Durchgängige 10-jährige Kündigungssperrfrist nach Umwandlung

1. Die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13. August 2013 (GVBl. 2013, 488) ist verfassungsgemäß.

2. In Berlin ist die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung von Wohnraum, an dem nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert wurde, bis zum Ablauf einer 10-jährigen Kündigungssperrfrist ausgeschlossen.

3. Der Kündigungsausschluss bei Wohnungsumwandlungen betrifft zumindest alle seit dem 1. Oktober 2013 erklärten Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen, auch wenn der Erwerb und die Veräußerung des Wohnungseigentums noch vor dem 1. Oktober 2013 erfolgt sein sollten.

I. […] Das Amtsgericht hat die von den Kl. erhobene Räumungsklage zutreffend abgewiesen, da ihnen ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB nicht zusteht. Das von der Rechtsvorgängerin der Kl. und der Bekl. im Jahre 1979 begründete Mietverhältnis über die im Hansaviertel gelegene Wohnung besteht ungekündigt fort. Die am 21. April 2014 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung hat das Mietverhältnis nicht zu beenden vermocht, ohne dass es darauf ankommt, ob der von den Kl. behauptete Eigenbedarf tatsächlich besteht.

Die Kl. konnten sich bei Ausspruch und Zugang der Kündigung gemäß § 577a Abs. 1 und 2 BGB nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen, da an der streitgegenständlichen Wohnung nach ihrer Überlassung an die Bekl. Wohnungseigentum begründet und dieses erstmals im Jahr 2009 veräußert wurde. Zwar beschränkt § 577a Abs. 1 BGB die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters lediglich auf einen Zeitraum von drei Jahren seit der Veräußerung, die hier bei Ausspruch der Kündigung bereits abgelaufen waren. Allerdings beträgt die Frist des § 577a Abs. 1 BGB gemäß § 577a Abs. 2 BGB bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist nicht nur derzeit, sondern war bereits zum Zeitpunkt der Kündigung in der gesamten Gebietskulisse von Berlin besonders gefährdet. Das folgt, ohne dass die Kammer insoweit zu einer eigenständigen Tatsachenfeststellung befugt oder gehalten wäre, aus der vom Senat von Berlin am 13. August 2013 mit Wirkung zum 1. Oktober 2013 erlassenen Kündigungsschutzklausel-VO (GVBl. 2013, 488). Die Verordnung, die ausweislich ihres Wortlauts und nach ihrem Sinn und Zweck auch zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens bereits bestehende Mietverhältnisse erfasst (vgl. BGH, Rechtsentscheid v. 15. November 2000 - VIII ARZ 2/00, NJW 2001, 1421 [zu Art. 14 InvErlWoBauldG]), bestimmt in § 1 die gesamte Gebietskulisse Berlins als besonders gefährdet und gestattet in ihrem § 2 die Kündigung wegen Eigenbedarfs im streitgegenständlichen Kontext nicht vor Ablauf von zehn Jahren nach dem Erwerb der Mietsache.

Durchgreifende (verfassungs-) rechtliche Bedenken bestehen weder gegenüber § 577a Abs. 2 BGB noch der Kündigungsschutzklausel-VO vom 13. August 2013: Die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage des § 577a Abs. 2 BGB ist ebenso wirksam wie die auf ihrer Grundlage erlassene Verordnung des Senats (vgl. BGH, Urt. v. 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Tz. 14 [zu § 577a BGB]; Urt. v. 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476 [zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB und zur Berliner Kappungsgrenzen-VO]; LG Berlin, Urt. v. 15. Mai 2009 - 63 S 410/08, GE 2009, 909 [zur Berliner Kündigungsschutzklausel-VO vom 20. Juli 2004]).

Die Kl. können sich auch nicht mit Erfolg auf einen Verstoß gegen das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot (Art. 20 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 GG) berufen:

Zwar war die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung durch die Kl. im Jahre 2009 über den aus § 577a Abs. 1 BGB folgenden dreijährigen Zeitraum hinaus noch nicht beschränkt, da der Senat von Berlin eine die gesamte Gebietskulisse - und damit auch das Hansaviertel - erfassende Kündigungsschutzklausel-VO erstmals im Jahre 2013 erlassen hat. Die vorhergehenden Kündigungsschutzklauselverordnungen vom 20. Juli 2004 (GVBl. 2004, 294) und 16. August 2011 (GVBl. 2011, 442, 466) hatten eine Sperrfrist von lediglich sieben Jahren angeordnet und die im Hansaviertel gelegenen Wohnungen jeweils noch nicht umfasst.

