Durch erhebliche Brandschäden untergegangenes Mietverhältnis

1. Nach einem erheblichen Brandschaden, der wirtschaftlich einer vollständigen Zerstörung der Wohnung gleichkommt, tritt die Unmöglichkeit mit der Folge ein, dass der Vermieter frei wird und der Mieter keine Miete mehr zu zahlen braucht; ein Anspruch des Mieters auf Feststellung des Fortbestands des Mietverhältnisses besteht nicht. Die weiteren Rechtsfolgen richten sich dann allein danach, ob eine der Mietparteien die Unmöglichkeit zu vertreten hat. Hat keine der beiden Parteien die Unmöglichkeit zu vertreten, so erlischt das Mietverhältnis, ohne dass es dafür einer besonderen Kündigung bedürfte.

2. Bei der Beurteilung der Frage, ob durch einen Brandschaden Unmöglichkeit der Leistungspflicht des Vermieters abzustellen ist, kommt es nicht darauf an, wie weit das Gebäude als Ganzes hinsichtlich seiner tragenden Bestandteile zerstört worden ist, da für den Bestand des Mietvertrages allein auf den Zustand der Wohnung abzustellen ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Mieter) nehmen die Bekl. u. a. auf Mängelbeseitigung, Feststellung des Fortbestands eines Mietverhältnisses über die gemietete Wohnung im 3. OG rechts sowie (die Kl. zu 2.) auf Schadensersatz in Anspruch. Die Kl. mieteten eine Vierzimmer­wohnung mit 93,47 m2. Der Kl. zu 1. wohnte im Oktober 2016 vorübergehend nicht mehr in der Wohnung. Die Wohnung liegt in einem Haus mit vier Obergeschossen und einem unbewohnten Dachgeschoss.

Am 17. Oktober 2016 kam es aus ungeklärten Gründen zu einem Brand im Dachstuhl. Auf­grund von Löschwasser war die Wohnung der Kl. unbewohnbar. Sämtliche nichttragenden Wände und Decken im Haus mit Ausnahmen der Außenwände und der Stein-Stahl-Decken wurden nach dem Brand entfernt. Die Zwischendecke unterhalb der Wohnung des Kl. bestand zu 50 % aus einer Holzdecke, die entfernt wurde. Zwischenzeitlich wurde das Haus saniert und im 3. OG wurden zwei Zweizimmerwohnungen mit einem anderen Grundriss errichtet. Diese sind an Dritte vermietet.

Mit Schreiben vom 24.5.2017 erklärte die Bekl. gegenüber den Kl., dass die Mietsache untergegangen sei, und erklärte hilfsweise die fristlose/fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses.

Beide Kl. machten Mängelbeseitigung/Wiederherstellung der Wohnung und Feststellung des Fortbestands des Mietverhältnisses geltend, die Kl. zu 2. verlangt ferner rund 6.800 € Schadensersatz für die Miete einer Ersatzwohnung. Das AG hat der Klage im Wesentlichen insoweit stattgegeben, als es feststellte, dass das Mietverhältnis zu den bisherigen Konditionen fortbesteht. Das LG hat auf die Berufung beider Prozessparteien hin nach Beweiserhebung die Klage als unbegründet abgewiesen.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist begründet und die zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet. Die Klage ist unbegründet.

Die Feststellungsklage betreffend den Fortbestand des Mietverhältnisses (Klageantrag zu 2) ist mangels Feststellungsinteresses unzulässig, weil das Mietverhältnis bereits vor der Kündigung durch den Brand aufgrund Unmöglichkeit der Besitzverschaffung geendet hat.

Das Mietverhältnis mit einem Herausgabeanspruch hinsichtlich der Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nicht, weil die Leistung wegen Unmöglichkeit gemäß § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen ist. Die §§ 536 ff. BGB enthalten nur insoweit eine Sonderregelung der Leistungsstörungsproblematik, als es um die Folgen von Sach- und Rechtsmängeln geht. Bei einer (vollständigen oder partiellen [,,teilweisen“]) Zerstörung der Mietsache liegt indessen kein bloßer Mangel, sondern (Voll- oder Teil-) Unmöglichkeit der Erfüllung vor, deren Rechtsfolgen sich ausschließlich nach den allgemeinen Vorschriften und damit insbesondere nach den §§ 275, 280, 283, 311a, 323 und 326 BGB richten. Liegt die Unmöglichkeit bereits vor Vertragsabschluss vor, so handelt es sich um den eigenartigen Fall der anfänglichen Unmöglichkeit. Tritt die Unmöglichkeit dagegen - wie hier - später (nach Vertragsabschluss) ein, brennt z. B. das vermietete Gebäude ab, so ergeben sich die Rechtsfolgen in erster Linie aus den §§ 275, 283, 323 und 326 BGB. Der Vermieter wird folg­lich frei (§ 275 BGB), sodass der Mieter ebenfalls keine Miete mehr zu zahlen braucht (§ 326 Abs. 1 BGB).

