Durchsetzung von Modernisierungsmaßnahmen in Gewerberäumen durch einstweilige Verfügung

Der Vermieter kann seinen Anspruch auf Duldung rechtzeitig angekündigter Modernisierungsmaßnahmen in Gewerberäumen nach Beendigung des Mietverhältnisses auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen.

(Leitsatz der Redaktion)

Auf Antrag der Antragstellerin waren gemäß §§ 935, 940 ZPO Maßnahmen zur Duldung und Ermöglichung der beschriebenen Baumaßnahmen in den Gewerbemieträumen anzuordnen. Da die Antragstellerin über keinen Räumungstitel verfügt und nicht ohne richterliche Anordnung in die von der Antragsgegnerin innegehaltenen Geschäftsräume gegen deren Willen eindringen und dort Bauarbeiten durchführen darf, ist eine sofortige Regelung zur Schadensabwendung erforderlich.

Der Verfügungsanspruch folgt aus §§ 985, 1004 BGB. Die Antragstellerin hat durch Vorlage des Grundbuchauszugs und des Mietvertrages vom 19.7.2006 glaubhaft gemacht, dass sie Eigentümerin des Grundstücks und gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf der Vermieterseite in das ursprüngliche Mietverhältnis der Antragsgegnerin mit der früheren Eigentümerin eingetreten ist. Als Eigentümerin ihres Grundstücks kann die Antragstellerin das Gebäude und die einzelnen Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten verändern, verbessern oder modernisieren.

Die Antragstellerin hat durch Vorlage (der Kopie) des Kündigungsschreibens vom 28.2.2013 und der eidesstattlichen Versicherungen des Herrn R. ferner glaubhaft gemacht, dass die Antragsgegnerin die schriftliche Kündigungserklärung vom 28.2.2013 am selben Tag und somit rechtzeitig innerhalb der Frist des § 2 lit. b) des Mietvertrages erhalten hat. Danach endete das nach § 2 lit. b) des Mietvertrages zum 30.8.2013 kündbare Mietverhältnis der Parteien durch die ordentliche Kündigung der Antragstellerin zu jenem Zeitpunkt mit der Folge, dass die Antragsgegnerin kein Recht zum Besitz nach § 986 BGB mehr hat und der Antragstellerin den Zutritt zu den Räumen und die Durchführung der Bauarbeiten nicht verweigern und auch nicht erschweren darf, denn sie ist gemäߧ 546 Abs. 1 BGB seit dem 1.9.2013 zur Rückgabe der Mieträume verpflichtet. Dem Anspruch aus dinglichem Recht hat sie nichts entgegenzusetzen.

Würde das Gewerbemietverhältnis bis zum 30.8.2014 fortbestehen, ergäbe sich der Duldungsanspruch der Antragstellerin aus §§ 554 Abs. 2, 578 Abs. 2 BGB. Die Ausstattung des Gebäudes und der Mieträume der Antragsgegnerin mit neuen Wasserzu- und Abflussrohren sowie der über ihren Geschäftsräumen gelegenen Mieteinheiten mit einer Zentralheizung stellen Verbesserungsmaßnahmen dar, die die Antragsgegnerin, wenn sie noch Mieterin wäre, ebenfalls zu dulden hat und die Installation entsprechender Rohre durch Decken, Wände und Fußböden ihrer Mietsache zum Zwecke des Anschlusses der übrigen Mieteinheiten zu ermöglichen hat. Die Antragstellerin hat durch die Vorlage ihrer Schreiben vom 15.12.2012 und 4.3.2013 glaubhaft gemacht, dass sie diese Verbesserungsmaßnahmen (Wasser-, Elektro- und Heizungsleitungen, Zentralheizung) und auch die Durchbrüche innerhalb der einzelnen Räume der Mietsache der Antragsgegnerin bereits im Dezember 2012 ankündigte, somit § 554 Abs. 3 BGB und dessen Dreimonatsfrist einhielt. Die Ankündigung vom 15.12.2012 war auch inhaltlich ausreichend.

