Durch Mietvertrag beschränkte Kündigung auf Ausnahmefälle

Reicht nach den mietvertraglichen Vereinbarungen - anders als nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, sondern müssen vielmehr „wichtige berechtigte Interessen […] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, kann der Vermieter nur in Ausnahmefällen wegen - an und für sich berechtigten - Eigenbedarfs kündigen. Für einen solchen Ausnahmefall genügt es nicht, dass der Vermieter damit eine „Familienzusammenführung“ beabsichtigt. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihr in­negehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung wegen Eigenbe­darfs vom 28.9.2023 nicht gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB beendet worden. Der Kündigung steht der erhöhte Bestandsschutz aus § 5 Abs. 3 des Mietvertrages vom 10.9.1991, in welchen der Kl. mit Erwerb der Wohnung gemäß § 566 BGB eingetreten ist, entgegen. […]

Das Berufungsgericht unterstellt zugunsten des Kl., dass seine im Kündigungsschreiben dargestellte Wohn- und Lebenssituation die Annahme rechtfertigt, dass er die Wohnung für sich benötigt, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB.

Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, ver­nünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen […]

Der vom Kl. geltend gemachte Wohnbedarf - die Richtigkeit seines Vortrags unterstellt - ist weder überhöht noch ist es nicht vernünftig oder nicht nachvollziehbar, dass der Kl. mit seiner Verlobten, deren Tochter und der weiteren gemeinsamen Tochter die hier gegenständliche Woh­nung als gemeinsame Familienwohnung nutzen möchte.

Von einer zum Schutz des Mieters - hier der Bekl. - regelmäßig gebotenen Beweisaufnah­me zur Überprüfung der von ihr zulässig bestrittenen Behauptungen des Kl. zu seiner Wohnsituation und zur Ernsthaftigkeit seines Eigennutzungswunsches […] war hier abzusehen, denn der Vortrag des Kl. deckt den Tatbestand des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf), nicht aber die darüber hinausgehenden, die Mieterin schützenden Anforderungen des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages. Danach reicht - anders als nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus; vielmehr müssen „wichtige berechtigte Interessen […] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“.

Entgegen der Ansicht des Kl. gilt die Vereinbarung in § 5 Abs. 3 des ursprünglich zwischen der Wohnungsbaugesellschaft P. B. mbH auf Vermieterseite und der Bekl. und Herrn T. H. auf Mieterseite geschlossenen Vertrages auch nach Ausscheiden des Herrn H. aus dem Mietverhältnis, dem Abschluss der Modernisierungsvereinbarung vom 27.2.1998 und dem Erwerb der Wohnung durch den Kl. fort.

Die Vereinbarung in § 5 Abs. 3 des Mietvertrages befindet sich gerichtsbekannt in inhaltsgleicher Form in einer Vielzahl von Vertragsformularen, die von Wohnungsbaugenossenschaften und städtischen Wohnungsbaugesellschaften verwendet wurden (vgl. BGH, Urteil vom 9. Mai 2012- VIII ZR 327/11 -, GE 2012, 889, Rn. 24, juris). Dem Kl. musste also bereits bei Erwerb der Wohnung be­kannt sein, dass gemäß § 5 Abs. 3 die von einer nicht durch eine Vertragsverletzung von Seiten des Mieters bedingte Beendigung des Mietverhältnisses durch ihn als Vermieter auf besondere Ausnahmefälle beschränkt ist und wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietver­hältnisses notwendig machen. Entgegen der Ansicht des Kl. ist diese Vereinbarung auch Grundlage des zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses geblieben. Insbeson­dere ist der Mietvertrag vom 10.9.1991 hinsichtlich der streitgegenständlichen Regelung weder durch die Modernisierungsvereinbarung vom 27.2.1998 noch durch einen anderen Vertrag abge­löst worden, sondern besteht unverändert fort. § 2 Abs. 1 der Modernisierungsvereinbarung nimmt ausdrücklich Bezug auf den Mietvertrag vom 10.9.1991 und ändert diesen (lediglich) ,,in den nachstehenden Punkten ab“. Damit haben die Parteien zum Ausdruck gebracht, dass der ur­sprünglich vereinbarte Mietvertrag und die darin enthaltenen Regelungen weiter Bestand haben sollen, sofern nicht grundsätzlich durch die Modernisierungsvereinbarung eine neue Regelung ge­troffen würde. Eine solche Regelung hinsichtlich der Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit in § 5 Abs. 3 des Mietvertrages für mögliche Eigenbedarfskündigungen stellt § 5 Abs. 7 der Mo­dernisierungsvereinbarung nicht dar. In ihr verpflichtet sich der Vermieter lediglich, ,,bis zum Ab­lauf des 10. Jahres“ nach Abschluss der Baumaßnahmen keine Eigenbedarfskündigung auszu­sprechen. Diese Regelung schließt den Ausspruch einer jeden Eigenbedarfskündigung im ange­gebenen Zeitraum aus, insbesondere auch eine solche, die den erhöhten Anforderungen in § 5 Abs. 3 des Mietvertrages entspricht. Die Regelung löst aber nicht grundsätzlich den erhöhten Kündigungsschutz des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages ab. Vielmehr besteht dieser nach Ablauf des Zeitraums von zehn Jahren unverändert fort.

