Durchschnittsmiete/Erhöhung infolge gestiegener laufender Aufwendungen

Durchschnittsmiete/Erhöhung infolge gestiegener laufender Aufwendungen; Bewirtschaftungskosten/Aufteilung auf öffentlich geförderten Wohnanteil und Gewerberaum; Bewilligungsbescheid/Umfang der Bindungswirkung; Durchschnittsmiete/Erhöhung infolge gestiegener Aufwendungen; Mischraumobjekte/Aufteilung der Bewirtschaftungskosten

1. Zur Aufteilung von Bewirtschaftungskosten, wenn sich nicht feststellen läßt, welche Kosten im einzelnen auf den öffentlich geförderten Wohnteil und welche auf den Gewerberaumanteil eines Gebäudekomplexes entfallen.

2. Die einem Mietgenehmigungsbescheid der Bewilligungsstelle nach § 8 a Abs. 4 WoBindG zugrundeliegende Art und Weise der Aufteilung von Bewirtschaftungskosten bindet das Zivilgericht bei seiner Entscheidung über die Wirksamkeit späterer, die genehmigte Miete übersteigender Mieterhöhungen nach § 8 a Abs. 3 WoBindG nicht.

1. Die Revision meint, das Berufungsgericht habe die auf den öffentlich geförderten Wohnteil des Gebäudekomplexes entfallenden Betriebskosten nicht unter Anwendung des einheitlichen Kubusschlüssels von 64,31 % umlegen dürfen, sondern sei wegen der Bestandskraft bzw. der Tatbestandswirkung des Mietgenehmigungsbescheids der WBK vom 18. August 1980 an die ihm zugrundeliegende Verteilung der Betriebskosten nach unterschiedlichen Prozentsätzen gebunden gewesen. Das trifft nicht zu.

a) Allerdings hat das Oberlandesgericht Hamm in dem Rechtsentscheid vom 10. September 1984 (4 RE Miet 1/84 = RES 1984 § 8 a WoBindG Nr. 3 S. 146 = WuM 1984, 321 = ZMR 1984, 414 = DWW 1984, 287 = RiM Bd. 2 S. 1443) die Ansicht vertreten, das Zivilgericht sei bei der Entscheidung der Frage, ob die für eine öffentlich geförderte Wohnung vereinbarte Miete die Kostenmiete übersteige (§ 8 Abs. 2 WoBindG), nicht befugt, die von der Bewilligungsstelle im Rahmen der Bewilligung der öffentlichen Mittel nach § 72 Abs. 2 des II. WoBauG behördlich genehmigte Durchschnittsmiete auf ihre Richtigkeit nachzuprüfen (zustimmend Pergande in: Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 3, § 8 a WoBindG Anm. 3, S. 6; wohl auch Schade/Schubart, Wohnungsbau, II. WoBauG § 72 Anm. 2; anderer Ansicht Eisel und Nagler in: WuM 1984, 325). Nach § 8 a Abs. 2 WoBindG sei bei der Ermittlung der Kostenmiete von der Durchschnittsmiete auszugehen, die von der Bewilligungsstelle nach § 72 II. WoBauG genehmigt worden sei. Diese Genehmigung sei ein Verwaltungsakt, dem aufgrund der verfassungsmäßigen Kompetenzordnung eine Tatbestands- oder Drittbindungswirkung zukomme. Diese bedeute, daß neben den unmittelbar Beteiligten insbesondere die Zivilgerichte an die Tatsache der Erteilung sowie an den Inhalt der Genehmigung gebunden seien. Die Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Genehmigung als eines Verwaltungsakts sei allein den Verwaltungsgerichten zugewiesen (§ 40 VWGO). Auch der Umstand, daß nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 17. Februar 1981 (8 B 66.80 = BBau Bl. 1982, 67) dem Mieter, der den Mietvertrag erst nach Erteilung der Genehmigung abgeschlossen habe, die Klagebefugnis (§ 42 Abs. 2 VWGO) für eine Anfechtungsklage gegen den Genehmigungsbescheid fehle, könne nicht zu einer ersatzweisen Prüfungskompetenz der Zivilgerichte führen.

