Durch Eigentümerbeschlüsse verzögerte Sanierungsmaßnahmen

Durch Eigentümerbeschlüsse verzögerte Sanierungsmaßnahmen; Instandsetzungsmaßnahmen in WEG; ordnungsgemäße Verwaltung; blockierte Reparatur

1. Wird der Antrag, die übrigen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zu einer bestimmten Instandsetzungsmaßnahme zu verpflichten, auch noch nach einem ablehnenden Eigentümerbeschluss aufrecht erhalten, bedingt dies keine - im zweiten Rechtszug nur unter den Voraussetzungen des § 533 ZPO zulässige - Antragsänderung.

2. Zur Auslegung von Eigentümerbeschlüssen, die Sanierungsmaßnahmen ablehnen.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die aus einem 1835 erbauten, nicht unterkellerten Bauernhaus und einem 1963 als Stall und Scheune errichteten Anbau besteht; Stall und Scheune wurden 1974 zu Wohnräumen umgebaut. Der Antragstellerin gehört das gemäß der Teilungserklärung vom 29.3.1976 (TE) mit einem Miteigentumsanteil von 2/6 verbundenen Wohnungseigentum Nr. 1. Den Antragsgegnern zu 1 gehört das mit einem Miteigentumsanteil von 3/6 verbundene Wohnungseigentum Nr. 3 und dem Antragsgegner zu 2 seit 7.6.1999 das mit einem Miteigentumsanteil von 1/6 verbundene Wohnungseigentum Nr. 2, das er von den Antragsgegnern zu 1, seinen Eltern, erworben hatte. Die Wohnung Nr. 1 liegt im Bauernhaus (Altbau), die Wohnung Nr. 2 im Anbau. Die Wohnung Nr. 3 liegt teils im Anbau, teils im Obergeschoss des Altbaus.

Die Antragsgegner erwarben ihre Wohnungen im Jahr 1976 vom teilenden Eigentümer. Die Antragstellerin erwarb die ihre im Februar 1999 vom Ehemann, der sie im Jahr 1992 vom teilenden Eigentümer gekauft hatte.

Die Gemeinschaftsordnung (Abschnitt VII der Teilungserklärung, im folgenden GO) enthält folgende Regelungen:

㤠4 Instandhaltung

1) Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die seinem Sondereigentum unterliegenden Räume und Sachen ordnungsgemäß instand zu halten. Die Instandhaltung bzw. Reparatur der gemeinschaftlichen Hausteile, Anlagen und Einrichtungen ist Sache der Eigentümergemeinschaft.

...

5) Über die am Gemeinschaftseigentum vorzunehmenden Reparaturen beschließt die Eigentümerversammlung. ...

§ 5 Gemeinschaftslasten

Soweit sich die das Anwesen betreffenden Lasten und Kosten einem bestimmten Sondereigentum zuordnen und klar abgrenzen lassen, treffen diese den Eigentümer dieses Wohnungseigentums allein. Im Übrigen sind die Kosten und Lasten für den allgemeinen Betrieb des Anwesens, dessen Instandhaltung und Verwaltung von den Eigentümern gemeinsam zu tragen, und zwar grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. ...

Zur Beseitigung eines Notstands, bei dessen Fortbestand den Eigentümern ein erheblicher Schaden entstehen würde, kann die Eigentümerversammlung besondere Umlagen beschließen, wenn die vorhandene Instandhaltungsrücklage zur Beseitigung nicht ausreicht.

...

§ 9 Rechtslage bei Zerstörung

Wird das Gebäude ganz oder zum Teil zerstört und ist der Schaden durch Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so ist das Gebäude wieder aufzubauen. Ist der Schaden nicht gedeckt, so kann der Wiederaufbau durch die Eigentümer beschlossen werden. ...

§ 11 Eigentümerversammlung

...

