dynamische Nichtigkeit

dynamische Nichtigkeit; gleitende Nichtigkeit; Mietpreisüberhöhung

Die Annahme einer gleitenden Nichtigkeit (dynamischen Nichtigkeit) ist mit den Vorschriften des MHG nicht in Einklang zu bringen; diese Rechtsfigur findet bei Mietpreisüberhöhung keine Anwendung.

Auf Grund des Ergebnisses der Beweisaufnahme steht fest, daß für die vom Kl. gemieteten Räume eine monatliche Miete von 201,40 DM anstelle der verlangten Miete von 315 DM ortsüblich war, so daß der Kl. unter Berücksichtigung der Wesentlichkeitsgrenze von 200 % einen monatlichen Betrag von 241,68 DM zu zahlen hat.

Die Erhöhung der ortsüblichen Miete nach dem Abschluß des Vertrages war nicht zu berücksichtigen. Die Vereinbarung der Parteien über die Miethöhe verstößt gegen § 5 Abs. 1 WiStG. Ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot hat generell zur Folge, daß die Vereinbarung unwirksam ist; bei einer Mietpreisüberhöhung ist die Vereinbarung unwirksam, soweit die ortsübliche Miete um mehr als 20 % überschritten wird. Das bedeutet, daß hier ein Mietzins von 241,68 DM als vereinbart gilt. Eine unwirksame Vereinbarung kann aber durch das Hinzutreten neuer Umstände nicht wieder ganz oder teilweise wirksam werden. Die Annahme einer "dynamischen Nichtigkeit" wäre auch nicht mit den Vorschriften des MHG in Einklang zu bringen, weil sich die Miete über die vom MHG gesetzten Grenzen erhöhen würde (vgl. Boecken, WM 1997, 145). Die Gegenmeinung (vgl. dazu Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 702) würde auch zu dem merkwürdigen Ergebnis führen, daß der Vermieter, der die Wesentlichkeitsgrenze überschreitet, für längere Zeit die "Idealmiete" verlangen könnte, ohne daß er ein Mieterhöhungsverlangen durchführen müßte und ohne daß er an die Grenzen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe gebunden wäre. Besonders günstig wäre dies für den Vermieter bei einer unwirksamen Staffelmiete über einen langen Zeitraum. Diese Meinung kann auch nicht begründen, nach Ablauf welcher Zeiträume die Miete neu ermittelt werden muß (vgl. dazu auch LG Hamburg WM 1997, 209). Hinzu kommt auch noch, daß dem Vermieter nach § 17 Abs. 4 OWiG die Beträge, die er durch die "dynamische Nichtigkeit" erhält und die er bei Vereinbarung einer zulässigen Miete nicht erhalten hätte, wieder entzogen werden müßten, da ihm der wirtschaftliche Vorteil, der durch die Ordnungswidrigkeit entstanden ist, vollständig entzogen werden müßte. Der Mieter müßte also Zahlungen leisten, die bei richtiger Anwendung des OWiG für den Vermieter nur "durchlaufende Posten" sein dürften.