b) Demgegenüber hat das Bundesverwaltungsgericht in einem Urteil vom 15. November 1985 (8 C 43.83 = DÖV 1986, 438, 439 = Buchholz 454.32 § 8 a WoBindG 1974 Nr. 2 S. 4) eine Bindung der Zivilgerichte an den Mietgenehmigungsbescheid jedenfalls insoweit verneint, als es sich um die Genehmigung einer Mieterhöhung nach § 8 a Abs. 4 WoBindG handelt. Im Anwendungsbereich des § 8 a Abs. 4 Satz 1 WoBindG entscheide im Falle eines Streits zwischen Vermieter und Mieter über die Rechtswirksamkeit der Mieterhöhung das Zivilgericht über das Vorliegen der Erhöhungsvoraussetzungen, also darüber, ob - erstens - sich die laufenden Aufwendungen erhöht hätten, ob - zweitens - die Erhöhung vom Vermieter nicht zu vertreten oder gesetzlich zugelassen sei und ob - drittens - die Erhöhung durch die Bewilligungsstelle genehmigt worden sei. Abgesehen von dem Umstand, daß eine erteilte Genehmigung hinsichtlich der dritten Voraussetzung Tatbestandswirkung entfalte, sei das Zivilgericht bei seiner Entscheidung nicht an den die Mieterhöhung genehmigenden Bescheid gebunden. Eine Feststellungswirkung sei im Gesetz nicht vorgesehen; sie könne dann - im Gegensatz zur Auffassung des OLG Hamm a.a.O. - "auch nicht im Wege einer gleichsam anreichernden 'Auslegung' in das Gesetz hineininterpretiert werden". Die insoweit gegebene Prüfungskompetenz der Zivilgerichte spreche neben anderen Gründen dafür, die Klagebefugnis des Mieters für eine Anfechtungsklage gegen den Mietgenehmigungsbescheid nach § 42 Abs. 2 VWGO zu verneinen, um einen zweigleisigen Rechtsschutz mit der Gefahr einander widersprechender Entscheidungen zu verhindern.

c) Es kann im vorliegenden Falle dahingestellt bleiben, ob und inwieweit die beiden Entscheidungen sich gegenseitig widersprechen und welcher Auffassung der Vorzug zu geben ist.

Der Rechtsentscheid des OLG Hamm a.a.O. betrifft die erstmalige Genehmigung der Durchschnittsmiete im Sinne von §§ 72 Abs. 2 II. WoBauG, 8 a Abs. 2 WoBindG. Darum handelt es sich hier im Hinblick auf die streitige Betriebskostenverteilung nicht. In dem Bescheid der WBK vom 18. August 1980 sind drei Teile zu unterscheiden. In Teil I wird der Bescheid vom 8. Januar 1971 hinsichtlich der Anerkennung der Schlußabrechnung und der Genehmigung einer Durchschnittsmiete von 3,60 DM/qm/monatlich mit Wirkung vom 1. August 1969 (Tag des Bezuges der Wohnungen) zum wiederholten Male widerrufen. In Teil II wird der Bescheid von 1971 ersetzt durch eine neue Mietgenehmigung, die auf der Grundlage der von der WBK erstellten Teilwirtschaftlichkeitsberechnung "per 1.8.1969 eine Durchschnittsmiete von 3,36 DM/qm Wohnfläche/monatlich" einschließlich der ursprünglichen Betriebskostenpauschale von 4,60 DM/qm/jährlich vorsieht. Die streitige Betriebskostenverteilung ist erst in Teil III des Bescheids von 1980 enthalten, wo wegen der die Pauschale übersteigenden Betriebskosten "per 1.1.1970 eine Durchschnittsmiete von 3,56 DM/qm Wohnfläche/monatlich" genehmigt wird. Insoweit enthält Teil III eine im Bescheid vom 8. Januar 1971 noch nicht enthaltene Genehmigung einer Mieterhöhung im Sinne von §§ 8 a Abs. 4 WoBindG, 4 Abs. 2 NMV, worauf in der Begründung zu Teil III des Bescheids der WBK von 1980 auch Bezug genommen wird, nicht aber eine erstmalige Genehmigung der Durchschnittsmiete im Sinne von § 72 II. WoBauG, § 8 a Abs. 2 WoBindG (vgl. auch oben 1.).