3) In der Eigentümerversammlung entfällt auf jede Wohnung eine Stimme. Soweit nicht anders vorgeschrieben oder beschlossen, sind Beschlüsse mit einfacher Stimmenmehrheit zu fassen, bei nur zwei Wohnungseigentümern stets einstimmig."

Im Erdgeschossbereich des Altbaus traten Feuchtigkeitsschäden und Pilzbefall auf. In den Eigentümerversammlungen vom 20.1.1999 und vom 17.3.1999 verlangten der Rechtsvorgänger der Antragstellerin und diese selbst die Zustimmung der Antragsgegner zu 1 zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen und Einholung von vorbereitenden Gutachten bei Aufteilung der jeweiligen Kosten nach Miteigentumsanteilen. Die Antragsgegner zu 1 lehnten entsprechende Beschlussanträge ab.

Die Antragstellerin begehrte in dem daraufhin von ihr eingeleiteten gerichtlichen Verfahren die Zustimmung der Antragsgegner zu 1, dass die Schäden fachgerecht beseitigt werden und die Hausverwaltung beauftragt wird, die notwendigen vorbereitenden Maßnahmen zu veranlassen und ggf. die notwendigen Umlagen zur Finanzierung der Sanierung zu erheben.

Durch Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 23.5.2001 (2Z BR 99/00 = BayObLG-Report 2001, 83) wurden die Antragsgegner zu 1 schließlich verpflichtet, zuzustimmen, dass

a) die Feuchtigkeitsschäden und deren Ursachen sowie der Pilzbefall an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen der Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaft, nach Miteigentumsanteilen verteilt, fachgerecht beseitigt werden;

b) die Verwalterin einen öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen beauftragt, die Ursachen und den Umfang der Feuchtigkeitsschäden einschließlich des Pilzbefalls an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Teilen der Wohnanlage festzustellen, die zur Beseitigung der Schäden erforderlichen Maßnahmen anzugeben und die zu erwartenden Kosten zu schätzen.

Am 20.2.2002 erstattete der daraufhin von der Verwalterin eingeschaltete Sachverständige das Gutachten.

Soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren erheblich hat die Antragstellerin am 9.7.2002 ihre in dem gegenständlichen Verfahren ursprünglich gestellten Anträge erweitert mit dem Ziel, dass die Antragsgegner zur Zustimmung verpflichtet werden,

a) unverzüglich alle nach dem Gutachten des Sachverständigen vom 20.2.2002 nach Abschnitt 4.4 bis einschließlich 4.4.4 (= Trockenlegung) erforderlichen Maßnahmen zur Sanierung des Altbaus unter Einschaltung eines bauleitenden Ingenieurbüros auszuschreiben und nach Anhörung der Miteigentümer zu vergeben, wobei jeweils vor Beauftragung die Vertragspartner schriftlich zu versichern haben, dass sie persönlich mit den Antragsgegnern keinerlei persönlichen Umgang gepflogen oder geschäftliche Kontakte irgendeiner Art gehabt haben;

b) in gleicher Weise die Erneuerung des Dachstuhls einschließlich erforderlicher Nebenarbeiten zur restlosen Bekämpfung des Hausbocks gemäß Abschnitt 5 bis einl. 5.2 des Gutachtens in Verbindung mit dem Kostenangebot der Zimmerei S. vom 13.8.2001 zu bewerkstelligen;

c) die anfallenden Kosten gemäß Kostenschätzung im Gutachten zu Abschnitt 6.3 in Höhe von 179.650 € und für die Dacherneuerung in Höhe von 56.050 € in Höhe der jeweils nach Baufortschritt benötigten Beträge mit vierwöchiger Ankündigung bei den Miteigentümern je im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile einzufordern.

Mit Beschluss vom 14.10.2005 hat das Amtsgericht diese Anträge abgewiesen.

