau weder als Mieterin noch als Bürgin für Mietrückstände.

2. Daran ändert sich nichts, wenn später die Ehefrau irrtümlich von ihrer Mieterstellung ausgeht und mit Bitten um Minderung oder Ratenzahlung oder schließlich die Kündigung mitunterzeichnet und auch die Hausverwaltung schon vorher Mieterhöhungserklärungen an die Ehefrau gerichtet hatte.

Die Parteien streiten über Mietrückstände aus einem Wohnungsmietvertrag und einem Garagenmietvertrag.

Unter dem 24.2.1984 wurde ein Mietvertrag über eine preisgebundene Neubauwohnung geschlossen, in dessen Eingangssatz als Mietvertragsparteien auf Vermieterseite die Kl. und auf Mieterseite der Bekl. zu 1) aufgeführt waren. Unterzeichnet wurde der Mietvertrag auf Mieterseite nicht nur von dem Bekl. zu 1), sondern in dem dafür vorgesehenen Formularfeld "als Mieter (Ehefrau)" auch von der Bekl. zu 2). Die Bekl. waren bei Vertragsschluß verheiratet.

Unter dem 30.9.1987 wurde ein weiterer Mietvertrag über einen Kfz-Abstellplatz geschlossen, der im Vertragsrubrum als Vermieterin wiederum die Kl., als Mieter jedoch beide Bekl. aufführte. Unterschrieben wurde dieser Vertrag auf Mieterseite nur vom Bekl. zu 1).

Bei der Durchführung der beiden vorstehenden Mietverträge leisteten beide Bekl. Mietzahlungen. In dem zwischen der Hausverwaltung der Kl. und den Bekl. geführten Schriftwechsel wurden Schreiben der Hausverwaltung an beide Bekl. adressiert, so beispielsweise Mieterhöhungsmitteilungen vom 7.7.1988 und 15.8.1997, die Anzeige der Verwaltungsübernahme durch eine neue Hausverwaltung vom 13.1.1996 sowie das Einverständnis mit einer Ratenzahlung durch Schreiben vom 4.11.1998. Umgekehrt waren die Schreiben der Bekl. an die Hausverwaltung teilweise von beiden Bekl. unterzeichnet (so beispielsweise die Bitte um Mietminderung vom 1.7.1999 sowie die Bitten um Ratenzahlungsmöglichkeit vom 10.12.1999, 3.4.2000, 5.10.2000 und 1.11.2000). Zwei Schreiben waren sogar allein von der Bekl. zu 2) unterschrieben, und zwar ein am 5.9.1997 bei der Kl. eingegangenes Schreiben hinsichtlich einer Ratenzahlung sowie ein Schreiben vom 9.4.2001 bezüglich einer weiteren Ratenzahlung und verschiedener Mängel der Mietsache. Unter dem 2.7.2003/8.7.2003 schlossen die Parteien eine Ratenzahlungsvereinbarung über den am 19.6.2003 rückständigen Mietzins in Höhe von 500,70 €, die sowohl im Vertragskopf beide Bekl. aufführte als auch von beiden Bekl. unterschrieben wurde.

Die Bekl. kündigten das Wohnraummietverhältnis mit Schreiben vom 5.5.2004. Die Kl. bestätigte die Kündigung mit Wirkung zum 31.5.2005. In der Folgezeit wurde die Wohnungsmiete, die sich zuletzt auf insgesamt 741,14 € belief, nur noch teilweise entrichtet.