Die weiteren Rechtsfolgen richten sich dann allein danach, ob eine Partei und gegebenenfalls welche die Unmöglichkeit zu vertreten hat (§§ 280 Abs. 1, 283 und 326 Abs. 2 BGB). Hat keine der beiden Parteien die Unmöglichkeit zu vertreten, so erlischt das Mietverhältnis, ohne dass es dafür einer besonderen Kündigung bedürfte (LG Karlsruhe NZM 2005, 221 m.w.N.; LG Dresden NZM 2008, 165; vgl. Staudinger/Emmerich [2018] Vorbemerkung BGB § 536, Rn. 5).

Den Vermieter trifft auch keine Verpflichtung, die zerstörte Mietsache wiederherzustellen. Die Wiederaufbaupflicht ist nämlich Ausfluss der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung. Wird der Vermieter aber wegen der Unmöglichkeit gem. § 275 BGB von seiner Pflicht zur Gebrauchsüberlassung frei, entfällt auch seine Pflicht zum Wiederaufbau. Den Vermieter trifft auch dann keine Wiederherstellungspflicht, wenn er die Zerstörung zu vertreten hat. Die Rechte des Mieters sind dann auf den Schadensersatzanspruch oder ggf. auf das Rücktrittsrecht bzw. Kündigungsrecht beschränkt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 551).

Bei der Abgrenzung, ob eine Unmöglichkeit vorliegt oder nur ein lnstandsetzungsbedarf, ist auf Folgendes abzustellen: Maßgebend für die richtige Einordnung ist, ob die Beschädigung wirtschaftlich einer vollständigen Zerstörung gleichsteht bzw. ob dem Vermieter die Wieder­herstellungskosten nach den Umständen des Falles zuzumuten sind. Ist somit eine erhebliche Beschädigung der völligen Zerstörung der Mietsache gleichzustellen, greifen die Unmöglichkeitsregeln ein und der Vermieter wird von seiner Primärleistungspflicht frei (§ 275 Abs. 1 BGB). Ist die Mietsache zwar erheblich beschädigt, führt aber eine Abwägung (§ 242 BGB) zu dem Ergebnis, dass die Sache als nicht zerstört anzusehen ist, kann die grundsätzliche Pflicht zur Instandsetzung entfallen, wenn dem Vermieter die Wiederherstellung der Sache nicht zuzumuten ist. Diese Fälle werden, wie schon vor der Schuldrechtsreform, unter dem Gesichtspunkt diskutiert, ob die aufzuwendenden Kosten noch innerhalb der Opfergrenze liegen. Wegen der grundsätzlichen Verantwortlichkeit des Vermieters für die Einhaltung objektbezogener öffentlich-rechtlicher Vorschriften ist ein Wegfall der Wiederherstellungspflicht infolge des Erreichens der Opfergrenze auf enge Ausnahmen beschränkt. Die Opfergrenze ist erreicht, wenn zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits ein krasses Missverhältnis entsteht. Somit lässt sich eine Überschreitung der „Opfergrenze“ nicht aus einer bloßen Gegenüberstellung zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert herleiten. Vielmehr ist eine Würdigung aller Umstände erforderlich, wie beispielsweise ein etwaiges Verschulden des Schuldners (§ 275 Abs. 2 Satz 2 BGB), vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 556, 557.