Inzwischen hatten die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 25.3.2003 unter TOP 3 die Gesamtsanierung erörtert. Der anwesende Architekt erklärte dazu, dass die Sanierung ca. 100 % der Neubaukosten betragen würde, technisch jedoch nicht befriedigend sei. Eine Nachhaltigkeit der Maßnahme sei ausgeschlossen, weshalb die Sanierung nicht als sinnvolle Lösung angesehen werden könne. Anschließend fassten die Wohnungseigentümer folgende bestandskräftige Beschlüsse:

„TOP 3: Gesamtsanierung, Beauftragung eines Architekten

...

Antrag: Beauftragung des Architekten Herrn H. mit der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung

Beschluss: Die Eigentümer lehnen eine Beauftragung von Herrn Architekt H. mit der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung mehrheitlich bei einer Gegenstimme ab.

Antrag: Umfassende Sanierung des Daches

Beschluss: Eine umfassende Sanierung des Daches wird mehrheitlich bei einer Gegenstimme abgelehnt.

Antrag: Durchführung der notwendigsten Arbeiten am Dach, um weitere Wassereintritte zu vermeiden

Beschluss: Die Eigentümer beschließen einstimmig die Durchführung der notwendigsten Arbeiten am Dach, um weitere Wassereintritte zu vermeiden. Balken sollen nicht ausgetauscht werden.

Beschluss: Es wird von den Eigentümern festgestellt, dass keine weiteren Maßnahmen zur Vermeidung weiterer Schäden derzeit notwendig bzw. durchzuführen sind.

...

TOP 4: Feststellung bzgl. des Grads der Zerstörung

Eine Beschlussfassung kann derzeit unterbleiben, da sich die Eigentümer darüber einig sind, dass über 50 % zerstört sind."

Gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 14.10.2005 hat die Antragstellerin sofortige Beschwerde eingelegt. Nachdem das Beschwerdegericht in der mündlichen Verhandlung vom 22.2.2007 auf die Bestandskraft der Eigentümerbeschlüsse vom 25.3.2003 hingewiesen hatte, hat die Antragstellerin folgende neue Anträge gestellt:

„I. Es wird festgestellt, dass eine mehr als 50 %ige Zerstörung des Gemeinschaftseigentums i. S. v. § 22 WEG nicht vorliegt.

II. Die Antragsgegner werden verpflichtet, folgendem Eigentümerbeschuss zuzustimmen:

Zur Deckung der Kosten der Sanierung des Gemeinschaftseigentums gemäß vorliegenden Kostenvoranschlägen der Firmen S. (Dach) und H. (Feuchtigkeit) wird von den Miteigentümern eine Umlage in Höhe von 210.000 € erhoben. Der Betrag ist am 30.6.2007 zur Zahlung fällig. Je Sondereigentum beträgt die anteilige Umlage € 70.000 € .

III. Die Antragsgegner werden verpflichtet, folgendem Eigentümerbeschluss zuzustimmen:

Die Verwaltung wird angewiesen, nach Eingang der Umlagebeträge die Aufträge auf Grund der vorliegenden Angebote an die Firmen S. und H. zu erteilen.

IV. Höchst vorsorglich: Die Schäden am Dach und die Feuchtigkeitsmängel müssen von der Eigentümergemeinschaft beseitigt werden."

Die Antragsgegner haben in die geänderten Anträge nicht eingewilligt.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 22.5.2007 das Rechtsmittel zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin. Sie stellt zuletzt die in der Beschwerdeinstanz am 22.2.2007 zu Ziffern II. und III. formulierten Anträge mit der Maßgabe, dass sich die Umlage der Sanierungskosten nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen richtet.

Mit der Rechtsbeschwerde bringt die Antragstellerin erstmals vor, dass in einer weiteren Eigentümerversammlung vom 30.11.2006 die Mehrheit der Wohnungseigentümer einen Antrag, die gemäß Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 23.5.2001 zu treffenden Maßnahmen zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden sowie Pilzbefall auf Kosten der Gemeinschaft nach den eingeholten Angeboten zu vergeben, abgelehnt habe, sie diesen Beschluss gerichtlich angefochten habe und eine abschließende Entscheidung noch nicht ergangen sei.