Entgegen der in der Berufungsbegründung geäußerten Ansicht des Kl. steht einem Über­gang der Regelungen auf den Kl. gemäß § 566 BGB auch nicht entgegen, dass es sich bei ihm nicht um ein „Wohnungsunternehmen“ handelt, wie in § 5 Abs. 3 des Mietvertrages formu­liert, welches per se überhaupt keinen Eigenbedarf geltend machen kann. Die Rechte des Mieters im Falle einer Veräußerung des Wohnraums sind durch § 566 BGB umfassend geschützt und verringern sich nicht dadurch, dass nunmehr eine natürliche statt einer juristischen Person auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eintritt. Erkennbar beabsichtigten die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages vom 10.9.1991 einen erhöhten Kündigungsschutz zugunsten der Mieter. Hier­an muss sich auch der Kl. festhalten lassen. Es war dem Kl. deshalb vor Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung möglich, den erhöhten Kündigungsschutz zugunsten der Mieterin der von ihm erworbenen Wohnung zu erkennen. In Kenntnis dessen hat er die Wohnung erworben.

Damit ist dem Kl. eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zwar nicht grundsätzlich verwehrt. Die vertragliche Regelung verschärft jedoch die gesetzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse nicht ausreicht; es muss darüber hinaus vielmehr ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, der durch das Erfordernis wichtiger berechtigter Interessen, die die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, definiert ist (,,Eigenbedarf + X“). Die Klausel billigt dem Mieter einen gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhten Bestandsschutz zu (vgl. BGH, Urt. v. 16.10.2013 - VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584 = WuM 2013, 739, nach juris Rn. 14 f.; Urt. v. 9.5.2012 - VIII ZR 327/11, GE 2012, 889 = WuM 2012, 529, nach juris Rn. 24 ff.; OLG Karlsruhe, RE v. 21.1.1985 - 3 REMiet8/84 -, WuM 1985, 77, nach juris Rn. 24 ff.).

Die Feststellung der über § 573 Abs. 2 BGB hinausgehenden Voraussetzungen für den Aus­spruch (u. a.) einer (ordentlichen) Kündigung wegen Eigenbedarfs (aber ggf. auch einer auf einer Pflichtverletzung des Mieters beruhenden Kündigung, z. B. wegen Zah­lungsverzugs) nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB obliegt dabei dem jeweiligen Tatrichter; die Rechts­frage des erhöhten Bestandsschutzes als solche ist höchstrichterlich geklärt.

Der vom Kl. zur Begründung der Kündigung wegen Eigenbedarfs geltend gemachte Sachver­halt trägt zwar die Annahme des gesetzlichen Tatbestandes des § 573 Abs. 2 BGB. Es liegt aber lediglich ein „Normal“- (kein Ausnahme-) Fall vor, der unter Berücksichtigung von § 5 Abs. 3 des Mietvertrages eine Kündigung rechtfertigt (so im Ergebnis auch LG Berlin, Urteil vom 13. März 2019 - 65 S 204/18 -, juris).

Für die Annahme eines solchen Ausnahmefalls genügt es entgegen der Ansicht des Kl. nicht, dass er mit der Geltendmachung des Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Woh­nung eine „Familienzusammenführung“ herbeiführen möchte, um sein verfassungsmäßig geschütztes Recht aus Art. 6 GG verwirklichen zu können. Dass sich aufgrund veränderter familiärer Umstände im Hinblick auf die Aufnahme einer Partnerschaft oder die Geburt von Kindern ein erhöhter Wohnbedarf ergibt, der Grund für eine Eigenbedarfskündigung ist, entspricht dem Regel­fall des „Benötigens“ nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Entgegen der Ansicht des Kl. ist er auch nicht an einem Zusammenleben mit seiner Familie gehindert, weil ihm die besondere ver­tragliche Gestaltung vorliegend eine Eigenbedarfskündigung im „Normalfall“ nicht ermöglicht. Es steht ihm frei, sein Familienleben in der bislang von ihm genutzten Wohnung, in der Wohnung seiner Verlobten oder in einer anderen von ihm anzumietenden Wohnung zu verwirklichen.