Im vorliegenden Fall ist nach Auffassung der Kammer von einer vollständigen Zerstörung der Wohnung auszugehen, die zu einer Unmöglichkeit gemäß § 275 Abs. 1 BGB führt, so dass es auf die Opfergrenze gemäß § 275 Abs. 2 BGB nicht ankommt. Zunächst kommt es nicht darauf an, ob sich aus den eingereichten Fotos das Vorhandensein von nichttragenden Wänden ergibt, da diese unstreitig aufgrund des Löschwassereinsatzes zerstört waren und abgetragen werden mussten. Die Mietsache ist durch den Brand und den Löschwassereinsatz so erheblich zerstört worden, dass vollständige Zerstörung vorliegt und nicht nur eine teilweise Zerstörung. Denn nach dem in erster Instanz unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Bekl. bestand die Zwischendecke unter der streitgegenständlichen Wohnung zu 50 % aus einer Holzbalkendecke mit Schüttung, die aufgrund der Schäden vollständig entfernt werden musste und nur noch ein Teil aus Stahl-Stein-Decke stehengeblieben ist. In Verbindung mit der unstreitig notwendigen Entfernung der nichttragenden Wände verblieben nur die Außenwände der Wohnung und ein Teil des Bodens und der Decke der Wohnung. Dies reicht nicht aus, um von einem Fortbestand der Mietsache auszugehen, da wesentliche Teile der Abgeschlossenheit der Wohnung in Form von Decken und Böden fehlten. Soweit danach im Wesentlichen nur noch die Außenmauern und die tragenden Wände intakt waren, fehlt es an dem Fortbestand eines zum Gebrauch geeigneten Mietobjekts, sei es auch ein mit Schäden versehenes. Es kommt dabei nicht darauf an, wie weit das Gebäude als Ganzes hinsichtlich seiner tragenden Bestandteile zerstört bzw. nicht zerstört worden ist, da für den Bestand des Mietvertrages allein auf den Zustand der Wohnung abzustellen ist.

Es reicht ferner nicht aus, dass nach dem Schadensereignis die Lage der Wohnung inner­halb des Hauses identifizierbar war und mit demselben oder einem anderen Grundriss hätte wiederhergestellt werden können. Denn die Eigenschaft als Mietobjekt ging bereits dadurch verloren, dass ihre äußere Hülle in Form von Decken und Böden so weit zerstört war, dass nicht mehr von einer lnstandsetzungsfähigkeit gesprochen werden kann.

Dass an selber Stelle im Gebäude zwei neue Zweizimmerwohnungen mit anderen Grundrissen errichtet wurden, ist unerheblich, da keine Pflicht zum Wiederaufbau bestand und die Leistungspflicht zu diesem späteren Zeitpunkt bereits untergegangen war. Daher kommt es ferner nicht darauf an, dass die neue Wohnung nunmehr an Dritte vermietet worden ist.

Aufgrund objektiver Unmöglichkeit gemäß § 275 Abs. 1 BGB endete das Mietverhältnis mit dem Schadensereignis. Auf eine Verantwortlichkeit für den Brand kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Ebenso kann das Überschreiten einer Opfergrenze dahingestellt bleiben.

Die Berufung der Bekl. ist ferner begründet hinsichtlich des Anspruchs auf Zahlung ei­ner Mietdifferenz ab Mai 2018. Insoweit besteht mangels Fortbestands des Mietverhältnisses kein Anspruch.

Die Berufung der Kl. ist unbegründet. Ein Anspruch der Kl. auf Wiederherstellung und Herausgabe der Wohnung besteht nicht, weil das Mietverhältnis aus den oben genannten Gründen nicht fortbesteht.

Ferner besteht kein Anspruch der Kl. zu 2. auf Zahlung von Schadensersatz/Aufwendungsersatz. Ansprüche auf Schadensersatz gemäß § 536a BGB bzw. § 280 BGB bestehen mangels Verschuldens der Bekl. nicht. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht fest, dass die Bekl. schuldhaft zu viele Bestandteile der Wohnung entkernt und somit eine Unmöglichkeit herbeigeführt hätte oder bei dem Wiederaufbau eine Wiederherstellung der Vierzimmerwohnung versäumt hätte. Die Kammer schließt sich den Aussagen der Zeugen an, denen zufolge eine vollständige Entkernung erforderlich war.

Der Zeuge A gab an, dass im dritten Obergeschoss aus statischen Gründen und darüber hinaus aufgrund Schimmelbefalls ein rohbauähnlicher Zustand hätte hergestellt werden müssen und man sich zu einer großflächigen Entkernung entschlossen habe, einschließlich der Entfernung der Holzdecken mit Ausnahme der Holzbalken. Zum Zwecke der Austrocknung hätten ferner nichttragende Wände, u. a. aus Ziegelsteinmauerwerk und Hohllochziegeln, entfernt werden müssen. Anderweitige, für Teilbereiche denkbare, Trocknungsmaßnahmen für den Putz seien als unwirtschaftlich verworfen worden.