Das Rechtsmittel hatte Erfolg.

Für das Verfahren ist das bis 30.6.2007 geltende Recht anzuwenden (vgl. § 62 Abs. 1 WEG n. F.).

1. Der Umfang der Anfechtung eines gerichtlichen Beschlusses wird grundsätzlich durch den Antrag bestimmt, den der Rechtsmittelführer zuletzt gestellt hat (BayObLG, WuM 2002, 574). Die Antragstellerin hat die sofortige weitere Beschwerde auf die Zurückweisung ihrer in der Sitzung vom 22.2.2007 zu Ziffern II. und III. gestellten Anträge beschränkt. Sowohl den Hilfsantrag vom 9.7.2002 als auch die in der mündlichen Verhandlung vom 25.3.2003 gestellten Anträge zu Ziffern I. und IV. verfolgt sie gemäß der Rechtsbeschwerdebegründung nicht mehr weiter.

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Den ursprünglich verfolgten Anträgen vom 9.7.2002 ständen die beiden bestandskräftigen Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 vom 25.3.2003 entgegen. Die Beauftragung eines Architekten mit der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung sowie der Dachinstandsetzung sei auf Dauer abgelehnt worden. Die Entscheidung, ob und welche Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen seien, gehöre zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierüber sei durch Mehrheitsbeschluss zu befinden. Auch wenn ein solcher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, sei er lediglich anfechtbar, nicht nichtig. Denn die Ordnungsmäßigkeit sei nicht Kompetenz begründend.

Nach Eingang des Gutachtens vom 20.2.2002 seien die Wohnungseigentümer berechtigt gewesen, über die konkret zu vergebenden Sanierungsarbeiten durch gesonderten Mehrheitsbeschluss zu entscheiden. Der Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 23.5.2001 umfasse eine derartige Entscheidung zugunsten der Antragstellerin nicht. Die Durchführung konkreter Sanierungsschritte sei in der Versammlung am 25.3.2003 bestandskräftig abgelehnt worden. Daran sei die Antragstellerin gebunden. Die Antragsablehnung enthalte zugleich eine Regelung auf Dauer; sie stehe einem Verpflichtungsantrag mit dem Inhalt des Beschlussantrags entgegen und bewirke insoweit eine Veränderung der Rechtslage. Dass eine Dauerregelung getroffen werden sollte, ergebe die objektive und normative Beschlussauslegung. Die Sanierungsmaßnahmen seien nicht nur vorübergehend, etwa nur vorläufig, abgelehnt worden. Dies ergebe sich, anknüpfend an die Erwägungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts, daraus, dass sämtliche Eigentümer darin einig gewesen seien, das Gesamtgebäude sei zu mehr als 50 % zerstört. Zudem habe der hinzugezogene Architekt erhebliche Bedenken gegen die Durchführung von Sanierungsarbeiten geäußert, und darauf hingewiesen, dass eine äußerst aufwändige Sanierung aus technischer Sicht nicht befriedigend und nicht nachhaltig sein werde. Seiner Ansicht, die Sanierung könne daher grundsätzlich nicht als sinnvolle Lösung angesehen werden, hätten auch sämtliche Wohnungseigentümer zugestimmt.

Die dadurch geschaffene Veränderung der Rechtslage stehe den Verpflichtungsanträgen der Antragstellerin entgegen. Daran ändere nichts, dass die Antragstellerin diese schon zuvor anhängig gemacht habe.

Die zuletzt am 22.2.2007 gestellten neuen Anträge seien nicht zuzulassen gewesen.

§ 533 ZPO sei (im Verfahren nach §§ 43 WEG a. F.) entsprechend anwendbar, wenn nach Einlegung der sofortigen Beschwerde im Beschwerdeverfahren die ursprünglichen Anträge erweitert würden. Die Antragsänderung sei daher nur zulässig, wenn der Gegner einwillige oder das Gericht diese für sachdienlich halte.

