Echter Zeitmietvertrag wegen Umbauarbeiten

Echter Zeitmietvertrag wegen Umbauarbeiten; Ermächtigung nach Verkauf

1. Der Mieter kann keine Fortsetzung eines befristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn schon im Mietvertrag umfangreiche Modernisierungsarbeiten mit völliger Änderung des Wohnungszuschnitts aufgeführt sind.

2. Auch der Käufer eines Grundstücks kann sich auf die Rechte bei einem solchen Mietvertrag berufen; die Vorschrift des § 410 BGB steht dem nicht entgegen.

Der Kl. ist aktivlegitimiert.

Die Wirkung der Rechtsnachfolge nach § 571 BGB tritt zwar erst mit der Eintragung im Grundbuch ein. Es kann hier dahingestellt bleiben, inwieweit die im notariellen Kaufvertrag vom 20. Juni 1997 enthaltene Abtretungserklärung rechtlich zulässig ist, denn jedenfalls kann der Verkäufer eines Grundstücks den Käufer ermächtigen, einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag eintritt (BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96 -, DWW 1998, 45).

Der Kl. kann sich auch auf die Vorschrift des § 564 c II BGB berufen. Als Ansatzpunkt ist zunächst davon auszugehen, daß die Kündigung eines Vermieters nicht dadurch unwirksam wird, daß er die Mietsache veräußert. Der Erwerber tritt vielmehr gem. § 571 BGB in die durch die Kündigung begründeten Vermieterrechte ein, wird also Inhaber auch eines Rückgabeanspruchs nach § 556 I BGB (BGH, NJW 1978, 2148; LG Frankenthal, WuM 1991, 350, 351) und, in der Zeit bis zum Kündigungstermin, der Anwartschaft darauf (vgl. Schmidt Futterer/Blank, WKSchG, Rdn. B 53). (...)

Die Angaben im Mietvertrag vom 16. November 1995 genügen auch den Erfordernissen des § 564 c II Nr. 3 BGB. (...)

Daß die Mitteilung, die Wohnung solle wesentlich instand gesetzt werden, als schlagwortartige Beschreibung der Modernisierungsabsicht eines Vermieters nicht ausreicht, ist ständige und verfassungsrechtlich zulässige Rechtsprechung (vgl. LG Hamburg, WuM 1992, 375, bestätigt von BVerfG, Nichtannahmebeschluß vom 17. Juli 1992 - 1 BvR 893/92 -). Andererseits beläßt es jedoch der vorliegende Mietvertrag vom 16. November 1995 nicht bei diesen Angaben, sondern führt weiter aus, daß unter anderem geplant ist, Wohnungen zusammenzulegen, um den Einbau von zeitgemäßen Bädern und Toiletten durchführen zu können. Zwar muß nicht jeder Einbau eines Bades und einer Toilette dazu führen, daß der Mieter die Wohnung räumen muß bzw. die Arbeiten durch ein Verbleiben des Mieters in der Wohnung erschwert würden, zumal sich aus dem Mietvertrag auch nicht ergibt, daß durch die möglichen Wohnungszusammenlegungen gerade die Wohnung des Bekl. wegfallen soll. Andererseits wird jedoch aus dem Umfang der geplanten Arbeiten deutlich, daß es in der streitbefangenen Wohnung jedenfalls zu einer völligen Änderung des Zuschnitts kommen wird und die Wohnung in ihrer jetzigen Form nicht mehr bestehen wird. Daraus ergibt sich zugleich auch, daß diese Arbeiten nicht während des laufenden Mietverhältnisses vorgenommen werden können. Zwar sind Art und Umfang der geplanten einzelnen Arbeiten in dem Mietvertrag nicht weitergehend aufgezählt worden, obwohl dies vielleicht durch einen entsprechenden Zusatz möglich gewesen wäre. Andererseits kann aber von einem Vermieter auch nicht zwei Jahre vor den beabsichtigten Arbeiten eine ins Detail gehende Planung erwartet werden. Dem Bekl. ist bei Vertragsschluß die Instandsetzungsabsicht ausreichend dargelegt worden, er kann daher die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht verlangen.

Einer Verurteilung zur Räumung steht auch nicht die vom Bekl. angeführte Vorschrift des § 410 BGB entgegen, wobei dahingestellt bleiben kann, ob diese Bestimmung auf die Ermächtigung zur Kündigung überhaupt Anwendung fände. Nach dieser Bestimmung ist der Schuldner einer abgetretenen Forderung dem neuen Gläubiger gegenüber zur Leistung nur gegen Aushändigung einer von dem bisherigen Gläubiger über die Abtretung ausgestellten Urkunde verpflichtet. Die Vorschrift soll den Schuldner einer abgetretenen Forderung vor der Gefahr schützen, an einen Nichtgläubiger zu leisten und ein zweites Mal in Anspruch genommen zu werden. Deshalb sieht das Gesetz vor, daß der Schuldner an einen als neuen Gläubiger Auftretenden nur gegen Aushändigung einer von dem bisherigen Gläubiger über die Abtretung ausgestellten Urkunde zu leisten braucht. Zwar tritt die den Schuldner befreiende Wirkung des § 409 I 2 BGB schon dann ein, wenn der Schuldner sich die Abtretungsurkunde vorlegen läßt. Um dem Schuldner aber dem Gläubiger gegenüber den Nachweis, daß die Abtretungsurkunde vorgelegen hat, zu erleichtern, gewahrt § 410 II BGB ihm darüber hinaus das Recht, von dem die Leistung Fordernden, in der Urkunde als neuer Gläubiger Bezeichneten, die Aushändigung zu verlangen. Die Abtretungsurkunde erhält damit eine quittungsähnliche Eigenschaft (BGHZ 26, 241, 246). § 410 BGB begründet jedoch, worauf bereits das Amtsgericht hingewiesen hat, keinen selbständigen Anspruch auf Aushändigung, sondern nur ein Leistungsverweigerungsrecht eigener Art, auf das § 274 BGB entsprechend anzuwenden ist (BGH NJW 1986, 977).

Für eine Wohnung war ein Zeitmietvertrag abgeschlossen worden, und zwar ein sogenannter echter Zeitmietvertrag gem. § 564 c Abs. 2 BGB.

Der Mietvertrag enthielt ausführliche Erläuterungen und Hinweise dahingehend, daß nach Ablauf der Frist geplant sei, Wohnungen zusammenzulegen, um den Einbau von zeitgemäßen Bädern und Toiletten durchführen zu können.

Schon vor Fristablauf wurde das Haus verkauft. Der Käufer verlangte nunmehr Herausgabe der Wohnung.

Mit Urteil vom 15. Oktober 1998 gab das Landgericht Berlin der Klage statt, obwohl das Herausgabeverlangen zu einem Zeitpunkt gestellt worden war, als der Käufer noch nicht im Grundbuch eingetragen worden war.

Bekanntlich tritt der Käufer eines Grundstücks erst mit Eintragung im Grundbuch in das bestehende Mietverhältnis nach § 571 BGB ein. Er kann jedoch schon vorher vom Verkäufer ermächtigt werden, alle Vermieterrechte wahrzunehmen; dies hat unlängst der Bundesgerichtshof - übrigens ganz entgegen der bis dahin herrschenden Meinung - so entschieden. Dem folgt auch das LG Berlin. Da auch der Käufer die Umbaumaßnahmen durchführen wollte, konnte er auch Herausgabe verlangen. Der Mieter soll durch einen Grundstücksverkauf nicht schlechter gestellt werden, aber auch keinen Vorteil daraus ziehen.