Eine Rechtsnorm entfaltet indes nur dann Rückwirkung, wenn der Beginn ihres zeitlichen Anwendungsbereichs normativ auf einen Zeitpunkt festgelegt ist, der vor dem Zeitpunkt liegt, zu dem die Norm rechtlich existent, das heißt gültig geworden ist (BGH, Beschluss vom 24. Juli 2013 - XII ZB 340/11, BGHZ 198, 91 Tz. 32 m.w.N.). Die hier maßgebliche Kündigungsschutzklausel-VO ist zum 1. Oktober 2013 in Kraft getreten. Eine Rückwirkung im vorgenannten Sinne liegt für zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens bereits bestehende Mietverhältnisse wie das der Bekl. nicht vor.

Zwar führt die Anwendung der Verordnung zu einer Veränderung der vor ihrem Inkrafttreten bestehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB. Während sich die Kl. vor dem 1. Oktober 2013 noch erfolgreich auf das Vorliegen von Eigenbedarf für die streitgegenständliche Wohnung und den Ausspruch einer darauf gestützten Kündigung hätten berufen können, ist ihnen dies nunmehr bis zum Ablauf der Kündigungssperrfrist verwehrt. Diese Auswirkungen beruhen jedoch nicht auf einer Rückerstreckung des zeitlichen Anwendungsbereichs der Verordnung, sondern darauf, dass die Verordnung auch Geltung für die Kündigung von Bestandsmietverhältnissen beansprucht und damit notwendigerweise auch an in der Vergangenheit liegende Umstände anknüpft.

Allerdings können sich auch für Normen, die auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirken, obwohl sie grundsätzlich zulässig sind, aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes je nach Lage der Verhältnisse verfassungsrechtliche Grenzen ergeben. Hierbei ist zwischen dem Vertrauen auf den Fortbestand des Rechtszustands nach der bisherigen gesetzlichen Regelung und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das Wohl der Allgemeinheit abzuwägen. Der Vertrauensschutz geht allerdings nicht so weit, den Betroffenen vor jeder Enttäuschung zu bewahren (vgl. BGH, aaO. Tz. 34 m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen sind überwiegende Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes nicht gegeben. Die Erwartung des Erwerbers, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehenden Einschränkungen der Verfügungsbefugnis über Wohneigentum an vermieteten Wohnräumen würden jedenfalls im Großen und Ganzen unverändert bleiben, ist abzuwägen gegen das durch die Beschränkung seiner Kündigungsmöglichkeiten verfolgte sozialpolitische Ziel, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten. Bei dieser Güterabwägung ist dem Anliegen des Mieterschutzes wegen seiner überragenden Bedeutung für das allgemeine Wohl grundsätzlich der Vorzug zu geben (vgl. BGH, Rechtsentscheid v. 15. November 2000 - VIII ARZ 2/00, NJW 2001, 1421 Tz. 35). Es tritt hinzu, dass es sich bei dem Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung im Jahre 2009 um keine „Vertrauensinvestition” der Kl. handelte, bei der der Betroffene mit dem späteren Eingriff nicht zu rechnen brauchte (vgl. BGH, aaO.). Denn die Kl. hätten zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung aufgrund der zu diesem bereits existenten bundesgesetzlichen Ermächtigungsgrundlage des seit dem 1. Januar 2002 gültigen § 577a Abs. 2 BGB a.F., der die Landesregierungen ebenfalls zur Anordnung einer bis zu zehnjährigen Kündigungssperrfrist im Verordnungswege ermächtigt hatte, damit rechnen können, dass der Senat von Berlin in Zukunft die bereits erlassenen Verordnungen durch Erlass einer neuen Verordnung zeitlich und räumlich abändern würde, um so tatsächlichen Entwicklungen des Berliner Wohnungsmarktes mit Auswirkungen auf die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen wirksam zu begegnen.

Da nach alldem die gemäß § 577a Abs. 1, Abs. 2 BGB i.V.m. § 2 der Kündigungsschutzklausel-VO vom 13. August 2013 geltende zehnjährige Kündigungssperrfrist zum Kündigungszeitpunkt noch nicht abgelaufen war, besteht das streitgegenständliche Mietverhältnis ungekündigt fort.