Die Antragsgegner hätten die Zustimmung verweigert. Die Zulassung der Antragsänderung sei auch nicht sachdienlich, da die Entscheidung über die ursprünglich eingelegte Beschwerde entscheidungsreif gewesen, was bei den neu gestellten Anträgen hingegen nicht der Fall sei. Durch die Zulassung der nicht spruchreifen neuen Anträge in der Beschwerdeinstanz, über die gegebenenfalls Beweis erhoben werden müsste, würde das Verfahren verzögert werden. Dies gelte insbesondere deshalb, weil die Antragstellerin in ihren neuen Anträgen zu Ziffern II. und III. materiell-rechtlich den von ihr behaupteten Anspruch auf einen Zweitbeschluss geltend mache.

Ein Anspruch auf eine erneute Beschlussfassung mit Wirkung für die Zukunft bestehe aber nur, wenn ein bestandskräftiger Mehrheitsbeschluss auf Grund einer zwischenzeitlichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse gegen die Grundsätze einer ordnungsmäßigen Verwaltung verstoße. Ob diese Voraussetzungen vorlägen, bedürfe einer sorgfältigen Darlegung und Prüfung der ursprünglichen und jetzigen Verhältnisse seitens der Beteiligten und gegebenenfalls einer neuen Beweisaufnahme, die der sofortigen Spruchreife der neuen Anträge entgegenstehe.

3. Dies angefochtene Entscheidung hält der auf Rechtsfehler (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, §§ 546, 559 Abs. 2 ZPO) beschränkten Nachprüfung durch den Senat nicht stand.

a) Das Landgericht hat über die im Beschwerdeverfahren gestellten Anträge zu Unrecht sachlich nicht entschieden.

Der Umstand, dass es nach der Sichtweise des Landgerichts wegen der Eigentümerbeschlüsse vom 25.3.2003 nun um den behaupteten Anspruch der Antragstellerin auf einen Zweitbeschluss gehe, bedingt keine auch im Wohnungseigentumsverfahren nach §§ 43 ff. WEG a. F. gemäß §§ 263, 533 Nr. 1 ZPO zu behandelnde Antragsänderung (vgl. BayObLG, ZMR 2005, 889). Die Anträge vom 9.7.2002 wie vom 22.2.2007 (zu II. und III.) in der berichtigten Fassung vom 10.7.2007 unterscheiden sich inhaltlich nicht, sondern schreiben die tatsächlichen Geschehnisse infolge Zeitablaufs fort. Jeweils geht es um die Zustimmung zur

aa) Vergabe der Sanierungsarbeiten am Altbau (Feuchtigkeit, Pilzbefall),

bb) Vergabe der Sanierungsarbeiten am Dach einschließlich Dachstuhl,

cc) Kosteneinforderung für Arbeiten zu aa) und bb).

Dies bedingt nach Maßgabe des ebenfalls entsprechend anwendbaren § 264 ZPO (vgl. Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. Vor §§ 43 ff. Rn. 61) keine Antragsänderung, allenfalls eine Erweiterung (§ 264 Nr. 2 ZPO), soweit es um eine Kostenfortschreibung infolge Aktualisierung geht, und im Übrigen um eine Ergänzung von tatsächlichen Ausführungen (vgl. § 264 Nr. 1 ZPO), soweit es um die Berücksichtigung der Eigentümerbeschlüsse vom 25.3.2003 geht. Derartiges hat das Gericht im gegenständlichen Verfahren auch ohne ausdrücklichen Parteivortrag nach § 12 FGG aufzuklären und zu berücksichtigen. Hinzugekommen ist durch das Bekanntwerden der Eigentümerbeschlüsse vom 25.3.2003 nur ein neuer rechtlicher Gesichtspunkt; der jedoch die Pflicht des Gerichts, über die den gleichen Verfahrensgegenstand betreffenden Anträge zu befinden, nicht berührt.

b) Die Entscheidung des Landgerichts, die die noch maßgeblichen Anträge vom 22.2.2007 entsprechend § 533 Nr. 1 ZPO nicht zugelassen und damit auch nicht in der Sache verbeschieden hat, kann deshalb keinen Bestand haben.

c) Der Senat kann nicht abschließend entscheiden, weil noch tatsächliche Feststellungen erforderlich sind.

