Durchbruch tragender Wände

Durchbruch tragender Wände; Wohnungszusammenlegung

Ein Wohnungseigentümer kann berechtigt sein, zwei nebeneinanderliegende Wohnungen dadurch zu verbinden, daß eine tragende Wand durchbrochen wird.

I. Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der im Beschlußeingang genannten Anlage. Die Anlage bestand ursprünglich rechtlich aus vier Einheiten und besteht auch heute noch tatsächlich aus vier reihenhausartigen Wohnungen. Einheit Nr. 1 (Hausnummer 12) gehört den Antragsgegnern zu 2. und 3., Einheit Nr. 2 (Hausnummer 12 a) und Nr. 3 (Hausnummer 12 b) gehören der Antragstellerin, Einheit Nr. 4 (Hausnummer 12 c) der Antragsgegnerin zu 1.; die Antragstellerin ist mithin Eigentümerin der beiden mittleren Einheiten. Die Nrn. 1 und 2 sind zweigeschossig, Nrn. 3 und 4 eingeschossig. Die Einheiten grenzen jeweils mit einer gemeinsamen Wand aneinander.

Die Antragstellerin hatte früher die Brandwand zwischen ihren beiden Wohnungen durchbrochen. In dem Verfahren 70 II 524/90 WEG AG Charlottenburg = 85 T 280/91 LG Berlin ist sie rechtskräftig verpflichtet worden, den Mauerdurchbruch wieder zu verschließen. Das hat sie getan.

In der Folge hat sie die grundbuchmäßige Vereinigung ihrer beiden Wohnungen betrieben. Dies ist ihr gelungen. Durch Grundbucheintragung vom 5. Mai 1994 wurden die beiden Wohnungen grundbuchmäßig zu einer einzigen Eigentumswohnung vereinigt, indem die Wohnung Nr. 3 der Wohnung Nr. 2 zugeschrieben wurde. Hierfür war eine Zustimmung der Antragsgegner nicht erforderlich.

Die Antragstellerin möchte erneut einen Wanddurchbruch vornehmen und die beiden Einheiten auch tatsächlich wieder verbinden. Sie begehrt deswegen im vorliegenden Verfahren von den Antragsgegnern die Zustimmung zu einem neuerlichen Durchbruch.

Auf die sofortige weiter Beschwerde der Antragstellerin (gegen die zurückweisenden Beschlüsse des Amtsgerichts und der Kammer) hat das Kammergericht (Beschluß vom 21. August 1996 - 24 W 5074/95) den Beschluß der Kammer aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Im wesentlichen hat es zwar den rechtlichen Ansatzpunkt der Kammer geteilt, jedoch die Nachteile i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG nicht als hinreichend konkret festgestellt erachtet.

II. Die sofortige Beschwerde ist zulässig und begründet.

Die Antragstellerin hat einen Anspruch gegen die Antragsgegner auf Zustimmung zu dem geplanten Drehbuch, weil ihnen dadurch kein Nachteil i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG entsteht.

Die Kammer ist an die sich aus dem Beschluß des Kammergerichts ergebende Rechtsauffassung entsprechend § 565 Abs. 2 ZPO gebunden (vgl. Schneider in Zöller, ZPO, 18. Aufl., § 575 Rdnr. 26). Danach war nur noch zu prüfen, ob durch den geplanten Durchbruch i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG relevante Nachteile für die Antragsgegner entstehen.