Aber auch die zu § 8 a Abs. 4 WoBindG ergangene Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts a.a.O. ist für den vorliegenden Fall nicht einschlägig. Anders als in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall geht es hier nicht um die Nachprüfung der Richtigkeit der von der WBK nach § 8 a Abs. 4 WoBindG "per 1.1.1970" genehmigten Durchschnittsmiete, sondern darum, auf welchen Betrag die laufenden Aufwendungen des Bekl. für die Wohnungen und damit die Durchschnittsmiete sich inzwischen bis zu den hier maßgeblichen Jahren 1974 und 1975 nach § 8 a Abs. 3 WoBindG erhöht hatten, und ob die von den Kl. in den Jahren 1974 und 1975 gezahlte Miete von 4,33 bzw. von 4,63 DM/qm/monatlich die für diese Jahre anzusetzende Kostenmiete überstiegen hat. Nach Anerkennung der Schlußabrechnung, spätestens zwei Jahre nach Bezugsfertigkeit der Wohnungen eintretende Mieterhöhungen bedürfen gemäß § 8 a Abs. 3, 4 WoBindG keiner Genehmigung mehr und können deshalb auch nicht verwaltungsgerichtlich, sondern nur noch zivilgerichtlich nachgeprüft werden. Auf solche späteren Erhöhungen, um die es hier allein geht, bezieht sich der Mietgenehmigungsbescheid der WBK auch nicht. Vielmehr ist die von der WBK genehmigte Durchschnittsmiete von 3,56 DM/qm/monatlich lediglich als Sockelbetrag in der Kostenmiete für 1974/75 enthalten. Diesen Sockelbetrag hat das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung nicht angetastet, indem es den Kl. Rückzahlungsansprüche in Höhe von 0,39 DM bzw. von 0,40 DM/qm/monatlich zugesprochen hat; ebensowenig den in der genehmigten Durchschnittsmiete enthaltenen Betrag an Betriebskosten von insgesamt 117997,-- DM für den öffentlich geförderten Wohnteil (S. 3 des Bescheids der WBK von 1980), indem es der Berechnung der Kl. folgend unter Anwendung des Kubusschlüssels von 64,31 % jeweils über 130 000,-- DM an Betriebskosten für 1974 und 1975 angesetzt hat. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts a.a.O. würde nicht einmal eine Bindung hinsichtlich dieser Sockelbeträge bestehen, worauf es aber hier nicht ankommt. Auf jeden Fall entfaltet die Art und Weise der Ermittlung der auf den Wohnteil entfallenden Betriebskosten für das Jahr 1970 keine Bindung für spätere Jahre, ganz abgesehen davon, daß der Bescheid der WBK von 1980 nebst Anlagen gar keine ausdrückliche Regelung über irgendwelche Prozentsätze hinsichtlich der Aufteilung der Betriebskosten auf Wohnfläche einerseits und Gewerbefläche andererseits trifft. Diese hat die Revision selbst durch Rückrechnung aus den in der Betriebskostenaufstellung der WBK von 1980 angegebenen Beträgen errechnet. Angaben zu Prozentsätzen finden sich lediglich in einer Anlage zu dem durch den Bescheid von 1980 (S. 1) "richtig gestellten" Bescheid der WBK vom 2. November 1978. Dort findet sich aber auch der Hinweis, daß die vorgenommene Verteilung der Betriebskosten "für das Jahr 1970 angemessen" erscheine und nicht ausschließe, "daß für die weiteren Bewirtschaftungsjahre eine andere Verteilung" zutreffe, die vom Eigentümer/Verwalter in eigener Verantwortung im Rahmen des § 36 i.V.m. § 34 II. BV durchgeführt werden" müsse. Etwas anderes, nämlich eine Festschreibung bestimmter Prozentsätze der Betriebskostenverteilung, ist auch aus dem Bescheid der WBK von 1980 nicht zu entnehmen.

Nach allem war das Berufungsgericht durch den Bescheid der WBK von 1980 nicht gehindert, die Betriebskosten für den hier maßgeblichen Berechnungszeitraum gemäß §§ 36 Abs. 2, 34 Abs. 1 II. BV unter Anwendung des unstreitig an sich zutreffenden Kubusschlüssels von 64,31 % zu verteilen.

3. Die großenteils auf tatrichterlicher Würdigung beruhende Ansicht des Berufungsgerichts, daß auch das Vorbringen des Bekl. in seinem Schriftsatz vom 22. Januar 1986 keine hinreichende Grundlage für eine von dem einheitlichen Kubusschlüssel nach §§ 36 Abs. 2, 34 Abs. 1 Satz 2 II. BV abweichende Verteilung der einzelnen Kostenarten liefere, wird von der Revision nicht angegriffen. Sie ist auch aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Zwar trifft die Kl. im Rahmen ihres geltend gemachten Rückzahlungsanspruchs die Beweislast dafür, inwieweit der Bekl. die Betriebskosten unrichtig angesetzt hat. Jedoch sind nach § 34 Abs. 1 Satz 2 II. BV Kosten, von denen nicht festgestellt oder auch nicht hinreichend genau geschätzt (vgl. Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, a.a.O., Bd. 4, § 34 II. BV S. 4) werden kann, auf welchen Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit sie entfallen, nach dem Verhältnis des umbauten Raums, also nach Kubusschlüssel, aufzuteilen. Ob diese Vorschrift auch eine für den Zivilprozeß in jedem Falle maßgebende Beweislastregelung darstellt, mag zwar fraglich sein. Jedenfalls aber trifft in diesem Zusammenhang den Vermieter, hier also den Bekl., eine gesteigerte Darlegungslast hinsichtlich der nur ihm bekannten Verhältnisse.