Dabei ist zu unterscheiden:

(1) Sanierung des Daches

Der Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 23.5.2001 verhält sich dazu nicht. Denn er erfasst nur die Zustimmung zur sachverständigen Feststellung und fachgerechten Beseitigung der von der Dachsanierung abgrenzbaren Feuchtigkeitsschäden einschließlich Pilzbefalls, die überwiegend im Erdgeschossbereich des nicht unterkellerten Altbaus aufgetreten sind.

Die umfassende Instandsetzung des Daches war Beschlussgegenstand in der Versammlung vom 25.3.2003 und wurde bestandskräftig abgelehnt. In der Auslegung dieses Beschlusses, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbst vornehmen kann, ist dem Landgericht zu folgen. Die für den Beschluss leitenden und im Protokoll festgehaltenen Erwägungen (hoher Zerstörungsgrad; sachkundige Ausführungen eines hinzugezogenen Architekten zur fehlenden Nachhaltigkeit der Maßnahme) bedingen die ihm von den Eigentümern beigemessene Wirkung der Ablehnung über den Beschlusszeitpunkt hinaus. Ersichtlich sollte nach dem am 25.3.2003 gegebenen Erkenntnisstand damit das Thema einer umfassenden Dachsanierung auch in die Zukunft gerichtet erledigt sein, zumal zugleich die „kleine" Lösung (Durchführung der notwendigsten Arbeiten am Dach, um weitere Wassereintritte zu vermeiden) beschlossen wurde.

Der auf die komplette Dachsanierung abzielende Verpflichtungsantrag hat demnach nur Erfolg, wenn die Antragstellerin einen Anspruch auf Abänderung hat (dazu Abramenko, ZWE 2007, 336). Das Gesetz trifft dazu auch in seiner ab dem 1.7.2007 geltenden Fassung keine ausdrückliche Regelung. Jedoch lässt sich die für Vereinbarungen geltende Bestimmung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG n. F. entsprechend heranziehen. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer eine abweichende oder anpassende Regelung verlangen, soweit ein Festhalten an dem Beschluss aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der übrigen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Auf außerordentliche Umstände oder grobe Unbilligkeit - so das frühere Recht (vgl. Abramenko, a.a.O.) - kommt es nicht mehr an. Erkennbar unbillig und nicht sachgerecht könnte ein Festhalten an diesem Eigentümerbeschluss etwa dann sein, wenn eine Sanierung der Feuchtigkeitsschäden als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung durchzuführen ist (siehe nachstehend zu 2).

Das Landgericht wird die dazu erforderlichen tatsächlichen Feststellungen, ggf. unter Berücksichtigung der Pflicht zur Beseitigung der nachfolgend abgehandelten Schäden, nachholen müssen.

(2) Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden einschließlich Pilzbefall

aa) Das Landgericht ist davon ausgegangen, dass darüber ebenfalls durch Eigentümerbeschluss vom 25.3.2003 entschieden wurde. Dem kann der Senat nicht folgen. Der Beschluss, mit dem die Beauftragung des Architekten H. mit der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung abgelehnt wird, erschöpft sich bei der gebotenen objektiven und normativen, im Zweifelsfall eher engen Auslegung auf die Frage der Beauftragung. Dem Beschluss kann nicht darüber hinaus der Inhalt beigemessen werden, auch eine Sanierung abzulehnen. Dafür spricht gerade die anschließende gesonderte Behandlung der umfassenden Dachsanierung, die überflüssig gewesen wäre, hätte bereits die Ablehnung der Architektenbeauftragung auch die Ablehnung der auf Feuchtigkeitsschäden bezogenen Sanierungsmaßnahme beinhaltet.