Die Klage ist nur teilweise begründet. III. Hinsichtlich des darüber hinausgehenden Betrages ist die Klage gegen die Bekl. zu 2) unbegründet, da diese nicht für die Mietrückstände aus dem Wohnraummietvertrag einzustehen hat. Sie schuldet diese Mieten nicht aus Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 2 BGB, da sie weder ursprünglich (a) noch im Zuge der Durchführung des Mietverhältnisses (b) Mietvertragspartei geworden ist. Auch eine Einstandspflicht als Bürgin gemäß § 765 Abs. 1. BGB für die Mietschulden des Bekl. zu 1) kommt nicht in Betracht (c). a) Durch ihre Unterschriftsleistung vorn 24.2.1984 auf dem Mietvertragsformular über die streitgegenständliche Wohnung wurde die Bekl. zu 2) nicht Partei des Mietvertrages. Ist im Kopf des Mietvertrages als Mieter allein der Ehemann erwähnt, so wird die Ehefrau durch die Mitunterzeichnung des Mietvertrages nicht Mietvertragspartei (vgl. LG Berlin vom 22.4.1986, GE 1986, 1119; vom 11.9.1987, ZMR 1988, 103; vom 18.4.1997, MM 97, 283). Ein Vertragsschluß setzt ein Vertragsangebot und dessen Annahme voraus (§§ 145 ff. BGB). Ist im Kopf des Mietvertrages nur der Ehemann als Mieter bezeichnet, so ergibt eine Auslegung der auf Vertragsschluß gerichteten Willenserklärung der Vermieterseite aus dem objektiven Empfängerhorizont unter Berücksichtigung des erkennbaren Willens und der Verkehrssitte (§§ 133, 157 BGB), daß der Vermieter nur mit dem Ehemann kontrahieren will. Allein aus dem Umstand, daß ein solcher Vertrag auch von der Ehefrau mitunterzeichnet wird, läßt sich nicht schließen, daß der Vermieter auch mit ihr einen Mietvertrag abschließen möchte. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich aus den gesamten Umständen des Vertragsschlusses ergibt, daß nur versehentlich versäumt wurde, die Ehefrau auch in den Kopf des Mietvertrages mit aufzunehmen (vgl. Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. 2002 § 535 Rdnr. 20). Solche besonderen Umstände, die sich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht etwa auf die anschließende Durchführung des Mietvertrages beziehen müssen, sind vorliegend nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich. Daher ist die Bekl. zu 2) zunächst nicht Mietvertragspartei geworden.

b) Die Bekl. zu 2) wurde auch nachträglich im Zuge der Vertragsdurchführung nicht Mietvertragspartei.

Zwar geht das LG Berlin davon aus, daß ein Ehegatte, der zunächst nicht Mitmieter geworden ist, dadurch in den Mietvertrag einbezogen werden kann, daß er im Laufe des Mietverhältnisses rechtsgeschäftliche Erklärungen abgibt, die nur im Verhältnis zum Vermieter relevant werden können (vgl. LG Berlin vom 24.8.2001, GE 2001, 1603 = NZM 2002, 119). Diese Überlegung kann jedoch zumindest im vorliegenden Fall nicht zu einer Einbeziehung der Bekl. zu 2) in das Mietverhältnis führen.

Eine nachträgliche Einbeziehung der Bekl. zu 2) in das Mietverhältnis setzt eine dreiseitige Einigung aller Vertragsparteien durch auf Vertragseinbeziehung gerichtete Willenserklärungen gemäß § 145 ff. BGB voraus. Diese Willenserklärungen können dabei nicht nur ausdrücklich, sondern auch durch schlüssiges Handeln abgegeben werden. Erforderlich ist jedoch eine Verhaltensweise, aus der aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers ein auf Einbeziehung der Bekl. zu 2) in das Mietverhältnis gerichteter Rechtsbindungswille zu schließen ist (§§ 133, 157 BGB). Ergibt sich demgegenüber aus dem Gesamtverhalten der Beteiligten, daß diese erkennbar (irrtümlich) davon ausgehen, daß die Ehefrau bereits Vertragspartnerin ist, und wird die Ehefrau aufgrund dieses lrrtums im Zuge der Vertragsdurchführung an den wechselseitigen Erklärungen beteiligt, so kann derartigen Verhaltensweisen gerade kein Rechtsbindungswille entnommen werden, an der Zahl der Vertragsbeteiligten etwas zu ändern. Denn wird aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers deutlich, daß der Erklärende bereits davon ausgeht, Vertragspartner zu sein und daher in dieser Eigenschaft nunmehr vertragliche Rechte und Pflichten wahrnimmt, so kann einer solchen Erklärung nicht der Erklärungswert beigemessen werden, eine Vertragsteilnahme mit entsprechenden Rechten und Pflichten überhaupt erst herbeiführen zu wollen. So liegt es hier. Denn der gesamte vorgelegte Schriftwechsel läßt den Schluß zu, daß die Parteien während der Durchführung des Mietverhältnisses davon ausgingen, daß die Bekl. zu 2) von Anfang an Mietvertragspartei war. So richtete die Kl. rechtsgeschäftliche wie tatsächliche Erklärungen stets an beide Bekl. Die Bekl. ihrerseits richteten rechtsgeschäftliche wie tatsächliche Erklärungen gegenüber der Vermieterseite gemeinsam an diese.