Nach der Kündigungsschutzklausel-Verordnung, die am 1. Oktober 2013 in Kraft getreten ist, ist eine Eigenbedarfskündigung für eine nach Umwandlung veräußerte Mietwohnung in Berlin für zehn Jahre ausgeschlossen. Ob das auch dann gilt, wenn die Veräußerung zu einem früheren Zeitpunkt stattfand, kann zweifelhaft sein. Das Landgericht Berlin meint, maßgeblich sei die Rechtslage zum Zeitpunkt der Kündigung.

Die Wohnung im Hansaviertel war nach Umwandlung im Jahr 2009 veräußert worden. Eine besondere Kündigungsschutzklausel-Verordnung gab es für diesen Stadtteil nicht, und es galt die allgemeine Kündigungssperrfrist von drei Jahren nach § 577a BGB. Mit Schreiben vom 21. April 2014 kündigten die Erwerber das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht Mitte wies die Klage ab; das Landgericht Berlin hielt die Berufung für offensichtlich unbegründet.

Die ZK 67. meinte, Wortlaut, Sinn und Zweck der Verordnung erfassten auch zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens bestehende Mietverhältnisse. Es liege keine unzulässige Rückwirkung in abgeschlossene Rechtsverhältnisse vor, sondern lediglich eine unechte Rückwirkung, die grundsätzlich zulässig sei. Ausnahmen können sich nur aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes ergeben, wobei das sozialpolitische Ziel, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten, grundsätzlich den Vorrang habe. Schließlich hätten die Kläger schon vorher damit rechnen müssen, dass eine Sperrfristregelung erlassen werden könnte.

Welches Recht bei einer Gesetzesänderung auf Dauerschuldverhältnisse anzuwenden ist, ist oft in Überleitungsvorschriften geregelt. Fehlen sie, kann auf die Grundsätze der Art. 170, 171 EGBGB zurückgegriffen werden, die allerdings widersprüchlich sind („das alte Recht bleibt maßgeblich“ einerseits und „in Zukunft richtet sich die Kündigung nach neuem Recht“ andererseits). Es müssen daher andere Auslegungskriterien wie der Wille des Gesetzgebers oder verfassungsrechtliche Aspekte hinzugezogen werden.

In dieser Zeitschrift ist von mir mehrfach (GE 2008, 1533; GE 2013, 1240) die Auffassung vertreten worden, maßgeblich müsse die Rechtslage zum Zeitpunkt der Veräußerung sein. Dies insbesondere deshalb, weil im umgekehrten Fall (Auslaufen einer noch bestehenden Sperrfristverordnung) die mit der Veräußerung zu laufen beginnende Sperrfrist sonst unzulässig verkürzt würde.

Beispiel: Veräußerung im August 2010 bei einer Sperrfristregelung von sieben Jahren, die am 1. Januar 2014 außer Kraft tritt (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg GE 2011, 342). Bei einer Kündigung Mitte Januar 2014 wäre dann die Sperrfrist auf dreieinhalb Jahre verkürzt, wenn man allein auf die Rechtslage zum Zeitpunkt der Kündigung abstellt.

Die herrschende Meinung sieht das anders. Maßgeblich müsse immer die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung sein (vgl. Bruns in Beck‘scher Online-Kommentar Mietrecht, Schach/Schultz Rn. 35 zu § 577a BGB). Darin liege keine unzulässige Rückwirkung, da kein Eingriff in abgeschlossene Sachverhalte vorliege, sondern nur eine unechte Rückwirkung, die grundsätzlich zulässig sei. So hat es auch der Bundesgerichtshof in seinem Rechtsentscheid zur rückwirkenden Anwendung der Sozialklausel (VIII ARZ 2/00, GE 2001, 274) gesehen und – wie die 67. Kammer – ausgeführt, dass dem Anliegen des Mieterschutzes wegen seiner überragenden Bedeutung für das allgemeine Wohl grundsätzlich der Vorzug zu geben sei.

Käufer einer vor Umwandlung vermieteten Eigentumswohnung sollten das bedenken; wenn die obergerichtliche Rechtsprechung sich nicht ändert, ist für die Zukunft nicht die Rechtslage beim Eigentumserwerb maßgeblich, sondern bei Zugang der Kündigung an den Mieter.