Dies ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zu verneinen. 1. Zum Brandschutz hat sich aufgrund der mündlichen Anhörungen des Sachverständigen N. ergeben, daß in der gesamten Anlage keine "Brandwände" i. S. d. Berliner Baurechts vorhanden sind; solche sind aber auch nicht erforderlich. Vielmehr handelt es sich zwischen sämtlichen Einheiten um Trennwände der Feuerwiderstandsklasse F 180/A, d. h., daß die Wände einem Feuer 180 Minuten lang standhalten und aus nicht brennbarem Material bestehen. Die Mindestanforderungen an Wohnungstrennwände sind F 90/A. Der Sachverständige hat ausgeführt, daß durch den Durchbruch ein Feuer zwischen den Einheiten Nr. 2 und 3 in der Tat schneller übergreifen könne, weil dann keine geschlossene Trennwand mehr bestehe. Gleichwohl liegt für die Einheiten Nr. 1 und 4 kein relevanter Nachteil vor. Zum einen ist es aufgrund der Anzahl der Räume und dem zu erwartenden Verwendungszweck nicht wahrscheinlicher, daß in der nunmehr größeren Wohnung ein Brand entsteht, als in der bisherigen kleinen, zum jeweiligen Nachbarn hin gelegenen Wohnung. Die Wahrscheinlichkeit eines Brandes hängt von der Anzahl der potentiellen Brandursachen ab (z. B. Anzahl der Kochherde, Anzahl der elektrischen Geräte, Anzahl der Kerzen u. a .). Es spricht jedoch nichts dafür, daß in einer größeren Wohnung mehr Kochherde, mehr Stereoanlagen oder mehr Kerzen betrieben werden als in einer kleineren, jedenfalls solange es sich um Wohnungen von einem Ausmaß wie hier handelt.

Vor allem jedoch ist der Brandschutz zwischen Nr. 3 und 4 sowie zwischen Nr. 2 und 1 mehr als ausreichend. Die Gefahr eines rascheren Ausbreitens eines Brandes aus Wohnung Nr. 2 in Wohnung Nr. 3 oder aus Wohnung Nr. 3 in Wohnung Nr. 2 kann daher für die Wohnungen Nr. 1 und 4 vernachlässigt werden.

2. Zur Standsicherheit hat der Sachverständige N. in seiner Anhörung ausgeführt, daß der Durchbruch deswegen völlig unproblematisch sei, weil auf den Wänden keine nennenswerten Lasten ruhen.

Durch die teils nur eingeschossige, teils zweigeschossige Bauweise sei die Belastung der tragenden Wände im Verhältnis zur maximaI zulässigen Belastung angesichts der vorhandenen Wanddicke verhältnismäßig gering. Daher sei durch den geplanten Durchbruch eine relevante Verminderung der Standsicherheit nicht zu befürchten.

Zwar hat der Sachverständige auf Nachfrage angegeben, daß z. B. bei einem Erdbeben die Wahrscheinlichkeit eines Senkungsrisses geringfügig höher sei als ohne Wanddurchbruch. Ein solcher nur theoretisch denkbarer Nachteil ist jedoch kein Nachteil i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG. Denn zu den Nachteilen i. S. d. Vorschrift zählen solche Fälle nicht, die eine nur sehr geringfügige Beeinträchtigung mit sich bringen, wobei für die Frage der Geringfügigkeit ein objektiver Maßstab angelegt wird und es nicht etwa auf das subjektive Empfinden eines sich gestört fühlenden Wohnungseigentümers ankommt (Kammergericht, NJW-RR 1994, 526). Sehr entfernt liegende Möglichkeiten wie die eines Erdbebens bleiben hiernach außer Betracht.

3. Zum Schallschutz hatte sich der Gutachter N. nicht eindeutig äußern können, so daß zu dieser Frage die Kammer einen speziellen Gutachter für Bauakustik hinzugezogen hat. Der Sachverständige E. hat in sich nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, daß eine stärkere akustische Beeinträchtigung der außenliegenden Einheiten Nr. 1 und 4 durch den Durchbruch zwischen Nr. 2 und 3 nicht entstehen kann. Denn entweder an der Stelle des Durchbruchs befindet sich eine Tür, dann ist die schallmäßige Wirkung praktisch dieselbe wie bei geschlossener Wand. Oder aber es ist keine Tür vorhanden, dann entsteht ein einziger größerer Raum. In diesem ist jedoch bei üblichem Wohngebrauch durch die Vergrößerung als solche keine größere Lärmquelle zu erwarten als in einem kleineren Raum. Anders ausgedrückt: Der Lärm einer Stereoanlage oder das Schreien einer Person wird nicht dadurch lauter, daß der Raum, in dem es stattfindet, größer ist. Soweit die Antragsgegner erneut darauf hinweisen, daß in der größeren Wohnung erhöhte Nutzungsmöglichkeiten gegeben sind und daher eine erhöhte Schallerzeugung stattfinden kann, ist dies keine Frage des Schallschutzes, sondern der Nutzung (siehe 4.).