Auch der Umstand, daß zwischen den Parteien Ratenzahlungsvereinbarungen über bestimmte, hier nicht streitgegenständliche Mieten zustande kamen und daß diese ebenfalls von der Bekl. zu 2) mitunterzeichnet wurden, bewirkt nicht deren generelle Einbeziehung in den Mietvertrag. Zwar wird man bei solchen Vereinbarungen - insbesondere bei der Vereinbarung vom 8.7./2.7.2003 - davon ausgehen müssen, daß sich auch die Bekl. zu 2) jeweils zur Begleichung der vereinbarten Raten verpflichten und die Kl. sie insoweit auch als Schuldnerin in Anspruch nehmen wollte. Dies bezog sich jedoch jeweils nur auf Mietrückstände für einen ganz bestimmten (hier nicht streitgegenständlichen) Zeitraum, hinsichtlich dessen eine Ratenzahlung vereinbart wurde, für die sich auch die Bekl. zu 2) mitverpflichtete. Eine darüber hinausgehende Verpflichtung der Bekl. zu 2), auch für zukünftige, nicht von der Ratenzahlungsvereinbarung erfaßte Mieten einstehen zu wollen, läßt sich dem nicht entnehmen. Hier liegt auch ein wesentlicher Unterschied zu dem vom LG Berlin entschiedenen Fall (vgl. LG Berlin vom 24.8.2001, GE 2001, 1603 = NZM 2002, 119). Denn dort hatte der Ehegatte einer Mieterhöhung zugestimmt und damit eine rechtsgeschäftliche Erklärung abgegeben, aus der erkennbar wurde, daß er auch für alle zukünftigen Mieten in der neu vereinbarten Höhe einstehen wollte. Dies läßt sich den Ratenvereinbarungen, die jeweils nur auf einen bestimmten Zeitraum bezogen waren, nicht entnehmen. Zwar wurden auch vorliegend Mieterhöhungsmitteilungen an beide Bekl. gerichtet. Da es sich vorliegend jedoch um preisgebundenen Wohnraum handelte, vollzogen sich diese Mieterhöhungen nicht durch vertragliche Vereinbarung, sondern durch einseitige Erklärung.

c) Die Bekl. zu 2) haftet auch nicht als Bürgin gemäß § 765 BGB für die Mietrückstände aus dem Wohnungsmietvertrag. Denn abgesehen davon, daß die Bekl. zu 2) die Einrede der Vorausklage gemäß § 771 BGB erhoben hat und diese Einrede vorliegend auch nicht gemäß § 773 BGB ausgeschlossen erscheint, haftet die Bekl. zu 2) von vornherein nicht als Bürgin.

Zwar wird teilweise angenommen, daß bei Mitunterzeichnung eines Mietvertrages durch einen nicht in den Mietvertragskopf aufgenommenen Ehegatten dieser zwar nicht als Mieter, aber als Bürge für die Mietzahlungen einzustehen habe (vgl. LG Berlin vom 22.4.1986, GE 1986, 1119; vom 11.9.1987, ZMR 1988, 103). Eine solche Bürgschaftsverpflichtung der Bekl. zu 2) kann jedoch zumindest im vorliegenden Fall nicht angenommen werden.

Eine Bürgschaft gemäß § 765 BGB kommt durch Vertrag zustande und setzt insofern ebenfalls ein Vertragsangebot und dessen Annahme voraus (§§ 145 ff. BGB). Vorliegend fehlt es bereits an einer Bürgschaftserklärung der Bekl. zu 2). Diese hat den Mietvertrag in einem Formularfeld unterzeichnet, welches den Zusatz "als Mieter (Ehefrau)" aufwies. Daraus ergibt sich aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers gemäß §§ 133, 157 BGB, daß die Bekl. zu 2) selbst Mietvertragspartei werden, also nicht nur die Pflichten, sondern insbesondere auch die Rechte aus dem Mietvertrag für sich in Anspruch nehmen wollte. Daß dieses Vertragsangebot der Bekl. zu 2) nicht zu ihrer Einbeziehung in den Mietvertrag führte, da es an einer entsprechenden Annahmeerklärung des Vermieters scheitert, wurde bereits erörtert. Vor diesem Hintergrund kann nun nicht davon ausgegangen werden, daß sich die Bekl. zu 2) als Bürgin verpflichten wollte. Insbesondere ist eine Bürgschaftserklärung nicht als "Minus" in dem Angebot enthalten, Mietvertragspartei werden zu wollen. Vielmehr ist eine Bürgschaftserklärung ein "Aliud", da eine Bürgschaft eine Mithaftung für die mietvertraglichen Pflichten des Ehegatten, nicht aber eine eigene Berechtigung hinsichtlich der Mieterrechte mit sich bringt. Aus denselben Gründen fehlt es zumindest an der von § 766 Satz 1 geforderten schriftlichen Erteilung des Bürgschaftsversprechens, da die bloße Mitunterzeichnung auf einer Vertragsurkunde ohne die ausdrückliche Aufnahme der Mithaftung als Bürge der Schriftform nicht genügt (vgl. Palandt-Sprau, BGB, 64. Aufl. 2005, § 766 Rdnr. 3).