Der Zeuge B hat aus Sicht eines mikrobiologischen Sachverständigen ergänzend ausgeführt, dass aufgrund des Umfangs des Schimmelpilzbefalls eine technische Trocknung nicht sinnvoll gewesen sei und er einen Rückbau einschließlich Holzbalkendecken und Schüttung für erforderlich gehalten habe. Hinsichtlich der Schüttung habe es aus gesundheit­lichen Gründen keine Sanierungsalternativen gegeben. Der mit dem Wiederaufbau beauftragte Architekt, der Zeuge C, bekundete, dass eine Entkernung einschließlich der Dielen und Schüttung den Vorgaben der Versicherung und den anerkannten Regeln der Technik und der Baukunst entsprochen habe. Nichttragende Wände seien abzureißen gewesen, um die Decken sanieren zu können. Veränderte Grundrisse hätte sich dadurch erge­ben, dass auf den Stahl-Stein-Decken aus statischen Gründen zur Reduzierung der Lasten keine Wände mehr hätten aufgestellt werden dürfen. Der alte Grundriss der streitgegenständlichen Wohnung sei auch deshalb nicht herzustellen gewesen, weil die Kosten einer dazu erforderlichen neuen Decke aus wirtschaftlichen Gründen von der Versicherung nicht übernommen worden seien. Die Aussagen sind glaubhaft, so dass zur Überzeugung der Kammer feststeht, dass die Entkernung in dem erfolgten Umfang erforderlich war und eine Wiederherstellung des alten Grundrisses aus statischen Gründen nicht mit einem vertretbaren Aufwand möglich war.

Die Einwände der Kl. gegen das Ergebnis der Beweisaufnahme greifen nicht durch. Dem Tatbestand der angefochtenen Entscheidung zufolge ist der Brand im Dachstuhl ausgebrochen. Der Zeuge A hat entgegen der Auffassung der Kl. nicht ausgesagt, dass es keine statischen Probleme im 3. Obergeschoss gegeben habe. Das Gegenteil hat vielmehr der Zeuge C bestätigt. Der Grundriss der alten Wohnung der Kl. war - ungeachtet der bauordnungsrechtlichen Unzulässigkeit der Zusammenlegung von Wohnungen - nicht wiederherzustellen, weil nach den Angaben des Zeugen C eine ausreichende Tragfähigkeit der Stahl-Stein-Decke nicht gegeben war. Zutreffend ist zwar, dass alles, was einmal gebaut und zerstört wurde, theoretisch erneut errichtet werden kann. Hierzu war die Bekl. im konkreten Fall jedoch nicht verpflichtet, zumal die Kosten hierfür nicht von der Gebäudeversicherung getragen wurden. Ferner hat die Möglichkeit einer Sandstrahlung fliesenloser Wände (Zeuge C) keine Auswirkung auf das Erfordernis der Abtragung von zerstörten bzw. verschimmelten Decken und Schüttungen. Zudem mussten die Dielen, auf denen einzelne Wände standen, wegen umfangreichen Angriffs durch Wasser zur Sanierung aufgenommen werden (Zeuge C), und die Erhaltung einzelner Teilwandflächen habe ohne Anschlüsse keinen Sinn ergeben (Zeuge C). Auf die Relation zwischen Sanierungskosten und Neubaukosten kommt es für die Frage eines Verschuldens bei der Sanierung nicht an. Nach fiktiven Rekonstruktionskosten wurden die Zeugen von den Kl. nicht gefragt.

Zutreffend ist, dass der Zeuge C keine Angaben zur Notwendigkeit des Abtrags der Holzbalken der Decken gemacht hat. Demgegenüber hat sich aus der Aussage die Notwendigkeit des Abtrags von Einschub, Schüttung und Holzdielen ergeben, so dass von den Decken kein funktionaler Kern übrig blieb.

Der Zeuge B hat laut Protokoll seiner Vernehmung nicht bekundet, dass die Schimmelbildung zum Teil auf fehlender Querlüftung beruhe oder der Einsatz von Trocknungsgeräten einen entscheidenden Unterschied herbeigeführt hätte. Seine Angaben zu Vorgaben der Berufungsgenossenschaft zu Über-Kopf-Arbeiten dürften sich auf den Umgang mit kontaminierten Materialien beschränken, jedoch kann dies offenbleiben, da sich die Frage des Arbeitens an Decken von oben oder von unten nicht auf die (hier gegebene) Erforderlichkeit ihres Rückbaus erstreckt.