Auf der Grundlage des zur Sanierung verpflichtenden Beschlusses vom 25.3.2001 (Ziffer I.1.a) ist über die Ordnungsmäßigkeit der Umlagenerhebung und der Auftragsvergabe an die Firma H. zu entscheiden. Festzuhalten ist, dass das Bayerische Oberste Landesgericht die Verpflichtung zur Sanierung der Feuchtigkeitsschäden auch unter dem Gesichtspunkt des vorhandenen und maßgeblichen Zerstörungsgrads (§ 22 Abs. 2 WEG a. F. = § 22 Abs. 4 WEG n. F.; § 9 Abs. 1 GO) bejaht hat (siehe unter II.2.a[2]cc).

bb) Nichts desto weniger wird das Landgericht eine Aussetzung des Verfahrens in diesem Punkt (entsprechend § 148 ZPO) zu erwägen haben, weil der Ausgang des in der Rechtsbeschwerdeinstanz eingeführten Verfahrens vor dem Amtsgericht (2 UR II 34/06) vorgreiflich sein könnte (vgl. BayObLG WE 1988, 35; OLG Hamburg ZMR 2003, 774; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl. Rn. 1165). Dieses hat die Anfechtung der Beschlüsse in der Eigentümerversammlung vom 30.11.2006, u. a. die dort getroffene ablehnende Entscheidung über Maßnahmen zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden sowie des Pilzbefalls auf Kosten der Gemeinschaft, zum Verfahrensgegenstand. Sofern jener Beschluss in Bestandskraft erwachsen sollte und sich nicht schon in seiner auf diesen Zeitpunkt bezogenen Ablehnung einer Auftragsvergabe gerade an einen bestimmten Unternehmer erschöpft, stände er einer Verpflichtung der Wohnungseigentümer, die Feuchtigkeitsschäden gemäß dem Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 25.3.2001 (beseitigen zu lassen, zunächst entgegen. Denn grundsätzlich wäre es nicht ausgeschossen, unter den einschränkenden Voraussetzungen für den Erlass eines Zweitbeschlusses von der durch die Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vorgesehenen Beschlusslage abzuweichen. (...)

Wird der Antrag, die übrigen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zu einer bestimmten Instandsetzungsmaßnahme zu verpflichten, auch noch nach einem ablehnenden Eigentümerbeschluss aufrecht erhalten, bedingt dies keine – im zweiten Rechtszug nur unter den Voraussetzungen des § 533 ZPO zulässige – Antragsänderung.

Eine höchst konfliktträchtige WEG-Anlage mit drei Wohneinheiten. Die Antragstellerin hat seit 1999 die Wohneinheit Nr. 1 inne, das Erdgeschoss eines im Jahre 1835 (!) erbauten, nicht unterkellerten Bauernhauses mit gravierender Bodenfeuchtigkeit. 1963 wurden Stall und Scheune angebaut, aus denen 1974 Wohnräume entstanden. 1976 Teilung nach § 8 WEG, wobei die Wohneinheit Nr. 2 nur im Anbau liegt, während die Wohneinheit Nr. 3 teils im Anbau, teils im Obergeschoss des alten Bauernhauses liegt, dessen Dach inzwischen auch sanierungsbedürftig ist. Die Antragstellerin bemüht sich seit fast zehn Jahren, über die Gerichte eine Sanierung von Erdgeschossboden und Dach zu erreichen. Das scheint ihr nicht zu gelingen, weil die Eigentümermehrheit immer wieder mehrheitlich die Sanierung ablehnt.