4. Soweit durch die Zusammenlegung eine intensivere Nutzung möglich ist, z. B. dadurch, daß die größere Wohnung künftig durch eine Familie mit Kindern genutzt werden könnte, was in den bisherigen kleineren Einheiten kaum denkbar ist, hat das Kammergericht ausgeführt, daß eine solche erhöhte Nutzung bestimmungsgemäßem Gebrauch entspricht und deswegen nicht verhindert werden darf. An diese Ausführung ist die Kammer gebunden. Insofern erübrigen sich weitere Feststellungen.

Zum Hinweis der Antragsgegner auf die durch den Durchbruch geschaffene Möglichkeit einer teilgewerblichen Nutzung (Büro) ist anzumerken, daß nach der ständigen Rechtsprechung des Kammergerichts solche gewerblichen Nutzungen, die keine größeren Störungen als eine Wohnnutzung mit sich bringen, sowieso von den übrigen Eigentümern hinzunehmen sind. Daß eine gewerbliche Nutzung, die eine größere Störung als eine Wohnnutzung mit sich bringt, durch die Zusammenlegung ermöglicht wird, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

Ebensowenig ist erkennbar, daß durch den Einbau einer Verbindungstür im Keller eine unzulässige, weil der Teilungserklärung widersprechende Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken herbeigeführt wird.

5. Soweit die Antragsgegner auf die Veränderung der Optik durch die StilIegung der Eingangstür sowie auf eine zu erwartende nicht mehr ausreichende Reinigung des einen Zugangsweges verweisen, werden diese Nachteile nicht unmittelbar durch den Durchbruch hervorgerufen, sondern durch das Verhalten der Antragsstellerin.

Diese könnte den Zugangsweg mehr oder weniger reinigen und ihre eine Tür optisch verändern oder nicht, unabhängig von dem Mauerdurchbruch. Sie sind daher keine unmittelbare Folge des Durchbruchs und haben daher bei seiner Beurteilung außer Betracht zu bleiben. Gegebenenfalls müssen die Antragsgegner die Antragsstellerin auf ordnungsgemäße Reinhaltung der gemeinschaftlichen Wege in Anspruch nehmen.

6. Die von den Antragsgegnern befürchtete Erhöhung ihres Anteils an den Bewirtschaftungskosten, nachdem seit dem Eigentümerbeschluß vom 1. Juli 1993 die Bewirtschaftungskosten zum Teil nach Wohneinheiten umgelegt werden, ist auch keine Folge des Mauerdurchbruchs. Zum einen besagt der Beschluß, daß die fraglichen Lasten "zu vier gleichen Teilen getragen" werden; der Wortlaut spricht also dafür, daß auch im Falle einer Vereinigung der beiden mittleren Einheiten die Aufteilung der Lasten dieselbe bleibt. Selbst wenn man den Beschluß anders verstehen wollte, würde sich die Aufteilung nach den grundbuchmäßigen Einheiten richten, so daß der Nachteil bereits durch die grundbuchmäßige Zuschreibung eingetreten wäre und nicht erst durch den geplanten Mauerdurchbruch eintritt.

Eine Wohnungseigentümerin wollte beide ihr gehörenden Wohnungen durch einen Mauerdurchbruch verbinden. Die Miteigentümer sträubten sich dagegen und bekamen zunächst beim Landgericht Berlin recht. In einem neuen Verfahren meinte jedoch das Kammergericht, ein Wanddurchbruch sei nach § 14 Nr. 1 WEG nur dann unzulässig, wenn den anderen Eigentümern dadurch ein Nachteil erwachse. Das müsse durch Sachverständige geklärt werden.

Mit Beschluß vom 11. November 1997 gab nunmehr das Landgericht Berlin nach umfangreicher Beweisaufnahmen der Eigentümerin Recht. Der Sachverständige hatte festgestellt, daß kein relevanter Nachteil im Falle eines Feuers eintreten könne. Auch bei der Standsicherheit war dies nicht zu befürchten, da es sich um eine teils nur eingeschossige Bauweise handelte. Da andere Nachteile wie erhöhte Lärmbelästigung oder höhere Bewirtschaftungskosten nicht zu befürchten waren, durften die beiden Wohnungen miteinander verbunden werden.