Entgegen der Auffassung der Kl. liegt ein Verschulden der Bekl. nicht in dem Unterlassen einer „genauen Untersuchung“. Die Bekl. ist offenbar den einstimmigen seinerzeitigen Empfehlungen der vernommenen Zeugen gefolgt, die auch zwischenzeitlich nicht durch einen konkreten abweichenden Sachvortrag in Frage gestellt worden sind. Für die Einholung eines Sachverständigengutachtens laut Schriftsatz vom 4.2.2020 besteht daher kein Raum.

Soweit die Kl. ausführen, dass die Bekl. ihnen mitgeteilt habe, dass sie nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wieder in ihre Wohnung würden zurückziehen können, ist damit mangels Bestimmtheit kein Verzicht gemäß § 397 BGB auf eine Kündigung oder den Einwand der Unmöglichkeit verbunden. Entgegen der Auffassung der Kl. bedarf es hin­sichtlich der Statik in Bezug auf Trennwände keines weiteren Sachverständigengutachtens, da nicht hinreichend in Zweifel gezogen worden ist, dass aufgrund der heute gültigen Zuschläge für leichte nicht tragende Trennwände eine ausreichende Tragfähigkeit der Deckenkonstruktionen im Rahmen einer Sanierung nicht mehr gegeben war.

Soweit sich die Einwände der Kl. im Übrigen mit der Frage des Eintritts der Unmöglich­keit auseinandersetzen, verbleibt es bei der oben genannten Auffassung der Kammer, und es kommt im Rahmen des § 275 Abs. 1 BGB nicht auf ein Vertretenmüssen des Eintritts der Unmöglichkeit oder eine Kostenrelation an. Hinsichtlich eines Verschuldens der Bekl. im Zusammenhang mit der Sanierung werden keine weiteren neuen Aspekte aufgezeigt, die dem Ergebnis der Beweisaufnahme entgegenstehen.

Nach einem erheblichen Brandschaden, der wirtschaftlich einer vollständigen Zerstörung der Wohnung gleichkommt, wird der Vermieter frei von seiner Pflicht zur Überlassung der Mietsache, und der Mieter braucht keine Miete mehr zu zahlen; einen Anspruch auf Feststellung des Fortbestands des Mietverhältnisses hat er nicht.

Die Kläger (Mieter) nehmen den Vermieter u. a. auf Mängelbeseitigung, Feststellung des Fortbestandes des Mietverhältnisses über die gemietete Wohnung im 3. OG sowie auf Schadensersatz in Anspruch. Die Wohnung liegt in einem Haus mit vier Obergeschossen und einem unbewohnten Dachgeschoss. Im Oktober 2016 kam es aus ungeklärten Gründen zu einem Dachstuhlbrand. Aufgrund von Löschwasser war die Wohnung der Kläger nicht mehr bewohnbar. Sämtliche nichttragende Wände im Haus mit Ausnahme der Außenwände und der Decken wurden nach dem Brand entfernt. Die Zwischendecke unterhalb der Wohnung der Kläger bestand zu 50 % aus einer Holzdecke, die entfernt wurde. Zwischenzeitlich wurde das Haus saniert, und im 3. OG wurden Zweizimmerwohnungen mit einem anderen Grundriss errichtet. Die Wohnungen sind an Dritte vermietet.

Das AG hat der Klage auf Feststellung zum Fortbestand des Mietverhältnisses zu den bisherigen Konditionen stattgegeben. Die Wiederherstellung der Wohnung sei zumutbar gewesen, das teilweise zerstörte Gebäude sei schließlich wieder aufgebaut worden. Dagegen haben beide Parteien Berufung eingelegt.

Das LG Berlin, ZK 63, hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen, auf die Berufung des Beklagten das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Feststellungsklage betreffend den Fortbestand des Mietverhältnisses (Klageantrag zu 2) sei mangels Feststellungsinteresses unzulässig, weil das Mietverhältnis bereits vor der Kündigung durch den Brand aufgrund Unmöglichkeit der Besitzverschaffung geendet habe. Das Mietverhältnis mit Herausgabeanspruch hinsichtlich der Wohnung bestehe nicht, weil die Leistung wegen Unmöglichkeit gemäß § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen sei. Trete die Unmöglichkeit nach Vertragsschluss ein, brenne z.B. das vermietete Gebäude ab, so ergäben sich die Rechtsfolgen in erster Linie aus den §§ 275, 283, 323 und 326 BGB. Der Vermieter werde folglich frei (§ 275 BGB), sodass der Mieter ebenfalls keine Miete mehr zu zahlen brauche. Die weiteren Rechtsfolgen richteten sich dann allein danach, ob eine Partei und gegebenenfalls welche die Unmöglichkeit zu vertreten habe. Habe keine der beiden Parteien (wie hier) die Unmöglichkeit zu vertreten, so erlösche das Mietverhältnis, ohne dass es dafür einer besonderen Kündigung bedürfe.