Grundsätzlich müssen alle Personen, die im Kopf des Mietvertrages als Vermieter oder Mieter angegeben sind, diesen auch unterzeichnen. Sonst gibt es Probleme, da auch die Mietberufungskammern des LG Berlin unterschiedlich entscheiden (vgl. GE 2001, 1578).

Der Ehegatte war als Mieter im Kopf des Mietvertrages angegeben; unterzeichnet hatten den Mietvertrag die Eheleute gemeinsam. Spätere Mieterhöhungen waren an beide gerichtet, auch die Bitten an die Hausverwaltung um Mietminderung oder Ratenzahlung unterzeichneten beide. Das war auch bei der späteren Kündigung der Fall. Die Vermieterin nahm wegen der Mietrückstände auch die Ehefrau in Anspruch.

Mit Urteil vom 22. Juni 2005 wies das AG Charlottenburg die Klage ab und meinte, die Ehefrau sei nicht Mieterin geworden, da sie im Kopf des Mietvertrages nicht erwähnt wurde. Sie hafte auch nicht als Bürgin durch ihre Unterschriftsleistung, da es an einer ausdrücklichen Erklärung dahin fehle. Schließlich sei sie auch nicht durch die späteren rechtsgeschäftlichen Erklärungen Mitmieterin geworden, da sie nur irrtümlich davon ausgegangen sei, schon Vertragspartnerin geworden zu sein. Die Ratenzahlungsvereinbarung habe sich schließlich auch nicht auf den gesamten Mietvertrag bezogen, sondern nur auf bestimmte Rückstände, die hier nicht eingeklagt wurden.

Das Urteil ist einmal mehr ein Beispiel dafür, daß beim Ausfüllen des Mietvertragsformulars größte Sorgfalt geboten ist, da Fehler meistens später nicht korrigiert werden können. Wenn von beiden Ehegatten nur einer im Vertrag angegeben ist, beide aber unterzeichnen, wird im Zweifel nur der im Vertrag Angegebene Mieter (zur entgegenstehenden Mindermeinung vgl. Börstinghaus MDR 2002, 933 Anm. 62). Das Urteil des AG Charlottenburg entspricht also der überwiegenden Rechtsprechung. Das trifft auch für die Ablehnung der Bürgenhaftung zu, denn dazu ist eine eindeutige schriftliche Erklärung erforderlich. Dem Urteil ist allerdings nicht dahin zu folgen, wenn es eine Einbeziehung der Ehefrau in den Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten ablehnt. Das Bundesverfassungsgericht hatte schon 1995 (GE 1996, 184) den Abschluß eines Mietvertrages durch schlüssiges Verhalten in dem Fall bejaht, daß der neue Eigentümer den Mieter zur Zahlung auf sein Konto aufforderte und dies der Mieter dadurch befolgte, daß er auf ein Sperrkonto einzahlte. In der auch vom AG zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin (GE 2001, 1603) heißt es ausdrücklich, daß ein konkludenter Beitritt zum Mietvertrag dann vorliegt, wenn rechtsgeschäftliche Erklärungen hinsichtlich des Mietverhältnisses abgegeben werden und der Erklärende sich dessen bewußt ist. Das war hier der Fall (Bitte um Minderung oder Stundung), wobei es nicht darauf ankommt, daß der Erklärende irrtümlich davon ausging, Mieter zu sein. Maßgeblich ist der objektive Erklärungsinhalt aus der Sicht des Erklärungsempfängers, also des Vermieters. Wer sich bei Vollzug eines Dauerschuldverhältnisses über einen längeren Zeitraum sich wie ein Mietvertragspartner verhält und von der Gegenseite auch so behandelt wird, kann sich später nicht darauf berufen, sein Verhalten beruhe auf einem Irrtum (§ 242 BGB).