Der Verfügungsgrund ergibt sich aus dem Umstand, dass die Bauarbeiten der Antragstellerin vom 4.3.2013 jedenfalls im März 2013 begonnen wurden, und dass es evident ist, dass der Einbau der Zentralheizung vor der unmittelbar bevorstehenden Heizperiode ab Oktober 2013 fertiggestellt sein muss. Es ist auch evident, dass die Antragstellerin höhere Baukosten befürchten muss, wenn gerade die im Erdgeschoss liegenden Räume an die Wasser-/Abwasserversorgung des Hauses und auch nicht an die Zentralheizung angeschlossen werden, obwohl die Rohre durch das Erdgeschoss verlaufen.

Die Schutzschrift der Antragsgegnerin vom 5.9.2013 mit dem Aktenzeichen LG Berlin 29 AR 13/13 liegt der Kammer vor und steht der Berechtigung des einstweiligen Verfügungsantrags nicht entgegen. Die Antragstellerin begehrt mit dieser einstweiligen Verfügung nicht die Räumung und Herausgabe der Mietsache, diese Ansprüche verfolgt sie in einem anderen Prozess, sondern sie will die begonnenen Bauarbeiten im Haus vor dem Winter bzw. dem Beginn der Heizperiode beenden können. Die Antragsgegnerin trägt in der Schutzschrift vom 5.9.2013 und ihrem außergerichtlichen Schreiben vom selben Tag selbst vor, dass sie gewillt sei, dass die Antragstellerin die Räume „besichtigt" und dass sie „wohlwollend die Vornahme von dringend notwendigen Baumaßnahmen prüfen werde. Damit verkennt die Antragsgegnerin auf der Basis des vorliegenden Akteninhalts und dem glaubhaft gemachten Sachverhalt die Rechtslage. Seit dem 1.9.2013 hat sie aufgrund der ordentlichen Kündigung keine Rechtsposition mehr inne, die die Durchführung der Bauarbeiten von irgendeiner Willenserklärung ihrerseits abhängig machen würde. Auch nach § 554 Abs. 1 BGB hat sie dringende Maßnahmen sowieso uneingeschränkt hinzunehmen, und auch bloße Verbesserungsmaßnahmen hat der Mieter nach § 554 Abs. 2 BGB zu dulden, eine Prüfungskompetenz steht ihm nicht zu. Die Ankündigung der Antragstellerin vom 15.12.2012 enthielt die notwendigen Informationen. Die Antragsgegnerin kann die Arbeiten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verhindern, erschweren oder verzögern.

Der Androhung der Ordnungsmittel liegt § 890 ZPO zugrunde.

Der Vermieter kann seinen Anspruch auf Duldung rechtzeitig angekündigter Modernisierungsmaßnahmen in Gewerberäumen nach Beendigung des Mietverhältnisses auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen.

Der Vermieter beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung, mit der der Gewerberaummieter zur Duldung des Einbaus von neuen Wasserleitungen in den Gewerberäumen sowie zur Durchführung von Heizungsrohren zum Anschluss der über seinen Räumen gelegenen Mieteinheit an die Zentralheizung verpflichtet werden sollte, die er im Dezember 2012 angekündigt hatte. Mit den Bauarbeiten hatte er im März 2013 begonnen, nachdem er das zum 30. August 2013 kündbare Mietverhältnis am 28. Februar 2013 ordentlich gekündigt hatte.

Die ZK 12 des LG Berlin erließ die beantragte einstweilige Verfügung, da es sich um duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen handele, zu denen der Gewerberaummieter erst recht nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet sei. Der Verfügungsgrund – Notwendigkeit der Regelung durch einstweilige Verfügung – ergebe sich daraus, dass der Einbau der Zentralheizung vor der unmittelbar bevorstehenden Heizperiode fertiggestellt sein müsse und bei Aussparen der Gewerberäume für den Vermieter höhere Baukosten entstehen würden.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Bereits im laufenden Mietverhältnis kann der Duldungsanspruch ausnahmsweise im Verfahren der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden, wenn mit den Maßnahmen bereits begonnen worden war und durch eine Unterbrechung der Arbeiten dem Vermieter und den anderen Mietern – wie hier – erhebliche Nachteile erwachsen würden. Dies gilt umso mehr nach Beendigung des Mietverhältnisses, da der Mieter dann kein Besitzrecht mehr an den Mieträumen hat.

Harald Kinne