Den Vermieter treffe auch keine Verpflichtung, die zerstörte Mietsache wiederherzustellen. Die Wiederaufbaupflicht sei nämlich Ausschluss der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung. Werde der Vermieter aber wegen der Unmöglichkeit von seiner Pflicht zur Gebrauchsüberlassung frei, entfalle auch eine Pflicht zum Wiederaufbau. Den Vermieter treffe auch dann keine Wiederherstellungspflicht, wenn er die Zerstörung zu vertreten habe. Die Rechte des Mieters seien dann auf den Schadensersatzanspruch oder ggf. auf das Rücktrittsrecht bzw. Kündigungsrecht beschränkt.

Bei der Abgrenzung, ob eine Unmöglichkeit vorliege oder nur ein Instandsetzungsbedarf, sei auf Folgendes abzustellen: Maßgebend für die richtige Einordnung sei, ob die Beschädigung wirtschaftlich einer vollständigen Zerstörung gleichstehe oder ob dem Vermieter die Wiederherstellungskosten nach den Umständen des Falles zuzumuten seien. Sei somit eine erhebliche Beschädigung der völligen Zerstörung der Mietsache gleichzustellen, würden die Unmöglichkeitsregeln greifen und der Vermieter werde von seiner Primärleistungspflicht frei. Sei die Mietsache zwar erheblich beschädigt, führe aber eine Abwägung (§ 242 BGB) zu dem Ergebnis, dass die Sache als nicht zerstört anzusehen sei, könne die grundsätzliche Pflicht zur Instandsetzung entfallen, wenn dem Vermieter die Wiederherstellung der Sache nicht zuzumuten sei. Die Opfergrenze sei erreicht, wenn zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits ein krasses Missverhältnis entstehe. Somit lasse sich eine Überschreitung der Opfergrenze nicht aus einer bloßen Gegenüberstellung zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert herleiten. Vielmehr sei eine Würdigung aller Umstände erforderlich. Im vorliegenden Fall sei von einer vollständigen Zerstörung der Wohnung auszugehen, die zu einer Unmöglichkeit gemäß § 275 Abs. 1 BGB führe, so dass es auf die Opfergrenze nach Abs. 2 nicht ankomme. Die Mietsache sei durch den Brand und den Löschwassereinsatz so erheblich zerstört worden, dass vollständige Zerstörung vorliege und nicht nur eine teilweise. In Verbindung mit der unstreitig notwendigen Entfernung der nicht tragenden Wände verblieben nur die Außenwände der Wohnung und ein Teil des Bodens und der Decke der Wohnung. Dies reiche nicht aus, um von einem Fortbestand der Mietsache auszugehen, da wesentliche Teile der Abgeschlossenheit der Wohnung in Form von Decken und Böden fehlten. Soweit danach im Wesentlichen nur noch die Außenmauern und die tragenden Wände intakt gewesen seien, fehle es an dem Fortbestand eines zum Gebrauch geeigneten Mietobjekts. Es komme dabei nicht darauf an, wie weit das Gebäude als Ganzes hinsichtlich seiner tragenden Bestandteile zerstört bzw. nicht zerstört worden sei, da für den Bestand des Mietvertrages allein auf den Zustand der Wohnung abzustellen sei.

Dass an selber Stelle im Gebäude zwei neue Zweizimmerwohnungen mit anderen Grundrissen errichtet worden seien, sei unerheblich, da keine Pflicht zum Wiederaufbau bestanden habe und die Leistungspflicht zu diesem späteren Zeitpunkt bereits untergegangen war.

Die Berufung der Kläger sei unbegründet. Ein Anspruch auf Wiederherstellung und Herausgabe der Wohnung bestehe nicht, weil das Mietverhältnis nicht fortbestehe.

Der Ansicht der Kammer, für die Frage der Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 BGB komme es nicht auf das Haus, sondern auf den Zustand der gemieteten Wohnung an, ist zuzustimmen.