2001 verpflichtet das BayObLG (ZMR 2001, 832) die widerstrebenden Wohnungseigentümer zur Sanierung der Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschossbereich nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, das auch erstellt wird. Nachdem die Gemeinschaft untätig bleibt, leitet die Antragstellerin das vorliegende Verfahren auf Ersetzung der Zustimmung der Miteigentümer zu den erforderlichen Sanierungsarbeiten ein. Während des laufenden Verfahrens lehnt die Eigentümermehrheit am 25.3.2003 bestandskräftig alle Sanierungsarbeiten bis auf die allernotwendigsten Arbeiten am Dach ab. In der zweiten Instanz versucht die Antragstellerin, ihre Anträge mit inzwischen gestiegenen Kosten (jetzt 210.000 €) anzupassen, woraufhin das LG die geänderten Anträge nicht zulässt und die Antragstellerin abweist. Hiergegen die weitere Beschwerde im alten FGG-Verfahren.

Mit zweifelhaftem Erfolg. Die in zweiter Instanz beantragte Zulassung der Antragsänderung war verfahrensfehlerhaft verweigert worden. Trotz Bestandskraft der ablehnenden Beschlüsse vom 25.3.2003 müsse unter dem Gesichtspunkt der Ersetzung eines eventuell erforderlichen sachgerechten Zweitbeschlusses das Sanierungsverlangen der Antragstellerin vom LG überprüft werden. Dieses Verfahren sei allerdings auszusetzen, weil die Eigentümermehrheit inzwischen erneut am 30. November 2006 die Vornahme von Sanierungsarbeiten abgelehnt habe und das endgültige Ergebnis des zuletzt eingeleiteten Anfechtungsverfahrens erst abgewartet werden müsse.

Das erschreckende Ergebnis besteht darin, dass die übrigen Wohnungseigentümer durch Ausnutzung ihrer Mehrheit (2/3 : 1/3) das laufende Verpflichtungsverfahren anscheinend immer wieder torpedieren dürfen, weil die Negativbeschlüsse stets erneut angefochten werden könnten und müssten. Hier könnte eine einstweilige Verfügung helfen, die in einem besonderen Verfahren (§§ 935 ff. ZPO) neben der Anfechtung der Negativbeschlüsse die vorläufige Aussetzung der Beschlusswirkung bestimmt.

Die jetzige Entscheidung des OLG München beruht auf der fragwürdigen These des BayObLG (FGPrax 2004, 60), ein Negativbeschluss müsse unbedingt angefochten werden, um die Bahn für den entsprechenden Verpflichtungsantrag freizumachen.

Überzeugender erscheint es, dem ablehnenden Negativbeschluss eine geringere Wirkung zuzuschreiben, dass es sich nämlich lediglich um einen Beschluss über den Beschlussantrag handelt und nicht über den Beschlussgegenstand handelt, also der Beschluss keine materielle Bindungswirkung entfaltet, wie das OLG München (ZMR 2007, 304 = NZM 2007, 522; vgl. auch Wenzel ZMR 2005, 413) selbst bereits früher angedeutet hat.

Bestandskräftig gewordene Negativbeschlüsse sollten es nicht hindern, dass die Reparaturbedürftigkeit erneut zu prüfen ist, zumal wenn sich die Mängel mit der Zeit vergrößern. Es besteht fortlaufend aus dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung ein Individualanspruch eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers auf Vornahme der notwendigen Reparaturarbeiten. Sonst könnten diese auf Dauer durch Negativbeschlüsse der Eigentümermehrheit verweigert werden.

Leitsatz 2 verpflichtet die Vorinstanzen zur genauen Auslegung von negativen Eigentümerbeschlüssen: Mit der Ablehnung der Beauftragung des Architekten mit der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung sei nur diese Beauftragung abgelehnt worden, nicht die Sanierung selbst. Die Ablehnung der Auftragsvergabe an einen bestimmten Unternehmer erschöpfe sich darin und schließe die Verpflichtung zur Vergabe an einen anderen Unternehmer nicht aus.

VRiKG a.D. Dr. Lothar Briesemeister