Reicht nach den mietvertraglichen Vereinbarungen – anders als nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, sondern müssen vielmehr „wichtige berechtigte Interessen […] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, kann der Vermieter nur in Ausnahmefällen wegen – an und für sich berechtigten – Eigenbedarfs kündigen. Für einen solchen Ausnahmefall genügt es nicht, dass der Vermieter damit eine „Familienzusammenführung“ beabsichtigt.

Der Kläger macht Eigenbedarf geltend, weil er die Wohnung mit seiner Verlobten, deren Tochter und der weiteren gemeinsamen Tochter als Familienwohnung nutzen möchte. Der Mietvertrag enthielt eine Regelung, wonach nur gekündigt werden kann, wenn „wichtige berechtigte Interessen […] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“. Solche Regelungen finden sich in einer Vielzahl von Verträgen, die von Wohnungsbaugenossenschaften und städtischen Wohnungsbaugesellschaften in den Jahren nach der Wende verwendet wurden. Das Landgericht unterstellte zwar den Eigenbedarf, wies aber die Räumungsklage gleichwohl ab.

Das Landgericht unterstellt zugunsten des Klägers, dass seine im Kündigungsschreiben dargestellte Wohn- und Lebenssituation die Annahme rechtfertigt, dass er die Wohnung für sich benötigt. Sein geltend gemachter Wohnbedarf ist weder überhöht noch ist es nicht vernünftig oder nicht nachvollziehbar.

Gegen ihn spricht die Regelung im Mietvertrag, wonach „wichtige berechtigte Interessen […] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“. Die besteht unverändert fort. Dass einer von beiden Mietern inzwischen aus dem Vertrag ausgeschieden ist, ändert daran nichts. Auch nicht, dass die Parteien zwischenzeitlich eine Modernisierungsvereinbarung abgeschlossen haben; die hat zwar den Mietvertrag insofern geändert, als sich der Vermieter verpflichtete, ,,bis zum Ab­lauf des 10. Jahres“ nach Abschluss der Baumaßnahmen keine Eigenbedarfskündigung auszu­sprechen, aber nicht hinsichtlich der Regelung, wonach für eine Kündigung „wichtige berechtigte Interessen […] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“.

Dem Kläger habe bereits bei Erwerb der Wohnung bekannt sein müssen, dass die Kündigungsmöglichkeit auf besondere Ausnahmefälle beschränkt sei. Der Geltung der Regelung durch den Eintritt des Klägers in den Mietvertrag stehe auch nicht entgegen, dass es sich bei ihm nicht um ein „Wohnungsunternehmen“ handelt, wie der Mietvertrag in Bezug auf die Kündigungsregelung formu­liert, welches per se überhaupt keinen Eigenbedarf geltend machen könne. Die Rechte des Mieters im Falle einer Veräußerung des Wohnraums seien durch § 566 BGB umfassend geschützt und verringerten sich nicht dadurch, dass nunmehr eine natürliche statt einer juristischen Person auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eintrete.

Damit sei dem Kläger eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zwar nicht grundsätzlich verwehrt. Die vertragliche Regelung verschärfe jedoch die gesetzlichen Voraussetzungen, so dass ein berechtigtes Interesse für sich allein nicht ausreiche; es müsse darüber hinaus vielmehr ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, der durch das Erfordernis wichtiger berechtigter Interessen, die die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, definiert sei. („Eigenbedarf + X“). Die Klausel billige dem Mieter einen gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhten Bestandsschutz zu, den das Gericht offenbar nicht auf die Eigenbedarfskündigung beschränkt sehen will, sondern u. a. auch auf eine ordentliche Kündigung beispielsweise wegen Zahlungsverzugs ausweiten würde. Der vom Kläger zur Begründung der Kündigung wegen Eigenbedarfs geltend gemachte Sachverhalt trage zwar die Annahme des gesetzlichen Tatbestandes des Eigenbedarfs. Es liegt aber lediglich ein „Normal-“ und kein Ausnahmefall vor, der unter Berücksichtigung der speziellen Regelung des Mietvertrages eine Kündigung rechtfertigt. Für die Annahme eines solchen Ausnahmefalls genüge es nicht, dass der Kläger mit der Geltendmachung des Eigenbedarfs eine „Familienzusammenführung“ anstrebe, um sein verfassungsmäßig geschütztes Recht aus Art. 6 GG, wonach Ehe und Familie unter dem besonderen Schutz der staatlichen Ordnung stehen, verwirklichen zu können. Das könne er auch in der bislang von ihm genutzten Wohnung, in der Wohnung seiner Verlobten oder in einer anderen von ihm anzumietenden Wohnung.